Právne minimum, ktoré treba ovládať, ak chcete nehnuteľnosť predávať

O čom treba mať aspoň minimálne znalosti, ak idete predávať a predať nehnuteľnosť?

Pre majiteľov

Čo robí kataster nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže vzniknúť, meniť sa alebo zaniknúť. A to vkladom do Katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu je potrebné urobiť písomne.

Kataster má štyri možnosti, ako sa môže postaviť k rozhodnutiu o vklade. Kataster nehnuteľností môže Návrh na vklad:

  • Povoliť
    Právne účinky povolenia vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia Okresného úradu o jeho povolení. Najčastejšie využívaná lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad je 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
  • Prerušiť
    Pri prerušení vyzve kontaktnú osobu (najčastejšie ide o účastníka konania) či už o doplnenie alebo opravu. Môže ísť o chybu v zmluvách, o chybu v návrhu na vklad, alebo je možné že sa pozabudla priložiť nejaká povinná príloha.
  • Zastaviť
    Ak sa konanie preruší a lehota na doplnenie alebo opravu stanovená katastrom nebude dodržaná (čiže chyba nebude nevyriešená a nebude odstránená), katastrálne konanie sa zastaví.
  • Zamietnuť
    Zamietnutie nastáva, ak Okresný úrad návrh zamietne. Podmienky na vklad neboli splnené.

Aké údaje má obsahovať Protokol o odovzdaní resp. prevzatí nehnuteľnosti

Ak vkladové konanie na miestne príslušnom Katastri prebehne tak ako má, je potrebné predanú nehnuteľnosť odovzdať. Na to sa používa tzv. Odovzdávací resp. Preberací protokol.

Ktoré údaje musí obsahovať takýto protokol?

  • Iniciály zmluvných strán
    Najčastejšie sa tieto údaje čerpajú z Kúpnej zmluvy alebo z Návrhu na vklad. Je potrebné uviesť meno, priezvisko, adresu a je vhodné uviesť aj telefonický a mailový kontakt zmluvných strán.
  • Jednoznačná identifikácia nehnuteľnosti
    Odovzdávanú a preberanú nehnuteľnosť treba jednoznačne identifikovať. Opätovne možno údaje čerpať priamo z Kúpnej zmluvy. Treba uviesť najmä súpisné a orientačné číslo, katastrálne územie, číslo listu vlastníctva a ostatné náležitosti podľa typu nehnuteľnosti, ktoré ju jednoznačne identifikujú.
  • Evidencia stavov meračov energií
    Okrem presného odpísania fyzického stavu meračov pri odovzdaní nehnuteľnosti, je treba odpísať aj evidenčné čísla elektromera, vodomerov (ak sú merače na teplú a studenú vodu) či plynomeru.Ideálne je, ak si urobíte aj fotografiu stavu a čísla do mobilu.
  • Súpis hnuteľného majetku
    Ak sa tak dohodnete, môže byť súčasťou Odovzdávacieho resp. Preberacieho protokolu aj súpis zariadenia či nábytku, s ktorým sa nehnuteľnosť odovzdáva. Odporúča sa tento súpis robiť v prípade, že vy ako majiteľ prenechávate v nehnuteľnosti drahšie hnuteľné veci, ktoré nie sú štandardnou výbavou nehnuteľnosti.
  • Počet kľúčov a ostatné dojednania
    Súčasťou protokolu je aj údaj o počte odovzdaných kľúčov. Tie treba rozpísať. Počet kľúčov + odkiaľ sú: napríklad 3ks od vchodových dverí do domu /bytu, 4 ks od brány / vchodu, 2 ks od poštovej schránky. Ak ide o byt, súčasťou odovzdania by mali byť aj kľúče od kočikárne či spoločných priestorov. V protokole možno uvádzať aj ostatné dojednania, ktoré sú pre vás ako pôvodného majiteľa predanej nehnuteľnosti alebo pre kupujúceho dôležité. Napríklad vypratanie garáže prislúchajúcej k bytu, a to najneskôr do 1 mesiaca od odovzdania bytu do užívania.

Kto najčastejšie hradí poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti?

Čo sa týka poplatkov, vždy ide výlučne o dohodu medzi zmluvnými stranami, kto ktorý poplatok uhradí. V prípade, že do procesu vstupuje aj realitná kancelária, môže niektoré poplatky prevziať na seba a poskytnúť ich napríklad vo forme Bonusu.

V prehľade je uvedená zvyčajná prax pri uhrádzaní jednotlivých poplatkov, ktoré sú spojené s kúpou a predajom nehnuteľnosti.

Poplatok za OVERENIE PODPISOV na Kúpnych zmluvách

Katastrálny úrad vyžaduje, že Kúpna zmluva musí mať overené podpisy vás ako pôvodných majiteľov nehnuteľnosti. Pri kupujúcich stačí, ak Kúpnu zmluvu iba podpíšu. Nevyžaduje sa overený podpis. Zvyčajne túto položku hradíte vy ako predávajúci, teda pôvodní majitelia.

Poplatok za NÁVRH NA VKLAD KÚPNYCH zmlúv

Základný ako aj zrýchlený poplatok za Návrh na vklad Kúpnych zmlúv na Kataster nehnuteľností zvyčajne hradí strana, ktorá nehnuteľnosť kupuje. Teda kupujúci. Dôvodom je fakt, že prepis samotného vlastníckeho práva po úhrade kúpnej ceny je predovšetkým v ich záujme. To ale neznamená, že sa s kupujúcim nemôžete dohodnúť, že úhradu tohto poplatku zafinancujete na polovicu.

Poplatok za NÁVRH NA VKLAD ZÁLOŽNÝCH zmlúv

V prípade, že do procesu kúpy a predaja vstupuje financujúca banka, je potrebné počítať aj s tým, že na Katastrálny úrad sa musia odniesť aj tzv. Záložné zmluvy banky. Spolu s príslušným Návrhom na vklad záložného práva. Banka, prostredníctvom ktorej sa uhrádza kúpna cena je záležitosť kupujúceho. A teda v prípade, že tento poplatok nepreplatí v rámci aktuálne bežiacej kampane samotná banka, tento poplatok je v réžii kupujúceho.

Poplatok za VÝBER LISTU VLASTNÍCTVA

Aktuálny list vlastníctva vybraný a potvrdený priamo z Katastra, môže byť potrebný pri prevode nehnuteľnosti v prípade, že do procesu vstupuje banka. Aj z toho dôvodu poplatky spojené s výberom tohto listu vlastníctva hradí zvyčajne kupujúci.

Poplatok za ULOŽENIE KÚPNEJ CENY do notárskej úschovy či VINKULÁCIA kúpnej ceny V BANKE

V prípade, že kúpa nehnuteľnosti sa financuje "hotovosťou", je potrebné sa rozhodnúť, či budete súhlasiť vy ako terajší majiteľ s uložením kúpnej ceny do notárskej úschovy, alebo ju budete vinkulovať počas obdobia prevodu v banke. Obe inštitúcie, notár aj banka, si za tieto úkony berú poplatky. Ich výška závisí od konkrétnej banky či notára. Zvyčajne si tento výdavok hradí strana kupujúceho.

Predali ste BYT?

Ako treba vykonať odhlášku a prihlášku u správcu bytového domu?

Ak bol predmetom prevodu BYT, je potrebné u správcu bytového domu odhlásiť vás ako pôvodného majiteľa a prihlásiť nového majiteľa. Teda kupujúceho.

Správca následne vydá novému majiteľovi zálohový predpis viažúci sa k bytu a počtu nových členov, ktorí v ňom budú bývať.

V ročnom zúčtovaní správca bytového domu vyúčtuje vám ako pôvodnému majiteľovi náklady za byt ku dňu a mesiacu odhlásenia sa z nehnuteľnosti. No a zároveň od tohto dňa a mesiaca sa rozratúvajú kupujúcemu ako novému majiteľovi, náklady za byt podľa už spomínaného zálohového predpisu.

Kto najčastejšie hradí poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti?

Prehlásenie ELEKTRINY

Elektrina sa odhlasuje samostatne priamo u dodávateľa energií. Najmenej komplikácií pri zmenách vlastníkov nehnuteľností nastáva vtedy, keď kupujúci spolu s predávajúcim idú fyzicky priamo k dodávateľovi elektriny.

Tu sa jeden odhlási a druhý ihneď prihlási. Ak však nechcete rovnakého dodávateľa ako mal pôvodný majiteľ, je vhodnejšie urobiť odhlášku a prihlášku druhým spôsobom.

Telefonicky. Na tento úkon musíte mať vy ako pôvodný majiteľ nachystanú faktúr. Je potrebné nahlásiť presné údaje o číslach elektromera (elektromerov) a fyzické stavy na odbernom mieste. V tomto prípade je potrebné dbať na dodržanie lehoty na prihlásenie sa nových majiteľov (nových odberateľov).

S prehláškou elektriny nie sú žarty. V prípade, že kupujúci lehotu na prihlásenie nestihne, odberné miesto odpoja a znovazapojenie vyjde pomerne draho. Nehovoriac o tom, že trvá aj 30 dní, počas ktorých nebude mať elektrinu.

Prehlásenie PLYNU

Opätovne, je to možné urobiť telefonicky alebo osobne. Platí to isté, čo pri zmene dodávateľa na elektrinu. Najmenej problémov a komplikácií je, ak sa mení len osoba, ktorá bude naďalej platiť. Teda ak sa nemení samotný dodávateľ.

Ak kupujúci chce aj zmenu dodávateľa, lebo s aktuálnym dodávateľom ktorého ste mali vy ako pôvodný majiteľ nemá napríklad dobré skúsenosti, je potrebné sa pripraviť na časovo náročnejší prepis, kde vaša odhláška musí byť nasledovaná prihláškou kupujúceho u vybraného dodávateľa.

V prípade záujmu Bonus pre Vás 😉

Ako správne na dane v prípade predaja a kúpy nehnuteľnosti

Problematika energetických certifikátov

Túto problematiku upravuje zákon č. 555/2005 Z.z. o energetickej hospodárnosti budov, ktorý bol novelizovaný v roku 2012, s účinnosťou od januára 2013. Základnou myšlienkou je to, aby nájomcovia alebo kupujúci mali prehľad o energetickej náročnosti nehnuteľnosti, ktorú buď kupujú alebo si ju idú prenajať.

Vypracovanie certifikátu si objednávajú a platia vlastníci budov, ktorí ho musia uchovávať po celý čas jeho platnosti, pričom

Pri predaji

odovzdajú platný certifikát novému vlastníkovi

Pri prenájme

odozvdávajú osvedčenú kópiu certifikátu jej nájomcovi

Platilo, že do 31. decembra 2015 nebola energetická certifikácia povinná pre budovy, v ktorých sa prenajímajú byty či samostatné časti. Avšak od januára 2016 je energetický certifikát povinný pre všetkých vlastníkov nehnuteľností, pričom sa to vzťahuje aj na byty.

eKolky. Ako nimi platiť na Katastri?

Platobný systém eKolok tvorí súčasť elektronizácie verejnej správy. V súčastnosti patrí k moderným platobným  systémom v Európe. Ide o moderný a pomerne bezpečný spôsob úhrady nielen na Katastri, ale aj na ostatných úradoch, kde je potrebné platiť správne poplatky.

Ako to funguje v prípade platby na Katastri? 

Správny poplatok na nezrýchlené 30 dňové vkladové konanie je momentálne 66 €. Zrýchlené konanie stojí 266 €.

Kupujúci alebo aj vy s ním (podľa vzájomnej dohody) prídete priamo na Katastrálny úrad, vytlačíte si poradové číslo podľa toho kam a čo chcete urobiť. V našom príklade chceme na podateľni podať Návrh na vklad vlastníckeho práva  spolu s Kúpnymi zmluvami a príslušnými prílohami. V kiosku zakúpite elektronický eKolok a čakáte kým prídete v podateľni na rad 😉

štandardný kolok

kúpite na pošte

eKolok

kúpite v kiosku priamo na Katastri

V kiosku je možné zaplatiť sumu správneho poplatku buď

  • hotovosťou (kiosk berie mince aj papierové peniaze),
  • platobnou kartou alebo
  • bezkontaktným spôsobom

 Kiosky na zakúpenie eKolkov by mali byť už v dnešnej dobe umiestnené na každom Katastri.

Neviete si rady?

Realitný guru
Chcem bezplatnú konzultáciu >>>

Skúsený profesionál Vám ZDARMA pomôže riešiť váš prípadný problém

Vašu otázku písomne zodpoviem. Pomôžem vám vyriešiť váš prípadný problém. Ktorá otázka, ktorý problém s ohľadom na predaj nehnuteľnosti trápi momentálne Vás?

O službe Realitný guru
Chcem vedieť o tejto službe viac >>>
0
ľudí službu využilo za prvý mesiac fungovania
Potrebujete poradiť a pomôcť pri predaji vašej nehnuteľnosti aj vy?