Viete, čo si v Kúpno-predajnej zmluve pred podpisom všímať a

kedy sa nenechať dotlačiť do podpisu Rezervačnej zmluvy?

Minule sme vám prezradili všetko o daniach, ktorým sa nevyhnete - ak nehnuteľnosť kúpite.

Ak ste si celý článok prečítali, viete kedy je od platenia dane majiteľ oslobodený či naopak - čo musíte robiť ak:

  • daň vo výške 19% až 25% musí majiteľ platiť a vám chce o tieto percentá zvýšiť kúpnu cenu.

A kontrolná otázka: viete

  • kedy najneskôr,
  • kde a
  • akým spôsobom sa prihlásiť na každoročné platenie dane, keď už nehnuteľnosť raz kúpite?

Dnes sa budeme venovať dvom zmluvám, ktorých podpis vás bude - v prípade kúpy a predaja nehnuteľnosti - na 100% čakať.

Kúpno- predajná zmluva, Návrh na vklad, Odovzdanie nehnuteľnosti a prehlásenie energií

Čo si všímať v Kúpno-predajnej zmluve

Hlavnou zásadou je - v každej zmluve podpisujete iba to, čomu naozaj rozumiete.

V samotnej Kúpno-predajnej zmluve si treba všímať predovšetkým fakt, či zmluva obsahuje zákonom stanovené povinné údaje. Ide najmä o:

  • presný a správny popis predmetu zmluvy (vrátane opisu príslušenstva)
  • opísanie predmetu zmluvy (ako aj spoločných častí a zariadení domu, pozemku či spoluvlastníckych podielov na spoločných zariadeniach a častiach domu + pozemkov a nebytových priestorov)
  • úplné a správne označenie zmluvných strán (teda kupujúceho a predávajúceho)
  • úplné a správne uvedenie kupovaných a predávaných podielov
  • povinné vyhlásenia

Kde nájdete všetky zákonom stanovené náležitosti Kúpno-predajnej zmluvy?

V prípade kúpy a predaja všetky zákonom stanovené náležitosti nájdete v ustanovení

  • §5 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a
  • § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.

Okrem toho by každá Kúpno-predajná zmluva mala obsahovať aj úplne všetky vaše dohody a termíny (časové obmedzenia) na ktorých ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.

Ide najmä o:

  • Zrozumiteľne, zreteľne a jasne napísané dohody ohľadom úhrady kúpnej ceny
  • termín a spôsob odovzdania nehnuteľnosti po uhradení kúpnej ceny
  • spôsob a termíny podania Návrhu Kúpno-predajnej zmluvy na miestne príslušný Katastrálny úrad
  • dohody ohľadom toho, kto uhradí ktorý poplatok ( správny poplatok na Katastri či napríklad znalecký posudok alebo poplatok za overenie podpisov na Kúpno-predajných zmluvách)
  • termíny na uvoľnenie, odovzdanie a vypratanie nehnuteľnosti
  • termíny na odhlásenie sa z trvalých a prechodných pobytov
  • termíny na odhlásenie a prihlásenie sa u dodávateľov energií a správcov
  • zoznam zariadenia, ktoré je súčasťou kúpy a predaja (ak sa kupuje a predáva nehnuteľnosť so zariadením)
  • záruky a vyhlásenia ohľadom stavu nehnuteľnosti
  • akékoľvek iné dohody, ktoré ste si dohodli s druhou zmluvnou stranou  (napríklad zmluvné pokuty a sankcie pre prípad porušenia povinností niektorou zo zmluvných strán)

Návrh na vklad

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti

  • vzniká,
  • mení sa a
  • zaniká

tzv. vkladom do Katastra nehnuteľností. Toto správne konanie o povolení vkladu sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania.

Tento účastník musí byť účastníkom právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.

Teda musí to byť jedna zo zúčastnených strán (kupujúci alebo predávajúci).

Aké sú prílohy Návrhu na vklad

  • V prípade prevodu bytu je potrebné priložiť k Návrhu na vklad aj tzv. Vyhlásenie správcu o nedoplatkoch. Je to opečiatkované tlačivo, kde správca bytového domu konštatuje, že predávajúci (aktuálny majiteľ) má vysporiadané všetky svoje záväzky voči správcovi bytového domu.
  • V prípade prevodu pozemku - ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje sa prikladá geometrický plán.  Geometrický plán sa prikladá aj pri zriadení vecného bremena k pozemku.
  • V prípade, že sa robia zmeny na pozemku, na ktorom stojí stavba (dom), tak sa tak isto prikladá geometrický plán. Ak sa dom prevádza s pozemkom tak ako stojí a leží, bez úprav, tento "geometrák" netreba.

Návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje:

  • meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu (v prípade FO)
  • označenie Okresného úradu - Katastrálneho odboru, ktorému je Návrh adresovaný (teda označenie miestne príslušného Katastra)
  • označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti

Čo sa deje na Katastrálnom úrade po podaní Návrhu?

Okresný úrad preskúmava predložené originály Kúpno-predajnej zmluvy a Návrhu na vklad predovšetkým z toho, či

  • obsahuje podstatné náležitosti Zmluvy
  • či je úkon urobený v predpísanej forme
  • či je prevodca (teda aktuálny majiteľ - v zmluve označený ako predávajúci) oprávnený nakladať s prevádzanou nehnuteľnosťou
  • či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné
  • či tzv. zmluvná voľnosť a právno nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené
  • či zmluva neodporuje zákonu
  • či zmluva zákon neobchádza resp. či sa neprieči dobrým mravom

Miestne príslušný Kataster pri rozhodovaní prihliada aj na ďalšie skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na:

  • povolenie vkladu alebo
  • zamietnutie vkladu.

Kataster teda rozhoduje o vami podanom Návrhu na vklad, pričom tento vklad môže

  • povoliť
  • prerušiť (napríklad vás vyzve na doplnenie alebo opravenie nejakých "drobností" v zmluvách, resp. vás vyzve aby ste doložili chýbajúce prílohy)
  • zastaviť (ak v lehote ktorú Kataster určil na prerušenie vec nedoriešili a chybu ste neodstránili)
  • zamietnuť ( ak nie sú podmienky na vklad splnené, Kataster návrh zamietne).

Právne účinky povolenia vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia Okresného úradu o jeho povolení.

Odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti

Po tom, ako Kataster nehnuteľnosť

  • formálne prepíše na liste vlastníctva na nového majiteľa a
  • ako sa uhradí celá kúpna cena

začne zmluvným stranám plynúť lehota určená na odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti.

Pri odovzdávaní a prevzatí by mali byť prítomné obe zmluvné strany  a mali by podpísať Odovzdávací (preberací) protokol. Aby tento formulár (protokol) splnil svoj účel, mal by byť v protokolárnej forme s viacerými údajmi.

Ktoré údaje obsahuje odovzdávací protokol?

  • iniciály zmluvných strán (podľa Kúpno-predajnej zmluvy)
  • stavy meračov energií (vrátane ich čísiel). Tj. treba presne odpísať a ideálne si aj do telefónu odfotiť číslo elektromera, vodomera či plynomera + odfotiť a odpísať jeho stav, tzn. presné údaje ku dňu odovzdania a prevzatia nehnuteľnosti
  • zvyknú sa aj uvádzať údaje o počte kľúčov ako aj ich označenie odkiaľ sú (zvlášť vchod, zvlášť poštová schránka, zvlášť vchodové dvere do bytu, zvlášť brána od domu)
  • pokiaľ sa nehnuteľnosť kupuje a predáva so zariadením, toto môžete zaznačiť do preberacieho protokolu alebo tak urobiť na súpise nehnuteľnosti). Zariadenie treba popísať a opísať presne, ideálne aj vyfotiť.
  • doplňte do protokolu aj tie údaje, ktoré považujete za dôležité

Ako sa prihlásiť a odhlásiť u správcu a ako postupovať pri prepise energií

Po fyzickom odovzdaní nehnuteľnosti sa predávajúci musí odhlásiť a kupujúci prihlásiť

  • u dodávateľov energií /elektrina, plyn, voda v prípade domu, v prípade bytu je často záloha za vodu, kúrenie a plyn v zálohovom predpise správcu. Elektrina sa odhlasuje vždy samostatne a priamo u dodávateľa energií.
  • niekedy stačí poslať prihlášku a odhlášku emailom spolu s preberacím protokolom, ale stále často sa stretávame, že sa na prepisy musí chodiť osobne.

Rezervačná zmluva, rezervačný poplatok, zmluvná pokuta

Čo je Rezervačná zmluva?

Hlavným účelom tejto zmluvy je vzájomný písomný záväzok medzi

  • majiteľom za stranu predávajúceho a
  • vami ako strany kupujúceho

o predaji a kúpe vami vybranej nehnuteľnosti.

Má Rezervačná dohoda zákonom predpísanú formu?

Rezervačná zmluva nemá zákonom predpísanú formu a teda neobsahuje také náležitosti ako napríklad Zmluva o budúcej kúpe či samotná Kúpno-predajná zmluva.

Predávajúci sa zaväzuje do vopred určeného dátumu

(ten je ohraničený termínom pre podpis Kúpno-predajnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe)

  • nehnuteľnosť neponúkať na predaj a ani
  • nerokovať s inými záujemcami o jej kúpe (tzn. neukazovať ju a stiahnuť ju z ponuky aj u všetkých realitiek z celého internetu)

Skladanie rezervačného poplatku

Rezervačná zmluva sa spája s povinnosťou strany kupujúceho zložiť rezervačný poplatok. Niekedy sa tento poplatok volá aj depozit, dohoda o zložení rezervačného poplatku resp. dohoda o zložení rezervačnej zálohy.

Akonáhle Rezervačnú zmluvu podpíšete a poplatok zložíte, ide o prejav vášho vážneho a seriózneho záujmu o kúpu zarezervovanej nehnuteľnosti.

Prečo skladá rezervačný poplatok iba kupujúci?

Je pravdepodobnejšie, že od kúpy odstúpite skôr vy (strana kupujúceho) ako strana majiteľa. Prečo? Pre majiteľa uzatvorenie Rezervačnej zmluvy zvyčajne znamená aj stratu príležitosti uzatvoriť Kúpno-predajnú zmluvu s iným záujemcom. Prečo?

Dôvody sme už spomínali (zákaz viesť rokovania a nehnuteľnosť ukazovať a inzerciu z internetu stiahnuť - a to všetko pod hrozbou zmluvnej pokuty).

Rezervačný poplatok sa skladá vo výške 3% až 5% z dohodnutej kúpnej ceny. Zvyčajne sa skladá u tretej strany (ktorú predstavuje realitná kancelária prostredníctvom makléra ktorý vám kúpu sprostredkováva).

 

Čo patrí medzi základné náležitosti Rezervačnej zmluvy?

  • identifikácia zmluvných strán (kupujúci, majiteľ a prípadne realitný maklér/ realitná kancelária)
  • identifikácia nehnuteľnosti (nemusí byť úplná a obsahovať všetky údaje z listu vlastníctva, ale musí byť jednoznačne formulovaná -ak kupujete byt a ten má aj záhradu, musí to byť v zmluve jasne uvedené "byt so záhradou")
  • termín, do ktorého sa majiteľ s vami ako kupujúcimi zaväzuje uzatvoriť Kúpno predajnú zmluvu alebo Zmluvu o budúcej kúpe
  • dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti
  • ostatné vopred dohodnuté skutočnosti (napríklad termín odovzdania, spôsob platby, identifikácia hypotekárnej banky, súčasti nehnuteľnosti, ktoré budú predmetom kúpy a pod.)

Rezervačná zmluva do istej miery ponecháva priestor na to, aby ste sa v ostatných bodoch kúpy a predaja dohodli až v samotnej Kúpno-predajnej zmluve alebo v Zmluve o budúcej kúpe.

Kedy sa mení rezervačný poplatok na zmluvnú pokutu?

V prípade, že sa Kúpno-predajná zmluva alebo Budúca kúpna zmluva neuzavrie z dôvodov na vašej strane (na strane vás ako kupujúceho), ste povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. V rezervačnej zmluve to zvykne byť naformulované tak, že

rezervačný poplatok sa mení na zmluvnú pokutu o ktorú prichádzate v prípade problémov na vašej strane. O tento poplatok prichádzate v celej zloženej výške.

Aké sú najčastejšie dôvody neuzavretia Kúpnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe

zo strany kupujúceho?

  • kúpu ste si rozmysleli (napríklad našli ste inú nehnuteľnosť ktorá vám vyhovuje viac alebo ste sa dozvedeli niečo, pre čo vám už nehnuteľnosť nevyhovuje)
  • domnievali ste sa, že máte zaistené financovanie, ale banka nakoniec hypotéku neschválila (celú alebo jej časť) a nemáte dostatok peňazí na úhradu kúpnej ceny
  • iné dôvody

Čo v prípade, ak pochybí majiteľ?

Ak sa Kúpno-predajná zmluva neuzavrie z dôvodov ktoré sú na strane majiteľa - napríklad:

  • rozhodne sa nakoniec nehnuteľnosť nepredať
  • rozhodne sa nakoniec nehnuteľnosť predať - ale inému záujemcovi - a to aj napriek Zmluve

rezervačný poplatok je vám ako kupujúcemu vrátený, ale!!!!

iba za predpokladu, že  Rezervačná zmluva je vyvážená a majiteľ je povinný v prípade porušenia Zmluvy zaplatiť rovnakú zmluvnú pokutu ako vy.

Čo v prípade, ak sa nedohodnete na ostatných náležitostiach Kúpno-predajnej zmluvy?

Môže sa však stať, že sa nedohodnete na ostatných náležitostiach Kúpno-predajnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe, napríklad

  • nedohodnete sa na termíne platby
  • na spôsobe platby
  • na termíne prevzatia a odovzdania nehnuteľnosti
  • iné dôvody

a zavinenie sa dokazuje len ťažko. Riešenie? Ideálne je, ak sa rozídu zmluvné strany s tým, že sa vám ako kupujúcemu vráti rezervačný poplatok a žiadna strana zmluvnú pokutu neplatí.

Rieši rezervačná zmluva všetky riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti?

Nie. Ale plní svoj účel.

  • záujmom majiteľa je nehnuteľnosť predať

(a nie získať rezervačný poplatok) a

  • záujmom kupujúceho je zarezervovanú nehnuteľnosť kúpiť

Ide o to, aby ste našli spôsob dohody - spôsob realizácie - ako to urobiť aby bola spokojnosť na oboch stranách.

Rezervačný poplatok by nemal byť ani cieľom serióznej realitky (makléra), hoci môže predstavovať celú jeho províziu (alebo jej časť) za poskytnuté služby.

Ako sa správa rezervačný poplatok, ak sa dohodnete?

Ak sa však na všetkom dohodnete, Rezervačný poplatok sa započítava do kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Nepodpisujte Rezervačnú zmluvu, ak

  • nie ste si istý na 100% výberom nehnuteľnosti (no a v žiadnom prípade sa nenechajte do podpisu dotlačiť maklérom- možno je práve jeden z tých menej serióznych, ak na vás tlačí)
  • ak ste si nehnuteľnosť dôkladne nepozreli (aspoň prvá a následná fyzická obhliadka - ideálne za denného svetla, po daždi, navečer + prejdenie sa po okolí počas pracovného dňa, ráno, popoludní, podvečer..)
  • ak ste si neoverili informácie o nehnuteľnosti z Katastra nehnuteľnosti (jedna vec sú tvrdenia, druhá vec je právny stav zaznačený na liste vlastníctva)
  • ak si nie ste istý hypotékou -  jej výškou alebo tým, či vám ju vôbec schvália.

Rezervačná zmluva do istej miery minimalizuje riziko na vašej strany tým, aby ste v procese riešenia detailov kúpy neprišli o príležitosť vami vybranú nehnuteľnosť naozaj kúpiť.