Nepodpisujte Rezervačnú zmluvu, ak
- nie ste si istý na 100% výberom nehnuteľnosti (no a v žiadnom prípade sa nenechajte do podpisu dotlačiť maklérom- možno je práve jeden z tých menej serióznych, ak na vás tlačí)
- ak ste si nehnuteľnosť dôkladne nepozreli (aspoň prvá a následná fyzická obhliadka - ideálne za denného svetla, po daždi, navečer + prejdenie sa po okolí počas pracovného dňa, ráno, popoludní, podvečer..)
- ak ste si neoverili informácie o nehnuteľnosti z Katastra nehnuteľnosti (jedna vec sú tvrdenia, druhá vec je právny stav zaznačený na liste vlastníctva)
- ak si nie ste istý hypotékou - jej výškou alebo tým, či vám ju vôbec schvália.
Rezervačná zmluva do istej miery minimalizuje riziko na vašej strany tým, aby ste v procese riešenia detailov kúpy neprišli o príležitosť vami vybranú nehnuteľnosť naozaj kúpiť.
Rezervačná zmluva, rezervačný poplatok, zmluvná pokuta
Odpovede na otázky, ktoré je dobré vedieť.
Čo je Rezervačná zmluva?
Hlavným účelom tejto zmluvy je vzájomný písomný záväzok medzi
- majiteľom za stranu predávajúceho a
- kupujúcim za stranu kupujúceho
o predaji a kúpe vybranej nehnuteľnosti.
Má Rezervačná dohoda zákonom predpísanú formu?
Rezervačná zmluva nemá zákonom predpísanú formu a teda neobsahuje také náležitosti ako napríklad Zmluva o budúcej kúpe či samotná Kúpno-predajná zmluva.
Predávajúci sa zaväzuje do vopred určeného dátumu
(ten je ohraničený termínom pre podpis Kúpno-predajnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe)
- nehnuteľnosť neponúkať na predaj a ani
- nerokovať s inými záujemcami o jej kúpe (tzn. neukazovať ju a stiahnuť ju z ponuky aj u všetkých realitiek z celého internetu)
Skladanie rezervačného poplatku
Rezervačná zmluva sa spája s povinnosťou strany kupujúceho zložiť rezervačný poplatok. Niekedy sa tento poplatok volá aj depozit, dohoda o zložení rezervačného poplatku resp. dohoda o zložení rezervačnej zálohy.
Akonáhle Rezervačnú zmluvu podpíšete a poplatok zložíte, ide o prejav vášho vážneho a seriózneho záujmu o kúpu zarezervovanej nehnuteľnosti.
Prečo skladá rezervačný poplatok iba kupujúci?
Je pravdepodobnejšie, že od kúpy odstúpite skôr vy (strana kupujúceho) ako strana majiteľa. Prečo? Pre majiteľa uzatvorenie Rezervačnej zmluvy zvyčajne znamená aj stratu príležitosti uzatvoriť Kúpno-predajnú zmluvu s iným záujemcom. Prečo?
Dôvody sme už spomínali (zákaz viesť rokovania a nehnuteľnosť ukazovať a inzerciu z internetu stiahnuť - a to všetko pod hrozbou zmluvnej pokuty).
Rezervačný poplatok sa skladá vo výške 3% až 5% z dohodnutej kúpnej ceny. Zvyčajne sa skladá u tretej strany (ktorú predstavuje realitná kancelária prostredníctvom makléra ktorý vám kúpu sprostredkováva).
Čo patrí medzi základné náležitosti Rezervačnej zmluvy?
- identifikácia zmluvných strán (kupujúci, majiteľ a prípadne realitný maklér/ realitná kancelária)
- identifikácia nehnuteľnosti (nemusí byť úplná a obsahovať všetky údaje z listu vlastníctva, ale musí byť jednoznačne formulovaná -ak kupujete byt a ten má aj záhradu, musí to byť v zmluve jasne uvedené \"byt so záhradou\")
- termín, do ktorého sa majiteľ s vami ako kupujúcimi zaväzuje uzatvoriť Kúpno predajnú zmluvu alebo Zmluvu o budúcej kúpe
- dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti
- ostatné vopred dohodnuté skutočnosti (napríklad termín odovzdania, spôsob platby, identifikácia hypotekárnej banky, súčasti nehnuteľnosti, ktoré budú predmetom kúpy a pod.)
Rezervačná zmluva do istej miery ponecháva priestor na to, aby ste sa v ostatných bodoch kúpy a predaja dohodli až v samotnej Kúpno-predajnej zmluve alebo v Zmluve o budúcej kúpe.
Kedy sa mení rezervačný poplatok na zmluvnú pokutu?
V prípade, že sa Kúpno-predajná zmluva alebo Budúca kúpna zmluva neuzavrie z dôvodov na vašej strane (na strane vás ako kupujúceho), ste povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. V rezervačnej zmluve to zvykne byť naformulované tak, že
rezervačný poplatok sa mení na zmluvnú pokutu o ktorú prichádzate v prípade problémov na vašej strane. O tento poplatok prichádzate v celej zloženej výške.
Aké sú najčastejšie dôvody neuzavretia Kúpnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe
zo strany kupujúceho?
- kúpu ste si rozmysleli (napríklad našli ste inú nehnuteľnosť ktorá vám vyhovuje viac alebo ste sa dozvedeli niečo, pre čo vám už nehnuteľnosť nevyhovuje)
- domnievali ste sa, že máte zaistené financovanie, ale banka nakoniec hypotéku neschválila (celú alebo jej časť) a nemáte dostatok peňazí na úhradu kúpnej ceny
- iné dôvody
Čo v prípade, ak pochybí majiteľ?
Ak sa Kúpno-predajná zmluva neuzavrie z dôvodov ktoré sú na strane majiteľa - napríklad:
- rozhodne sa nakoniec nehnuteľnosť nepredať
- rozhodne sa nakoniec nehnuteľnosť predať - ale inému záujemcovi - a to aj napriek Zmluve
rezervačný poplatok je vám ako kupujúcemu vrátený, ale!!!!
iba za predpokladu, že Rezervačná zmluva je vyvážená a majiteľ je povinný v prípade porušenia Zmluvy zaplatiť rovnakú zmluvnú pokutu ako vy.
Čo v prípade, ak sa nedohodnete na ostatných náležitostiach Kúpno-predajnej zmluvy?
Môže sa však stať, že sa nedohodnete na ostatných náležitostiach Kúpno-predajnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe, napríklad
- nedohodnete sa na termíne platby
- na spôsobe platby
- na termíne prevzatia a odovzdania nehnuteľnosti
- iné dôvody
a zavinenie sa dokazuje len ťažko. Riešenie? Ideálne je, ak sa rozídu zmluvné strany s tým, že sa vám ako kupujúcemu vráti rezervačný poplatok a žiadna strana zmluvnú pokutu neplatí.
Rieši rezervačná zmluva všetky riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti?
Nie. Ale plní svoj účel.
- záujmom majiteľa je nehnuteľnosť predať
(a nie získať rezervačný poplatok) a
- záujmom kupujúceho je zarezervovanú nehnuteľnosť kúpiť
Ide o to, aby ste našli spôsob dohody - spôsob realizácie - ako to urobiť aby bola spokojnosť na oboch stranách.
Rezervačný poplatok by nemal byť ani cieľom serióznej realitky (makléra), hoci môže predstavovať celú jeho províziu (alebo jej časť) za poskytnuté služby.
Ako sa správa rezervačný poplatok, ak sa dohodnete?
Ak sa však na všetkom dohodnete, Rezervačný poplatok sa započítava do kúpnej ceny nehnuteľnosti.