Viete, čo si v Kúpno-predajnej zmluve pred podpisom všímať a

kedy sa nenechať dotlačiť do podpisu Rezervačnej zmluvy?

Minule sme vám prezradili všetko o daniach, v príde že nehnuteľnosť predáte.

Ak ste si celý článok prečítali, viete kedy ste od platenia dane oslobodený či naopak - kedy musíte daň vo výške 19% až 25% platiť.

A  ste si istý aj tým, kedy vás po predaji nehnuteľnosti čaká 7% resp.

  • 14% odvod do zdravotnej poisťovne.

Dnes sa budeme venovať dvom zmluvám, ktorých podpis vás bude - v prípade kúpy a predaja nehnuteľnosti - na 100% čakať.

Kúpno- predajná zmluva, Návrh na vklad, Odovzdanie nehnuteľnosti a prehlásenie energií

Čo si všímať v Kúpno-predajnej zmluve

Hlavnou zásadou je - v každej zmluve podpisujete iba to, čomu naozaj rozumiete.

V samotnej Kúpno-predajnej zmluve si treba všímať predovšetkým fakt, či zmluva obsahuje zákonom stanovené povinné údaje. Ide najmä o:

  • presný a správny popis predmetu zmluvy (vrátane opisu príslušenstva)
  • opísanie predmetu zmluvy (ako aj spoločných častí a zariadení domu, pozemku či spoluvlastníckych podielov na spoločných zariadeniach a častiach domu + pozemkov a nebytových priestorov)
  • úplné a správne označenie zmluvných strán (teda kupujúceho a predávajúceho)
  • úplné a správne uvedenie kupovaných a predávaných podielov
  • povinné vyhlásenia

Kde nájdete všetky zákonom stanovené náležitosti Kúpno-predajnej zmluvy?

V prípade kúpy a predaja všetky zákonom stanovené náležitosti nájdete v ustanovení

  • §5 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a
  • § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.

Okrem toho by každá Kúpno-predajná zmluva mala obsahovať aj úplne všetky vaše dohody a termíny (časové obmedzenia) na ktorých ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.

Ide najmä o:

  • Zrozumiteľne, zreteľne a jasne napísané dohody ohľadom úhrady kúpnej ceny
  • termín a spôsob odovzdania nehnuteľnosti po uhradení kúpnej ceny
  • spôsob a termíny podania Návrhu Kúpno-predajnej zmluvy na miestne príslušný Katastrálny úrad
  • dohody ohľadom toho, kto uhradí ktorý poplatok ( správny poplatok na Katastri či napríklad znalecký posudok alebo poplatok za overenie podpisov na Kúpno-predajných zmluvách)
  • termíny na uvoľnenie, odovzdanie a vypratanie nehnuteľnosti
  • termíny na odhlásenie sa z trvalých a prechodných pobytov
  • termíny na odhlásenie a prihlásenie sa u dodávateľov energií a správcov
  • zoznam zariadenia, ktoré je súčasťou kúpy a predaja (ak sa kupuje a predáva nehnuteľnosť so zariadením)
  • záruky a vyhlásenia ohľadom stavu nehnuteľnosti
  • akékoľvek iné dohody, ktoré ste si dohodli s druhou zmluvnou stranou  (napríklad zmluvné pokuty a sankcie pre prípad porušenia povinností niektorou zo zmluvných strán)

Návrh na vklad

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti

  • vzniká,
  • mení sa a
  • zaniká

tzv. vkladom do Katastra nehnuteľností. Toto správne konanie o povolení vkladu sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania.

Tento účastník musí byť účastníkom právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.

Teda musí to byť jedna zo zúčastnených strán (kupujúci alebo predávajúci).

Aké sú prílohy Návrhu na vklad

  • V prípade prevodu bytu je potrebné priložiť k Návrhu na vklad aj tzv. Vyhlásenie správcu o nedoplatkoch. Je to opečiatkované tlačivo, kde správca bytového domu konštatuje, že predávajúci (aktuálny majiteľ) má vysporiadané všetky svoje záväzky voči správcovi bytového domu.
  • V prípade prevodu pozemku - ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje sa prikladá geometrický plán.  Geometrický plán sa prikladá aj pri zriadení vecného bremena k pozemku.
  • V prípade, že sa robia zmeny na pozemku, na ktorom stojí stavba (dom), tak sa tak isto prikladá geometrický plán. Ak sa dom prevádza s pozemkom tak ako stojí a leží, bez úprav, tento "geometrák" netreba.

Návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje:

  • meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu (v prípade FO)
  • označenie Okresného úradu - Katastrálneho odboru, ktorému je Návrh adresovaný (teda označenie miestne príslušného Katastra)
  • označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti

Čo sa deje na Katastrálnom úrade po podaní Návrhu?

Okresný úrad preskúmava predložené originály Kúpno-predajnej zmluvy a Návrhu na vklad predovšetkým z toho, či

  • obsahuje podstatné náležitosti Zmluvy
  • či je úkon urobený v predpísanej forme
  • či je prevodca (teda aktuálny majiteľ - v zmluve označený ako predávajúci) oprávnený nakladať s prevádzanou nehnuteľnosťou
  • či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné
  • či tzv. zmluvná voľnosť a právno nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené
  • či zmluva neodporuje zákonu
  • či zmluva zákon neobchádza resp. či sa neprieči dobrým mravom

Miestne príslušný Kataster pri rozhodovaní prihliada aj na ďalšie skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na:

  • povolenie vkladu alebo
  • zamietnutie vkladu.

Kataster teda rozhoduje o vami podanom Návrhu na vklad, pričom tento vklad môže

  • povoliť
  • prerušiť (napríklad vás vyzve na doplnenie alebo opravenie nejakých "drobností" v zmluvách, resp. vás vyzve aby ste doložili chýbajúce prílohy)
  • zastaviť (ak v lehote ktorú Kataster určil na prerušenie vec nedoriešili a chybu ste neodstránili)
  • zamietnuť ( ak nie sú podmienky na vklad splnené, Kataster návrh zamietne).

Právne účinky povolenia vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia Okresného úradu o jeho povolení.

Odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti

Po tom, ako Kataster nehnuteľnosť

  • formálne prepíše na liste vlastníctva na nového majiteľa a
  • ako sa uhradí celá kúpna cena

začne zmluvným stranám plynúť lehota určená na odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti.

Pri odovzdávaní a prevzatí by mali byť prítomné obe zmluvné strany  a mali by podpísať Odovzdávací (preberací) protokol. Aby tento formulár (protokol) splnil svoj účel, mal by byť v protokolárnej forme s viacerými údajmi.

Ktoré údaje obsahuje odovzdávací protokol?

  • iniciály zmluvných strán (podľa Kúpno-predajnej zmluvy)
  • stavy meračov energií (vrátane ich čísiel). Tj. treba presne odpísať a ideálne si aj do telefónu odfotiť číslo elektromera, vodomera či plynomera + odfotiť a odpísať jeho stav, tzn. presné údaje ku dňu odovzdania a prevzatia nehnuteľnosti
  • zvyknú sa aj uvádzať údaje o počte kľúčov ako aj ich označenie odkiaľ sú (zvlášť vchod, zvlášť poštová schránka, zvlášť vchodové dvere do bytu, zvlášť brána od domu)
  • pokiaľ sa nehnuteľnosť kupuje a predáva so zariadením, toto môžete zaznačiť do preberacieho protokolu alebo tak urobiť na súpise nehnuteľnosti). Zariadenie treba popísať a opísať presne, ideálne aj vyfotiť.
  • doplňte do protokolu aj tie údaje, ktoré považujete za dôležité

Ako sa prihlásiť a odhlásiť u správcu a ako postupovať pri prepise energií

Po fyzickom odovzdaní nehnuteľnosti sa predávajúci musí odhlásiť a kupujúci prihlásiť

  • u dodávateľov energií /elektrina, plyn, voda v prípade domu, v prípade bytu je často záloha za vodu, kúrenie a plyn v zálohovom predpise správcu. Elektrina sa odhlasuje vždy samostatne a priamo u dodávateľa energií.
  • niekedy stačí poslať prihlášku a odhlášku emailom spolu s preberacím protokolom, ale stále často sa stretávame, že sa na prepisy musí chodiť osobne.

Rezervačná zmluva, rezervačný poplatok, zmluvná pokuta

Čo je Rezervačná zmluva?

Rezervačná zmluva predstavuje akúsi písomnú formalizáciu dohody vás ako majiteľa nehnuteľnosti na predaj a záujemcu o kúpu v jej podstate. Jej podstatou je

  • vyjadrenie záujmu kúpiť resp. predať
  • za vopred dohodnutú cenu
  • do vopred dohodnutého termínu nehnuteľnosť podržať
  • na kratšie obdobie - väčšinou 2 až 3 týždne (napríklad kým si kupujúci nedorieši v banke hypotéku alebo kým bude pripravený Návrh Kúpno-predajnej zmluvy)

Kedy vám ako predávajúcemu hrozí zmluvná pokuta?

Vy ako predávajúci neskladáte žiadne peniaze dopredu (tak ako to má strana kupujúceho  skladá rezervačnú zálohu).

Podstatou Rezervačnej zmluvy vo vašom prípade je, že zaplatíte zmluvnú pokutu v prípade, že by ste zmarili uzatvorenie Kúpno-predajnej zmluvy. 

Pre vás ako predávajúceho predstavuje podpis Rezervačnej dohody to, že

  • máte seriózny a vážny záujem nehnuteľnosť predať
  • vzdávate sa na isté obdobie možnosti svoju nehnuteľnosť ponúkať na predaj (tzn. robiť jej marketing, ukazovať ju a rokovať s inými záujemcami o jej kúpe)
  • bežná doba rezervácie - podržania nehnuteľnosti pre kupujúceho sú 2-3 týždne

Má rezervačná zmluva predpísanú formu?

Nie. Táto zmluva nemá zákonom predpísanú formu. Aby bol dokument platný, musia ho podpísať všetky zúčastnené strany.

V prípade manželov ju musia podpísať obaja manželia, v prípade viacerých vlastníkov - všetci vlastníci, v prípade viacerých kupujúcich - všetci kupujúci.

Rezervačná zmluva nemusí obsahovať všetky detaily o nehnuteľnosti (všetky detaily z Katastra nehnuteľností uvedené na liste vlastníctva), avšak musí byť jednoznačná. Čo to znamená?

Ak je predmetom prevodu byt, ktorý má však aj vlastnú záhradu- musí byť v Rezervačnej zmluve toto jednoznačne uvedené (byt so záhradou).

Ak je súčasťou prevodu dom s pozemkom a garážou, tak jednoznačne to musí byť v Rezervačnej zmluve napísané (napríklad: dom s garážou a  všetkými parcelami uvedenými na liste vlastníctva).

Na čo si dať pri podpise Rezervačnej zmluvy pozor?

Aby ste z Rezervačnej zmluvy nespravili len prázdny a nefunkčný dokument - musíte si dať pozor na podmienky, ktorými kupujúcemu umožňujete Kúpno-predajnú zmluvu nepodpísať. Tými môžu byť najčastejšie tieto:

  • neschválenie úveru (hypotéky) bankou = kupujúci nebude mať na úhradu dohodnutej kúpnej ceny
  • viazanie kúpy vašej nehnuteľnosti na predaj nehnuteľnosti kupujúceho (kto vám zaručí, že postupuje pri predaji tej svojej správne a naozaj ju aj predá a to za cenu akú potrebuje mať na kúpu vašej nehnuteľnosti)?
  • iné

Čo patrí medzi základné náležitosti Rezervačnej zmluvy?

  • identifikácia zmluvných strán (kupujúci, majiteľ a prípadne realitný maklér/ realitná kancelária)
  • identifikácia nehnuteľnosti (nemusí byť úplná a obsahovať všetky údaje z listu vlastníctva, ale musí byť jednoznačne formulovaná -ak kupujete byt a ten má aj záhradu, musí to byť v zmluve jasne uvedené "byt so záhradou")
  • termín, do ktorého sa vy ako majiteľ s kupujúcimi zaväzujete uzatvoriť Kúpno predajnú zmluvu alebo Zmluvu o budúcej kúpe
  • dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti
  • ostatné vopred dohodnuté skutočnosti (napríklad termín odovzdania, spôsob platby, identifikácia hypotekárnej banky kupujúceho, súčasti nehnuteľnosti, ktoré budú predmetom predaja a pod.)

Kedy musíte zaplatiť zmluvnú pokutu?

V prípade, že sa Kúpno-predajná zmluva alebo Budúca kúpna zmluva neuzavrie z dôvodov na vašej strane (na strane vás ako predávajúceho), ste povinný zaplatiť zmluvnú pokutu.

Väčšinou vo výške dohodnutej provízie realitnej kancelárie a často sa rovná výške zloženého rezervačného poplatku zo strany kupujúceho.

Aké sú najčastejšie dôvody neuzavretia Kúpnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe zo strany predávajúceho?

Ak sa Kúpno-predajná zmluva neuzavrie z dôvodov ktoré sú na strane vás ako majiteľa - napríklad:

  • rozhodnete sa nakoniec nehnuteľnosť nepredať
  • rozhodnete sa nehnuteľnosť predať, ale inému záujemcovi a to aj napriek Zmluve

rezervačný poplatok bude vrátený strane kupujúceho a ak je Rezervačná zmluva vyvážená

tak vy ako majiteľ ste povinný zaplatiť rovnakú zmluvnú pokutu ako strana kupujúceho skladala rezervačný poplatok.

Ak pochybí kupujúci, na zmluvnú pokutu sa mení zložený rezervačný poplatok v celej jeho výške. Ten si ponechávate vy alebo sa oň delíte s realitkou.

Čo v prípade, ak sa nedohodnete na ostatných náležitostiach Kúpno-predajnej zmluvy?

Môže sa však stať, že sa nedohodnete na ostatných náležitostiach Kúpno-predajnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej kúpe, napríklad

  • nedohodli ste sa na termíne platby
  • na spôsobe platby
  • na termíne prevzatia a odovzdania nehnuteľnosti
  • iné dôvody

a zavinenie sa dokazuje len ťažko. Riešenie? Ideálne je, ak sa rozídu zmluvné strany s tým, že sa kupujúcemu vráti rezervačný poplatok a žiadna strana zmluvnú pokutu neplatí.

Ak sa však na všetkom dohodnete, Rezervačný poplatok sa započítava do kúpnej ceny nehnuteľnosti. V prípade, že vám predaj sprostredkováva realitka (maklér), tak je to rovno ich odmena, ktorá sa ku vám na účet  nedostane.

Rieši Rezervačná zmluva všetky riziká spojené s kúpou a predajom nehnuteľnosti?

Nie. Ale plní svoj účel.

  • záujmom majiteľa je nehnuteľnosť predať

(a nie získať rezervačný poplatok) a

  • záujmom kupujúceho je zarezervovanú nehnuteľnosť kúpiť

Ide o to, aby ste našli spôsob dohody - spôsob realizácie - ako to urobiť aby bola spokojnosť na oboch stranách.

Rezervačný poplatok by nemal byť ani cieľom serióznej realitky (makléra), hoci môže predstavovať celú jeho províziu (alebo jej časť) za poskytnuté služby.

Nepodpisujte Rezervačnú zmluvu, ak

  • nie ste si istý na 100% predajom vašej nehnuteľnosti
  • ak si kupujúci nie je istý hypotékou -  jej výškou či tým či mu ju vôbec schvália. Riziko pre vás je veľké. Ak podpíšete Rezervačnú zmluvu na 2-3 týždne na konci sezóny, môže sa stať že stratíte úplne možnosť v tejto sezóne svoju nehnuteľnosť predať a za terajšiu cenu!

Rezervačná zmluva do istej miery minimalizuje riziko na vašej strane tým, aby ste v procese riešenia detailov kúpy a predaja aspoň čiastočne kompenzovali stratu príležitosti vašu nehnuteľnosť naozaj predať.