Ako sa určuje všeobecná hodnota nehnuteľnosti v znaleckých posudkoch? Metódy, techniky a spôsoby určovania hodnoty nehnuteľností certifikovanými znalcami

 Neuveríte, ale všetko sa točí okolo ceny. Sem - tam máme dojem, že naozaj celý svet sa točí okolo peňazí. A kežde robíme s realitami a na realitnom trhu, nejde o malé peniaze. A to určite ani vo vašom prípade - ak predávate nehnuteľnosť.

V tejto časti sme sa rozhodli, že vám poodhalíme tajomstvo. Tajomstvo toho, aby ste ako majiteľ naozaj našli lepšiu orientáciu vo svete nehnuteľností, resp. aby ste aj vy možno práve vďaka týmto znalostiam a schopnostiam, ktoré pre vás zdarma posúvame, nahliadli na to, aký všade vládne bor...a chaos.

V rámci dnešného bezplatného vzdelávania sa dozviete, ako určuje hodnotu nehnuteľnosti znalec. Pozor. A tým nemôže byť hoc-kto. Musí mať potrebné vzdelanie. Resp. znalec, ktorý vypracuje odborný znalecký posudok musí byť certifikovaný znalec z odboru Stavebníctvo, odvetvie, Oceňovanie nehnuteľnosti.

V každom znaleckom posudku sa znalec na hodnotu nehnuteľnosti pozerá v podstate akoby zo štyroch uhlov pohľadu. Z pohľadu jej tzv. reprodukčnej hodnoty, z pohľadu hodnoty časovej, výnosovej alebo všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb.

Čo ste si možno doteraz neuvedomili, tak je podstatný fakt, že znalecký posudok, na to aby mal svoju váhu, môže vykonať iba znalec, ktorý je menovaný príslušným krajským súdom alebo ministrom spravodlivosti SR v odbore Stavebníctvo a v už spomínanom odvetví: oceňovanie nehnuteľnosti.

Každý znalecký posudok má (resp. odborný znalecký posudok ako výstup služby ktorú vám na x-papieroch vo formáte A4 a CD poskytne znalec ako výstup svojej služby) má poväčšine sedem základných súčastí: titulnú stranu, úvodnú časť posudku, tzv.nález, samotný posudok, záver, prílohy a osobné údaje znalca.

Ohodnocovanie každej nehnuteľnosti môže prebiehať štyrmi metodikami, ktoré sú odvodené od už spomínaného uhľa pohľadu na nehnuteľnosť a jej hodnotu. Ide o:

  • metodiku a výpočty reprodukčnej hodnoty nehnuteľnosti
  • metodiku a výpočty časovej hodnoty nehnuteľnosti
  • metodiku a výpočty výnosovej hodnoty nehnuteľnosti
  • metodiku a výpočty všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti

Ktoré údaje musí obsahovať titulná strana odborného znaleckého posudku?

  • meno, priezvisko a adresa znalca, ktorý posudok vyhotovil
  • číslo tohto posudku, pod ktorým je posudok zapísaný (zaevidovaný) u znalca, pričom za lomítkom sa uvádza rok vyhotovenia tohto posudku
  • Ďalšou súčasťou je tzv. predmet odborného posúdenia. Ak by sme to dali do "ľudskej" reči,ideo stručný popis nehnuteľnosti tak, aby sme ju mohli identifikovať - napríklad rodinný dom súp.číslo .... s príslušenstvom a pozemky parc.č..... v k.ú....... a je uvedené katastrálne územie danej nehnuteľnosti)
  • Idetifikácia objednávateľa tohto posudku (to väčšinou býva strana kupujúceho)
  • Uvádza sa aj počet strán tohto posudku vrátane príloh ako aj titulného listu
  • Počet vyhotovení (tzn. originálov) ktoré boli odovzdané
  • Miesto a dátum vypracovania tohto posudku

Ktoré údaje musí obsahovať úvodná časť odborného znaleckého posudku?

  • Samozrejme nebudeme tu menovať všetky údaje, ale len tie, ktoré sú z nášho pohľadu dôležité aby ste vedeli a pochopili metodiku a spôsob určovania hodnoty nehnuteľnosti
  • V tejto časti sa uvádza veľmi dôležitý údaj, ako je dátum objednávky tohto posudku, ako aj dátum, ku ktorému bol posudok vypracovaný. Od tohto dátumu sa odvíja aj platnosť posudku napríklad ak je vyhotovovaný pre bankové inštitúcie, ktoré na základe neho posúdia hodnotu prevádzanej nehnuteľnosti
  • Aké podklady sú potrebné k vypracovaniu tohto posudku: určite a vždy ide o tieto: aktuálny LV, kópia katastrálne mapy, ktorá zachytáva skutkový stav, posledná zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
  • Následne sa tieto podklady rôznia. Ak ide o prevod a určenie hodnoty bytu, doklad o veku stavby bytového domu. Ak ide o prevod domu, tak isto musíte žiadať od obce / mesta doklad o veku. Pri prevodoch pozemku môže znalec žiadať geometrický plán ohodnocovaných pozemkov a stavieb alebo stavebno-právnu dokumentáciu stavieb a pozemkov

Ktoré údaje musí  časť znaleckého posudku s názvom "nález"?

  • Ide v podstate o fyzickú obhliadku nehnuteľnosti znalcom, ktorý znalecký posudok vykonáva. Tento ju obhliadne a zamerá. Takmer vždy je pri obhliadke prítomný majiteľ.
  • Znalec v tejto časti zisťuje a zameriava rozmery, ktoré budú následne použité pri samotných výpočtoch. Znalec, ak sa pripravil vopred, už priamo na mieste vykoná na základe dokumentácie porovnanie právneho stavu su skutkovým stavom. Skutkový stav jednoducho musí súhlasiť s údajmi, ktoré sú uvedené v katastri nehnuteľnosti.
  • Znalec vyhotovuje aj foto-dokumentáciu prevádzanej nehnuteľnosti. Jednoducho vašu nehnuteľnosť nafotí. Zadokumentuje sa stavebno -technický stav nehnuteľnosti, jej prípadné poškodenia, prístavby a pod a tieto všetky zistené skutočnosti sa porovnajú so stavom evidovaným na katastri nehnuteľnosti.
  • Znalec v tejto časti identifikuje aj použité metodiky výpočtu, ak náhodou niektorú nepoužije, musí uviesť dôvod - prečo tak urobil. Tak isto tu musí identifikovať evidenčné a vlastnícke údaje o nehnuteľnosti. Musí tu identifikovať, ktoré zákony, vzhlášky, normy či predpisy použil a tak isto tu musí urobiť rôzne typy analýz: analýzu polohy nehnuteľnosti, analýzu využitia nehnuteľnosti či analýzyu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti. Tieto typy analýz si trošku bližšie rozoberieme v texte nižšie.

Ktoré údaje musí  časť znaleckého posudku s názvom "posudok"?

  • V tejto časti posudku nájdete jendoducho všetky výpočty, ktoré znalec urobil a vykonal.
  • Prvou hodnotou ktorú znalec určil bude určite tzv. časová hodnota. Táto časová hodnota je priamo nadväzná na časť s názvom "nález". Okrem stavebno-technického popisu obsahuje aj výpočet merných jednotiek a výpočet reprodukčnej hodnoty, opotrebovania a časovej hodnoty.
  • Výpočet tzv. výnosovej hodnoty bude vkonoaný iba pri nehnuteľnostiach a stavbách, ktoré môžu prínos prinášať. Pri výpočtoch (ak sa teda vykonávajú) sa musia zdôvodniť použité metódy (napr.jednoduchá kapitalizácia, diskontovanie budúcich výnosov a pod..). Tak isto z výpočtov musia byť zrejmé všetky príjmy tejto nehnuteľnosti.
  • Výpočet tzv. všeobecnej hodnoty sa odporúča vykonať všetkým použiteľnými metódami. Ktoré sú to? Metóda porovnávania. Metóda váhového priemeru, či úprava časovej hodnoty. Ak by sa znalec rozhodol niektorú metódu vylúčiť, musí to odôvodniť.

Ktoré údaje musí obsahovať záver odborného znaleckého posudku?

  • V tejto časti uvedie znalec všetky vypočítané hodnoty nehnuteľnosti a jej častí. Ide o princíp sumarizácie, rekapitulácie, resp. zhrnutia.
  • Táto časť musí obsahovať tzv. základné údaje, ktoré sú uvedené v časti A. Tu sa identifijú v prehľadných tabuľkách samotné nehnuteľnosti a stavby.
  • V časti B sa uvedie výsledná vyýnosová hodnota (stavieb a prípadných plôch). Táto hodnota sa uvádza číslom, ktoré je potrebné zaokrúhliť na celé desiatky nahor. V prípade, že samozrejme táto hodnota nebola predmetom posúdenia, tak sa jednoducho neuvádza.
  • V časti C sa uvádza všeobecná hodnota nehnuteľnosti, pričom sa musí uvádzať podľa viacerých spôsobov výpočtu: porovnávaním, váženým aritmetickým priemerom, metódou triedy polohy či aritmetickým priemerom z vyššie vypočítaných hodnôt.
  • V časti D sa uvádza výsledná, znalcom odporúčaná, všeobecná hodnota nehnuteľnosti, opätovne so zaokrúhlením. Podmienkou je, aby táto hodnota bola uvedená aj slovom
  • V časti E sa uvádzajú tzv. mimoriadne riziká. Ide o všetky riziká, ktoré sú spojené s vzužívaním nehnuteľnosti a majú podstatný vply na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Medzi "riziká" sa zaraďujú napríklad: vecné bremená, ťarchy, prípadné súdne spory, ochranné pásma, podzemné vedenia a podobne.

Ktoré údaje musí  časť znaleckého posudku s názvom "prílohy"?

  • Ide o všetky materiály a podklady, ktoré je pre úplnosť potrebné priložiť do znaleckého posudku. A to na to, aby bolo zrejmé, z čoho znalec vychádzal a všetko bolo možné odkontrolovať.
  • Ide napríklad o samotnú objednávku, aktuálny list vlastníctva, aktuálna kópia z katastrálnej mapy, nákres jednotlivých podlaží (resp. rozloženia nehnuteľnosti) či už spomínaný doklad o poslednom vlastníckom prevode resp. o poslednom prechode vlastníctva nehnuteľnosti.
  • V prípade fotodokumentácie bytu je v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov potrebné priložiť schématický nákres bytu a samotné fotografie predovšetkým kuchyne, bytového jadra a či priečelia bytového domu (vchodových dverí).
  • Fotodokumentácia musí vystihovať tav stavieb. Minimálne dve farebné fotografie muisia byť z čelnej strany stavby a musia byť aj zábery vystihujúce stavbu ako celok.

Ktoré údaje musí  časť znaleckého posudku s názvom "osobné údaje znalca"?

  • V tejto časti posudku sa udávajú všetky osobné údaje z menovacieho dekrétu znalca, ktorý znalecký posudok vyhotovil. Logikou a podstatou je to, aby bolo zrejmé, že tento znalec je spôsobilý a má oprávnenie na výkon odbornej činnosti a zápise v odbornom denníku.
  • Znenie: Znalecký posudok som podal ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 37 0000 Stavebníctvo a odvetvia 37 0100 Pozemné stavby, 37 0901 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca ................... Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom ............... znaleckého denníka číslo ................ Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo ................
  • V najnovších znaleckých posudkoch sa táto časť zvykne označovať ako znalecká doložka

Objasnenia a vyjasnenia niektorých pojmov

V časti analýza polohy nehnuteľnosti znalec musí uviesť a popísať polohu prevádzanej nehnuteľnosti v danej obci / meste vzhľadom k obchodným, priemyselným alebo obytným centrám. Rovnako tu musí uviesť všetky faktory, ktoré polohu nehnuteľnosti vymedzujú či už v pozítívnom alebo negatívnom slova zmysle. Je potrebné tu uviesť množno sť napojenia na inžinierske siete, na dopravu, služby alebo ostatné faktory kotré jendoducho majú vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti ako takej.

Čo znamená analýza polohy nehnuteľnosti?

Čo znamená analýza využitia nehnuteľnosti?

Pri analýze využitia nehnuteľnosti znalec popisuje skutočné využitie nehnuteľnosti (príp. stavby), ktorú porovnáva s projektovou dokumentáciou, resp. s účelom, pre ktorý bola starba postavená (skolaudovaná). Ďalej tu znalec môže popísať aj iné možnosti využitia nehnuteľnosti (príp.stavby). Musí však uviesť ich technickú pripravenosť vzhľadom na typ stavby. Ako príklad nám môže poslúžiť využitie bývalého skladu ako predajne.
V analýze prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti, je potrebné zhrnúť všetky riziká, ktoré sú spojené s využívaním tejto nehnuteľnosti. Jedocno a jasne povedané môžu to byť napríklad rôzne diaľnice a diaľničné privádzače, nevýhodné nájomné zmluvy, sťažený prístup k nehnuteľnosti (napríklad cez cudzie pozemky), zmeny územného plánu v danej lokalite "k horšiemu" a pod.

Čo znamená analýza príp. rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti?

Aké sú hlavné zásady výpočtu hodnoty nehnuteľnosti?

Zásady výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti

Výstupom znaleckého posudku je, ak to veľmi veľmi zjednodušíme, jedno  jediné číslo. To sa volá a je znalcom odporúčaná všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

 

V prípade, že znalec ohodnocuje stavebné nehnuteľnosti, táto hodnota sa zisťuje:

  • porovnávaním
  • váhovým priemerom časovej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti
  • úsporou časovej hodnoty stavebných nehnuteľností o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase

V prípade, že znalec určuje všeobecnú hodnotu pozemku, tak to zisťuje:

  • porovnávaním
  • tam kde je určená a schválená cenová mapa - tak podľa nej
  • metódou polohovej diferenciácie (čiže pomocou jednotkových cien za m2, ktoré sa upravujú koeficientami zohľadňujúcimi polohovú diferenciáciu pozemku)

Zásady výpočtu časovej hodnoty nehnuteľnosti

Časová hodnota je vlastne reprodukčná hodnota stavby znížená o primerané opotrebenie za predpokladu bežnej údržby stavby. Vo výsledku môže byť táto hodnota znížená o náklady na opravu vážnych vád, ktoré znemožňujú okamžité užívanie tavby. Tieto vady resp. defekty však môže znalec zohľadniť napríklad aj v nedokončenosti stavby alebo napríklad v koeficiente vybavenia stavieb.

 

Zásady výpočtu výnosovej hodnoty nehnuteľnosti

Výnosová hodnota sa rozumie súčasná hodnota kapitalizovaných budúcich disponibilných výnosovz využitia nehnuteľnosti formou prenájmu. Ide o výnosy znížené o prevádzkové náklady nehnuteľnosti, náklady a údržbu nehnuteľnosti, dane či poplatky. Vo svojej podstate, táto hodnota sa povinne určuje u stavieb, ktoré poskytujú tzv. trvalý výnos. Ide o administratívne budovy, prevádzkové stavby a pod.

Táto výnosová hodnota sa zisťuje kapitalizáciou čistého ročného výnosu nehnuteľnosti, a to týmito spôsobmi:

  • diskontovaním budúcich príjmov z nehnuteľnosti s následným predajom resp.
  • jednoduchou kapitalizáciou

Čo poviete. Stačilo :o)?

Predpokladáme, že väčšina ľudí by si povedala - upps, tak to už nie je žiadna sranda... Ale poďme možno na takú viac praktickejšiu časť pri výpočtoch znaleckej hodnoty nehnuteľnosti. Čo ňou je? Ide o tzv. hlavné vplyvy, ktoré ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti ako takej...

Hlavné vplyvy na hodnotu nehnuteľnosti

Identifikácia a výpočet týchto vplyvov vychádza z hodnotenia hlavných vplyvov na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Základom pre výpočet je čaosvá hodnota savieb, ktorá sa upraví koefincientom stanoveným podľa predajnosti nehnuteľností. Táto metóda sa využíva prevažne pri stavbách bez možnosti dosiahnutia výnosu. Čo môže patriť medzi takéto "stavby"? Napríklad rodinné domy, kde sa býva. Ich účel je "bývanie". Alebo rekreačné a záhradkárske chaty, chalupy či domčeky, ktoré slúžia na osobnú rekreáciu vlastníka.

Trh s nehnuteľnosťami

Poloha nehnuteľnosti v danej obci / meste

(jej vzťah k centru)

Doprava v okolí

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

Pracovné možnosti obyvateľstva (miera nezamestnanosti)

Súčasný technický stav nehnuteľnosti

Momentálně nejsou k dispozici žádné novinky.

Inžinierske siete v blízkosti stavby

  • Elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, diaľkové vykurovanie, kábelová TV
  • Elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu,kanalizácia, telefón, spoločná anténa
  • Elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy
  • Elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy
  • žiadne (len meistne zdroje ako sú studňa, vlastá výroba el. energie a pod)

Ktoré veci sa vyslovene hodnotia napríklad pri DOMOCH?

Možnosť zmeny v zástavbe (územný rozvoj a jeho vplyv na nehnuteľnosť)

  • Zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe kratšej ako 5 rokov
  • Zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe dlhšej ako 5 rokov
  • Bez zmeny
  • Zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov
  • Zhoršenie podmienok existencie stavby do 5 rokov

Vybavenosť a príslušenstvo bytu

  • Komplexne rekonštruovaný byt s nadštandardným vybavením, alebo byt v novostavbe s nadštandardným vybavením
  • Komplexne rekonštruovaný byt so štandarným vybavením, alebo byt v novostavbe so štandardným vybavením
  • Vykonaná rekonštrukcia jadra a kuchyne
  • Byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením
  • Byt vyžadujúci rozsiahlu rekonštrukciu

Orientácia miestností k svetovým stranám

  • Orientácia obytných miestností nad 65% k JJZ - J - JJV
  • Orientácia obytných miestností nad 65% k JZ - JV
  • Orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná
  • Orientácia obytných miestností k SZ - SV
  • Orientácia obytných miestností k SSZ - S - SSV

Ktoré veci sa vyslovene hodnotia napríklad pri BYTOCH?

Príslušenstvo bytového domu

  • Práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, fitnes centrum, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah, obchody a služby v prízemnej časti
  • Práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle,vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah, obchody v prízemnej časti
  • Práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah
  • Práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle
  • Bez príslušenstva

Umiestnenie bytu v bytovom dome

  • Byt v stredovej sekcii na 2-6 NP
  • Byt v krajnej sekcii na 2-6 NP
  • Byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží
  • Byt na 4 a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží
  • Byt v 1. PP

Počet bytov vo vchode

  • Do 4-roch bytov
  • Do10 bytov
  • Do 20 bytov
  • Do 48 bytov
  • Nad 48 bytov

Všeobecnú hodnotu pozemkov ako takých (s výnimkou poľnohospodárskej pôdy a lesných pozemkov) je možno stanoviť až tromi spôsobmi:

  • Podľa cenových máp schválených Ministerstvom financií SR

V tomto prípade znalec vykoná ohodnotenie pozemku ako súčin plochy pozemku a hodnoty za 1m2 podľa schválenej cenovej mapy s úpravou o zrážky a prirážky. údaje o hodnote za 1m2 sa dokladujú v odbornom posudku výpisom z tejto mapy.

  • Porovnávaním s realizovanými prevodmi vlastníctva

Porovnanie je treba vykonať na mernú jednotku (výmera pozemku podľa katastra nehnuteľností) so zohľadnením odlišností porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku. A to vzhľadom k druhu pozemku, polohe pozemku, stavebnej pripravenosti a podobne. Podklady pre porovnanie musia byť preskúmateľné a musia byť prílohou tohto posudku. Napríklad doklad o prevode kúpe pozemku - kúpna zmluva, exekúcia, ponuky realitných kancelárií so znaleckým posudkom, rozhodnutie súdu a pod. Pri porovnaní musia byť vylúčené všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a podobne.

  • Metódou polohovej diferenciácie

Pri tejto metode sa stanovujú rôzne koeficienty a ich hodnota. A následne sa postupuje podľa vopred daného vzorca. Ten výpočet by bol pre tieto účely bezpredmetný alvšak možno zaujímavé z nášho pohľadu by bolo uviesť tzv. povyšujúce a redukujúce faktory.

Ktoré veci sa vyslovene hodnotia napríklad pri POZEMKOCH?

Na dnes stačilo, čo poviete :o)? Našim zámerom určite nebolo presne a do všetkých detailov rozoberať problematiku ohodnocovania a určovania cien pre nehnuteľnosti ktoré sú predmetom predaja. Teda aj tej vašej. Ak by ste mali o niečo takéto záujem, treba sa informovať a možno sa zaradiť medzi ďalších certifikovaných znalcov... My sme vám chceli iba poodhaliť tajomstvo. Aby ste boli viac v obraze a mali aspoň prehľad v tom, že určenie správnej ceny naozaj nie je maličkosť...

POZOR! Tento náš bonus určite poznáte. Ak chcete predať a kupujúcu stranu ešte nemáte, stále môžete využiť našu ponuku....

Zvažujem predaj nehnuteľnosti na mieru. Na mieru mňa ako majiteľa, na mieru nehnuteľnosti ktorá sa predáva a na mieru mojim požiadavkam. Dokázali by ste to..? Viete napríklad zabezpečiť aj predaj nehnuteľnosti bez zverejnenia tejto nehnuteľnosti na internete?
Informovať sa TERAZ!
Som majiteľ - vlastník a chcem sa informovať, či viete predať aj moju nehnuteľnosť... Máte na ňu klientov? Ale naozaj? Reálnych klientov..?
Informovať sa TERAZ!

Potenciálneho kupujúceho svoju nehnuteľnosť ešte nemáte. Dôvodom môže byť hocčo. Chcete predať nehnuteľnosť a zvažujete akú cenu dať, aby sa predala čo najskôr a čo najlepšie? Pomôžeme Vám. Oceníme vašu nehnuteľnosť a to zdarma!

Oceniť nehnuteľnosť TERAZ!