Ako sa ubrániť nekalým praktikám, fintám a taktikám,

 

s ktorými sa s určitosťou stretnete,

ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať

Čo je podstatou exkluzívnych zmlúv a prečo sa väčšina realitných obchodov aj tak deje prostredníctvom realitných kancelárií?

Až okolo 70% majiteľov má negatívne skúsenosti pri predaji svojej nehnuteľnosti.

A boli na nich skúšané rôzne nekalé praktiky a taktiky.

A to nielen zo strany menej serióznych kupujúcich,

ale predovšetkým zo strany viac či menej prešpekulovaných maklérov realitných kancelárií.

Už v predchádzajúcej časti nášho 5-dielného seriálu sme vám načrtli,  že ako pristupovať k správnemu nastaveniu ponukovej (inzertnej) ceny predávanej nehnuteľnosti tak, aby ste dokázali zrealizovať tzv. Krátky predaj.

Ak ste náš e-mail otvorili a ste sa začítali, tak tento obrázok vám je známy. A rovnako viete, ako sa dá z "ležiaka" presunúť na úspešný Krátky predaj.

Ako správne nastaviť ponukovú cenu nehnuteľnosti na predaj tak, aby

 

ste maximalizovali zisk a aby sa z nehnuteľnosti nestal ležiak?

Každý schopný maklér a realitná kancelária by mala vedieť a poznať celý proces priebehu realitného obchodu. A hlavne by mal ovládať a doporučiť čo robiť, ak sa udeje niečo nepredvídateľné. A to sa udeje takmer vždy 😉

Skúsený maklér by mal byť schopný prípadnú katastrofu odvrátiť, situáciu neutralizovať, nájsť kompromisné riešenie a to tak, aby sa kúpa a predaj nehnuteľnosti naozaj zrealizovala úspešne.

Vaša nehnuteľnosť na predaj

Prečo sa väčšina obchodov teraz deje cez realitné kancelárie

Dôvodom je výška odmeny (provízie) 3 až 5% z predajnej ceny nehnuteľnosti a aj fakt, že maklér ktorý robí svoju prácu na plný úväzok, musí naberať nové nehnuteľnosti.

 

Jednoducho ak sa niekde nejaká nová nehnuteľnosť objaví, musí vedieť kde ju pohľadať a ako ju vziať do ponuky.

No a málokto z majiteľov nehnuteľností sa dokáže tomu ubrániť

Problém však nastáva, ak sa to deje práve vďaka rôznym nekalým praktikám a taktikám

POĎME SA POZRIEŤ

na tie najčastejšie

ŠPINAVÉ A NEKALÉ PRAKTIKY A TAKTIKY

Realitná kancelária (maklér) inzeruje pod súkromnou inzerciou

Oslovila vás takáto realitná kancelária? Taká ktorá sa skrýva, s takou nie je vôbec vhodné spolupracovať. Ak  existuje na inzertných portáloch

  • sekcia pre realitné kancelárie a potom
  • sekcia pre súkromných inzerentov (teda majiteľov, ktorí si chcú predávať sami),

tak jednoducho jeden seriózny maklér (jedna seriózna RK) má inzerovať v sekcii pre realitné kancelárie.

Napadá vás otázka, prečo sa musí maklér a táto realitná kancelária skrývať za súkromnú inzerciu? Musí niečo skrývať? A čo to je? Druhým faktom je zavádzanie. Tak ako vás ako majiteľa, tak aj potenciálneho kupujúceho.

Treba poriadne porozmýšľať nad motívmi tých osôb ktoré pôsobia ako makléri (RK) a inzerujú pod súkromnou inzerciou predtým, než zveríte predaj takejto nehnuteľnosti do rúk takejto RK či jej makléra.

Inzerovanie vašej nehnuteľnosti za cenu, v ktorej nie je zahrnutá provízia (odmena za sprostredkovanie)

Čo je cieľom inzercie bez provízie? Nižšia cena. A kupujúci hľadajú nehnuteľnosti za čo najnižšie ceny. Takže zákonite, ak bude sprostredkovávať predaj vašej nehnuteľnosti viacero realitiek a jedna z realitiek bude inzerovať za cenu bez provízie, tak sa potenciálni kupujúci budú ozývať výlučne tejto RK.

To by nebolo ani také zlé, v tejto fáze. Lenže ak je už kupujúci nastavený na istú výšku ceny, takmer nikdy vo finálnej fáze maklér nedosiahne, aby sa cena navýšila o 3% až 5%. Teda o výšku provízie. A tu je kameň úrazu.

Takýto maklér vo finále na vás pritlačí a budete musieť znižovať cenu. Hlavne ak ste podpísali zmluvu a v nej tak nejak šalamúnsky formulované vetné spojenia.

V druhom rade zo zákona o cene, resp. zo zákona o DPH vyplýva, že každý kupujúci má právo vedieťvidieť koncovú cenu. Aby sa to nemohlo klasifikovať ako zavádzanie. Takže kto to nerobí, porušuje zákon.

V treťom rade a možno ešte dôležitejšom, ak vašu nehnuteľnosť inzeruje 5 realitiek a každá z nich má inú výslednú cenu, u kupujúceho to budí dojem, že vy ako majiteľ špekulujete za cenu a hlavne že máte problém vašu nehnuteľnosť predať.

No a keď to kupujúci zistí, príde na obhliadku nielen s tou RK, ktorá nemá v cene províziu (teda z pohľadu kupujúceho je cena najnižšia) a vo finále na výšku ceny ešte zatlačí smerom nadol. Prečo? Lebo z toho čo videl na internete usúdi, že táto nehnuteľnosť je ležiak, vy ako majiteľ máte problém s jej predajom a teda si to môže dovoliť.

Zrátajte si to teda. Kupujúci príde na obhliadku s RK, ktorá má najnižšiu cenu (svoju odmenu nemá v cene) a potlačí vás cenovo dole. Keď sa tak stane, príde na rad maklér, ktorý bude argumentovať, že má zmluvu a z takto stlačenej ceny musíte zaplatiť ešte 3 až 5%. Veľmi škaredá praktika.

Inzerovanie za cenu nižšiu ako ste určili cenu na predaj vy ako osoba, ktorá nehnuteľnosť vlastní a chce predať

Toto sa deje oveľa častejšie ako by ste si dokázali predstaviť! Už aj vzhľadom na predchádzajúci bod, ktorý riešil neuvádzanie provízie do ceny ktorú vidí potenciálny kupujúci. A kupujúci vždy volá tam, kde vidí pri inzeráte nižšiu cenu.

A prax je bohužiaľ taká, že v rámci rivality medzi RK, ktoré vašu nehnuteľnosť ponúkajú, aby boli v očiach kupujúcich konkurencieschopné, znižujú cenu ktorú vidí kupujúci aj oni. Aj keď len o 1 euro menej, ale vždy je to nižšia cena.

A vaša nehnuteľnosť sa tak pomaly ale isto dostáva do veľmi zradného kolotoča. Nastáva boj kto z koho. Lenže zlá informácia je, že tu sa to celé nekončí.

Hoci vás takéto správanie môže nahnevať a dáte inzeráty RK a makléra ktorý toto robí, posťahovať, nie každý to aj naozaj urobí. A je problém. Inzerát s takou cenou, s akou vy ako majiteľ vôbec nesúhlasíte, bude na internete visieť stále.

Existuje totižto história internetu a z google sa veľmi ľahko dá loviť z pamäti. Takže ak raz už túto praktiku dopustíte alebo si ju ako majiteľ neustriehnete, môže sa vám na 90% udiať fakt, že kupujúci síce príde na obhliadku, lebo teraz si napríklad inzerujete vašu nehnuteľnosť už iba vy sami.

Ak sa mu zapáči, tak sa deje to, že na vás takýto kupujúci vytiahne fakt, že na internete vašu nehnuteľnosť našiel s takouto a takouto cenou. O x-tisíc eur nižšou ako teraz inzerujete vy.

A viete čo hovorí už vyššie spomínaný zákon o cenách? Radšej to vedieť ani nechcite. Len toľko, že veľké reťazce pristúpili k "politike", že keď ten komu bude pri pokladni v obchode naúčtovana cena vyššia ako bolo uvedené na letáku či cenovke pri tovare, tak rozdiel mu musí obchodník vrátiť.

Inzerovanie a sprostredkovávanie predaja vašej nehnuteľnosti bez toho, aby ste to danej RK alebo maklérovi povolili

Bez toho aby ste o tom vy ako majiteľ predávanej nehnuteľnosti vedeli. Nahodenie nehnuteľnosti na internet do svojej ponuky "na drzovku" bez povolenia vás ako majiteľa.

Ak ste inzerciu a ponúkanie vašej nehnuteľnosti naozaj nepovolili (alebo ste povolili a už si nepamätáte, lebo to bolo telefonicky a niečo ste v rýchlosti povedali..), tak inzerovanie bez povolenia a vedomia majiteľa je obrovský problém.

Dôsledky? Obdobné ako v predchádzajúcich prípadoch. A takúto vec urobí maklér pod hlavičkou RK, kde máte istotu, že ak vám privedie kupujúceho, že jej prístup a procesné vedenie bude korektné, správne a vo váš prospech?

Skrytá exkluzivita

Ide o najčastejší a najrozšírenejší podvod na majiteľov nehnuteľností, ktorí chcú predať. Dajte si prosím pozor na to, ak máte podpísať zmluvu, kde sa v jednom z bodov zmluvy tvrdí, že zmluva nie je exkluzívna. Je to tam vyslovene napísané.

Ďalší bod, alebo o pár riadkov nižšie, zase tvrdí to, že ak si vy ako majiteľ predáte svoju nehnuteľnosť sám (alebo aj cez inú RK), tak sa zaväzujete zaplatiť pokutu. Alebo ak tam nie je slovo pokuta, tak je tam veľmi často slovo "provízia v plnej výške" alebo iné obdobné slovo.

Jednoducho podpisom takejto zmluvy budete platiť.

  • Aj tomu kto sa o predaj vašej nehnuteľnosti nezaslúžil, len s vami takúto zmluvu podpísal
  • Budete platiť aj v prípade, že svoju nehnuteľnosť predáte sám
  • Alebo predáte cez inú RK, províziu si vezme RK ktorá vám kupujúceho našla, ale musíte zaplatiť aj tej RK, s ktorou ste takúto zmluvu podpísali. Budete teda platiť dvojmo.

Pôjdete sa súdiť? OK. S veľkou pravdepodobnosťou na súde daná RK a jej zmluva neobstojí, RK neuspeje. Zmluva pravdepodobne bude vyhlásená za neplatnú. Ale čo ak nie?

Ak sa s takouto zmluvou stretnete, prosím zvážte či pod ňu dáte svoj podpis. Naše doporučenie na takéto neseriózne správanie? Poďakujte sa maklérovi, vypýtajte si jeho vizitku a povedzte že si zmluvu chcete v kľude preštudovať. A jednoducho už tohto makléra následne nemusíte prijať ani mu zdvihnúť telefón.

V prípade záujmu Bonus pre Vás 😉

Exkluzívna spolupráca - áno či nie?

Čo znamená exkluzívna spolupráca? Jednoducho povedané: je to spolupráca počas stanoveného (dohodnutého) obdobia s jedným jediným maklérom ( s jednou jedinou realitkou), ktorá má právo predávať a ponúkať vašu nehnuteľnosť. Právo predávať a predať vašu nehnuteľnosť má počas dohodnutého obdobia za dohodnutú províziu iba táto realitná kancelária.

Je normálne, aby si v prípade exkluzívnej zmluvy realitka pýtala a uplatňovala nárok na províziu, aj keď si nehnuteľnosť predám sám?

Áno, je to normálne. Aj tento bod je pra-podstata exkluzívnej zmluvy. Ak počas dohodnutého obdobia máte s RK exkluzívnu zmluvu a predáte si sám, má daná RK nárok na províziu. Ak by ste chceli ísť do súdneho konania a súdneho sporu a zmluva ktorú ste podpísali s RK má dodržané všetky zákonné náležitosti, s veľkou pravdepodobnosťou bude právo na strane tejto RK.

Aká je štandarne odporúčané obdobie na ktoré udeliť exkluzivitu na predaj mojej nehnuteľnosti?

Ak ide o tzv. krátky predaj, alebo predávate byt - tak tá štandardná doba na exkluzívnu zmluvu je 3 až 6 mesiacov. Ak ide o tzv. dlhý predaj, alebo predávate dom - tam je obdobie dlhšie. Zvyčajne sa zvykne nastavovať na 6 až 9 mesiacov.

Zdá sa mi, že aj napriek tomu, že som podpísal exkluzívnu zmluvu, že maklér predaju mojej nehnuteľnosti nevenoval

Zvykne sa uvádzať, že exkluzívna zmluva je vlastne dopredu vypísaný šek na odmenu. Ak však máte tento dojem nedostatočnej pozornosti makléra k tomu, aby predal vašu nehnuteľnosť, tak je pravdepodobné, že ste makléra k niečomu "dotlačili". Napríklad podmienili ste podpis exkluzívnej zmluvy napríklad nižšou províziou. Hoci ste podpísali exkluzívnu zmluvu, maklér nie je s niečím stotožnený. Čo to je? Predajná cena? Výška provízie? Upravovali ste a nerešpektovali ste predajné stratégie, ktoré on vymyslel? Ak tomu tak naozaj bolo, väčšina maklérov sa k podpisu takejto exkluzívnej zmluvy postaví asi takto: ustúpim, len aby nehnuteľnosť dostal do svojej databázy. Do svojho portfólia. Veď čo ak sa nejaký kupujúci aj napriek mojim výhradám nájde? Reality = práca s ľudmi a práca pre ľudí.A v tomto prípade zlyhal ľudský faktor. Bohužiaľ.

Zamyslenie na záver

Dnes toho bolo veľa, však? Po týchto dvoch častiach nášho seriálu by vám malo byť

 

jasnejšie, ako správne nastaviť ponukovú (predajnú či inzertnú) cenu a hlavne by ste mali vedieť, akým nekalým praktikám sa máte oblúkom vyhnúť.

Čo Vás čaká o pár dní?

Už nabudúce vám odhalíme tipy a rady, ako viesť a smerovať rokovania vtedy, ak sa vám z ohliadok vyprofiluje kupujúci, s ktorým sa viete dohodnúť na predaji vašej nehnuteľnosti.

Zároveň vám prezradíme, kedy rokovania nechať na makléra (ak teda s RK a maklérmi nemáte problém) a kedy sa za žiadnych okolností na menej seriózneho makléra radšej nespoliehať...