Eliminujte vďaka nášmu know -how problémy a nedorozumenia, ktoré môžu nastať pri dohodnutí podmienok ohľadom predaja vašej nehnuteľnosti!
Tvrdenie proti tvrdeniu (ústna) verzus písomná predzmluvná dohoda
A čo teraz?!
Akú formu predzmluvnej dohody urobiť? Podľa čoho sa mám rozhodovať a rozhodnúť?
Predzmluvnou dohodou v oblasti predaja nehnuteľnosti myslíme jednoznačne rezervačnú zmluvu alebo budúcu kúpnu zmluvu. Venovali sme sa im už na našich verejných stránkach. Dneska sa však na vec pozrieme trošku z iného súdka. Poskytneme vám náš pohľad na vec, ako sa rozhodujeme my. Ak vám bude náš postup a postoje zrejmé a jasné, začnete sa aj vy rozhodovať vedome a správne. A to je našim cieľom a zámerom!
Ak ste sa s potenciálnym kupujúcim dohodli na väčšine podstatných náležitostí ústne, resp. ste dospeli k nejakému kompromisnému riešeniu, je potrebné a doslova nevyhnutné vašu ústnu dohodu spečatiť písomnou formou. Ak ste si čítali už niektorý z našich materiálov, viete že vlastne celý kúpno-predajný proces delíme na tzv.predzmluvnú fázu a fázu podpisu samotných kúpno-predajných zmlúv.
Čo je to rezervačná zmluva?
Rezervačná zmluva je istou formou rezervačnej dohody medzi zúčastnených strán, pričom každej strane vyplývajú nejaké náležitosti, ktorých by sa mala držať. Ak by sme to zjednodušili - terajší majiteľ (majitelia) nehnuteľnosti sa dohodnú s potenciálnym kupujúcim o:
- záujme nehnuteľnosť predať a kúpiť za dohodnutú cenu
- záujme nehnuteľnosť predať a kúpiť do vopred dohodnutého termínu
Rezervačná zmluva nemusí obsahovať všetky detaily o nehnuteľnosti samotnej, či jej častiach, ale musí byť jednoznačná, aká nehnuteľnosť (aké LV) je bude predmetom prevodu, za akú cenu a v akom termíne bude uhradená kúpna suma.
Prečo sa vlastne takáto rezervačná zmluva robí? Ak vy ako terajší majiteľ nemáte problém s podpísaním takéhoto dokumentu, je to znak toho, že naozaj máte vážny záujem nehnuteľnosť predať za dohodnutých podmienok. Zároveň sa v tejto zmluve zaväzujete, že počas dohodnutého (rezervačného obdobia) nebudete rokovať s ďalšími záujemcami o kúpu, nebudete nehnuteľnosti robiť vy alebo iné RK marketing a iné podporné aktivity v prospech jej predaja inému potenciálnemu klientovi. Za ten čas (v danom rezervačnom období) majú však svoje povinnosti aj ostatné zúčastnené strany. Rozoberme si teraz význam toho, prečo vôbec treba pristupovať k dohodám zo strany potenciálneho (budúceho) kupujúceho.
Prečo potrebuje kupujúci na istý čas vašu nehnuteľnosť držať v rezervačnej lehote?
Dôvody sú naozaj prozaické. Kupujúci, na to, aby vám za nehnuteľnosť zaplatil dohodnutú kúpnu cenu, potrebuje ČAS. Potrebuje časový priestor, kým si začne vybavovať a vybaví všetky možné aj nemožné potvrdenia a požiadavky, ktoré potrebuje podľa toho, či financuje kúpu hotovosťou, alebo úverom. Rozoberme si ich však poporiadku.
Kupujúci môže prejaviť záujem o kúpu vašej nehnuteľnosti, ale vy okrem záujmu potrebujete aby vám kupujúci zaplatil aj dohodnutú kúpnu cenu. Túto môže uhradiť buď to z vlastných zdrojov (má sumu, ktorá sa rovná dohodnutej kúpnej cene vašej nehnuteľnosti na svojom účte) alebo z iných - cudzích zdrojov. Väčšinou ide o bankové zdroje a najčastejšie ide o prefinancovanie formou hypotekárneho úveru.
Možno ste si neuvedomili, ale aj keď kupujúci má svoje vlastné zdroje, väčšina kupujúcich ich má istou formou viazané. Musí požiadať o ich uvoľnenie (napríklad pri stavebnom sporení to trvá do dvoch týždňov, ak by mal kupujúci viazané financie na termínovanom účte, znova závisí od podmienok banky, za akých si dohodol výber tejto \"hotovosti). Čiže jednoznačne potrebuje v tomto smere kupujúci čas.
Pri hypotekárnom alebo inom prefinancovaní z cudzích zdrojov, je situácia obdobná. Tu kupujúci potrebuje poväčšine viac času, ako pri prvej možnosti (hotovostnom financovaní). Ak kúpu vašej nehnuteľnosti pre kupujúceho zafinancuje ním zvolená banka, tá si bude žiadať predložiť znalecký posudok. To znamená, že si treba vybrať znalca (alebo ho banka pošle sama) a ten musí fyzicky prísť, nehnuteľnosť nafotiť a pomerať a urobiť výpočet znaleckej hodnoty pre banku. A to nejaký ten čas trvá. Znalci sú pomerne vyťažené osoby, a netreba mať nereálne očakávania, že kupujúci alebo maklér zavolá znalcovi a on pribehne hneď v ten deň alebo hneď na druhý deň... Okrem toho financujúca banka po kupujúcom (kupujúcich) bude žiadať x-potvrdení, ktoré musia mať nejaké lehoty (nemôžu byť staršie ako...). Napríklad potvrdenie od zamestnávateľa o príjme. Aby išiel o relevatný doklad pre banku, toto potvrdenie u väčšiny bánk nesmie byť staršie ako mesiac. Čiže platí maximálne mesiac. A to, v akom termíne kupujúci získa potvrdenie od zamestnávateľa- je tiež otázne. Stretávame sa u kupujúcich aj s tými prípadmi, že si podajú žiadosť o toto potvrdenie a do dvoch (prípadne do troch) týždňov ho majú! a To je naozaj len jedno potvrdenie o príjme kupujúcej strany. Lehota? CCa 14 dní na vybavenie a ďalších 10 pracovných dní (14 dní) je lehota na posúdenie komplexnej dokumentácie zo strany centrály, ak sa tam už všetko odovzdá. Pozor - toto sú termíny pre ideálny prípad a najčastejší prípad!
Aby sme boli komplexní, môže ísť o kombináciu týchto zdrojov - časť hotovosť, časť úver. Z pohľadu času sa však presúvame do lehôt ktoré sme spomínali pri bankovom financovaní.
Akú rolu pri rezervácii zohráva realitná kancelária (prípadne maklér)?
Maklér, resp. RK by v tomto prípade, ak vám predaj sprostredkováva, tak by mal slúžiť ako nezávislá osoba, u ktorej je a bude zložená rezervačná záloha, až do času, kým sa celý obchod neuzavrie. Pod uzavretím sa v našej RK rozumie - kupujúci bude mať na katastrálnom úrade prepísanú nehnuteľnosť a predávajúci bude mať na svojom účte pripísané finančné prostriedky. Kupujúci zložením rezervačnej zálohy potvrdí vážnosť svojho záujmu o kúpu vašej nehnuteľnosti.
V podstate, zistili sme, a prax a naši klienti nám potvrdili, že presne v tomto momente môžete rozpoznať profesionalitu a kvalitu realitnej kancelárie (prípadne samotného makléra), ktorý vám váš kúpno-predajný proces pomáha koordinovať, finalizovať a časovo správne nastavovať. Ak nastanú komplikácie a nepredvídané okolnosti (problémy)- ako ich zvláda (nezvláda)riešiť.
RK (maklér) by jednoducho mal s oboma zmluvnými stranami prejsť celý proces realitného obchodu a podľa informácií, ktoré sa dozvie z jednej a druhej strany (zo strany potenciálneho kupujúceho aj zo strany terajšieho majiteľa) nastaviť čo najlepšie podmienky a časové termíny zvládnuteľné pre obe strany. Následne tieto treba spracovať do rezervačnej zmluvy, ktorá sa následne ešte ponecháva prečítať a pripomienkovať obidvom zmluvným stranám.
Ako sa správa rezervačný poplatok, pri rôznych situáciách, ktoré môžu nastať?
No ono v podstate môžu nastať tieto situácie \"iba\" tri. Buď k podpisu kúpnych zmlúv a úhrade kúpnej ceny dôjde, alebo nedôjde. A ak nedôjde, tak to môže byť zo strany vás, ako terajšieho majiteľa, alebo zo strany potenciálneho kupujúceho. Takže poďme sa bližšie pozrieť na jednotlivé varianty:
K podpisu kúpnej zmluvy a úhrade kúpnej ceny dôjde, tak ako bolo dohodnuté
K podpisu kúpnej zmluvy nedojde z rôznych dôvodov na strane predávajúceho
K podpisu kúpnej zmluvy nedojde z rôznych dôvodov na strane kupujúceho
Kto "riskuje" pri rezervačnej dohode viac? Vy ako majiteľ alebo strana budúceho kupujúceho?
Popravde, tu je ten pohľad trošku iný, ako sme na problematiku celého nazerali doteraz. Ide o to, kedy vlastne sa nájde (vyprofiluje) osoba, potenciálny kupujúci, ktorý má záujem vašu nehnuteľnosť kúpiť. Súvisí to do istej miery so sezónnosťou predaja jednotlivých typov nehnuteľnosti. Byty, domy a pozemky, majú svoje obdobia (svoju sezónnosť), kedy sa predávajú najlepšie. O tom sme vás už informovali na našich stránkach. A počas týchto období (resp. aj mimo nich) vy svoju nehnuteľnosť ponúkate na trhu a robíte obhliadky.
Nájde sa kupujúci, s ktorým sa dohodnete na tom podstatnom. Má záujem kúpiť, vie uhradiť kúpnu cenu a vie ju uhradiť vo vami akceptovateľných termínoch. Toľko zjednodušene a v skratke. Otázka rizikovosti podpisu rezervačnej zmluvy u vás nastáva v momente, kedy k jej podpisu máte pristúpiť. Je to na vrchole sezónnosti predaja vášho typu nehnuteľnosti? Je to v strede sezóny? Je to na začiatku sezóny?
O čo ide? štandardné obdobie na rezerváciu (podržanie) sa stanovuje na celý mesiac. Sú to 4 týždne. Ak je to na vrchole sezóny a náhodou sa stane, že potenciálny kupujúci svoj zámer kúpiť nedokončí z rôznych dôvodov (banka mu nepustí tak vysoký úver napríklad), tak vo väčšom riziku a nevýhode ste práve vy - terajší majiteľ. Do istej miery strácate šancu predať inému kupujúcemu (to je podstata rezervačnej zmluvy- že to nesmiete ponúkať ani rokovať s nikým ďalším) a ak to náhodou spadne, vy ste prišli teraz o šancu predať svoju nehnuteľnosť.
Stať sa môže naozaj všeličo, aj kupujúci procesne vstupujú do rôznych rizík, pretože sa musia spoliehať na serióznosť a dodržiavanie dohôd zúčastnených strán, avšak ako to riešiť? Zatiaľ asi naj-riešenie sa nám javí výška rezervačného poplatku. Ak by bol koniec sezóny (napríklad predávate dom, kupujúci sa nájde a začnete rokovať koncom októbra) prejde mesiac a máte koniec novembra. Obchod spadne z dôvodov na strane kupujúceho. Ak nastane u vás takáto situácia, treba zvážiť výšku rezervačného poplatku. Zvýšiť ho.
Pozor, tu treba k týmto veciam pristupovať opatrne a vhodne odhadnúť celú situáciu. Ak si totižto dáte príliš náročné podmienky, kupujúci môže stratiť napríklad chuť ďalej jednať, môže sa stať, že jednoducho rozhodne sa, že vôbec žiadnu zmluvu nepodpíše a vy nepredáte. On napríklad toľkú hotovosť naozaj nemusí mať, resp. to môže brať ako váš špekulačný záujem a z obchodu radšej vycúva. Ak vám proces koordinuje RK, a tá doteraz jednala profesionálne, nechajte túto vec radšej na posúdenie odborníka.
Aké sú podstatné náležitosti rezervačnej zmluvy? O nich sme vás už informovali na našich verejných stránkach. Ideálne by bolo zhrnúť to jednoducho. Rerzevačná zmluva by mala obsahovať všetko, na čom ste sa dohodli, a to v písomnej forme. Vy a kupujúci. Resp. Vy, kupujúci a RK (maklér).Jednoznačne a jasne v zmluve musí byť identifikovateľný predmet predaja - teda vaša nehnuteľnosť. Jednoznačne musí byť zrejmá cena, ktorú za predaj dostanete vy ako majiteľ. Je tam potrebné uviesť termíny dokedy je potrebné podpísať riadne kúpne zmluvy. Ak sa toto nesplní, tak aké budú za to pokuty. Ak sú na nehnuteľnosti nejaké ťarchy, tak ako ste sa dohodli na ich vysporiadaní a vymazaní. Je treba preddohodnúť úhradu poplatkov či spôsob naviazania prevodu vlastníctva na úhradu kúpnej ceny. V dnešnej dobe sa javí ako vhodné aj to, ak už priamo v rezervačnej zmluve dohodnete odovzdanie vašej nehnuteľnosti do užívania potenciálnemu kupujúcemu...Nie je toho málo, však..:o)?
Čo je to budúca kúpna zmluva?
Ako sme vás už informovali na našich verejných stránkach, budúca kúpna zmluva je akousi vyššou inštanciou oproti rezervačnej zmluve. V podstate, tak isto je ju možné zaradiť medzi písomné predzmluvné riešenia.
Podstatou Budúcej kúpnej zmluvy je, že ide o ZÁVAZOK jednej aj druhej strany (záväzok ako terajšieho majiteľa, tak budúceho-potenciálneho kupujúceho) k tomu, že do určitého termínu uzavrú riadnu kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti (ktorý bol samozrejme jednoznačne identifikovaný v budúcej kúpnej zmluve).
Praxou ostáva, že budúca kúpna zmluva by mala obsahovať všetky nevyhnutné ustanovenia, ktoré bude obsahovať aj samotná kúpna zmluva, pričom znenie kúpnej zmluvy zvykne byť súčasťou tejto budúcej kúpnej zmluvy. Napríklad vo forme prílohy.
Aké sú najdôležitejšie ustanovenia budúcej kúpnej zmluvy?
- presné označenie predmetu budúceho prevodu (podľa listu vlastníctva, kde však treba identifikovať nielen číslo LV ale aj katastrálne územie, kde je vaša nehnuteľnosť zapísaná)
- výška kúpnej ceny, za ktorú sa zmluvné strany dohodli nehnuteľnosť uzavrieť dohodu / obchod (vy ako majiteľ predať a budúci kupujúci kúpiť)
- stanovenie termínu, do ktorého sa zmluvné strany zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu
- je vhodné uviesť aj to, ako dôjde k úhrade kúpnej ceny (rozpísať financovanie kúpnej ceny)
- kedy a za akých podmienok dôjde k uvoľneniu a odovzdaniu nehnuteľnosti, poprípade v akom stave ohľadom hnuteľných vecí
Aký je rozdiel medzi rezervačnou a budúcou kúpnou zmluvou?
Podpisom tejto Budúcej kúpnej zmluvy nedochádza k prevodu vlastníckeho práva (toho sa obávať nemusíte - kataster takúto zmluvu neakceptuje). Podpisom a nesplnením záväzku, z jednej alebo druhej strany, poškodená strana sa má právo domáhať sa na súde vydania rozsudku, ktorý ako-keby nahradil podpis \"štrajkujúcej\" zmluvnej strany a teda ku kúpe a predaju môže dôjsť v podstate zásahom súdu. To však chvíľu trvá a samozrejme aj niečo stojí.
Aký je teda rozdiel rezervačná zmluva a budúca kúpna zmluva? Pri budúcej kúpnej zmluve, ak je dobre nastavená, ide o akúsi vyššiu formu právnej ochrany pre všetky zúčastnené strany. Každá strana si totižto nesie svoje vlastné povinnosti a svoju zodpovednosť za ich splnenie, ak sa na nich dohodnú. V podstate Budúcu kúpnu zmluvu väčšina bankových inštitúcií akceptuje ako dokument, na to, aby posúdili pre kupujúceho schválenie hypotekárneho prefinancovania.
Ak máte uzatvorenú rezervačnú zmluvu v správnom znení, zaplatením pokuty môže kupujúci zrušiť svoj záväzok podpísať kúpnu zmluvu /resp. ak bol vybratý rezervačný poplatok, ktorý sa v dôsledku porušenia podmienok zmení na zmluvnú pokutu) kupujúci nemusí pristúpiť ku podpisu kúpnej zmluvy. Bude ho to stáť \"iba\" tento poplatok. Toto však treba v rezervačnej zmluve jasne a zrozumiteľne uviesť. Pri budúcej kúpnej zmluve, ak by nastal znova ten horší prípad,ak by odstúpila ktorákoľvek zo zmluvných strán, to že napríklad rezervačný poplatok sa pretransformoval do zmluvnej pokuty, ešte neznamená, že sa poškodená strana nemusí domáhať splnenia dohodnutých záväzkov a povinností súdnou cestou..
Aký máme dneska pre vás bonus? Kúpna zmluva
Tak ako tomu je pri podpise akýchkoľvek dokumentov, ale zmlúv, pri kúpnych zmluvách jednoznačne platí a malo by platiť, aby ste podpisovali iba to, čomu naozaj aj rozumiete. V kúpnej zmluve treba sledovať predovšetkým to, čo je stanovené zákonom ako povinné údaje a povinné náležitosti kúpnej zmluvy.
Čo by to malo byť?
- presný a správny popis predmetu prevodu (prevádzanej nehnuteľnosti)
- presná identifikácia LV, katastrálneho územia, okresu, obce/mesta kde sa prevádzaná nehnuteľnosť nachádza
Mala by obsahovať všetky obchodné termíny a dohody. Ide predovšetkým o tieto:
- identifikácia presného spôsobu úhrady kúpnej ceny a jej výšky
- spôsob a termín odovzdania nehnuteľnosti v dohodnutom stave po úhrade kúpnej ceny
- spôsob a termíny podania kúpnej zmluvy na príslušnú podateľňu katastrálneho úradu
- záruky a vyhlásenia ohľadom stavu nehnuteľnosti
- akékoľvek zmluvné pokuty, ak by porušila niektorá zo zmluvných strán svoje povinnosti
- termíny pre odhlásenie sa z trvalého pobytu, odhlásenie a prihlásenie sa u dodávateľov energií (elektrina, plyn, káblovka...)
- ak je predmetom prevodu byt, tak tam je potrebné riešiť aj súčinnosť pri prehlasovaní sa u správcu bytového domu ako aj popísať presne podiely na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu, pozemku (pozemkoch) či prislúchajúcich nebytových priestorov, vrátane všetkých povinných vyhlásení
Ako docieliť to, aby katastrálny úrad povolil vkladové konanie (aby kataster schválil vami podaný návrh kúpnej zmluvy)?
Nami doporučený postup:
- 1V záhlaví zmluvy správne identifikujte všetky zmluvné strany. Tu totiž akákoľvek drobná chyba typu preklep môže spôsobiť to, ze sa konanie na ktastri preruší. Ak sa preruší, jedinou nevýhodou je časové zdržanie sa. Ak sa však zastaví, ide o vážnejší problém, ako napríklad to, že napríklad niektorá zo zmluvných strán je uvedená zle. Pozor na adresy, podľa ktorých vy ako terajší vlastník budete mať overené podpisy na kúpnej zmluve. Je možné že sa adresa vo vašom aktuálnom OP nezhoduje s adresou, ktorú eviduje katastrálny úrad.
- 2Správne a jednoznačne treba identifikovať prevádzanú nehnuteľnosť. Okrem už spomínaného čísla listu vlastníctva, musíte presne uviesť aj okres, obec či katastrálne územie, kam vaša nehnuteľnosť patrí. Okrem toho správne treba identifikovať aj jednotlivé parcely, súpisné, poprípade orientačné čísla a pri prevode bytu aj poschodie/podlažie či číslo bytu. Uviesť treba správne podiely na predávdzanej nehnuteľnosti vás ako terajších vlastníkov ako aj podiely nových vlastníkov.
- 3Úprava práv a povinností k pozemkom vyplýva zo zákona a je povinnou súčasťou kúpnej zmluvy. Problematická môže byť pri prevode bytu, ak napríklad sa byt nachádza v bytovom dome, kde bytový dom stojí na nevyporiadanom pozemku, resp. stojí na pozemku bez podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Ten kto vie čo robí a prečo tomu tak je, pre profesionála tento bod však problémvi nieje a poväčšine ak ide o nedorozumenia v tomto ohľade, tak vznikajú zásadne z dôvodu nesprávnej alebo menej dôslednej komunikácie.
- 4Vyhlásenia o technickom stave nehnuteľnosti, o prípadných chybách a vadách nehnuteľnosti či vyhlásenia o existujúcich ťarchách (vecných bremenách alebo zákonného záložného práva) by tak isto pre profesionála nemalo byť prekážkou pri zostavení kúpnej zmluvy.
- 5Kúpna cena, dohodnutie jej výšky a naviazanie jej úrady na právny prevod samotnej nehnuteľnosti býva asi najdiskutovanejšou súčasťou kúpnej zmluvy. Samozrejme oprávnene. Dohodnúť detaily platby ako aj spôsob vyplatenia a termíny jednotlivých platieb (ak sa kúpna cena vypláca z rôznych dôvodov vo viacerých častiach) býva časovo náročné. Naviazanie podmienok čerpania hypotekárneho úveru na katastrálny proces a samotný prevod vlastníckeho práva, ktorý nastáva až rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu, je vec zaujímavá :o) Alebo rozhodnúť sa správne naviazať hotovostné financovanie (vlastne bezhotovostný prevod) financií na bankovú vinkuláciu či notársky depozit či priamy prevod... Treba naozaj zvažovať a správne zvážiť.
- 6Odstúpenie od zmluvy je ppomerné samozrejmá súčasť väčšiny kúpnych zmlúv so svojimi štandardnými ustanoveniami. Z pohľadu vás ako predávajúceho, máte právo na odsútpenie od zmluvy v prípade, že vám neboloa zaplatená celá kúpna cena, ktorá sa dohodla. U kupujúceho toto právo nastáva, ak kataster prevod zamietne, napríklad z dôvodu zamlčaných a neostrániteľných tiarch. Treba v tomto bode presadzovať ústretový prístup a dôkladne zvážiť dôvody druhej strany, pre ktoré nakoniec k naplneniu zmluvy nedošlo. A samozrejme podľa toho postupovať ďalej.
- 7Odovzdanie a preberanie nehnuteľnosti, prepis jednotlivých dodávateľov energií (kvôli plateniu pravidených mesačných nákladov na prevádzku nehnuteľnosti) je tak isto predmetom zmluvného riešenia a kvalitnej kúpnej zmluvy. Štandardne sa náklady prevádzajú na nového majiteľa odovzdaním nehnuteľnosti formou preberacieho - odovzdávajúceho protokolu. Termín odovzdania môže byť naviazaný na úhradu kúpnej ceny.
Aké sú odozvy na naše bezplatné vzdelávanie?
Absolútne som nerozumela zmyslu nejakých písomných dohôd. Zdali sa mi príliš zaväzujúce a nevedela som si predstaviť, ako z dohody vycúvať ak by sa niečo udialo na mojej strane. Za to, že som si pocitvo čítala vaše materiály a aj vďaka tomuto kurzu je mi jasné, že to je aj ochrana pre mňa. Už rozumiem rozdielu medzi rezervačnou a budúcou kúpnou zmluvou. Ale ktorú si vyberiem keď sa nájde kupujúci to ešte si nechám prejsť hlavou. ďakujeme vám všetci, celá naša rodina. Hoci sme sa nevideli, cítim s vami prepojenie a ste mi naozaj pomohli v obrovskom posune mojej osobnosti vpred!
Ak ste si náhodou minule nevšimli, alebo ste nevenovali tomuto eBooku náležitú pozornosť, vďaka odozvám vám ho dávame do pozornosti ešte raz. vedieť správne komunikovať, je základom úspechu v dnešnom svete. Je to aj základ akéhokoľvek obchodu. Nechajte si zaslať ukážku zdarma a potom sa rozhodnite, či máte záujem investovať do svojho vzdelania aj v tomto smere! Tak kliknite a čítajte ďalej: