Našiel sa záujemca o kúpu mojej nehnuteľnosti!

Hurááá! ... alebo...  Pomóóóc a čo teraz !?

Nechať jednania na profesionála alebo vstupovať do jednaní a rokovaní aj sám?

 

Ako sa rozhodnúť správne?

V ktorej fáze kúpno -predajného procesu sa práve nachádzame? Nehnuteľnosť bola úspešne spropagovaná, dobre nafotená, pri fyzických obhliadkach dobre "nastajlovaná" a jednoducho sa vám vďaka obhliadkam ozval jeden alebo viacerí záujemcovia o kúpu. Hovoríme im potenciálni kupujúci, ktorí prejavili záujem kúpiť vašu nehnuteľnosť. OK, záujem je. Ale čo ďalej? Ako postupovať správne, aby vďaka vášmu vlastnému "pričineniu" predaj vašej nehnuteľnosti nespadol?

V podstate text bude delený podľa toho, či predávate svoju nehnuteľnosť sám, bez RK a pomoci maklérov, alebo či vám je pri predaji a finalizácii vášho kúpno-predajného procesu nápomocná RK. Jednoducho a jasne povedané a napísané: vchádzame do fázy jednaní a rokovaní. Pre niekoho nočná mora a stres, pre iného úsmev na tvári a ideme :o)? A ako je to vo vašom prípade?

Vygenerovali sa jeden prípadne viacerí záujemcovia o kúpu!

Hurááá, sme ako majitelia "na koni" a tešíme sa a ideme diktovať natvrdo podmienky, alebo...?

 

Popravde? Ten kto si myslí, že v tejto fáze už má vyhraté, sa obrovsky mýli! Tu sa to všetko len začína. Buď v tejto fáze uspejete, alebo stroskotáte na plnej čiare a v konečnom dôsledku nepredáte. Aby ste presne pochopili, prečo toto tvrdíme, rozoberieme si celú situáciu, ktorá nastala a môže nastať- na drobné.

 

Kto všetko vlastne vstupuje do rokovaní? Kto môže vstupovať do rokovaní?  Ide o dve rôzne otázky: Možno ste si to v prvom momente neuvedomili.  A odpoveďou je:

Do kúpno-predajného procesu vstupuje VŽDY:

  • majiteľ (majitelia - vlastníci) predávanej nehnuteľnosti
  • potenciálny záujemca (záujemcovia) o kúpu vašej nehnuteľnosti (podľa toho, ako bola nastavená vaša predajná stratégia a aký typ nehnuteľnosti sa vlastne predával (či cez dlhý alebo krátky predaj)a či majú záujem kúpiť jeden alebo viacerí záujemcovia

Do kúpno-predajného procesu vstupovať môže (a často aj vstupuje):

  • financujúca inštitúcia (napríklad banka, ktorá poskytne kupujúcemu hypotekárny úver)
  • nezávislá osoba, ktorá proces koordinuje a dohliada (napríklad osoba makléra)
  • vstupovať môžu do procesu aj finanční poradcovia ktorých si so sebou "prinesie" kupujúci (potenciálny záujemca o kúpu vašej nehnuteľnosti)
  • do procesu vám môžu vstupovať ešte aj znalci, ktorí vyhotovujú pre financujúce banky znalecké posudky, môžu tu vstupovať napríklad geodeti atď.. Je to prípad od prípadu a preto to už ďalej rozvádzať nebudeme

 

Uvádzame však nasledovnú schému  - obrázok, kde si uvedieme najčastejšie sa vyskytujúce prípady. A na celý proces sa pozrieme jednoducho akoby z nadhľadu.

Čiže ako vidíte. Na jednej strane je vždy (v našej schéme naľavo) kupujúci. Čiže jeden alebo viacerí záujemcovia o kúpu vašej nehnuteľnosti. A vy ste zároveň na strane majiteľa (predávajúceho). A znova ste jeden - výlučný majiteľ, alebo ste uvedení na liste vlastníctva viacerí. A potom je pravá strana oddelená od ľavej prerušovanou čiarou.

Tam je buď iba kupujúci, ktorý chce financovať kúpu "hotovosťou" alebo je tam financujúca inštitúcia (banka), ak kupujúci nemá vlastné zdroje (vlastné finančné prostriedky). Pomerne často sa nám stáva, že kupujúci povie, OK. Ale ja mám svojho finančného poradcu, ktorý mi radí a za mňa isté veci vybavuje. Ak je to tak, tak do vzťahu a do jednaní vstupuje aj táto osoba. Pri financovaní cez hypotekárny úver sa určite stretnete aj zo znalcom, ktorý príde na vašu nehnuteľnosť urobiť znalecký posudok.

Poviete si: ok, a kde ma teda priestor maklér alebo iná nezávislá osoba, ktorá by to mala celé koordinovať?

Pozrite si prosím poriadne ešte raz náš obrázok - našu schému. Áno, presne tam. Na tej červenej, prerušovanej čiare, ktorá oddeľuje ľavú stranu od pravej strany. V momente ako záujemca prejaví záujem, prechádza z ľavej strany schémy na pravú a stáva sa z neho potenciálny kupujúci. A jednoducho maklér sa nachádza ako prostredník - sprostredkovateľ- medzi vami.

Ak nebudete mať k dispozícii makléra alebo inú osobu, ktorá vám celý kúpno-predajný proces povedie a povedie aj jednania a rokovania, tak touto osobou budete buď vy ako majiteľ alebo bude to niekto z druhej strany.

Otázkou teraz znova je: kto je to KUPUJÚCI? Je to každá osoba, ktorá prejaví záujem o kúpu vašej nehnuteľnosti?


Ako sme uviedli, v prípade predaja nehnuteľnosti meníme vlastníctvo k nehnuteľnosti. Kupujúcim je teda osoba, ktorá má záujem kúpiť, ale!!!! Má a musí vám aj zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu!

Odpoveď: NIE!

Ak si to slovo rozdelíme na drobné, kupujúci je odvodený od slova "kúpiť". A slovo kúpiť na Slovensku znamená vymeniť. Ide o výmenu niečoho za niečo. Vo väčšine prípadov ide o výmenu peňazí za niečo čo predávajúci predáva. V prípade že vy predávate nehnuteľnosť, ste teda na strane predávajúceho a majiteľa a chcete od kupujúceho aby ste mu na "výmenu" (právny prepis tejto nehnuteľnosti do jeho vlastníctva) prenechali nehnuteľnosť. To sa deje za nejakú dohodnutú cenu, ktorá sa volá kúpno-predajná cena.

Hm, viete za našej praxe sme evidovali doslova stovky kupujúcich, ktorí chceli kúpiť! Bolo tam to slovíčko ale. Ale nemali na kúpu tej nehnuteľnosti, ktorú chceli dostatok finančných prostriedkov.

Nemali vlastné finančné prostriedky, tak sa spoliehali na bankové zdroje. A čo sa deje potom? Títo ľudia, väčšinou z nevedomosti a neinformovanosti, chodia po obhliadkach  a konečne sa po nejakom čase rozhodnú a vyberú si.

Keď si už vyberú, až potom si idú prezistiť podmienky financovania v bankách. Najprv si chcú vybrať nehnuteľnosť podľa svojich predstáv. A potom prichádza rad zistení.  Zistia napríklad, že získať bankový úver nie je až také jednoduché, ako to tvrdia reklamy v telke. A ak ho aj získajú, tak nie u každého kupujúceho je to v takej výške, aby si mohli dovoliť kúpiť nehnuteľnosť, o ktorú prejavili záujem. Alebo nebude prefinancovaných celých 100%.

Takže ešte raz: kupujúci je vlastne ten, ktorý má nielen záujme kúpiť nehnuteľnosť, ale vie za vašu nehnuteľnosť aj zaplatiť!

 V zmysle jednaní a rokovaní, o čom sa dneska vlastne bavíme, maklér v tomto štádiu predzmluvných jednaní v podstate "tlmí" nárazy a slovné vyjadrenia zúčastnených strán. Je prostredník a doslova sprostredkovateľ toho celého. Totižto, nie vždy, ale pomerne často sa stretávame v našej praxi  s vyjadreniami typu ako vidíte na pravej strane tejto časti. Veď čítajte ...

Na margo makléra resp. nejakej nezávislej osoby, ktorá vám bude rokovania a jednania viesť. Načo vám je? Aká je vlastne úloha a funkcia maklérov, ktorí sa vyznajú?

Ak máte k dispozícii makléra, špecialistu, tak tento maklér by mal vedieť čo robí. A vie čo robiť, kedy nastal správny čas vykonať ďalší krok a čo robiť, ak sa vyskytnú nejaké nepredvídané okolnosti, udalosti komplikácie. Mal by vám nájsť najefektívnejšie a najkompromisnejšie riešenie, ktoré bude vyhovovať obidvom stranám. Kupujúcemu aj predávajúcemu.

... A čo by ten... za ten svoj byt (dom, prázne pole..) nechcel !!! Odkážte mu, že ak nezníži cenu na.... Inak vôbec sa s ním nebudem baviť a hľadám ďalej! Za takú cenu v žiadnom prípade nemám záujem! Toto mu odkážte!
záujemca o kúpu nehnuteľnosti jedno z možných vyjadrení
... akože, čo si tí majitelia akože myslia?!!!... Z taktúto búdu pýtať také prachy!... Mám záujem, ale nekradnem! Ja to budem 30 rokov splácať. Ak nepôjde na cenu .... (alebo ak nezmierni podmienky predaja, ďalšie dohody...) tak končím! A už vôbec nebudem nič kupovať. Som znechutený! A zhnusený! Zo všetkého čo sa pri tých všetkých nervoch, čo ako kupujúci mám, deje!
záujemca o kúpu nehnuteľnosti jedno z pomerne častých vyjadrení na margo celého realitného trhu

Tých príkladov je naozaj veľa. A je zbytočné uvádzať ich viac. Ale ste majiteľ a predávate. Chcete predať. A teraz si predstavte, že si vediete toto rokovanie (túto komunikáciu) sám. Predstavte si, že niečo takéto ste počuli na svoju nehnuteľnosť napriamo. Ako sa hovorí: na plnú hubu :o).

Čo bežne človek v tejto situácii urobí? Ak ho niekto takto urazí? Odignorujte urážky, lebo chcete predať, alebo mu dáte ešte nejaké podmienky, ale nevybuchnete, alebo aj vybuchnete a prejavíte svoj hnev? A dáte si podmienky typu: OK. Tak ty takto!  Dobre, dohodnuté, ale ja takto. Lebo...

Je to v podstate jednoduché. Väčšina ľudí by zaujala obranný postoj. A práve tu je jedna z tých najzáludnejších a najbizardnejších situácií a stretov, do ktorých môžete prísť, ak si chcete predávať nehnuteľnosť sám / sama. A následne po tom, ako nájdete záujemcu o kúpu (potenciálneho kupujúceho), musíte (chcete) viesť sami aj rokovania a komunikáciu. V podstate viesť "obchodné rokovanie" a dospieť k bližším dohodám. Predzmluvným a následne zmluvným.

Obhliadky si majitelia väčšinou zvládnu urobiť aj sami. Ale časť čo prichádza práve v tomto momente, v momente prejavenia záujmu a dohadovania bližších podmienok obchodu (predaja vašej nehnuteľnosti) zvykne byť pre mnohých oveľa ťažšia. Predaj jednoducho stroskotá a spadne. V tejto fáze. Bohužiaľ, stáva sa aj to, že zbytočne.

Prečo? Pre ľudskú ješitnosť. Pre tvrdohlavosť a slovné vyjadrenia jednej alebo druhej strany. Sú požiadavky a požiadavky. To je jedno či teraz hovoríme o požiadavkach vašich (ako predávajúceho) alebo ide o požiadavku/y strany kupujúceho. Vášho potenciálneho záujemcu o kúpu. A tieto požiadavky sa dajú tlmočiť a povedať naozaj rôzne.

V tomto tkvie čaro úspešnej komunikácie, úspešných rokovaní a jednaní. Aj preto sme pre vás, pripravili program - dozorovanie a vedenie kúpno -predajného procesu profesionálom (realitným guru). Asi ste už jeho obsah videli na našich stránkach. Ak nie, môžete si to pozrieť napríklad tu (ak riešite menšie problémy a otázky) alebo môžete si prečítať ako to je v prípade, že prejavíte priamo o kvalifikovaný "dozor" pri vašom kúpno-predajnom procese. Aby ste predali a aby všetko prebehlo správne. Pozrieť si bližšie môžete link napríklad tu >>>

Maklér profesionál pre vás robí niečo ako "airbag".

Tlmí nárazy a vedie všetko tak, aby v predzmluvnej fáze

(aj vo fáze uzatvárania kúpno-predajných zmlúv)

prebehlo všetko čo najlepšie.

Maklér profesionál stlmí aj takéto škaredé nárazy....

Uvedomte si prosím, čo dosiahnete Vy ako majiteľ nehnuteľnosti, ktorú chcete predať, lebo.. A ktorému bolo povedané niečo menej vhodné pre uši zo strany záujemcu a Vy sa ....... pekne povedané: rozhodnete sa dotyčnému ukázať: kto z koho. Ukážete mu svoju silu.

Dajme si príklad. Predstavte si, že vediete svoje rokovanie sám. A kupujúci - záujemca vám povie: Ak mi teraz neznížite cenu o 2-tisíc eur a nebudete mi platiť všetky poplatky, tak... (nezdvihnem vám už telefón, končíme, nemám záujem...)

Ako sa vy ako majiteľ teraz zasprávate? Presne v tom momente, v tejto situácii? Veď ja ti ukážem! OK. Ty takto?! Tak ja budem zas na oplátku takto! A výsledok? Áno, predaj vašej nehnuteľnosti spadne. Na takej banalite, že jednoducho sa nezvládne komunikácia a jednanie. A zbytočne sa vyhrotia emócie a lietajú "hromy - blesky".

Ak by tam napríklad bola nezávislá osoba, ktorá by proces dozorovala (napríklad realitný profesionál- realitný guru alebo váš maklér - maklérka ) a požiadavky by boli tlmočené "ľudsky", k stretu a výmene emócií vôbec nemuselo prísť. A vy ste mohli predať. A už mať peniaze na svojom účte.

Musíme sa vám priznať. Máme situácie, kedy niektorá zo zúčastnených strán doslova prosí o výmenu kontaktu na druhú stranu. A potom je nahnevaná, ak kontakt nedáme. Veď zmluvy sú podpísané, k obchodu dôjde, lebo kúpiť (predať) chceme. Len nechcú všetkými podrobnosťami a "sprostosťami! zaťažovať nás (RK - maklérov).

Mrzí nás to, ale kontakt nedoporučujeme žiadnemu maklérovi pred ukončením kúpno-predajného procesu medzi kupujúcim a predávajúcim vymeniť. Môže dôjsť nevhodnou (nechcenou, neuvedomelou) poznámkou k stretu a výmene názorov a obchod sa môže zaseknúť (sťažiť a skomplikovať alebo úplne stroskotať).

Viete potom aj profesionálom sa ťažko veci naprávajú... Maklér profesionál je tu aj od toho, ak sa zúčastnené strany vyjadrujú náhodou vulgárnejšie (alebo sú menej obratné vo vyjadreniach), alebo príliš horlivo tlmočia svoje požiadavky - maklér profesionál je tu naozaj od toho, aby oprávnenú požiadavku pretlmočil druhej strane. A to tak, aby sa zachovala podstata obchodu (a tou je samotný predaj nehnuteľnosti).

Uvedomte si prosím. Čo vy ako majiteľ (predávajúci) chcete? Chcete predať? Ak je vaša odpoveď áno, doporučujeme vám, ak máte dobré skúsenosti s RK, ktorá vám obchod realizuje (ktorá vám našla kupujúceho) nechajte rokovania na nich. Nechajte maklérov robiť si svoju prácu. Áno, aj za toto maklérom prináleží odmena a provízia, ktorú si RK od vás za úspešné sprostredkovanie obchodu (predaja) pýtajú.

A mimochodom, ak nemá strana kupujúceho vlastné zdroje, v akej je fáze (v akom je štádiu so svojim bankovým úverom a stavom jeho vybavenia a vybavovania)?

Ak na vás náhodou kupujúci "vyvalí" nejaký odborný bankový pojem, ktorému nerozumiete a iba si domyslíte jeho význam (a náhodou si ho domyslíte zle), kto je potom na vine? Vy že ste si zle domysleli a podľa toho sa zariadili alebo kupujúci lebo vám to povedal tak, že ste si vy zle domysleli...

Veru, tu je naozaj skúsenosť profesionálov neoceniteľná.


A o čom všetkom je možné rokovať a viesť jednania? Iba o cene?


Nie. Nie je to tak. Nie je to vždy iba o cene.

Cena je v mnohých prípadoch iba prvotné kritérium na rokovanie a jednanie. A popravde, niekedy je aj to najjednoduchšia a najľahšia (najmenej zložitá) vec na dojednanie a dohovor. 

Oveľa zložitejšími bývajú rokovania napríklad o podmienkach platby. Ako naviazať splatnosť celej kúpnej ceny do jednotlivých súm, ak ide o postupnú úhradu kúpnej ceny. Ako toto všetko naviazať a zakotviť vo finálnej verzii kúpno-predajnej zmluvy? A to tak, aby v tom nebol nejaký podvod, podraz?

A čo samotná nehnuteľnosť? Kedy ju môžete uvoľniť vy ako majiteľ? Kedy ju "debordelizujete"? Vypracete? Kedy a kto to má urobiť? Kedy, kto a koľko má platiť povinné administratívne poplatky inštitúciám (napríklad overenie podpisov či katastrálne konanie), aby celý proces prebehol správne a aby vôbec prebehol? Kto má uhradiť znalecký posudok, ak ho bude treba? A ako sa máte správať a budete správať, ak cena vytýčená znalcom bude oveľa nižšia, ako ste pôvodne dohodli výšku kúpno-predajnej sumy? Ste zorientovaní v týchto veciach? V týchto záležitostiach?

Ako ich riešiť tak, aby keď náhodou sa nedohodnete, lebo... Lebo sa niečo vyskytne a malo by dôjsť k súdnemu sporu. A popravde, viete aké sú vaše priority? A viete aké sú priority vášho potenciálneho kupujúceho, s ktorým ste v užšom alebo širšom kole rokovaní a jednaní?

A teraz bude nasledovať kolo otázok a odpovedí.

Nastal čas: zamyslieť sa.

Prvá otázka na zamyslenie: je podľa vás cena a jej výška rovnako dôležitá a kľúčová pre obe zúčastnené strany? Pre Vás ako majiteľa a rovnako aj pre stranu kupujúceho?

Odpoveď znie: NIE.

Z praxe máme odpozorované a v podstate má to aj svoju logiku, že pre majiteľa nehnuteľnosti je cena trošku dôležitejšia ako pre stranu kupujúceho. Od nej (od jej výšky) sa majiteľ odvíja. Od toho sa následne odvíja všetko. Od tej sumy, ktorú vy ako majiteľ uvidíte v konečnom dôsledku na svojom účte.

Pre kupujúceho je cena taktiež dôležitá. Nechceme tvrdiť opak. Ale akoby "len" v prvotnom štádiu, v prvotnom kritériu. Keď bude pre kupujúceho cena prijateľná a akceptovateľná, následne na ňu kupujúci nadväzuje aj ostatné podmienky predaja (jeho vlastné ciele, zámery a priority). Jednoducho rieši si svoju otázku bývania. A tá je dosť podstatná v živote každého z nás.

Odpoveď je jednoznačná. Ale nie je ani v prospech kupujúceho ani v prospech predávajúceho...

Môžete sa Vy ako predávajúci s kupujúcim dohodnúť na hocičom. Ale príde znalec, urobí znalecký posudok a už sa "veziete". Banka – pracovníci na centrále (keď už posudzujú kompletnú dokumentáciu) usúdia, či má táto vaša nehnuteľnosť pre nich takú hodnotu, ako ste sa vy dohodli na nej s kupujúcim. Centrála banky rovnako posúdi,  či má vaša nehnuteľnosť takú hodnotu ako vytýčil znalec, ktorý robil u vás znalecký posudok. 

Možno ste trošku viac znalý veci, alebo ste už počuli takéto: OK, veď dohodnem sa so znalcom, že veď nech trošku nadhodnotí cenu – nech odhadne viac. Nie. Toto sa neoplatí už v dnešnej dobe robiť pre nikoho. Pre kupujúceho, ani pre znalca a ani v konečnom dôsledku pre vás. Banka má svoje slovo –  a to je rozhodujúce. Ak sa centrála financujúcej banky rozhodne oseknúť  (skresať) cenu znaleckého posudku smerom nadol (a to, či ku vám majiteľom alebo predávajúcim alebo aj ku kupujúcemu príde pravdivé vyjadrenie, že prečo tak centrála urobila, alebo len taktné vyjadrenie- "bez dôvodu"  - a centrála "bez dôvodu" uberie 30% z hodnoty nehnuteľnosti, alebo...) V podstate to je jedno, čo povie alebo nepovie centrála financujúcej banky, Podstatou je, že zoseká cenu, ktorú dovolí prefinancovať z jej zdrojov. OK. A čo teraz vy a čo kupujúci?

A čo kupujúci, ak si platil poplatok za znalca a vyhotovenie znaleckého posudku? Rozoberme si už spomínaný príklad: banka zníži hodnotu znaleckého posudku na 70% . Zrazí 30% z ceny. Napríklad rozhodne, že o 8-tisíc eur zafinancuje menej. Čo na to kupujúci? Čo ak nemá na to, aby si dofinancoval zvyšok z vlastných zdrojov? A čo ak má tých 8-tisíc eur,  ale chcel ich použiť na prerábku? A čo ak... neuveriteľné množstvo možností a variantov "čo ak"... A ak sa pristupuje k "osekávaniu ceny" zo strany banky, popravde, poväčšine ide o väčšie položky ako je len 8-tisíc eur... Ako sa zachováte Vy ako majiteľ  v tomto prípade?

Otázka na zamyslenie č.2:

A čo s pred-dohodnutou kúpnou cenou, ak do kúpno-predajného procesu vstupuje a vstúpi banka?

A celú jej výšku neprefinancuje?

Otázka na zamyslenie č.3:

A čo ak Vy, z pozície majiteľa máte na predaj nehnuteľnosti naviazanú kúpu tej, kde budete bývať?

Situácia v dnešnej dobe pomerne častá. Predaj a následná kúpa. Alebo naopak???

O čo ide? Kde je záludnosť tejto otázky? Chcete predať nehnuteľnosť. Ste majiteľ - jeden alebo viacerí. A Vy v predávanej nehnuteľnosti bývate. Ak sa nájde kupujúci - musíte ísť bývať inde. Jednoducho máte svoj predaj naviazaný na kúpu inej nehnuteľnosti, kde budete potom bývať. Veď musíte niekde bývať..., či?

Je toto aj vaša situácia?A ak áno, už ste začali hľadať? Ak áno, a už ste aj našli vhodnú nehnuteľnosť, ako ochotní sú tí majitelia, ktorých kúpu nehnuteľnosti zvažujete, počkať kým vy predáte? A ak teda predáte tú svoju nehnuteľnosť? A nájdete vôbec kupujúceho? A ak hej, za ako dlho?

A čo opačný prípad? Že ste si počkali, kým sa nenájde kupujúci na vašu nehnuteľnosť a keď už vidíte, že to naozaj tento kupujúci aj kúpi... a až potom začínate a začnete hľadať? Alebo až potom ste chceli hľadať, keď kupujúci bude pre vás a vašu nehnuteľnosť "istý"?

 

Ktorá možnosť je lepšia? Odpoveď: prípad od prípadu. Tu vám poradí skúsený profesionál. Zhodnotí vašu nehnuteľnosť, vyhliadky jej predaja, jej predajnú stratégiu, výšku reálnej (realizačnej) ceny (za čo ju naozaj z pohľadu trhu môžete predať a ako rýchlo ju za tú cenu predáte) a podľa toho sa môžete rozhodnúť Vy ako majiteľ ( ktorý zároveň predáva a chce aj kúpiť), ako k tomu celému pristúpite. Alebo či sa náhodou chytíte do niektorej z pascí, ktorá na vás číha a ktorú Vy nevidíte, lebo nepoznáte celý kúpno-predajný proces? Jednoducho neuvidíte prepojenia a súvislosti. A stačí, že vám unikne, ale zle vyhodnotíte čo i len jednu z nich.

Odpoveď: realitný guru.

Že však to nie je problém? Pre človeka čo sa vyzná a vie posúdiť pravdivosť odpovedí ktoré dostanete od banky kde sa informujte, to problém nie je.  Naozaj to problém nie je: Zvyšný úver sa prenesie na buď na inú nehnuteľnosť alebo sa jednoducho v banke vybaví predčasné splatenie zostávajúceho úveru.

A koľko to je? Nemáte náhodou mylnú predstavu o poplatkoch za predčasné splatenie či o tom, ako to celé funguje či o tom, koľko vám vlastne po splatení ostane? Čistého na účte? Aj keď možno vtedy vám hovorili, že predčasné splatenie bude bez poplatkov. Resp. vtedy vám povedali, keď ste sa boli pýtať, že vlastne poplatky ani podmienky ani sumu mi povedať nevedia.. Vedia iba približne dať nejaký údaj a presnejšie budú vedieť povedať až vtedy, keď sa už budete vedieť termín, kedy sa bude predčasné splatenie realizovať...

A napadol nás jedne prípad. Nehnuteľnosť predávali manželia. Bol to byt. Stavali dom. Chceli predať byt, ktorý bol nezaťažený úverom,  aby mohli stavať dom. Lenže medzičasom (lebo cena bytu bola privysoká a predaj dlho trval), byt zaťažili (vzali si úver) aby mohli dom dostavať. Nestačilo a tak potrebovali už naozaj predať byt. Viete čo si títo manželia predstavovali? Že peniaze, ktoré (keď predajú úverom zaťažený byt) dostanú, a budú ich mať na účte k dispozícii. Aby mohli dostavať svoj dom. A pani si nenechala vysvetliť, že to pravda nie je. Ona také čítala na diskusiách a fórach a hotovo. A tým pádom nás požiadala,a by sme ich byt už ďalej neponúkali. Lebo ich klameme a dlho sme nevedeli aj tak predať. Tento príbeh sa začal písať pred troma rokmi. Byt doteraz predaný nie je a manželia predávajú rozostavaný dom. Že vás strašíme?

Ale kdeže.. To nie je naším účelom ani zámerom. Otvárame vám oči. Kúpa a predaj nehnuteľnosť, sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti nie je jednoduchá záležitosť ktorá sa rieši "pri pive", ak má všetko prebehnúť dobre a hladko. Do celého procesu vstupuje rôzne veľa faktorov a premenných. A ak zarátame medzi faktory a premenné, ktoré nám do celej rovnice vstupujú, aj to, že  sme ľudia a ľudia sú rôzni. Majú rôzne dobré alebo zlé situácie, v ktorých sa nachádzajú, majú svoje problémy... Áno, je to hotový galimatiáš – hodný pre silné povahy :o)

Otázka na zamyslenie č. 4:

A čo v prípade, že na nehnuteľnosti, ktorú predávam - mám zvyškový (ešte nevysplácaný) úver?

Predtým než sa začítate, skúste prosím odhadnúť, aký postup pri rokovaniach by bol vhodný podľa vás.  Predtým, než si ho prečítate....

Poďme teda už konečne na vec: Ako teda vstupovať do jednaní a rokovaní? Ako správne komunikovať?

Komunikácia a jednania.

? výsledok?

Ako vstupovať do rokovaní? Ako viesť jednania?

Doporučený postup:

  • 1
    Rokovať nechajte profesionála, poprípade makléra (RK) ktorá vám predaj sprostredkovala.
  • 2
    Profesionálovi dajte svoje požiadavky a potom ho nechajte robiť si svoju robotu.
  • 3
    Profesionál bude vaše požiadavky tlmočiť druhej strane (strane kupujúceho).
  • 4
    Druhá strana (kupujúci) si nechá (môže - nemusí si nechať) čas na rozmyslenie. Odpovie hneď alebo si nechá na rozmyslenie deň alebo dva. Druhá strana buď so všetkým súhlasí bezvýhradne (bez výhrad) alebo bude mať k niečomu (k nejakému parametru, kritériu pripomienky a požiadavky). Svoje stanovisko (bez pripomienok alebo prípadne pripomienky alebo požiadavky) táto strana pretlmočí maklérovi.
  • 5
    Maklér (nezávislá osoba, profesionál) reálnosť a opodstatnenosť požiadavky zváži v celom kontexte dostupných informácií a pretlmočí vám požiadavku (stanovisko). Vám ako majiteľovi. (Ak je požiadavka druhej strany neopodstatnená alebo neobvyklá, v našej RK postupujeme tak, že tieto neopodstatnené požiadavky ďalej netlmočíme. Iba vysvetlíme strane kupujúceho, kde má mylný názor a požiadame ho, aby svoje stanovisko prehodnotil. A dôjde k nejakému kompromisu a riešeniu, ktoré je možné tlmočiť).
  • 6
    Maklér (RK ktorá kúpno-predajný proces realizuje) nachystá predzmluvné a zmluvné riešenia (teda dá na papier dohody, ku ktorým ste dospeli). Predpokladáme, že viete o čom hovoríme a píšeme, pretože predpokladáme, že ste už naše verejne dostupné web stránky čítali.
  • 7
    Dohodnutie a finalizácia kúpnej zmluvy, dohodnutie kúpnej ceny, podmienok predaja a správne naviazanie podmienok predaja na úhradu kúpnej ceny.
  • 8
    Podpis kúpno-predajných zmlúv, poprípade návšteva financujúcej banky a návšteva katastra :o)

Aké sú odozvy na naše bezplatné vzdelávanie a informácie ohľadom komunikácie, rokovaní a jednaní? S maklérom alebo bez makléra?

Prečítal som si, objasnilo sa mi. A rozhodol som sa. Radšej všetko prenechám tomu maklérovi, ktorý mi nájde kupujúceho. Môj byt ponúkajú viaceré realitky. A myslím, chvalabohu, že som si vybral renovomvané a solídne realitné kancelárie. Ak náhodou si nebudem istý, už mám naštudovanú aj vašu ponuku služieb a som rozhodnutý osloviť profesionálny dozor. Aj keď si budem platiť a zaplatím v konečnom dôsledku viac. Ďakujem vám zatiaľ za všetko čo robíte.
Mgr. VladimírZ.
Asi píšem odveci, ale keď ste ma už požiadali o názor, tak ďakujem za niečo, čo som vôbec nečakala, že tu dostanem. Ako bonus pri jednom z tých kurzov či čo ste to organizovali a posielali- bol uvedený eBook. Tých pár eur hore dole, povedala som si a vďaka tomu som našla novú robotu! A samozrejme dúfam a verím, že môj domček predáte práve vy. Rada by som podporila aj cez províziu za sprostredkovanie to, čo robíte. Ste v tom fakt skvelý a ja som rada, že som na vás natrafila!
Zuzanašťastná zamestnankyňa v novej práci :o)

... a bonus na dnes pre vás?

... keby bol jeden... dnes budú rovno dva....

Bonusy sa týkajú problematiky vedenia rokovaní a jednaní.

 

Prvý z nich uvádza doporučený postup, ak ste sa rozhodli predaj aj rokovanie a finalizáciu kúpno-predajného procesu zvládnuť sám. 

Druhý z nich vám prezradí to, ako oceniť hnuteľné veci, ktoré ponechávate spolu s nehnuteľnosťou?Akú cenu majú tieto hnuteľné veci? Uvádzame vám väčšinový pohľad kupujúceho.

...a aby ste sa rozhodovali správne, viete čo sa vďaka pokračovaniu nášho bezplatného vzdelávacieho kurzu pre majiteľov, dozviete už o pár dní?

Nabudúce sa budeme sa venovať veľmi dôležitým veciam pri kúpno predajnom procese. A to sú zmluvné a predzmluvné riešenia. 

Viacej vám objasníme poplatky súvisiace s prevodom a odhalíme vám, ako máte správne čítať list vlastníctva. Aj ten svoj :o)

Možno zistíte, že patríte medzi tých majiteľov, ktorí si len mysleli, že toto a toto majú na liste vlastníctva .. A vlastne tomu tak vôbec nebolo.

Bonus č.1:

doporučený postup, ak si rokovania a jednania chcete viesť sám

  • 1
    Kupujúci prejavil záujem o kúpu? Vy ako majiteľ v tomto prípade musíte mať jasno, aspoň v týchto veciach: minimálnej kúpno-predajnej cene, ktorú ste ochotní zakceptovať. Ako to bude s poplatkami. Kto urobí a zafinancuje predzmluvné a zmluvné riešenia. Aký typ predzmluvných riešení si zvolíte. Ako to bude s poplatkami, ako to bude s termínmi vysťahovania, podpísania kúpnych zmlúv, ako a kto bude hradiť poplatky, vypratanie a odovzdanie nehnuteľnosti... Jednoducho musíte mať premyslený dopredu celý kúpno-predajný proces.
  • 2
    Majte svoje požiadavky a nechajte si povedať (predložiť) požiadavky druhej strany. Ak požiadavky sú, nechajte si primeraný čas na rozmyslenie, nereagujte ihneď.
  • 3
    Ak požiadavky nie sú, už treba "len" nachystať a dohodnúť predzmluvné a zmluvné riešenia. Ak požiadavky sú, odpovedajte ale doporučujeme (ak je to čo i len trošku možné) nejakou vhodnou protiponukou. Niečím čo bude mať pre kupujúceho hodnotu. Pozor! Hnuteľné veci a zariadenie poväčšine nemá pre väčšinu kupujúcich až takú hodnotu, ako si majitelia nehnuteľností myslia. Ale, znova prípad od prípadu - podľa toho, koho máte pred vami.
  • 4
    Ak sa dohodnete a zhodnete, nachystajte si predzmluvné a zmluvné riešenia, pomocou ktorých si tieto dohody sformalizujete (teda dáte na papier dohody, podmienky a termíny, ku ktorým ste dospeli). Zvážte vyberanie rezervačného poplatku za rezerváciu (podržanie) nehnuteľnosti.
  • 5
    Dohodnutie a finalizácia kúpnej zmluvy, dohodnutie kúpnej ceny, podmienok predaja a správne naviazanie podmienok predaja na úhradu kúpnej ceny. Toto všetko a samozrejme aj kopec ďalších podrobností a maličkostí, treba riešiť vo finálnom znení kúpno-predajnej zmluvy.
  • 6
    Podpis kúpno-predajných zmlúv, poprípade návšteva financujúcej banky a návšteva katastra :o). Hotovo :o) Ani to nebolelo... Alebo.. poviete a vyjadríte sa, až keď tým celým prejdete :o)?

Už sme vám čo to načrtli. O čo ide? Pri predaji nehnuteľnosti ide a priori o predaj "nehnuteľnosti", teda predaj domu, bytu, pozemku, chaty, reštaurácie, hotelu, iného objektu alebo zariadenia... Hnuteľné veci sú všetky veci, ktoré vy v nehnuteľnosti máte a chcete (resp. nechcete) ich tam nechať, lebo. Ide napríklad o rôzne spotrebiče, kuchynské linky, stoly, stoličky, skrine...

Býva zvykom, že spolu s nehnuteľnosťou sa predáva a teda v kuchyni ostáva kuchynská linka. Rovnako, ak máte v nej spotrebiče na mieru, zabudované spotrebiče, tak ostávajú aj tie. Ostávajú v 99% prípadov aj tzv. vstavané skrine, či garniže, svetlá, dvere, zárubne...

Niekedy sa stáva, že majiteľ ako výhodu predávanej nehnuteľnosti uvádza - že súčasťou je aj komplet vybavenie (alebo tam jednoducho necháva všetko). Popravde, výhoda ako výhoda. Nie vždy sa musíte trafiť do vkusu kupujúceho a ten jednoducho túto vec nemusí oceniť a ani neocení. Výhoda to môže byť, ak je to v cene a nenavyšuje to cenu nehnuteľnosti a ak: to kupujúci naozaj potrebuje. Kto by to mohol potrebovať? Napríklad kupujúci (mladí ľudia, ktorí sa osamostatňujú) a doteraz bývali u svojich rodičov a v podstate nič kúpené nemajú. Žiaden nábytok, spotrebiče.

Výhodou to môže byť, ak sú spotrebiče aj nábytok komplet nové. Ak sú už používané, tak cenu ktorou môžete argumentovať, že to tam nechávate, tak berte prosím skôr na úrovni symbolickej, ako tej, že zvýšite predajnú cenu napríklad o 5-tisíc eur. Jednoducho ak musíte alebo chcete predávať nehnuteľnosť spolu so všetkým hnuteľným majetkom (alebo s jeho časťou, ktorá nie je obvyklá), tak musíte jednať podľa toho, koho máte pred sebou v roli kupujúceho. Ak je to pre neho hodnota, ok, môžete jednať aj v nejakej tej tisícke naviac.

Bonus č. 2:

Ako oceniť hnuteľné veci, ktoré ponechávate kupujúcemu spolu s nehnuteľnosťou?

BONUS č.3!

PS: čakali ste Bonus č.3?

Chcete sa naučiť technikám predaja? Kúpte si eBook za zvýhodnenú cenu. Cenu ako pre vás!

Chcete sa naučiť jednať? Chcete vedieť rokovať a vedieť komunikovať? O čom komunikácia je? O počúvaní. O tom, ako vhodne reagovať a o tom kedy vhodne reagovať. Jednanie a rokovanie je v podstate o predaji. Chcete vedieť predávať a predať? Máme pripravený v spolupráci s našim predajným oddelením pre vás eBook. Primárne sa netýka problematiky nehnuteľnosti ako takých, ale týka sa predaja a predajných zručností. Ak cítite, že by sa vám takéto vedomosti a zručnosti hodili, nielen pri predaji vašej nehnuteľnosti, tak kliknite a čítajte ďalej:

PS: Nezabudnite. Už nabudúce sa dozviete, ako správne čítať list vlastníctva. Aké typy predzmluvných a zmluvných riešení sú vhodné pri predaji vašej nehnuteľnosti. Ako a ktoré poplatky máte platiť vy a ktoré si zvykne platiť kupujúci? A čaká vás zdarma na stiahnutie materiál,ktorý na našej verejne dostupnej web stránke nenájdete...!

Už o pár dní znova u vás priamo na vašej e-mailovej adrese...