Ako mám vlastne čítať list vlastníctva?

Pomóoc!... kupec na môj dom sa našiel a ako si on vybavoval úver, znalec zistil, že na LV je iba pozemok, ktorý som získal dedením!

A čo teraz?!

 

Kupec si myslí, že som podvodník!

 

Áno, aj to sa stáva. Ideme predávať nehnuteľnosť, nájdete si kupujúceho a potom zistíte... že vlastne po právnej stránke nemáte čo predať :o)! A ešte ste braný za podvodníka!

 

Ako v našom prípade, ktorý sa stal jednému majiteľovi, ktorý sa s prosbou o pomoc obrátil na nášho realitného profesionála - realitného guru. Po rodičoch zdedil pozemok, na ktorom po 10 rokoch od úmrtia rodičov začal stavať dom. Teraz má už 27 rokov postavený dom. V zadnej časti dvora hospodársku budovu, ktorá má \"len\" 15 rokov. Rozhodol sa predať a mal to v jednej či dvoch realitných kanceláriách, len tak na dobré slovo - po známosti, ako sa hovorí. Tie ale evidentne nekontrolovali list vlastníctva, keďže sa stalo to, že nezistili, že ponúkajú na predaj niečo, čo po právnej stránke (na LV) neexistuje...  keď by našli kupujúceho makléri z RK, nemali by čo predávať... Tak ako náš majiteľ, tak aj oni. Okrem pozemku, ktorý náš majiteľ nadobudol na základe dedičstva, nemal totižto o dome s podlahovou plochou 128m2 a o príslušnej hospodárskej budove na liste vlastníctva ani zmienku! Našli kupujúceho, nastal tento problém a odrazu prestali dvíhať telefón. Prestali komunikovať. Kupujúci, ktorí chcel financovať kúpu hypotékou, vďaka banke a znaleckému posudku (znalostiam znalca a systému jeho práce) prišiel na to, že nemá čo kúpiť. Čo urobil? Zľakol sa, že ide o majiteľa podvodníka. Majiteľa si počkal pri jeho robote, tam sa pohádali a kupujúci sa stratil do neznáma.... kde nastal vlastne problém? Ak v tom celom procese bola zainteresovaná čo i len jedna RK, u RK.

Kde pochybila realitná kancelária?

 

 Neoverila si právny stav nehnuteľnosti (ako je uvedený na LV) so stavom fyzickým.  Druhý \"prešľap\" mala v tom, že keď už sa naskytol problém, evidentne nevedela ako ho riešiť, zato prestali komunikovať a majiteľa nechali \"v štychu\".  Zbytočne sa stratil obchod a dvaja ľudia (aj majiteľ nehnuteľnosti aj ten kupujúci) mali zbytočne zlé skúsenosti či už s RK alebo so samotným faktom že som chcel kúpiť/predať a natrafil som na takýto problém. ...

 

Kde pochybil majiteľ?

 Kde pochybil majiteľ? Hoci mal k dispozícii kolaudačné rozhodnutie a všetka dokumentácia bola v poriadku?  Kolaudácia a stavebný úrad je vec jedna, a katastrálny úrad je vec druhá. Keď sa vydalo kolaudačné rozhodnutie a bolo určené súpisné číslo na stavbu, tak vlastník pred tými x-rokmi mal ísť na katastrálny úrad a zaevidovať zmenu. A to sa nestalo. A vrátime sa k RK. Keby bola komunikovala, a asi aj vedela ako daný prípad riešiť, tak by síce nastalo zdržanie nejaký ten čas, ale mohli sa veci vysvetliť a dať do poriadku. Majiteľ by zašiel na kataster a stavby by \"zlegálnil\" - podklady na to mal. Kupujúcemu by sa to \"polopate\" vysvetlilo a okrem časového zdržania by sa nič také strašné neudialo.

O čom nevyhnutne musíte mať prehľad, ak idete predávať nehnuteľnosť?

Vymedzenie jednotlivých pojmov z hľadiska zákona

??? Čo je to NEHNUTEĽNOSŤ ???

Podľa §119 ods.2 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosti sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Podľa zákona(pre pochopenie zmyslu tejto vety) musíme ísť slovo po slove.

Čo je to teda stavba? Tu si na tieto účely môžeme pomôcť stavebným zákonom. Podľa tohto zákona sa stavbou rozumie konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Vo vete sa vyskytuje aj slovné spojenie „pevný základ“.O čo podľa zákona ide?

V prípade pevného základu, resp. pevného spojenia so zemou sa rozumie: spojenie pevným základom, resp. upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo inú stavbu, resp. o ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, resp. ide o pripojenie do siete a zariadenia technického vybavenia územia, resp. umiestnenie pod stavbou.

V praxi sa pri pojme nehnuteľnosť najčastejšie stretávame s týmito slovnými pojmami, ktoré je potrebné ovládať: bytový dom, byt, rodinný dom, pozemok. Poďme si uviesť bližšie, čo ktorý pojem podľa zákona znamená.

Bytový dom

Je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch alebo viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.

Byt

Je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaným do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

Rodinný dom

Je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie.

Pozemok

Je tá časť zemského povrchu, ktorá je oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku.
Popravde, myslím že stačilo :o) Asi by sme nedošli ďaleko, ak by sme pokračovali v takomto štýle, však? Takže určite nám odpustíte, ak aj takéto zásadné témy, ktoré sme vám na dnes avizovali, budeme (ľudovo povedané) zjednodušovať a dávať do zrozumiteľnej „ľudskej reči“, ktorej porozumie väčšina z nás:o)
Števkaoddelenie komunikácie a styku s verejnosťou

Takže čo je to nehnuteľnosť? Už sme to boli spomenuli. Laicky povedané \"všetko čím sa nedá hýbať\". Všetko, čim sa nedá hnúť, pohnúť. Ak to priblížime k zákonnému vymedzeniu- slova nehnuteľnosť (nehnuteľnosti sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom), môžeme tu vidieť túto asociáciu.

 No a v našich zemepisných šírkach (podľa stavebného zákona) sa nedá len tak s nehnuteľnosťami hýbať, prevážať ich z miesta na miesto (napríklad tak ako na iných kontinentoch či štátoch – Ameriku nevynímajúc). Sú štáty a kontinenty, kde si domy, ktoré si ľudia postavili - prevážajú na „ťahačoch“ z miesta na miesto. Dôvod? Napríklad pracovná migrácia. Majiteľ sa potrebuje presťahovať, tak si nájde v blízkosti svojej novej práce vhodný pozemok, dohodne sa s úradmi, dohodne termín s firmou ktorá takéto veci zabezpečuje a sťahuje sa :o)

Budeme sa v dnešnom texte stretávať aj s pojmom kataster nehnuteľností či pojmom správa katastra.

Poďme sa na to, čo znamenajú tieto pojmy a aký je ich význam a zmysel pozrieť bližšie.

Čo je to kataster nehnuteľností? Opätovne neuvádzame kompletné vymedzenie. Ak by ste takéto potrebovali, prosím skúste si pohľadať kompletné znenie príslušných zákonov napríklad na internete.

Katastrálny úrad (kataster nehnuteľností, alebo jednoducho kataster) riadi a kontroluje výkon štátnej správy na úseku katastra. Jednoducho kataster(miestne príslušný katastrálny úrad) vykonáva štátnu správu vo veciach a záležitostiach, kde konajú a rozhodujú správy katastra. Správa katastra rozhoduje či už v katastrálnom konaní alebo zapisuje práva k nehnuteľnostiam. Toľko naozaj zjednodušene. Nie je naším zámerom uvádzať kompletný výklad :o).

Kataster ako taký, ako-keby slúžil ako informačný systém kde sú zhromaždené informácie o nehnuteľnostiach a ich vlastníkoch, ktoré môžeme dohľadať na ich internetovom portále rôznym spôsobom. Katastrálny informačný systém eviduje najmä súpis a popis nehnuteľností, na ktoré sa vzťahuje zákon a právo SR. Okrem toho zhromažďuje aj údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (napríklad môže ísť o vlastnícke práva, záložné práva, práva zodpovedajúce vecným bremenám, predkupné práva a pod). Tieto práva sa zapisujú do informačného systému katastra prostredníctvom miestne príslušného katastrálneho úradu. Ide o zápisy, ktoým pre väčšiu prehľadnosť (podľa toho aké úkony si tieto zápisy vyžadujú), majú svoje písmenká. Majú svoju formu.

 

Táto forma má podobu napríklad vkladu do práva k nehnuteľnosti (označuje sa písmenkom V),

formu záznamu práva k nehnuteľnosti (označuje sa písmenkom Z)

alebo formu poznámky (o právach k nehnuteľnosti).

Aktuálny prehľad uvádzame na obrázku, ktorý čerpáme a sme čerpali priamo z on-line katastrálneho portálu.

Čo znamená vklad do katastra nehnuteľností?

Vklad do katastra nehnuteľností je úkon správy katastra (katastrálneho úradu), ktorým (ak kataster rozhodne v prospech tohto úkonu- teda posúdi, že úkon je z právneho hľadiska v poriadku) vzniká, mení sa alebo zaniká právo k danej nehnuteľnosti.

 Účastníkom tohto konania je osoba (osoby), na podnet ktorých má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. O tom, či toto právo vznikne (zmení sa alebo zanikne) tak presne o tom rozhoduje katastrálny úrad (miestne príslušný kataster), ktorý vašu „žiadosť o zmenu“ posúdi v rozmädzí aktuálnych a platných zákonov SR. Príslušná správa katastra rozhoduje na základe „žiadosti“ ktorá sa pre účely katastrálneho konania označuje ako „Návrh na vklad“ a to do 30 dní pri štandardnej lehote, resp. pri tzv. zrýchlenom konaní (ktoré si treba priplatiť) môže správa katastra oficiálne rozhodnúť do 15 dní odo dňa doručenia Návrhu na vklad a ostatných nutných a potrebných „materiálov“, ktoré sú nevyhnutné na to, aby sa vôbec konanie začalo. V prípade vkladového konania – pri predaj nehnuteľnosti ide o: 2x kúpnu zmluvu, návrh na vklad (čo je vlastne vaša žiadosť ktorú adresujete miestne príslušnému katastrálnemu úradu na to, aby konanie začal) a napríklad teraz už povinnou prílohou ktorá sa prikladá ku kúpnej zmluve, ak predávate napríklad byt (vyhlásenie správcu bytového domu –napríklad bytového družstva o tom, že vy ako terajší vlastník máte tzv. nulové nedoplatky na povinných mesačných platbách družstvu – tzv. nájomnom).

Katastrálny úrad v podstate má tieto možnosti, aký bude výsledok katastrálneho konania: ak sú všetky podmienky na vklad splnené, tak vklad povolí. Ak niečo nie je v poriadku, alebo chýba, tak návrh tzv. zamietne.

V podstate pri zamietnutí ide akoby o dva právne úkony: katastrálny úrad buď

  • preruší konanie o návrhu na vklad alebo
  • zastaví konanie o návrhu na vklad

Ako hovoria jednotlivé názvy: ak máte iba „minimálnu“ chybu napríklad vo forme preklepu v dátume narodenia alebo iný „drobnejší“ nedostatok, tak sa konanie iba preruší. Ak však ide o závažnejší „problém“ z pohľadu skúmania katastra, tak tento svoje konanie o návrhu na vklad zastavuje (napríklad: návrh nepodala oprávnená osoba – účastník konania).

Čo je to záznam?

Ide o úkon správy katastra, ktorý plní evidenčné funkcie. Tieto nemajú vplyv na zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam. Napríklad môže ísť o práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli (zmenili sa alebo zanikli) napríklad zo zákona (vydržaním).

Čo je to poznámka?

Poznámkou sa vyjadrujú skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka (terajšieho vlastníka) s nehnuteľnosťou nakladať. Resp. informuje o nehnuteľnosti samotnej alebo tzv. o právach k nehnuteľnosti. Cez „poznámky“ sa robí napríklad rozhodnutie o začatí exekúcie, vyhlásenie konkurzu či napríklad predbežné opatrenie, ktoré zakazuje nakladať terajšiemu vlastníkovi s nehnuteľnosťou. Čo to znamená? Sťažené nakladanie s nehnuteľnosťou. Ak o ňom pravdivo ako terajší vlastník neinformujete kupujúceho, ktorý si toto neoveril alebo "nevšimol", v kúpnej zmluve je táto záležitosť "opomenutá"katastrálny úrad vkladové konanie zastavuje a obrazne povedané, aj tak terajší majiteľ musí ísť s pravdou von.

Čo je to plomba?

Plomba o zmene práva k nehnuteľnosti – je vlastne symbol, ktorý vám v zákonne určenej lehote (v lehote v ktorej príslušný katastrálny úrad má zo zákona má čas konať a rozhodnúť, napríklad: pre vklad 15 alebo 30 dní). Táto plomba na liste vlastníctva „svieti“ až kým sám katastrálny úrad túto plombu zruší. Ako ju môže zrušiť? Vykoná vklad alebo záznam. Alebo sa konanie preruší či zastaví. Ako plomba funguje v praxi? Prídete na príslušný katastrálny úrad, podáte všetky dokumenty pracovníkovi pracujúcom na podateľni katastra. Ten ich vezme a začne z nich nahadzovať údaje do počítača. Do informačného systému katastra. Ako si tento pracovník svoju prácu vykoná, opečiatkuje vám návrh na vklad, pridelí mu evidenčné číslo z počítača a tým pádom sa vám v informačnom systéme objaví už spomínaná plomba. Informuje nás o tom, že na nehnuteľnosti prebieha konanie, ktoré má pridelené nejaké písmeno a evidenčné číslo, pod ktorým ho katastrálny úrad eviduje.

Ako (správne) čítať list vlastníctva?

List vlastníctva (my máme zaužívanú skratku LV, resp. sa zvykne označkovať aj ako \"elvéčko\"), obsahuje v podstate tri akokeby kategórie informácií. V hornejč časti listu vlastníctva (akokeby v záhlaví) sa uvádzajú informácie o tom, ktorý katastrálny úrad má vašu nehnuteľnosť pod správou (jednoducho tu spadajú informácie o okrese, obci/meste a katastrálnom území, kde sa vaša nehnuteľnosť nachádza). Zároveň z hornej časti listu vlastníctva sa dozvieme aj informácie o tom, kedy bol výpis z LV vyhotovený (dátum vyhotovenia) a čas vyhotovenia (čas sa stanovuje na hodiny, minúty a sekundy jeho vydania- vyhotovenia).

V ďalšej časti listu vlastníctva sa dozvieme to, či ide o:

  • čiastočný výpis z listu vlastníctva číslo....
  • alebo o výpis z listu vlastníctva číslo...

V podstate tu ide o to, že každý list vlastníctva má svoje ako-keby identifikačné číslo. To môže mať rôzny počet číslic (v praxi sme sa asi najčastejšie stretli so štvorciferným číslom listu vlastníctva). To či ide o čiastočný LV znamená, že ide o evidenciu bytu v bytovom dome, ktorý znie na jeden konkrétny byt v tomto dome a na osobu jej vlastníka (jedného alebo viacerých). Pri domoch a pozemkoch sa stretávame iba s pojmom výpis z listu vlastníctva číslo....

 Z akých troch základných (informačných) častí sa skladá samotný list vlastníctva?

časť A - majetková podstata

Táto časť listu vlastnícva obsahuje všetky informácie a údaje o nehnuteľnosti samotnej (o byte, dome, pozemku, inom objekte). Jednoducho tieto údaje túto nehnuteľnosť identifikujú. Patrí medzi nich napríklad parcelné čísla, výmera týchto parciel, o aký druh pozemku ide, kde sa nachádza, pričom k číselným kódom v tejto časti sa uvádza aj príslušná legenta, ktorá vám slvone objasňuje jednotlivé číselné kódy.

časť B - vlastníci a iné oprávnené osoby

Táto časť listu vlastnícva obsahuje všetky informácie a údaje o vlastníkoch a iných oprávnených osôb. Tu sa sústreďujú informácie o menách a priezviskach vlastníkoch, o ich bydliskách, dátomoch narodenia, ich spoluvlastníckych podieloch ako aj o tzv. tituloch nadobudnutia. O čo ide pri titule nadobudnutia? Ide o záznam toho, ako terajší vlastník k nehnuteľnosti, ľudovo povedané, prišiel. Zdedil ju? Kúpil ju? K tomu je príslušné evidenčné číslo ako aj dátum, kedy k tejto zmene vlastníctva došlo a teda na základe čoho k tejto zmene došlo. (o byte, dome, pozemku, inom objekte). Jednoducho tieto údaje túto nehnuteľnosť identifikujú. Patrí medzi nich napríklad parcelné čísla, výmera týchto parciel, o aký druh pozemku ide, kde sa nachádza, pričom k číselným kódom v tejto časti sa uvádza aj príslušná legenta, ktorá vám slvone objasňuje jednotlivé číselné kódy.

časť C - ťarchy

Táto časť listu vlastnícva obsahuje všetky informácie a údaje o prípadných ťarchách, záložných právach, vecných bremenách, predpokpných právach (ak tieto majú účinky vecných bremien). Môžu tu byť evidované všetky zmeny, ktoré doteraz boli vykonaé na liste vlastníctva, resp. iné údaje, ktoré k tejto časti listu vlastníctva sa viažu alebo prináležia. Tu sa značí napríklad aj to, či na LV( na majiteľa a jeho nehnuteľnosť) je uvalená exekúcia, konkurz atď.

Aký máme dneska pre vás bonus? Malá ukážka :o)

Ak vás táto téma a problematika zaujala, pripravili sme pre vás niečo ako bonus zdarma. Posnažili sme sa a vytvorili sme pre vás tri pdf dokumenty, kde sa dozviete, ako správne čítať listy vlastníctva. K samotnému vzhľadu listu vlastníctva sme doplnili informácie, ktoré by vám problematiku mali objasniť. Buď sú uvedené červenou farbou, alebo sú uvedené vo forme vysvetlivky, resp. komentára. Stlačte tlačítko a vyžiadajte si od nás tieto dokumenty.

Zašlite mi prosím ZDARMA tieto 3 pdf dokumenty >>> hneď teraz
PS: Náš tip? Vytlačte si, resp. si zoberte svoj vlastný list vlastníctva a skúste si ho prečítať. Teraz. Kým ešte nemáte tieto tri naše pomocné dokumenty. Aká časť údajov je vám na vašom liste vlastníctva jasná a zrozumiteľná? Ktoré z údajov vám nehovoria nič, alebo ... len si myslíte že znamenajú asi toto...? Nevadí! Vyžiadajte si zdarma od nás všetky tri dokumenty s vystvetlivkami a komentármi. A skúste si tento vlastný list vlastníctva na základe našich objasnení a komentárov prečítať teraz! Na aké zaujímavé veci a súvislosti ste prišli? Nehovoriac o tom, že ak by ste si chceli robiť kúpno-predajné alebo rezervačné či budúce kúpne zmluvy podľa našich vzorov, tak tieto dokumenty zdarma vám určite pomôžu k tomu, aby ste tieto zmluvy zvládli urobiť správne.
www.reality.hcr.sk

A ako sa vyhnúť podobnému scenáru, ako sme uviedli na začiatku?

Náš doporučený postup:

  • 1
    Ak ste sa rozhodli predávať a predať, prosím majte aspoň základný prehľad o celej probelmatike. Naše stránky, ako aj toto vzdelávanie zdarma vám určite pomôže
  • 2
    Prosím pozrite si a skontrolujte si svoj list vlastníctva. Ak ho nemáte k dispozícii, môžete si vytvoriť tzv.zostavu online-priamo na portáli na tom určenom - www.katasterportal.sk. Nájdite si ho, vytlačte si ho a skontrolujte si svoj vlastný list vlastníctva.
  • 3
    Ak chcete malý tip na overenie, či ste zverili predaj svojej nehnuteľnosti správnej RK (správnemu maklérovi) všimnite si prosím, či od vás vypýtali údaje o tom, na akom liste vlastníctva je evidovaná vaša nehnuteľnosť. Alebo sa ich priamo môžete spýtať, či budú potrebovať aj číslo vášho LV. Jedna seriózna RK by mala kontrolovať a skontrolovať, či právny stav (stav zaznačený na LV) korešponduje (súhlasí) so stavom tým, ktorý bude ponúkať svojim klientom.
  • 4
    Vyžiadate si od nás bezplatne tri bonusové materiály a naozaj vám môžu v mnohom pomôcť. Nech si už chcete robiť kúpne zmluvy (rezervačné zmluvy alebo budúce kúpne zmluvy) sami, alebo to pre vás bude robiť právnik alebo RK (maklér) ktorý vám predaj vašej nehnuteľnosti sprostredkoval, môžete byť informovanejší a bude vám určite jasnejšie, čo sa v samotných predzmluvných a zmluvných riešeniach píše a prečo. To je naše poslanie a zámer: pomáhať vám, informovať vás a vzdelávať vás.

Aké sú odozvy na naše bezplatné vzdelávanie?

Úprimne? Neobjednal som si ani jeden z vašich platených materiálov. Vaše bezplatné materiály som ale "hltal" a študoval po nociach, vzhľadom na moju pracovnú vyťaženosť. Pomohli mi veľmi, za čo vám ďakujem. Mne sprostredkovala predaj iná realitná kancelária a bol som s jej prácou spokojný. Neposkytuje a neposkytovala však takéto zázemie a materiály. Vďaka nim som si bol vedomý, že jej kroky boli správne a postup bol správny. Mal som istotu a nepribudli mi za tých 6 mesiacov, kým som predal svoj byt žiadne šediny ;o))). Veľmi vám držím palce, ďakujem vám a naozaj zvažujem, že ak bude niektorý z mojich známych chcieť predať alebo kúpiť, budem vás doporučovať ako číslo 1. Nech sa vám darí! Týmto systémom na 100% pomôžete mnohým ľuďom!
ŠimonVŠMU

PS: naše vzdelávanie nekončí... budeme pokračovať...!

 

...a aby ste sa rozhodovali správne, viete čo sa dozviete už o pár dní? Zmluvné a predzmluvné riešenia.  Kedy sa do nich púšťať, na čo si dať najväčší pozor a čomu sa určite vyhnúť ak ste sa rozhodli že chcete predať? A viete ktorá strana viacej riskuje, ak pristúpite k tzv. rezervačnej dohode? Vy ako terajší majiteľ nehnuteľnosti alebo strana kupujúceho?

Chcete sa naučiť technikám predaja? Kúpte si eBook!

Ak ste si náhodou minule nevšimli, alebo ste nevenovali tomuto eBooku náležitú pozornosť, vďaka odozvám vám ho dávame do pozornosti ešte raz. vedieť správne komunikovať, je základom úspechu v dnešnom svete. Je to aj základ akéhokoľvek obchodu. Nechajte si zaslať ukážku zdarma a potom sa rozhodnite, či máte záujem investovať do svojho vzdelania aj v tomto smere! Tak kliknite a čítajte ďalej:

Metódy, techniky a postupy ako predávať a predať. Viac a lepšie. Kliknite tu >>>

PS: Nezabudnite. Už nabudúce sa dozviete, ako správne správne na predzmluvné a zmluvné riešenia! Želáme vám ešte veľa príjemných a úspešných dní :o)!