Odporúčať či neodporúčať, aby ste ako majiteľ -predávajúci spolupracovali s RK?

Popravde, je to takmer hamletovská otázka...

Ako sa rozhodnúť správne?

Predávať či nepredávať cez RK?

Ako sme vás už informovali až okolo 70% majiteľov, má negatívne skúsenosti pri predaji svojej nehnuteľnosti. A boli na nich skúšané rôzne, z nášho pohľadu možné aj nemožné praktiky. Popravde? Niekedy sa aj nám stáva, že nám z ľudskej vynaliezavosti zastáva rozum :o). Veď posúďte sami a zvážte, či ste sa s niektorými vecami či praktikami nestretli už aj vy osobne. Alebo či sa s nimi nestretli už vaši známi či rodina.

Máloktorý z majiteľov a predávajúcich sa vie pochváliť tým, že už predával a predal bez akýchkoľvek komplikácií. Ak patríte medzi tých šťastlivcov, že sa vám tieto veci a problémy oblúkom vyhýbajú, tak vám gratulujeme. Lebo tvoríte iba mizivé percento z ľudskej populácie, ktorej sa to podarilo :o)

Možno ale nepredávate prvý raz v živote. A teda ste predávali alebo predali nehnuteľnosť pred nejakým časom. Kedy to bolo? Pol roka dozadu? Rok a pol dozadu? Bolo to pred viacerými rokmi?

A ešte máme otázku. Predával iste presne tento istý typ nehnuteľnosti, aký chcete predať teraz? Predávali ste presne v tej istej lokalite, presne v tom stave rekonštrukcie (ako to bolo minule) či presne v tej istej cenovej relácii? A stále veríte tomu, že ceny nehnuteľností sa môžu časom len zvyšovať?

Ak ste už v minulosti predávali a predali a mali ste to šťastie, že ste natrafili na bezproblémového kupujúceho, aká je šanca a pravdepodobnosť, že sa vám takýto bezproblémový kupujúci objaví aj teraz? ???

Prečo sa väčšina obchodov teraz deje cez realitné kancelárie

  • 1
    Systém práce v realitných kanceláriách a odmeňovanie maklérov
    Už len minimum kupujúcich kupuje v dnešnej dobe mimo realitnej kancelárie. Neveríte? Chcete dôkaz? Pozrite si napríklad inzertné portály, kde majú možnosť inzerovať realitné kancelárie a súkromní inzerenti. A porovnajte si prosím počet inezrovaných nehnuteľností v súkromnej inzercii a potom si pozrite počet inzerovaných nehnuteľností cez realitné kancelárie. Aký bude výsledok? Čísla jednoznačne budú hovoriť v prospech RK. Čo je dôvodom? Ak už maklér pracuje sám alebo pod značkou akejkoľvek RK, tak je v jeho záujme (v záujme jeho existencie - veď sprostredkovanie predaja by ho malo živiť, mala by to byť jeho robota - práca) aby s už existujúcimi kupujúcimi, ktorých má, jednal a ponúkal mu nehnuteľnosti, ktoré má vo svojej databáze. A popravde, ak ste natrafili na realitnú kanceláriu, kde makléri majú svoje nehnuteľnosti a odmeny vidia iba z tých nehnuteľností, ktorí si sami zaobstarali (sami ich "doviedli" do systému) a ktoré si následne aj predali, tak majitelia sa dostávajú do znevýhodnenia vďaka (podľa nás), zlému systémovému nastaveniu danej RK. Vďaka systému jej práce a spôsobu odmeňovania svojich maklérov. Druhá vec, ak aj spolupracujú makléri medzi sebou, tendencia je - ponúkať iba nehnuteľnosti, ktoré sú v ich vlastnej databáze - v databáze danej RK. Kvôli tomu, aby sa nebolo treba s odmenou deliť. Alebo iný dôvod: znova kvôli odmene a ťažkostiam spolupráce medzi "konkurenčnými" maklérmi navzájom.
  • 2
    Procesné know-how maklérov,vychádzajúce zo skúseností a praxe
    Aj kupujúci je človek s nejakým typom osobnosti, ktorý chce a hľadá jedno jediné. Maximálne procesné istoty. Maximálny pocit bezpečia a uistenia, že kúpi dobre a správne. S minimom stresodv a nervov. A hľadá tak isto odppovede na svoje otázky. No a očakáva, že ak si od niekoho nechá poradiť, tak dotyčná osoba (napríklad maklér) mu poradí pravdu a poradí mu aj dobre. Bohužiaľ, nedeje sa to však vždy. Nech sú už praktiky rôznych maklérov viac či menej seriózne, nekalé či "špinavé", maklér by mal odvázdať kus roboty za vás. V čom napríklad? Vašu nehnuteľnosť chce kúpiť kupujúci, ktorý si musí kúpu financovať cez bankový (hypotekárny) úver. Maklér špecialista, ale aj "radový" maklér by mal vedieť a poznať procesný postup a AKTUÁLNE požiadavky bankových inštitúcií ( a konkrétne tej banky, v ktorej kupupúci bude financovať a uradí kúpu vašej nehnuteľnosti). Už sme vás na to upozorňovali, aj na našich webstránkach, financovanie cez úver nie je zlá vec. Nechceme, aby ste to chápali ako komplikáciu. Jednoducho to znamená iba toľko, že kupuúci v tomto prípade na úhradu kúpnej ceny z vlastných prostriedkov nemá. Ak by nebol prepracovaný bankový systém posktovania úverot tak, ako prepracovaný momentálne je, tak by bolo oveľa menej kupujúcich - teda ľudí, ktorí by si kúpu mohli dovoliť a kúpnu cenu zaplatiť. A kupujúcich, ktorí kupujú prostredníctvom úveru je teraz teda viac než dosť. A finančné inštitúcie, teda banky, menia a aktualizujú svoje požiadavky pomerne často. Stáva sa, že za rok sa zmenia podmienky banky aj 4-krát.Jednoducho aj banky ako také musia reagovať na vývoj trhu. A znova sa vrátime k práci makléra, či už makléra špecialistu alebo "obyčajného" makléra. Ak sa vám v počas procesu vybavovania a finalizovania celého predaja vyskytnú nejaké komplikácie alebo nepredvídateľné udalosti a okolnosti ( a tie sa vyskytujú s viac ako 90% pravdepodobnosťou- to vám garantujeme :o)), tak skúsený maklér by mal byť schopný situáciu neutralizovať, ukľudniť a mal by byť schhopný nájsť kompromisné riešenie na to, aby sa obchod nakoniec uzavrel a skončil úspešne.
  • 3
    Nezávislá osoba ako garancia pre vaše istoty
    Popravde, vždy sú v hre aj Vaše istoty. Istoty vás ako predávajúcich a majiteľov. Ak predávate (napríklad chcete predávať a predať mimo RK), práca v realitách, pri predaji nehnuteľnosti- je jednoznačne práca s ľudmi a práca pre ľudí. Ak vám chýba prax a skúsenosť pri práci s ľudmi, tak môže vzniknúť problém, s ktorým si nemusíte vedieť poradiť. A predaj vám môže "spadnúť". A pritom by stačilo iba kúsok komunikačnej obratnosti a nezainteresovanú osobu na tlmenie nárazov. Ak vám chýba skúsenosť a prax v tom, aké požiadavky a nároky kupujúcej strany sú ešte v norme, či požiadavky financujúcej banky sú ešte v rámci bežného scenára diania.. Veď aj za prepážkami banky robia "len" ľudia. S väčšou či menšou mierou skúseností a praxe.. A tak teda sa vrátime k podstate veci- ako veľmi si vy trúfate s istotou tvrdiť, ktoré správanie banky či kupujúcej strany je už "kalenie a mútenie vody", kde to začína zaváňať nečestným konaním... To chce jednoducho prax. Vypozorovať tieto veci a aj ich úspešne eliminovať, by mala vedieť osoba, (najlepšie taká ktorá nepozná ani vás ani kupujúceho - nazvime ju nezávislá), napríklad maklér profesioná. Ten vám dodáva procesnú istotu v tom, aby sa nakoniec predaj úspešne zrealizoval. A tou by mal byť naozaj skúsený maklér. Ten vám tlmí prípadné nárazy (tak ako pneumatiky na aute či na bicykli :o)) a ak vznikne prekážka alebo problém, tak vám čo najrýchlejšie, čo najefektívnejšie a čo najbezpečnejšie vyrieši vzniknutú problémovú situáciu.

Aby ste prišli do reálneho obrazu o trhu realít, objasníme vám teraz výšku provízie

Aká by mala byť (mohla byť) spravodlivá výška provízie (odmeny) pre RK? Začítajte sa a zamyslite sa

Výška provízie sa stanovuje rôzne.

3% až 5% z predajnej ceny nehnuteľnosti. Alebo môže byť výška provízie stanovená fixnou sumou.

Uvedieme vám príklad, kde by ste si mali uvedomiť množstvo vykonanej práce v porovnaní s predajnou cenou vašej nehnuteľnosti. Môžete vy ako majiteľ požadovať nižšiu províziu ako štandardnú, vzhľadom na to napríklad, že predávate iba za... x-tisíc eur. Čo sa deje v hlave makléra? A to sa deje vzhľadom na to, ako má RK procesne nastavený chod RK a odmeňovanie jednotlivých maklérov? Poďme sa na veci pozrieť aj z tohto uhla pohľadu.

OK. Aby som vašu nehnuteľnosť dostal do ponuky, ustúpim majiteľovi. Aj za cenu nižšej provízie. Ak to chce a vyžaduje. Ale budem ju mať v ponuke aj ja (iba ja)! Vy (ako majiteľ) chcete ušetriť, tak ja sa k tomu (k predaju) budem stavať rovnako. Budem túto nehnuteľnosť evidovať vo svojej databáze. Som síce rád že ju mám vo svojej ponuke, ale budem jej venovať (rovnako ako aj obhliadkam a následnej argumentácii pre kupujúceho - prečo má kúpiť práve túto vašu nehnuteľnosť) zodpovedajúce úsilie.
maklér z väčšinovej a pomerne zle sytémovo nastavenej RK

Na margo provízií. Slovensko je jednou z "najlacnejších" krajín, kde sú makléri a realitné kancelárie ochotné realizovať a sprostredkovávať realitné obchody (kúpu a predaj) za 3% až 5% z predajnej ceny.

Resp. si dohodnú s vami fixnú odmenu.

Hm, poviete si. No dobre, a čo sa deje pri cenách a odmenách pri sprostredkovaní predaja, kde finálna cena je vyššia? Napríklad nad 80-tisíc eur? Opätovne, berte to tak, že do toho procesu odmeny vchádza celá robota makléra, jeho čas, procesné vedenie, skúsenosti, tlmenie zbytočných problémov a vyhrotených situácií, poprípade vybavenie X záležitostí na úradoch. Ako aj mnoho ďalších, nespomenutých vecí a úkonov.

A naozaj ak maklér predáva 120tisícovú nehnuteľnosť a má za sprostredkovanie jej predaja dostať 2.000 eur, tak sa zamyslite prosím nad tým, asi akú má  motiváciu chodiť a ponúkať vašu ("tak drahú") nehnuteľnosť. Ten jeho myšlienkový pochod je asi rovnaký ako v príklade vyššie.

Ok zoberiem. Ponúknem. Ale keďže ak má skúsenosti a realitnú prax ( tak vie) a ak má skúseností pomenej (tak tuší) čo všetko sa môže vyskytnúť. Potom pre neho táto odmena naozaj nie je motivujúca.

Resp. motivujúca by mohla byť. Viete pre koho? Pre Realitnú kanceláriu v problémoch a pre makléra začiatočníka alebo pre makléra v problémoch.

Každý z nás má svojho zubára. Mal by teda mať.

Vyberáte si svojho zubára podľa toho akú má cenu (aký je drahý) alebo podľa toho aký odvádza výkon (službu)?

Možno, kým nenastanú problémy, tak sa rozhodujete aj podľa ceny. Ale. Jednoducho ste v situácii, že vás bolí zub. A to tak veľmi, že sa pomaly škriabete po stenách. Ak ste doteraz boli so službami spokojný, aj keď možno za vyššie ceny (a tie sú na úrovni poskytovaného komfortu), ok idete ku svojmu zubárovi. Ak ale máte tento problém, a mali ste lacnejšieho zubára, s ktorým ste boli spokojný pomenej, resp. viac nespokojný ako spokojný - popravde.. Idete s týmto svinsky boľavým zubom k tomuto zubárovi alebo už máte tendenciu zaobstarať si odborníka a profesionála, aj za vyššiu cenu?

Väčšina z nás má auto. Mnohí z nás už máme rodiny a aj deti.

Na čo nám slúži auto?

Dopravný prostriedok? Do práce? Do školy či škôlky? A teraz sa vám pokazí - začne svietiť kontrolka. OK. Mám na výber, do ktorého servisu pôjdem. A znova väčšina ľudí porovnáva cenu a výkon. Ak si uvedomíte, že v aute ide o vašu bezpečnosť, a možno nielen vašu, ale aj celej vašej rodiny a vašich detí, tak aká bude voľba?

V niektorých prípadoch ľudia zvyknú voliť: skúsim lacnejší servis. Ak sa auto znova pokazí, pôjdem možno ešte raz do tohto lacnejšieho ale ak sa to pokazí znova... Tak to už radšej pôjdem do iného (možno drahšieho) servisu. Možno priamo do autorizovaného. 

Zamysleli ste sa, prečo to takto zvykne byť? stratím najprv kopec času, vyskúšam najprv niečo lacnejšie, ale ak ma to už začne hnevať, rozhodnem sa radšej pre istotu. Veď rodina a deti. A chcete mať istotu. A možno pokoj. A tak je to aj pri realitách. Niektorí, bohužiaľ pozerajú na prácu tých serióznych RK tým nesprávnym uhlom pohľadu. Ak predtým vyskúšate viaceré RK, viacerých maklérov -ak nepredajú, čo stratíte? Čas. A možno aj peniaze, ak podpíšte to, čo by ste podpísať nemali. A tak ako auto slúži ako dopravný prostriedok - má svoju funkciu, svoj účel, tak maklér profesionál slúži v prenesenom slova zmysle tiež ako dopravný prostriedok. Aby vás bezpečne a s istotou doviedol do cieľa. Cieľová stanica má názov: predať čo najskôr a za čo najlepšiu cenu!

Oba uvedené prípady a príklady, hoci sú z iného "fachu" (zubár a servis) pracujú s tou istou vecou / pocitom /emóciou / postojom.

Chcem ušetriť a preto skúsim najprv lacnejšie. Snáď to bude dobré. A to vyjde.

Ale zamyslite sa (či už v prípade zubára alebo servisu) neušetrili by ste naozaj viac, ak idete priamo do servisu drahšieho a kvalitnejšieho (resp. k zubárovi drahšiemu, ale takému ktorý odvedie maximálny a kvalitný výkon)?

Neušetríte naozaj v konečnom dôsledku viac, ak sa zveríte ihneď do rúk profesionálom? Ako keď idete spôsobom, že zaplatím aj tomu lacnejšiemu aj tomu drahšiemu (ak chcem mať naozaj aj auto funkčné aj zub v poriadku)- čo sa udeje? V konečnom súčte by ste zaplatili - zaplatíte viacej, ako keď by som si platil iba toho drahšieho hneď od začiatku. Možno tu by sa hodil prípad aj nie zbytočne predražených, ale značkovejších vecí (oblečenia). Nie tých: Made in China :o)

V dnešnom svete je veľká konkurencia a myslíme si, že skôr či neskôr sa budeme musieť orientovať vyslovene na kvalitu.

Aký teda by mohol byť ten správny pohľad na výšku provízie za sprostredkovanie predaja?

Aj sa bojíte exkluzivít a nie ste si istý kvalitou práce danej RK či jej maklérov, tak aj napriek tomu vám odporúčame toto: Spolupracujte s RK. Malo by to mať pre vás ako majiteľa väčší úžitok, ako niesť celé riziko pri menšej alebo žiadnej skúsenosti a rizík z toho vyplývajúcich, na svojich pleciach. Vyhliadnite si ale tie správne RK. 3 max 5 RK stačí. Podľa nás aj tak už 5 RK je dosť veľa. Ak ide o RK, ktoré majú správne nastavený vnútorný systém fungovania. Dohliadnite si prosím, vy ako majiteliana to, aby ste mali KONCOVÉ CENY, za ktoré sa vaša nehnuteľnosť inzeruje na internete ROVNAKÉ. Toto vidí aj váš potenckálny kupujúci. Toto je len naše odporučenie. Zvážte vylúčenie RK a maklérov, ktoré vás nerešpektujú a robia si následne (po získaní vašej nehnuteľnosti) s vašou nehnuteľnosťou to čo chcú oni. A nie to čo je správne, etické a to čo by sa robiť malo. Správajú sa neprofesionálne a vám samotným ako aj vašej nehnuteľnosti škodia. Zvážte akceptáciu štandardnej výšky provízie. Či už stanovenú percentuálne alebo fixnou položkou. Pretože ak províziu príliš osekáte (stlačíte nadol), tak sa vlastne udeje jedna vec. Ako by ste si pre seba zamestnali a nechali pracovať ľudí, ktorých nemáte vôľu a ochotu doceniť a odmeniť. A správajú sa presne tak, ako každý zamestnanec (so všetkou úctou k tým na maximum pracujúcim výnimkám). Môžeme to pripodobniť k situácii - mám robotu, pracujem, ale podávam výkon len do tej miery, do akej som zaplatený.
www.reality.hcr.skwww.hcr.sk

Predtým než sa začítate, skúste si prosím tipnúť a odhadnúť o ktorých praktikách a nekalých fintách budeme písať...

POĎME TEDA UŽ KONEČNE NA TIE ŠPINAVÉ A NEKALÉ PRAKTIKY A TAKTIKY!

Tu je prehľad tých najčastejších!

 

S ktorými z nich ste sa stretli už vy osobne alebo váš blízky či známy?

  • 1
    Realitná kancelária (maklér) inzeruje pod súkromnou inzerciou
    Oslovila vás takáto RK? Popravde? Neodporúčame vám s ňou spolupracovať! Ak jednoducho existuje pri inzertných portáloch sekcia pre realitné kancelárie a potom sekcia pre súkromných inzerentov (teda majiteľov, ktorí si chcú predávať sami), tak jednoducho jeden seriózny maklér alebo jedna seriózna RK má inzerovať v sekcii pre RK. Čo sa totižto deje, ak by vašu nehnuteľnosť získal maklér (RK), ktorá (keď jej kupujúci zavolá) sa skrýva za vašich známych, kamarátov, za vašich rodinných príšlušníkov pod súkromnou inzerciou? Zavádzanie. Tak ako vás, tak aj kupujúceho. Otázka serióznosti ako aj toho, či a do akej miery má takáto osoba právo rozhodovať o tom, ako sa ďalej povedie predaj je tiež otázne. Chcete zvereiť predaj svojej nehnuteľnosti osobe, ktorá sa za svoju robotu makléra hambí? Ak áno, prečo sa za ňu hambí? Nedarí sa jej? Robí podvody? Treba poriadne porozmýšľať nad motívmi týchto osôb a potom zvážiť dôsledky toho, čo sa stane, ak predaj svojej nehnuteľnosti zveríte do rúk takejto RK či jej makléra.
  • 2
    Inzerovanie za cenu, v ktorej nie je zahrnutá provízia
    Čo je cieľom inzercie bez provízie? Nižšia cena. A kupujúci hľadajú nehnuteľnosti za čo najnižšie ceny. Ak natrafíte na makléra alebo RK, ktorý uvádzajú ceny nehnuteľnosti bez provízie, alebo je zmienka o provízie v texte inzerátu dakde na konci. Alebo informácia o tom, že cena nezahŕňa províziu je iba mimochodom spomenutá niekde.. Aspoň tak vám títo budú tvrdiť, ale asi iba ten "najvyšší" vie, že kde :o). Opätovne, toto je celé zle. S čím sa zahráva táto RK a poprípade maklér? Nerešpektuje dve veci. Zákonné ustanovenia a realitnú prax a tým pádom aj vás ako majiteľa..Tvrdenia objasníme. Zo zákona o cene, resp. zo zákona o DPH vyplýva, že každý kupujúci má právo vedieť a vidieť koncovú cenu. Aby nebol zavádazný. Ak zavádza vás ako majiteľa a tým pádom nerešpektuje realitnú prax... Čo sa totiž potom deje? Ak kupujúci nájde jednu nehnuteľnosť s viacerými koncovými cenami, robí voľbu. Kam zavolám? Tak zavolá na inzerát s najnižšou cenou. Logicky. Ak takémuto maklérovi dovolíte prísť na obhliadku a kupujúci vie, aký je "bordel" v koncových cenách pri vašej nehnuteľnosti (videl ich na internete v ponuke hneď niekoľkoráz a každá ponuka mala inú cenu), garantujeme vám jednu jedinú vec. V 99% na vyššiu cenu tento kupujúci, ak by prejavil záujem o kúpu, nepristúpi. Províziu RK nezakceptuje. A buď ustúpite Vy ako majiteľ alebo sa obchod nezrealizuje. A to aj taký, ktorý na realizáciu a dokončenie vo váš prospech - šancu mal. Veď z pohľadu kupujúceho - prečo by mal pristupovať na vyššiu cenu? Ak to mizivé 1%, ktoré pristúpi, tak z rozprávania našich klientov vám garantujeme, ze takýto kupujúci zvykne robiť také prieky a naschvály ( či už majiteľovi alebo realitnej kancelárii- maklérovi), že sa začnú písať nové hororové scenáre :o) Jednoducho povedané slovami potenciálneho kupujúceho - ktorý bol zavádzaný: no počkajte, vy ste ma zaviedli (RK, maklér) a vy ste mu to dovolili (vy ako majiteľ) tak vám to teraz "osladím" ja!
  • 3
    Inzerovanie za cenu nižšiu ako ste stanovili vy ako majiteľ
    Áno, aj toto sa deje a popravde, je toho plný internet. Neuveriteľne sa týmto prístupom a praktikám pre realitné kancelárie (ktoré svoju robotu robia profesionálne a poctivo), takto sťažuje práca a v konečnom dôsledku sa pomerne ťažko docieľuje predajnosť nehnuteľnosti, s ktorou bola urobená neserióznym konaním táto vec. Inzerovala sa za nižšiu cenu. Ak svoju nehnuteľnosť máte v ponuke piatich realitných kancelárií a z toho 4 robia svoju robotu poctivo, stačí iba jedna jediná, ktorá vám (a aj ostatným štyrom RK) urobí to, že hodí na internet nižšiu cenu ako zvyšné 4 RK. Čo robí kupujúci? Volá na nižšiu cenu. A čo to znamená pre vás? Ak kupujúci prejaví záujem o kúpu, tak buď vy ako majiteľ ustúpite s cenou, ak chcete naozaj predať, alebo s cenou neustúpite (neznížite ju). A tak tomuto kupujúcemu nepredáte. RK a makléra ktorý vám spôosobili problém, vylúčte prosím z predaja. Ale popravde, tu sa to celé nekončí. Totižto, málokto si domyslí aj to, že dané inzeráty s touto nižšou cenou treba aj posťahovať. A čo keď vám ten maklér začne robiť prieky? A ak aj inzerát zmaže, história toho čo sa uverejní na internete existuje.A keď kupujúci hľadajú a "snoria" po internete, lebo zúfalo potrebujú kúpiť a nájsť nehnuteľnosť (možno tá pravá bola tá vaša), tak vám garantujeme, že nájdu aj tento inzerát. V histórii internetu. A pre vás ako majiteľa v tom prípade nastáva "dejavu". Kupujúci sa ozvej jednej zo zvyšných RK, príde na obhliadku a potom na vás vytiahne, ale ja som videl takýto inzerát s týmto dátumom a tam to bolo za túto cenu. Chcem kúpiť, ale...
  • 4
    Inzerovanie vašej nehnuteľnosti bez toho, aby ste to danej RK alebo maklérovi povolili
    Nahodenie nehnuteľnosti na internet do svojej ponuky "na drzovku" bez povolenia majiteľa. Obrovký problém so svojimi dôsledkami. Z pohľadu realitného trhu - takýto prístup demoralizuje a deformuje celý realitný trh. Kupujúci aj predávajúci majú hororové skúsenosti a zlé povedomie o práci RK. V tomto prípade, niet sa čo čudovať. Ak ste inzerciu a ponúkanie vašej nehnuteľnosti naozaj nepovolili (alebo ste povolili a už si nepamätáte, lebo to bolo telefonicky a niečo ste v rýchlosti povedali..), tak inzerovanie bez povolenia a vedomia majiteľa je obrovský problém. Dôsledky? Obdobné ako v predchádzajúcich príkladoch. A ak toto urobí jedna RK alebo maklér, kde máte istotu, že ak jej dovolíte aj ponúkať, ak vám privedie aj naozaj reálneho kupujúceho, že jej prístup a procesné vedenie bude korektné a vo váš prospech?
  • 5
    Tzv. skrytá exkluzivita
    O aký prípad ide? Uvedieme najčastejší a narošírenejší podvod na majiteľov. Ak máte podpísať zmluvu, kde sa v jednom z bodov zmluvy tvrdí, že zmluva nie je exkluzívna. Je to tam vyslovene napísané. Ďalší bod, alebo o pár riadkov nižšie, zase tvrdí to, že ak si Vy ako majiteľ predáte svoju nehnuteľnosť sám (alebo aj cez inú RK), tak sa zaväzujete zaplatiť pokutu. Alebo ak tam nie je slovo pokuta, tak je tam veľmi často slovo "provízia v plnej výške" alebo iné odbobné slovo. Jednoducho sa túto províziu (v plnej výške) podpisom tejto zmluvy, zaväzujete uhradiť. A to aj v prípade toho, že si predáte sám alebo cez inú RK, sa ju zaväzujete zaplatiť. Chcete sa súdiť? OK. S veľkou pravdepodobnosťou na súde daná RK a jej zmluva neobstojí a RK neuspeje (bude vyhlásená za neplatnú), avšak vás to bude stáť.... času, nerovov, starostí, kopec financií na právne zastúpenie a hlavne celá hromada zbytočných stresov. Zvážte Vy sami, ak niekto za vami s takouto zmluvou príde a bude ju chcieť od Vás podpísať, ako sa k tomu celému postavíte. Dôsledky, ak takúto zmluvu podpíšete, už viete.

Aké sú odozvy na naše bezplatné vzdelávanie a informácie ohľadom nekalých podvodných taktík a praktík?

 

Uvádzame iba jednu z mnohých.. Ak bude záujem, sľubujeme, že vydáme celú knihu :o)

 

Bolo to neuveriteľné a doslova som sa bála. Ako sme zverejnili svoj inzerát, tie realitky a makléri sa na nás vrhli ako supy. Aj sme to oľutovali, ale čo už. Zorganizovali sme deň otvorených dverí pre maklérov. Manžel si kvôli tomu zobral dovolenku, aby sa tam všetci mohli vystriedať a nennuteľnosť si pofotiť, popísať a dohodnúť podmienky. Viete koľko tam bolo ľudí v ten deň? Bolo ich tam 18! Okolo šiestej večer došli poslední dvaja. To už som bola doma aj ja. Nezávisle od seba tam boli poslední dvaja.Každý z inej RK. Jeden sa správal štandardne, pofotil, popísal a išiel preč. Druhý - sa nám zdalo, že len čaká na to, kedy ten iný maklér pôjde preč. Medzi tým si však tiež robil (fotil si, pýtal sa, písal si, značil si). A ako už u nás ostal sám a si dorobil, tak sa usadil do kresla a začal rozprávať. Veľa vecí sa nám zdalo, že rozrpáva drísty, ale nechceli sme byť neslušní. A tak manžel sa ho spýtal, nech ukáže vizitku, že pre ktorú spoločnosť pracuje. Podal vizitku. Podal celý šanón hlavičkových papierov. Podal zmluvy. V rámci rozhovoru, ako dlho to už robí a tak, sa však začali objavovať nejasnosti. Keď som sa do jeho rečí započúvala. Najprv nám tvrdil, že robí reality dlho a dávno a pod hlavičkou tejto RK. Potom tvrdil, že to vlastne robí na vlastnú päsť. Tak na moju zvedavosť (rozprávala nám to takto p. Katy), som sa ho teda spýtala, že či robí iba toto (reality) alebo robí aj inde. Na čo on povedal: niie nerobím. Som teraz nezamestnaný a veľmi ma zamestnáva kurz ktorý si robím a musím zabsolvovať. Na to som spozornela (hovorí p. Katy). A aký kurz to je? Odpoveď bola - taký a taký (neuvádzame podbrobnosti). A tak už som šla do vývrtky. Pane! Vy tvrdíte že robíte pre túto spoločnosť, že máte skúsenosti a nakoniec ste evidovaný ako nezamestnaný a navštevujte kurz ktorý organizuje náš úrad? Viete kto som? Viete čo robím? Koľko krát ste na tom kurze už boli? Odpoveď: viete, ja som ešte nemal čas a som tam vlastne ešte nebol.... To už pani Katy penila: pýtam sa vás znova! Viete, kto som a čo robím? Vediem ten kurz, na ktorom ste ešte ani raz neboli. A to, ak ste nezamestnaný, to ste tam už mali chodiť tri týždne, lebo je to povinné! Pán zostal bronotvý, červený a prvý raz nenachádzal slová. Vstal a povedal nám: už je neskoro, musím ísť. Pobalil všetky veci, vrátane vizitiek aj hlavičkových materiálov a zmizol. S manželom sme rozdýchavali tento zážitok celý ten večer a popravde ešte nasledovných pár dní, že čo to bolo a čo sa vlastne udialo. Tú osobu som nevidela ani na kurze, ani pod takým menom ako mi uviedol a ako bolo na vizitke, tak sme nikoho takého na úrade neevidovali. Vydadalo to tak, že sme vpustili do bytu podvodníka. Zachránilo ma len to, že som čítala vaše stránky, že sa informujem a že som si prešla vzdelávaním, ktoré pre majiteľov robíte. A budem rada, ak majiteľom, ktorí predávajú teraz a idú predávať, poviete môj príbeh. Nech im to pomôže. To čo sa niekedy deje, je neuveriteľné!
Katyuvádzame prepis podstatných info z rozprávania našej klientky

... a bonus na dnes pre vás?

Týka sa to problematiky a rozhľadu v rámci exkluzívnych zmlúv.  Želáme vám, aby váš podpis "pristál a svietil" na tej správnej zmluve u tej správnej RK!

...a aby ste sa rozhodovali správne, viete čo sa vďaka pokračovaniu nášho bezplatného vzdelávacieho kurzu pre majiteľov, dozviete už o pár dní?

Ako máte Vy ako majiteľ pristupovať k jednaniam a ku komunikácii. Či už s maklérmi alebo (ak predávate sám - so samotnými kupujúcimi).

Na čo si dať pozor? Čomu sa vyhnúť? Ako správne ukočírovať jednanie, ak v tom nie som až tak zbehlý?

Ako už spomínaný bonus pre vás pridávame:

Exkluzívna spolupráca - áno či nie?

  • 1
    Čo znamená exkluzívna spolupráca?
    Najdnoduchšie povedané - je to spolupráca počas stanoveného (dohodnutého) obdobia s jedným maklérom ( s jednou RK), ktorá má právo predávať a ponúkať vašu nehnuteľnosť. Právo predávať a predať má počas dohodnutého obdobia za dohodnutú províziu iba táto RK.
  • 2
    Je normálne, aby si v prípade exkluzívnej zmluvy RK pýtala a uplatňovala nárok na províziu, aj keď si predám sám?
    Áno, je to normálne. Aj tento bod je prapodstata exkluzívnej zmluvy. Ak počas dohodnutého obdobia máte s RK exkluzívnu zmluvu a predáte si sám, má daná RK nárok na províziu. Ak by ste chceli ísť do súdneho konania a súdneho sporu a zmluva ktorú ste podpísali s RK má dodržané všetky zákonné náležitosti, s veľkou pravdepodobnosťou bude právo na strane RK. Kde je vôľa, tam je cesta a je aj dohoda - to tvrdíme my, ak chceme vyjsť v ústrety majiteľovi, ktorý si kupujúceho našiel sám. Môžete sa s RK dohodnúť napríklad na nižšej odmene. Uvidíte jej reakciu. Ale takmer vždy býva, že vás ako majiteľa predávanej nehnuteľnosti si vyhľadal váš známy či známi známeho práve vďaka tomu, že vďaka marketingovým aktivitám tejto RK spoznal vašu nehnuteľnosť, náhodou tiež hľadá a chce kúpiť a vedel sa na vás nakontaktovať. Takže zato sme si dovolili uviesť, že odmena by pre danú RK mala prináležať pri exkluzívnej zmluve vždy. Je možné sa však dohodnúť na výške.
  • 3
    Aká je štandarne odporúčané obdobie na exluzívne zmluvy?
    Odpovieme vám podľa bežnej praxe a odporúčaní o ktorých vieme, že praktizujú aj iné seriózne RK. Ak ide o tzv. krátky predaj, alebo predávate byt - tak tá štandardná doba na exkluzívnu zmluvu je 3 až 6 mesiacov. Ak ide o tzv. dlhý predaj, alebo predávate dom - tam je obdobie dlhšie. Zvyčajne sa zvykne nastavovať na 6 až 9 mesiacov.
  • 4
    Zdalo sa mi, že aj napriek tomu, že som podpísal exkluzívnu zmluvu, že sa daný maklér predaju mojej nehnuteľnosti nevenoval
    Zvykne sa uvádzať, že exkluzívna zmluva je vlastne dopredu vypísaný šek na odmenu. Ak však máte tento dojem a je z vašej strany naozaj oprávnený, tak môže ísť napríklad o situáciu, že ste makléra k niečomu "dotlačili". Napríklad podmienili ste podpis exkluzívnej zmluvy napríklad nižšou províziou (prosím berte to ako jeden príklad a dôvod z mnohých). Znova pracujete s ľudmi a "zamestnali" ste si pre seba "exkluzívne"osobu, ktorú ste k niečomu dotlačili. S niečím sa nestotožnila. Čo to bolo? Predajná cena? Výška provízie? Upravovali ste následne predajné stratégie, ktoré on vymyslel? Nechali ste makléra pracovať v rámci jeho rozhľadu a know-how? OK. Tak potom väčšina maklérov sa k tomu postaví asi takto: ustúpim, len aby som ponuku a vašu nehnuteľnosť do stal do svojej databázy. Do svojho portfólia. Veď čo ak sa nejaký kupujúci, aj napriek tomu, že ja som mal výhrady k ... sa nájde? Mrzí nás to, že sme to museli napísať takto ako sme to napísali, ale chceme vás informovať pravdivo, aj keď pravda nemusí byť naozaj vždy iba príjemná. Reality = práca s ľudmi a práca pre ľudí. A aj zato sme pristúpili v našej spoločnosti v istom čase k tak ( z pohľadu zamestnancov) drastickým opatreniam, ako sme pristúpili.
  • 5
    Je pravda, že pri exkluzívnej zmluve má maklér a RK lepší prehľad a môže nastaviť lepšiu predajnú stratégiu?
    Áno, toto pravda je. Zvážte. Ak predáva nehnuteľnosť iba jeden maklér pod hlavičkou iba jednej RK,tak tento maklér vyhodnucuje a vidí všetko dianie okolo vašej nehnuteľnosti komplexne.Vidí a eviduje štatistiky. Vidí a eviduje kto na nehnuteľnosť volal, kto sa informoval, čo sa pýtal, kedy sa to pýtal a podľa reakcií a odovzy kupujúcich má možnosť meniť počas chodu predajnú stratégiu. Zmeny sú v prospech vás a v prospech vašej nehnuteľnosti. Skúsenosti sú neoceniteľné, ale svojim spôsobom každá nehnuteľnosť je iná a jedinečná. A ako zvykneme hovoriť: nie sme kúzelníci.Maklér môže vašu nehnuteľnosť porovnávať s inými nehnuteľnosťami, ktoré mali obdobné parametre a úspešne sa predali. Treba si uvedomiť tú vec, že veci ako sme písali (kompletná odozva a informovanosť o štatistikách a číslach) a následná obmena predajnej stratégie, či konzulátia ohľadom ceny alebo iné veci, nie sú možné, ak máte svoju nehnuteľnosť vo viacerých RK. Otázkou je, v ktorých RK máte ešte svoju nehnuteľnosť a ako sa oni snažia (nesnažia) vašu nehnuteľnosť predať. Aj niečo skutočne tieto ostatné RK robia alebo, čakajú na zázrak a náhodu, ktorá príde mimochodom z trhu...

PS: Nezabudnite. Už nabudúce sa dozviete, ako správne viesť jednania, čo už s osobami, ktoré prejavia záujem o kúpu vašej nehnuteľnosti. Alebo priamo s osobami, ktoré pracujú v realitnej branži. Ako makléri jednotlivých spoločností.

Budete vedieť, čomu sa vyhnúť a budete vedieť ako konať. Poskytneme vám návody, rady a vzory, čo robiť ak....Toto všetko už o pár dní...