Dokážete správne prečítať list vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom predaja ?

 

Dokážete si overiť, či je na liste vlastníctva naozaj uvedená nehnuteľnosť, ktorú predávate?

Ako si overiť a ako správne čítať informácie z listu vlastníctva?

Dôverujte ale preverujte. A pri nehnuteľnostiach to platí na milión percent.

V minulej časti nášho 5-dielného seriálu sme vám načrtli problematiku rokovaní a jednaní pri dohadovaní podrobností kúpy vami vybranej nehnuteľnosti.

Ak máš seriál čítate, tak aj tento obrázok vám bude známy. A viete kto všetko vstupuje do procesu kúpy a predaja nehnuteľnosti. A so všetkými účastníkmi treba vedieť správne komunikovať a jednať 😉

Ale ja nie som podvodník...

Áno, stáva sa. Objaví sa človek, ktorý má evidentný záujem o kúpu vašej nehnuteľnosti. Vyžiada si aktuálny list vlastníctva k nahliadnutiu a vy s hrôzou zistíte... Že žiadna nehnuteľnosť na liste vlastníctva neexistuje...

Jednoducho po právnej stránke nie je čo kúpiť a ani predať.  Možno teda považovať vás ako majiteľa tejto nehnuteľnosti automaticky za  podvodníka?

Tak ako v prípade p. Daniela z Nitry. Aj ten chcel predať pozemky a nakoniec keď sme preverovali listy vlastníctva, tak žiadne pozemky po právnej stránke neexistoval. Hoci role a humná jeho rodičia fyzicky naozaj užívali, obrábali ich a sadili na ne, tieto pozemky vlastnili len na základe ústnej dohody.

P. Daniel výhodnú investičnú zľavu nestihol. Nejaký čas trvalo, kým si na náš podnet dal na príslušnom Katastri všetko doporiadku. Dokonca mu hrozila aj pokuta. Čo sa vlastne stalo?

Chyba vlastne nastala iba v jednom jedinom bode. Rodičia p. Daniela neurobili zámennú zmluvu s pôvodnými vlastníkmi týchto pozemkov. Len ich užívali, ale nevlastnili. Pôvodní vlastníci však zomreli a teraz sú na liste vlastníctva evidovaní už siedmi dediči s príslušnými podielmi.

Každý z terajších vlastníkov má svoju rodinu v inej časti Slovenska. Jedni dokonca bývajú v Čechách. A dohodnúť sa so siedmimi ľudmi je oveľa náročnejšie ako dohodnúť sa s dvoma pôvodnými vlastníkmi. Ich rodičmi.

A kto vlastne pochybil, keď takýto fakt nastane hoci nehnuteľnosť predáva realitná kancelária?

V príbehu p. Daniela pochybil p. Daniel samotný. Neoveril si list vlastníctva.  Ani o tom netušil ako sa to robí. Ale viete čo sa hovorí. Neznalosť zákona neospravedlňuje.

V prípade, že sa vám takéto niečo stane a predaj vami vybranej nehnuteľnosti sprostredkováva realitná kancelária, tak problém je jednoznačne v tejto realitke.

 Jednoducho si maklér, ktorý má nehnuteľnosť v ponuke, neoveril právny stav nehnuteľnosti  ktorú ponúka. Nehnuteľnosť len nafotil, vzal do ponuky, urobil k nej popis ale neskontroloval právny stav na liste vlastníctva so stavom fyzickým. A to by sa stávať v prípade realitiek nemalo.

Ak sa to náhodou udeje aj Vám, dajte si potom poriadny pozor na to, ak je v službách tejto realitnej kancelárie aj to, že vám v cene kupovanej nehnuteľnosti vypracujú návrh Kúpnej zmluvy. Jednoznačne treba zbystriť pozornosť a dať si tento návrh zmluvy či už poriadne prekontrolovať alebo jednoducho si ho necháte na vlastné náklady vypracovať niekym iným.

Človek začne mať oprávnené pochybnosti, ako táto realitka pristupuje k svojej profesii,

keď jej maklér neurobil v prípade náboru nehnuteľnosti do ponuky taký jednoduchý krok, ako

overiť si právny stav nehnuteľnosti ktorú predáva so stavom fyzickým.

OK, tak ako vedieť, kedy ide "len" o

neznalosť zákona aktuálneho majiteľa nehnuteľnosti, a nie priamo o podvod?

Jednoducho, ak idete predávať nehnuteľnosť, je potrebné mať prehľad o terminológii a celej problematike.

 

Aby ste vedeli informácie pred predajom aj počas celého procesu predaja vašej nehnuteľnosti, správne posúdiť a vyhodnotiť.

Terminológia pri kúpe a predaji  z hľadiska zákona

Čo je to NEHNUTEĽNOSŤ

Podľa §119 ods.2 Občianskeho zákonníka, nehnuteľnosti sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Poďme sa pozrieť bližšie na význam zákonného vymedzenia pojmu nehnuteľnosť. 

Čo je to teda stavba? Tu si na tieto účely môžeme pomôcť stavebným zákonom. Podľa tohto zákona sa stavbou rozumie konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Vo vete sa vyskytuje aj slovné spojenie „pevný základ“.O čo podľa zákona ide?

V prípade pevného základu, resp. pevného spojenia so zemou sa rozumie: spojenie pevným základom, resp. upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo inú stavbu, resp. o ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, resp. ide o pripojenie do siete a zariadenia technického vybavenia územia, resp. umiestnenie pod stavbou.

Bytový dom, byt, rodinný dom, pozemok

Ako tieto pojmy vymedzuje zákon?

Bytový dom

Je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch alebo viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.

Byt

Je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaným do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

Rodinný dom

Je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie.

Pozemok

Je tá časť zemského povrchu, ktorá je oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku.

Čo znamená Kataster nehnuteľností a Správa katastra?

Kataster ako taký, slúži ako informačný systém kde sú zhromaždené informácie o nehnuteľnostiach a ich vlastníkoch. Tieto môžeme dohľadať na ich internetovom portále rôznym spôsobom.

Katastrálny informačný systém eviduje najmä súpis a popis nehnuteľností, na ktoré sa vzťahuje zákon a právo SR. Okrem toho zhromažďuje aj údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam.

Napríklad môže ísť o vlastnícke práva, záložné práva, práva zodpovedajúce vecným bremenám, predkupné práva a pod.

Tieto práva sa zapisujú do informačného systému katastra prostredníctvom miestne príslušného katastrálneho úradu. Ide o zápisy, ktoré majú pridelené svoje písmenká a predpísanú formu. A to aj pre väčšiu prehľadnosť v celom systéme.

Katastrálny úrad (Kataster nehnuteľností, alebo jednoducho Kataster) riadi a kontroluje výkon štátnej správy na úseku Katastra. Jednoducho kataster (miestne príslušný katastrálny úrad) vykonáva štátnu správu vo veciach a záležitostiach, kde konajú a rozhodujú Správy katastra.

Správa katastra rozhoduje či už v katastrálnom konaní alebo zapisuje práva k nehnuteľnostiam. Toľko  zjednodušene. Ak budete mať záujem o kompletný výklad zákona, nájdete ho aj na internete.

 

Zápis zmeny má rôzne podoby a formy. Napríklad:

  • vkladové konanie kde ide o zápis nového vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (označuje sa písmenkom V),
  • forma záznamu práva k nehnuteľnosti (označuje sa písmenkom Z)
  • alebo formu poznámky (o právach k nehnuteľnosti).

 

Aktuálny prehľad uvádzame na obrázku, ktorý bol vyhotovený priamo z on-line Katastrálneho portálu.

Čo je to záznam?

Ide o úkon Správy katastra, ktorý plní evidenčné funkcie. Tieto nemajú vplyv na zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam. Napríklad môže ísť o práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli (zmenili sa alebo zanikli) napríklad zo zákona (vydržaním).

Čo je to poznámka?

Poznámkou sa vyjadrujú skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vás ako terajšieho vlastníka s nehnuteľnosťou nakladať. Resp. poznámka informuje o nehnuteľnosti samotnej alebo tzv. o právach k nehnuteľnosti. Cez „poznámky“ sa robí napríklad rozhodnutie o začatí exekúcie, vyhlásenie konkurzu či napríklad predbežné opatrenie, ktoré zakazuje nakladať terajšiemu vlastníkovi s nehnuteľnosťou. Čo to znamená? Sťažené nakladanie s nehnuteľnosťou. Ak je táto vec v Kúpnej zmluve "opomenutá" katastrálny úrad vkladové konanie zastavuje.

Čo je to plomba?

Plomba o zmene práva k nehnuteľnosti – je vlastne symbol, ktorý vám v zákonne určenej lehote hovorí, aký úkon sa má udiať. Napríklad ide o lehotu, počas ktorej má príslušný katastrálny úrad zo zákona čas konať a rozhodnúť. Pre vkladové konanie je lehota 15 alebo 30 dní. Táto plomba na liste vlastníctva „svieti“ až kým sám Katastrálny úrad túto plombu odstráni. Ako ju môže odstrániť/zrušiť? Úspešne vykoná úkon, ktorý robil. Napríklad vklad alebo záznam. Alebo konanie preruší či zastaví a plomba svieti na liste vlastníctva aj po skončení zákonnej lehoty. Ako plomba funguje v praxi? Prídete na príslušný katastrálny úrad, podáte všetky dokumenty pracovníkovi pracujúcom na podateľni katastra. Ten ich vezme a začne z nich nahadzovať údaje do počítača. Do informačného systému Katastra. Ako si tento pracovník svoju prácu vykoná, opečiatkuje vám Návrh na vklad, pridelí mu evidenčné číslo ktoré vygeneruje počítač. A obratom sa v informačnom systéme katastra objaví už spomínaná plomba. Plomba nás informuje o tom, že na nehnuteľnosti prebieha konanie,nejaká zmena, ktorá má pridelené nejaké písmeno a evidenčné číslo, pod ktorým ho miestne príslušný Katastrálny úrad eviduje.

Čo znamená Vklad do Katastra nehnuteľností?

Kto môže byť účastníkom takéhoto vkladového konania?

Vklad do katastra nehnuteľnosti je

úkon správy katastra (katastrálneho úradu), ktorým (ak kataster rozhodne v prospech tohto úkonu, teda posúdi, že úkon je z právneho hľadiska v poriadku) vzniká, mení sa alebo zaniká právo k danej nehnuteľnosti.

Účastníkom katastrálneho konania je

osoba (osoby), na podnet ktorých má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. O tom, či toto právo vznikne (zmení sa alebo zanikne) tak presne o tom rozhoduje katastrálny úrad (miestne príslušný kataster), ktorý vašu „žiadosť o zmenu“ posúdi v rozmädzí aktuálnych a platných zákonov SR.

Príslušná správa katastra rozhoduje na základe „žiadosti“ ktorá sa pre účely katastrálneho konania označuje ako „Návrh na vklad“ a to do 30 dní pri štandardnej lehote. Pri tzv. zrýchlenom konaní (ktoré si treba priplatiť) môže správa katastra oficiálne rozhodnúť do 15 dní odo dňa doručenia Návrhu na vklad a ostatných nutných a potrebných „materiálov“ nevyhnutných na to, aby sa vôbec konanie začalo.

V prípade vkladového konania – pri predaji nehnuteľnosti ide o:

  • 2x kúpnu zmluvu,
  • návrh na vklad (čo je vlastne vaša žiadosť ktorú adresujete miestne príslušnému katastrálnemu úradu na to, aby konanie začal)
  • a predpísanou povinnou prílohou ktorá sa prikladá ku kúpnej zmluve, ak predávate byt (vyhlásenie správcu bytového domu –napríklad bytového družstva o tom, že vy ako terajší vlastník a majiteľ máte tzv. nulové nedoplatky na povinných mesačných platbách družstvu – tzv. nájomnom)

Aký môže byť výsledok katastrálneho konania?

  1. Ak sú všetky podmienky na vklad splnené, tak vklad povolí.
  2. Ak niečo nie je v poriadku, alebo chýba, tak návrh tzv. zamietne.

V podstate pri zamietnutí ide akoby o dva právne úkony: katastrálny úrad buď

  • preruší konanie o návrhu na vklad alebo
  • zastaví konanie o návrhu na vklad

Ako hovoria jednotlivé názvy: ak máte iba „minimálnu“ chybu napríklad vo forme preklepu v dátume narodenia alebo iný „drobnejší“ nedostatok, tak sa konanie iba preruší.

Ak však ide o závažnejší „problém“ z pohľadu skúmania katastra, tak tento svoje konanie o návrhu na vklad zastavuje (napríklad: návrh nepodala oprávnená osoba – účastník konania).

Chcete vedieť správne čítať list vlastníctva?

Aký typ informácií dokážete z listu vlastníctva vyčítať?

List vlastníctva

skratka LV, resp. sa zvykne označkovať aj ako \"elvéčko\", obsahuje v podstate tri kategórie informácií.

V záhlaví, teda v hornej časti listu vlastníctva

sa uvádzajú informácie o tom, ktorý katastrálny úrad má vašu nehnuteľnosť pod správou. Jednoducho tu spadajú informácie o okrese, obci/meste a katastrálnom území, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Zároveň z hornej časti listu vlastníctva sa dozvieme aj informácie o tom,

  • kedy bol výpis z LV vyhotovený (dátum vyhotovenia) 
  • čas vyhotovenia (čas sa stanovuje na hodiny, minúty a sekundy jeho vydania- vyhotovenia).

Tieto časové údaje majú svoje opodstatnenie v prípadných \"sporoch\" ak sa takéto náhodou objavia a budú sa musieť riešiť súdnou cestou

V ďalšej časti listu vlastníctva sa dozvieme, či ide o:

  • čiastočný výpis z listu vlastníctva číslo....
  • alebo o (úplný) výpis z listu vlastníctva číslo...

Každý list vlastníctva má svoje identifikačné číslo. To môže mať rôzny počet číslic. V praxi sme sa asi najčastejšie stretli so štvorciferným číslom listu vlastníctva.

Ak predávate byt,

stretnete sa s pojmom čiastočný výpis z listu vlastníctva.

To znamená, že ide o evidenciu bytu v bytovom dome. Ten znie na jeden konkrétny byt v tomto dome a na vás ako osobu jej vlastníka (jedného alebo viacerých).

Pri domoch, pozemkoch, garážiach...

sa stretávame iba s pojmom výpis z listu vlastníctva číslo.... V mal by byť úplný. Ak je pri tomto druhu nehnuteľnosti pojem čiastočný, tak nejaký údaj vám v liste vlastníctva chýba.

Zle ste ho dali z katasterportálu vygenerovať.

 Z akých troch základných (informačných)

častí sa skladá samotný list vlastníctva?

časť A - majetková podstata

Táto časť listu vlastnícva obsahuje všetky informácie a údaje o nehnuteľnosti samotnej (o byte, dome, pozemku, inom objekte). Jednoducho tieto údaje túto nehnuteľnosť identifikujú. Patrí medzi nich napríklad parcelné čísla, výmera týchto parciel, o aký druh pozemku ide, kde sa nachádza, pričom k číselným kódom v tejto časti sa uvádza aj príslušná legenta, ktorá vám slvone objasňuje jednotlivé číselné kódy.

časť B - vlastníci a iné oprávnené osoby

Táto časť listu vlastníctva obsahuje všetky informácie a údaje o vlastníkoch a iných oprávnených osobách. Tu sa sústreďujú informácie o menách a priezviskách vlastníkoch, o ich bydliskách, dátumoch narodenia, ich spoluvlastníckych podieloch ako aj o tzv. tituloch nadobudnutia. O čo ide pri titule nadobudnutia? Ide o záznam toho, ako ste vy ako terajší vlastník k nehnuteľnosti, ľudovo povedané, prišiel. Zdedili ste ju? Kúpili ste ju? K tomu je príslušné evidenčné číslo ako aj dátum, kedy k tejto zmene vlastníctva došlo a teda na základe čoho k tejto zmene došlo. Jednoducho tieto údaje túto nehnuteľnosť identifikujú. K identifikačným údajom patria napríklad parcelné čísla, výmera týchto parciel, o aký druh pozemku ide, kde sa nachádza, pričom k číselným kódom v tejto časti sa uvádza aj príslušná legenda, ktorá slovne objasňuje jednotlivé číselné kódy.

časť C - ťarchy

Táto časť listu vlastníctva obsahuje všetky informácie a údaje o prípadných ťarchách, záložných právach, vecných bremenách, predkupných právach (ak tieto majú účinky vecných bremien). Môžu tu byť evidované všetky zmeny, ktoré doteraz boli vykonané na liste vlastníctva, resp. iné údaje, ktoré k tejto časti listu vlastníctva sa viažu alebo prináležia. Tu sa značí napríklad aj to, či na LV ( na vás ako majiteľa nehnuteľnosti), nie je uvalená exekúcia, konkurz atď.

V prípade záujmu bonus pre Vás 😉

Otestujte sa! Vyznáte sa vo vašom vlastnom liste vlastníctva? Ak s tým máte akýkoľvek problém, ako si chcete overiť či vám predložili návrh Kúpnej zmluvy správne? Malá pomôcka pre vás. Stiahnite pre tento účel list vlastníctva spolu s vysvetlivkami a komentárom pre byt, dom aj pozemok a naučte sa ho správne čítať.... A potom si stiahnite z Katasterportálu a prečítajte ten svoj. Veď viete čo vás vo finále pri predaji vašej nehnuteľnosti čaká. Váš podpis pod finálne znenie Kúpnej zmluvy. A pri nehnuteľnostiach sa naozaj neplatí riskovať, že podpíšete aj to, čomu poriadne nerozumiete...

Vzorové listy vlastníctva spolu s vysvetlivkami a komentárom

na všetky typy nehnuteľnosti.

Na dom, byt aj pozemok.

Chcem vedieť správne prečítať môj vlastný list vlastníctva >>>

Kliknutím na obrázok sa tento obrázok zväčší.

Čo Vás čaká o pár dní?

Nabudúce  vám odhalíme, ako  správne pristupovať k výberu jednotlivých tzv. predzmluvných riešení. Je nutné pred podpisom finálneho znenia Kúpnej zmluvy sa viazať a podpisovať aj Budúcu kúpnu zmluvu či Rezervačnú zmluvu?

Ozaj, a kto \"riskuje\" viac, ak (ne) podpíše Rezervačnú zmluvu (príp. Budúcu kúpnu zmluvu)? Vy ako  terajší vlastník predávanej nehnuteľnosti alebo potenciálny záujemca o kúpu vašej nehnuteľnosti? Kde je zrada?

Aj toto odhalenie na vás čaká už o pár dní.