Viete, aké dane budete platiť, ak nehnuteľnosť predáte?

Minule sme vám prezradili, ako postupovať, ak ste zvažovali alebo zvažujete predaj bez realitiek a maklérov.

Ak ste si celý postup prečítali, viete že ide vo svojej podstate "iba" o 3 etapy, pričom každá etapa má niekoľko krokov.

Vďaka tomuto postupu by ste mali mať reálnu predstavu o celom procese predaja a aj o tom, ako ho zvládnuť aj bez realitky a maklérov.

Viete, aké druhy daní existujú vo vzťahu k vlastníctvu nehnuteľnosti?

Sú to iba dva druhy daní - pozrite si pozorne obrázok

Vás ako stranu predávajúceho určite bude zaujímať daň, ktorá sa platí v prípade, že svoju nehnuteľnosť predáte.  So ziskom. Ide o tzv. daň z príjmu.  Kedy túto daň platíte? Stačí si položiť jednu základnú otázku.

Základná otázka, ktorá rozlúskne či budete platiť daň alebo nie znie:

Kedy ste sa vy ako terajší majiteľ stali jej vlastníkom?

Ono je jedno pravidlo: daň sa platí iba z rozdielu ceny:

  • predajná cena ktorú zaplatí strana kupujúceho (keď svoju nehnuteľnosť predáte)
  • mínus cena, za ktorú ste túto nehnuteľnosť nadobudli vy ako majiteľ (tzv. nadobúdacia cena).

Teda cena uvedená na Kúpnej zmluve, ktorou ste túto nehnuteľnosť kupovali vy.

Rozhodujúci je jeden jediný dátum: právny stav k 1.1.2011. Aj to iba v prípade, že vy ako predávajúci ste túto nehnuteľnosť nadobudli kúpou.

Darovanie a dedenie nehnuteľnosti má pozmenené pravidlá. Ak tento údaj neviete, stačí si pozrieť list vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorú máte záujem predať. V časti B - vlastníci nájdete oba požadované údaje.

Kedy budete od platenia dane oslobodený?

Stačí, ak sa ste sa vy ako predávajúci stali vlastníkom titulom kúpy (teda nie darovaním, dedením) a kupovali ste túto nehnuteľnosť pred 1.1.2011.

Na oslobodenie od platenia dane stačilo splniť tieto dve podmienky:

  • Trvalý pobyt najmenej dva roky pred predajom v tejto nehnuteľnosti

(trvalý pobyt musí byť na predávanej nehnuteľnosti. Ako ho zistíte? Stačí ak si pozriete svoj občiansky preukaz 😉

Resp. od platenia dane ste ako majiteľ oslobodený aj v prípade, ak ste

  • predávanú nehnuteľnosť vlastnili aspoň 5 rokov

Kedy budete musieť daň po predaji nehnuteľnosti platiť? Aká bude jej výška?

Daň budete ako majiteľ predávanej nehnuteľnosti platiť iba v prípade, že ste túto nehnuteľnosť kúpili po 1.1.2011 A teda vlastníkom ste kratšie ako 5 rokov. Iba vtedy sa platí tzv. daň z príjmu a to vo výške 19 % alebo 25%.

Výška tejto dane je závislá od výšky základu dane pri fyzických osobách- nepodnikateľoch.

Z čoho sa vyrátava a platí daň?

Pozor! A tu panuje asi najväčší mýtus pri kúpe a predaji nehnuteľnosti. Daň sa platí iba!!! z kladného rozdielu medzi nákupnou cenou vtedy pred časom a predajnou cenou teraz.

Čo to znamená?

Po vyrátaní rozdielu medzi nákupnou a predajnou cenou vám musí vyjsť kladný výsledok. Teda zisk.

Vy ako majiteľ predanej nehnuteľnosti následne platíte daň (19 alebo 25%) iba z tohto kladného rozdielu! Nie z celej kúpno predajnej sumy, za ktorú nehnuteľnosť predáte!

Aké teoretické možnosti ešte môžu vzniknúť?

  • Výsledok bude pre vás ako majiteľa nulový (teda za akú sumu ste pred časom kúpili, za takú istú sumu predáte teraz), alebo
  • výsledok bude pre vás záporný, teda bude predstavovať stratu. Za viacej ste kúpili a za menej predáte, pretože sa zmenili podmienky na realitnom trhu. Bohužiaľ vo váš neprospech.

Ako je to s daňou v prípade, že ste sa stali vlastníkom pred 1.1.2011?

Viac menej pre vás ako stranu predávajúceho ideálny stav.  Ak idete predávať takúto nehnuteľnosť, ktorú ste kúpili pred 1.1.2011 a skôr - žiadnu daň z príjmu (z predaja nehnuteľnosti) platiť nemusíte. Dôvod?

Je rok 2018 a teda vy ako majiteľ ste určite splnili aspoň jednu z podmienok platných pre oslobodenie od platenia tejto dane: Buď ste na predávanej a predanej nehnuteľnosti mali trvalý pobyt a ak nie, tak je rok 2018. A vy ste ju kupoval ju pred 2011 rokom.

To znamená že ste splnili a prekročili podmienku 5 ročného vlastníctva- daň neplatíte.

Ako je to v prípade, že ste nehnuteľnosť získali dedením?

Podstatný je tu jeden jediný fakt, a to

  • 5 rokov od nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (teda nebohého).

Teda 5 ročné obdobie sa nevzťahuje na vás ako terajšieho majiteľa ako vlastníka, ale zarátava sa do tohto obdobia aj celé obdobie vlastníctva nebohej osoby.

Druhým faktom je ten, že vy ako terajší predávajúci ste dedili od dediča, s ktorým ste boli v priamom príbuzenskom rade.

Priamy príbuzenský rad je otec, matka, stará matka, syn, vnuk. Alebo dedenie od manžela – manželky.

Ako je to v prípade, že ste nehnuteľnosť získali darovaním?

V prípade darovania zákon už nie je taký „benevolentný“ ako v prípade napríklad dedenia. Ako to myslíme? V podstate oslobodenie od dane z príjmov z predaja takto získanej a nadobudnutej nehnuteľnosti - akoby ani nie je.

Daň platíte vy ako terajší predávajúci iba vtedy, ak predajná cena mínus nadobúdacia cena (znížená o vynaložené výdavky) je kladná. A z toho rozdielu sa platí daň.

V prípade darovania ide práve o tieto preukázateľne vynaložené výdavky. A nimi je nadobúdacia cena vás ako terajšieho majiteľa.

A tu číha asi najväčšie úskalie. Vy ako obdarovaný si musíte v momente darovania nechať urobiť znalecký posudok a tento musí byť spomenutý aj v darovacej zmluve. Toto je potom  nadobúdacia cena vo vašom prípade.

 

Je prispôsobená na dnešné pomery, na dnešnú dobu a tým pádom rozdiel medzi nadobúdacou a predajnou cenou sa v prospech kladného výsledku, minimalizuje.

Ak ste si tento posudok ako majiteľ urobiť nedal (napríklad ste to nepokladali za potrebné), tak vašou nadobúdacou cenou je cena, za ktorú ju nadobudla osoba, ktorá vám nehnuteľnosť darovala.

Príklad: Matka nadobudla kúpou dom a potom ho darovala vám. Synovi.  Vy ako syn ste neurobili v čase darovania aktuálny posudok - tým pádom sa môže stať, že vaša matka nadobudla dom za 100.000 KČS alebo za 100.000 SK.

Túto nehnuteľnosť teraz predáte za 50.000 eur. Rozdiel v cenách je obrovský. A z neho musíte vy ako syn a terajší majiteľ zaplatiť 19% alebo 25% daň z príjmu.  

Ako si kladný rozdiel dane znížiť preukázateľne vynaloženými výdavkami?

Čo môže byť preukázateľne vynaložený výdavok?

  • Sprostredkovala vám predaj realitka? Určite pohľadajte faktúru alebo nejaký doklad, ktorý vám slúži ako doklad na to, akú províziu ste zaplatili. A teda výška provízie RK bude patriť medzi váš preukázateľne vynaložený výdavok.
  • Nehnuteľnosť ste rekonštruovali? Preukázateľne vynaloženým výdavkom sú aj výdavky na rekonštrukciu. Pozor, tu sa stretávame v praxi s tým, že ľudia si niekedy dopomôžu k nižším cenám rekonštrukčných prác napríklad tak, že „nepotrebujú doklad“. Ak nevymyslíte niečo iné, tak ušetrili ste vtedy pri rekonštrukcii ale aktuálne nemáte svoje výdavky čím znížiť.

  • týmto výdavkom môže byť aj odmena znalca, ak ste si dávali robiť znalecký posudok. Alebo napríklad odmena advokáta či právnika, ak vám tento vypracovával napríklad Kúpno-predajné zmluvy.

Ako je to s platením odvodov do zdravotnej poisťovne?

Ako funguje mechanizmus na výber týchto daní?

Poistné z pohľadu odvodov do zdravotnej poisťovne musíte zaplatiť vtedy, ak ste predali nehnuteľnosť a vznikla vám povinnosť platiť daň. Čiže naväzuje sa to na „príjem“ ktorý ste vďaka predaju získali.

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa radí medzi tzv. ostatné príjmy. Čiže poistné neplatíte, ak sa na vás vzťahujú oslobodenia od dane. Ak daň platíte, platíte aj poisťovni a to 14% z tzv. vymeriavacieho základu. Ak ste osoba so zdravotným postihnutím, táto sadzba sa znižuje na polovicu – teda na 7% z vymeriavacieho základu.

Čo to vymeriavací základ je? Je to základ z dane z príjmu fyzickej osoby, ktorý bol dosiahnutý v tzv. rozhodujúcom období.

 

Možno ste si dali otázku, ako sa zdravotná poisťovňa vôbec dozvie o tom, že ste vy predali nehnuteľnosť a máte okrem dane  z príjmu zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne? Je to jednoduché.

To čo ste uviedli v daňovom priznaní, tak daňový úrad toto zasiela príslušnej pobočke zdravotnej poisťovne. Čo je už teraz super, že zdravotná poisťovňa sama od seba vykoná za vás ročné zúčtovanie poistného. A to na základe toho, čo ste uviedli v kolónke daňového priznania s názvom – "príjem z predaja nehnuteľnosti".

Takže potom si už stačí iba vyrátať z tejto sumy 14% (resp. 7%) a budete vedieť o koľko sa poníži suma ktorú dostanete za predanú nehnuteľnosť, ak budete musieť z jej predaja platiť daňovému a poisťovni.

Čo Vás čaká o pár dní?

Už nabudúce si môžete prečítať, čo všetko si musíte všímať v Kúpno-predajnej zmluve, ak ju nerobíte vy sami. Viete na čo slúži Návrh na vklad, či ako sa správne postaviť k odovzdaniu predanej nehnuteľnosti či ako postupovať pri prepise energií?

Určite ste už počuli o Rezervačnej zmluve. Ako sa postaviť k jej podpisu, aké problémy rieši či kedy vám Rezervačnú zmluvu kvôli riskovaniu zmluvnej pokuty určite nedoporučujeme podpisovať?

... sa dozviete nabudúce