Viete, ako sa určuje všeobecná hodnota nehnuteľnosti?

Výstupom znaleckého posudku je jedno jediné číslo. Znalcom odporúčaná všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

Ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti?

Chcete odhaliť tajomstvo? Ako sa určuje číslo, ktoré ovplyvňuje nielen výšku kúpno-predajnej ceny, ale aj rozhodnutie banky či poskytne hypotéku.

Ako sa určuje hodnota v prípade stavebných nehnuteľností

Hodnota sa zisťuje:

  • porovnávaním
  • váhovým priemerom časovej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti
  • úsporou časovej hodnoty stavebných nehnuteľností o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase

Ako sa určuje hodnota v prípade kúpy a predaja pozemku

Hodnota sa zisťuje:

  • porovnávaním
  • tam kde je určená a schválená cenová mapa - tak podľa cenovej mapy
  • metódou polohovej diferenciácie (čiže pomocou jednotkových cien za m2, ktoré sa upravujú koeficientami zohľadňujúcimi polohovú diferenciáciu pozemku)

Zásady výpočtu časovej hodnoty nehnuteľnosti

Časová hodnota je vlastne reprodukčná hodnota stavby znížená o primerané opotrebenie za predpokladu bežnej údržby stavby.

Vo výsledku môže byť táto hodnota znížená napríklad o

  • náklady na opravu vážnych vád, ktoré znemožňujú okamžité užívanie stavby.

Tieto vady resp. defekty však môže znalec zohľadniť napríklad aj v nedokončenosti stavby alebo napríklad v koeficiente vybavenia stavieb.

Zásady výpočtu výnosovej hodnoty nehnuteľnosti

Výnosová hodnota sa rozumie súčasná hodnota kapitalizovaných budúcich disponibilných výnosov vďaka využitiu nehnuteľnosti formou prenájmu. Ide o výnosy znížené o

  • prevádzkové náklady nehnuteľnosti, o náklady na údržbu nehnuteľnosti, dane či poplatky.

Vo svojej podstate, táto hodnota sa povinne určuje u stavieb, ktoré poskytujú tzv. trvalý výnos. Ide o administratívne budovy, prevádzkové stavby a pod.

Výnosová hodnota sa zisťuje kapitalizáciou čistého ročného výnosu nehnuteľnosti, a to týmito spôsobmi:

  • diskontovaním budúcich príjmov z nehnuteľnosti s následným predajom resp.
  • jednoduchou kapitalizáciou

Čo poviete. Stačilo ;)?

Určenie hodnoty nehnuteľnosti veru nie je žiadna sranda;) Ak by ste však mali záujem nazrieť do celej metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, môžeme vám ju poslať.

Stačí kliknúť na tlačítko a celú viac ako 50 stranovú knihu vydanú Ústavom súdneho inžinierstva v Žiline vám zašleme.

Ktorých 6 hlavných vplyvov ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti ako takej?

Vplyvy ktoré uvedieme, vychádzajú z ohodnotenia hlavných vplyvov na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.

Základom pre výpočet je časová hodnota stavieb, ktorá sa upraví koeficientom stanoveným podľa predajnosti nehnuteľností. Táto metóda sa využíva prevažne pri stavbách bez možnosti dosiahnutia výnosu. Čo môže patriť medzi takéto "stavby"?

Napríklad rodinné domy, kde sa býva. Ich účel je "bývanie". Alebo rekreačné a záhradkárske chaty, chalupy či domčeky, ktoré slúžia na osobnú rekreáciu vlastníka. Takisto byty či pozemky určené na súkromnú výstavbu.

Vplyv č.1:

Realitný trh

Vplyv č.2:

Poloha nehnuteľnosti v danej obci / v meste

(a jej vzťah k centru)

Vplyv č.3:

Doprava v okolí

Vplyv č.4:

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

Vplyv č.5:

Pracovné možnosti obyvateľstva

(miera nezamestnanosti)

Vplyv č.6:

Súčasný technický stav nehnuteľnosti

Znalec musí mať potrebné vzdelanie - musí to byť certifikovaný znalec z odboru Stavebníctvo: odvetvie - oceňovanie nehnuteľnosti.

Aby mal znalecký posudok svoju váhu, môže vykonať iba znalec, ktorý je menovaný príslušným krajským súdom alebo ministrom spravodlivosti SR v odbore Stavebníctvo.

V každom znaleckom posudku sa znalec na hodnotu nehnuteľnosti pozerá akoby zo štyroch uhlov pohľadu:

  • z pohľadu jej tzv. reprodukčnej hodnoty,
  • z pohľadu hodnoty časovej,
  • z pohľadu hodnoty výnosovej resp.
  • z pohľadu tzv. všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb

Odborný znalecký posudok má

(ako výstup služby, ktorú vám na niekoľkých desiatkach strán v tlačenej forme a na CD nosiči poskytne znalec)

poväčšine sedem základných súčastí:

1. titulnú stranu

2. úvodnú časť posudku

3. tzv. nález

4. samotný posudok

5. záver

6. prílohy

7. osobné údaje znalca

No a na čo sa môžete tešiť nabudúce?

Poodhalíme vám obsah jednotlivých častí znaleckého posudku. Dozviete sa, čo znamená analýza polohy či využitia nehnuteľnosti, resp. analýza rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti.

Bude vám jasné, ktoré veci znalec hodnotí pri domoch, ktoré pri bytoch a ktoré zase pri pozemkoch 😉