Viete, ktoré informácie o hodnote zistíte z jednotlivých častí znaleckého posudku?

Už minule sme vám načrtli,  že každý znalecký posudok má až 7 častí.  Dokonca ste si mohli stiahnuť knihu, ktorá vám odhalí úplne celú metodiku výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.

Ak ste náš e-mail otvorili a ste sa preklikli, tak tento obrázok vám je známy.

Zaujíma vás, ktoré údaje a informácie obsahujú jednotlivé časti znaleckého posudku?

1. titulnú stranu

2. úvodnú časť posudku

3. tzv. nález

4. samotný posudok

5. záver

6. prílohy

7. osobné údaje znalca

Ktoré informácie zistíte z titulnej strany odborného znaleckého posudku?

  • meno, priezvisko a adresa znalca,ktorý posudok vyhotovil
  • číslo posudku pod ktorým je tento zaevidovaný u znalca - za lomítkom sa uvádza rok vyhotovenia posudku
  • Ďalej tu nájdete tzv. predmet odborného posúdenia. Ak by sme to dali do "ľudskej" reči, ide o stručný popis nehnuteľnosti spolu s katastrálnym územím kvôli identifikácii nehnuteľnosti- napríklad rodinný dom súp.číslo .... s príslušenstvom a pozemky parc.č..... v k.ú......
  • Identifikáciu objednávateľa posudku (tým je väčšinou strana kupujúceho)
  • Počet strán posudku vrátane príloh ako aj titulného listu
  • Počet originálov resp. vyhotovení, ktoré boli odovzdané
  • Miesto a dátum vypracovania posudku

Ktoré údaje získate z ostatných častí znaleckého posudku?

Rozkliknite si tú časť, ktorej obsah vás zaujíma 😉

Ktoré údaje zistíte z úvodnej časti odborného znaleckého posudku?

Uvedieme iba tie údaje, ktoré sú podľa nášho názoru v tejto časti kľúčové. V tejto časti sa uvádza veľmi dôležitý údaj. Tým je dátum objednávky tohto posudku, ako aj dátum, ku ktorému bol posudok vypracovaný.
  • Od tohto dátumu sa odvíja aj platnosť posudku aby ho banky akceptovali (v prípade hypotekárneho prefinancovania kúpnej ceny) - aby vedeli posúdiť hodnotu prevádzanej nehnuteľnosti

  • Ktoré podklady sú vždy potrebné k vypracovaniu tohto posudku?
  • aktuálny list vlastníctva,
  • kópia katastrálnej mapy, ktorá zachytáva skutkový stav,
  • posledná zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

  • Následne sa tieto podklady rôznia. Ak ide o prevod a určenie hodnoty bytu - znalec potrebuje doklad o veku stavby bytového domu. Ak ide o prevod domu, tak isto musíte žiadať od obce / mesta potvrdenie o jeho veku (veku stavby). Pri prevodoch pozemku môže znalec žiadať geometrický plán ohodnocovaných pozemkov a stavieb alebo stavebno-právnu dokumentáciu stavieb a pozemkov.

    Ktoré údaje zistíte z časti znaleckého posudku s názvom "nález"?

    Ide v podstate o fyzickú obhliadku nehnuteľnosti znalcom, ktorý znalecký posudok vykonáva. Tento ju obhliadne a zamerá. Takmer vždy musí byť pri obhliadke prítomný majiteľ.

  • Znalec v tejto časti zisťuje a zameriava rozmery, ktoré budú následne použité pri samotných výpočtoch. Znalec priamo na mieste vykoná na základe dokumentácie porovnanie právneho stavu so skutkovým stavom. Skutkový stav jednoducho musí súhlasiť s údajmi, ktoré sú uvedené v katastri nehnuteľnosti.

  • Znalec vyhotovuje aj nutnú fotodokumentáciu - jednoducho ohodnocovanú nehnuteľnosť nafotí. Zadokumentuje sa stavebno -technický stav nehnuteľnosti, jej prípadné poškodenia, prístavby a podobne. No a tieto všetky zistené skutočnosti porovná so stavom evidovaným na Katastri nehnuteľností.

  • Znalec v tejto časti identifikuje aj použité metodiky výpočtu hodnoty obhliadanej nehnuteľnosti. Ak náhodou niektorú nepoužije, musí uviesť dôvod - prečo ju nepoužije. Tak isto musí do posudku uviesť evidenčné a vlastnícke údaje o nehnuteľnosti, ako aj zákony, vyhlášky, normy či predpisy, ktoré použil.
    Rovnako musí vykonať analýzu polohy nehnuteľnosti, analýzu využitia nehnuteľnosti či analýzu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti. Sú to dôležité analýzy, tieto ešte dnes spomenieme.
  • Ktoré údaje sa dozviete z časti znaleckého posudku s názvom "posudok"?

    V tejto časti posudku nájdete všetky výpočty, ktoré znalec urobil a vykonal. Hodnotu nehnuteľnosti určuje až tromi spôsobmi (ide o tzv. časovú hodnotu, výnosovú hodnotu a všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.

  • Prvú hodnotu, ktorú znalec určí, je tzv. časová hodnota. Okrem stavebno-technického popisu hodnotenej nehnuteľnosti táto metóda obsahuje aj výpočet merných jednotiek a výpočet reprodukčnej hodnoty, opotrebovania a časovej hodnoty.

  • Výpočet tzv. výnosovej hodnoty znalec urobí pri nehnuteľnostiach a stavbách, ktoré môžu prínos prinášať. Pri výpočtoch (ak sa teda vykonávajú) sa musia zdôvodniť použité metódy (napr.jednoduchá kapitalizácia, diskontovanie budúcich výnosov a pod..). Tak isto z výpočtov musia byť zrejmé všetky toky príjmov tejto nehnuteľnosti.

  • Výpočet tzv. všeobecnej hodnoty znalec musí vykonať všetkým použiteľnými metódami. Týmito metódami sú: metóda porovnávania, metóda váhového priemeru, či úprava časovej hodnoty. Ak by sa znalec rozhodol niektorú metódu vylúčiť, musí to odôvodniť.
  • Ktoré údaje obsahuje časť "záver" odborného znaleckého posudku?

    V tejto časti uvedie znalec všetky vypočítané hodnoty nehnuteľnosti a jej častí.Jednoducho výsledky zosumarizuje (zhrnie). Má päť častí, ktoré sa označujú písmenami A, B, C, D a E.

  • Časť A musí obsahovať aj základné údaje o nehnuteľnosti. Tu sa v prehľadných tabuľkách uvádzajú samotné nehnuteľnosti a stavby.

  • V časti B sa uvedie výsledná výnosová hodnota (stavieb a prípadných plôch). Táto hodnota sa uvádza číslom, ktoré je potrebné zaokrúhliť na celé desiatky nahor. V prípade, že samozrejme táto hodnota nebola predmetom posúdenia, tak sa jednoducho neuvádza.

  • V časti C sa uvádza všeobecná hodnota nehnuteľnosti, pričom sa musí uvádzať podľa viacerých spôsobov výpočtu: porovnávaním, váženým aritmetickým priemerom, metódou triedy polohy či aritmetickým priemerom z vyššie vypočítaných hodnôt.

  • V časti D sa uvádza výsledná, znalcom odporúčaná, všeobecná hodnota nehnuteľnosti (opätovne zaokrúhlená). Podmienkou je, aby táto hodnota bola uvedená aj slovom.

  • V časti E sa uvádzajú tzv. mimoriadne riziká. Ide o všetky riziká, ktoré sú spojené s využívaním nehnuteľnosti a majú podstatný vply na jej všeobecnú hodnotu. Medzi "riziká" sa zaraďujú napríklad: vecné bremená, ťarchy, prípadné súdne spory, ochranné pásma, podzemné vedenia a podobne.

  • Ktoré údaje sa dozviete z časti znaleckého posudku s názvom "prílohy"?

    Ide o všetky materiály a podklady, ktoré je pre úplnosť potrebné priložiť do znaleckého posudku. A to aj z toho dôvodu, aby bolo zrejmé, z čoho znalec vychádzal a aby bolo možné údaje, výpočty a postupy odkontrolovať.

    Ide napríklad o samotnú objednávku, aktuálny list vlastníctva, aktuálna kópia z katastrálnej mapy, nákres jednotlivých podlaží (resp. rozloženia nehnuteľnosti) či už spomínaný doklad o poslednom vlastníckom prevode resp. o poslednom prechode vlastníctva nehnuteľnosti.

    V prípade fotodokumentácie bytu je v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov potrebné priložiť schématický nákres bytu ako aj samotné fotografie (predovšetkým kuchyne, bytového jadra a či priečelia bytového domu - vchodových dverí). Fotodokumentácia musí vystihovať stav stavieb (stavby). Minimálne dve farebné fotografie musia byť z čelnej strany stavby a musia byť priložené aj zábery - fotky vystihujúce stavbu ako celok.

    Ktoré informácie získate zo 6.časti znaleckého posudku s názvom "osobné údaje znalca"?

    V tejto časti posudku sa udávajú všetky osobné údaje z menovacieho dekrétu znalca, ktorý znalecký posudok vyhotovil. Logikou a podstatou je to, aby bolo zrejmé, že tento znalec je spôsobilý a má oprávnenie na výkon odbornej činnosti a zápise v odbornom denníku.

    Znenie: Znalecký posudok som podal ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 37 0000 Stavebníctvo a odvetvia 37 0100 Pozemné stavby, 37 0901 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca ................... Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom ............... znaleckého denníka číslo ................ Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo ................

    V znaleckých posudkoch sa táto časť zvykne označovať aj ako znalecká doložka.

    Čo znamená analýza polohy nehnuteľnosti?

    V časti analýza polohy nehnuteľnosti znalec musí uviesť a popísať polohu ohodnocovanej nehnuteľnosti v danej obci / meste vzhľadom k obchodným, priemyselným alebo obytným centrám.

    Rovnako tu musí uviesť všetky faktory, ktoré polohu nehnuteľnosti vymedzujú či už v pozítívnom alebo negatívnom slova zmysle.

    Je potrebné tu uviesť možnosť napojenia na inžinierske siete, na dopravu, služby ako aj ostatné faktory, ktoréjednoducho majú vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti ako takej.
    Pri analýze využitia nehnuteľnosti znalec popisuje skutočné využitie nehnuteľnosti (príp. stavby), ktorú porovnáva s projektovou dokumentáciou, resp. s účelom, pre ktorý bola stavba postavená (skolaudovaná).

    Ďalej tu znalec môže popísať aj iné možnosti využitia nehnuteľnosti (príp.stavby). Musí však uviesť ich technickú pripravenosť vzhľadom na typ stavby. Ako príklad nám môže poslúžiť využitie bývalého skladu ako predajne.

    Čo znamená analýza využitia nehnuteľnosti?

    V analýze prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti, je potrebné zhrnúť všetky riziká, ktoré sú spojené s využívaním tejto nehnuteľnosti.

    Môžu to byť napríklad rôzne diaľnice a diaľničné privádzače, nevýhodné nájomné zmluvy, sťažený prístup k nehnuteľnosti (napríklad cez cudzie pozemky), zmeny územného plánu v danej lokalite "k horšiemu" a podobne.

    Čo znamená analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti?

    Viete, čo znalci vyslovene hodnotia pri DOMOCH?

    inšpiruje sa postupom znalcov pri odhadovaní hodnoty nehnuteľnosti aj vy 😉

    Možnosť zmeny v zástavbe (územný rozvoj a jeho vplyv na nehnuteľnosť)

    • Zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe kratšej ako 5 rokov
    • Zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe dlhšej ako 5 rokov
    • Zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov
    • Zhoršenie podmienok existencie stavby do 5 rokov

    Inžinierske siete v blízkosti stavby

    • Elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, diaľkové vykurovanie, kábelová TV
    • Elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu,kanalizácia, telefón, spoločná anténa
    • Elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy
    • Elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy
    • žiadne (len miestne zdroje ako sú studňa, vlastná výroba el. energie a pod)

    Viete, čo znalci vyslovene hodnotia pri BYTOCH?

    inšpiruje sa postupom znalcov pri odhadovaní hodnoty nehnuteľnosti aj vy 😉

    Vybavenosť a príslušenstvo bytu

    • Komplexne rekonštruovaný byt s nadštandardným vybavením, alebo byt v novostavbe s nadštandardným vybavením
    • Komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo byt v novostavbe so štandardným vybavením
    • Vykonaná rekonštrukcia jadra a kuchyne
    • Byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením
    • Byt vyžadujúci rozsiahlu rekonštrukciu

    Príslušenstvo bytového domu

    • Práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, fitnes centrum, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah, obchody a služby v prízemnej časti
    • Práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle,vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah, obchody v prízemnej časti
    • Práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah
    • Práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle
    • Bez príslušenstva

    Umiestnenie bytu v bytovom dome

    • Byt v stredovej sekcii na 2-6 NP
    • Byt v krajnej sekcii na 2-6 NP
    • Byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží
    • Byt na 4 a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží
    • Byt v 1. PP

    Počet bytov vo vchode

    • Do 4-roch bytov
    • Do10 bytov
    • Do 20 bytov
    • Do 48 bytov
    • Nad 48 bytov

    Orientácia miestností k svetovým stranám

    • Orientácia obytných miestností nad 65% k JJZ - J - JJV
    • Orientácia obytných miestností nad 65% k JZ - JV
    • Orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná
    • Orientácia obytných miestností k SZ - SV
    • Orientácia obytných miestností k SSZ - S - SSV

    Viete, čo znalci vyslovene hodnotia pri POZEMKOCH?

    inšpiruje sa postupom znalcov pri odhadovaní hodnoty nehnuteľnosti aj vy 😉

    Všeobecnú hodnotu pozemkov ako takých (s výnimkou poľnohospodárskej pôdy a lesných pozemkov) je možno stanoviť až tromi spôsobmi:

    • Podľa cenových máp schválených Ministerstvom financií SR

    V tomto prípade znalec vykoná ohodnotenie pozemku ako súčin plochy pozemku a hodnoty za 1m2 podľa schválenej cenovej mapy s úpravou o zrážky a prirážky.

    Údaje o hodnote za 1 m2 sa dokladujú v odbornom posudku výpisom z tejto mapy.

    • Porovnávaním s realizovanými prevodmi vlastníctva

    Porovnanie je treba vykonať na mernú jednotku (výmera pozemku podľa Katastra nehnuteľností) so zohľadnením odlišností porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku.

    A to vzhľadom k druhu pozemku, polohe pozemku, stavebnej pripravenosti a podobne.

    Podklady pre porovnanie musia byť preskúmateľné a musia byť prílohou posudku.

    Napríklad doklad o prevode kúpe pozemku - kúpna zmluva, exekúcia, ponuky realitných kancelárií so znaleckým posudkom, rozhodnutie súdu a pod.

    Pri porovnaní musia byť vylúčené všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu.

    Napríklad príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a podobne.

    • Metódou polohovej diferenciácie

    Pri tejto metóde sa stanovujú rôzne koeficienty a ich hodnota. A následne sa postupuje podľa vopred daného vzorca.

    Uvádzať vzorec nebudeme, ale určite sú zaujímavé tzv. povyšujúce a redukujúce faktory.

    Na dnes stačilo, čo poviete ;)?

    Určenie správnej ceny naozaj nie je maličkosť ;)? Či?

    No a na čo sa môžete tešiť nabudúce?

    Ak zvažujete alebo vás len tak napadlo: a čo tak zrealizovať kúpu a predaj len tak. Bez pomoci realitky. Bez pomoci makléra. Dalo by sa to? 

    A možno vás aj napadlo, koľko ušetríte ak kúpite alebo predáte bez realitky. Už nabudúce sa totiž dozviete, aký postup treba zvoliť, ak chcete zvládnuť celý proces kúpy a predaja bez maklérov a realitiek 😉