Podľa ktorej predzmluvnej dohody je lepšie sa viazať?

Je lepšie použiť Rezervačnú zmluvu alebo Budúcu kúpnu zmluvu?

V akých prípadoch o zložený rezervačný (blokovací) poplatok neprídete?

Tvrdenie proti tvrdeniu? Eliminujte problémy a nedorozumenia,

ktoré môžu nastať v prípade, že

nesprávnou formou dohodnete podmienky kúpy vami vybranej nehnuteľnosti....

Treba sa pred podpisom Kúpnej zmluvy viazať aj písomne, alebo bude postačovať ústna dohoda?

V minulej časti nášho 5-dielného seriálu sme vám načrtli problematiku ako si overiť a správne čítať informácie z listu vlastníctva.

Ak máš seriál čítate, tak aj tento obrázok vám bude známy. Máte všetko naštudované a vzorové listy vlastníctva už máte bezpečne vo svojom počítači stiahnuté 😉 ?

Pozor, tento obrázok je  nefunkčný. Funkčnú verziu nájdete v minulej časti...

Akú formu predzmluvnej dohody urobiť?

Podľa čoho sa rozhodovať a rozhodnúť?

Predzmluvnou dohodou je v prípade kúpy a predaja nehnuteľnosti Rezervačná zmluva resp. Budúca kúpna zmluva. Ide o zmluvy, ktoré môžete ale ale aj nemusíte podpísať pred samotným podpisom finálnej verzie Kúpnej zmluvy.

Podpísať či nepodpísať? Hamletovská otázka 😉 Ak ste sa s majiteľom - vlastníkom dohodli na väčšine podstatných náležitostí ústne, resp. ste dospeli k nejakému kompromisnému riešeniu, je potrebné a nanajvýš vhodné vašu ústnu dohodu spečatiť písomnou formou.

Aký zmysel má Rezervačná zmluva?

Rezervačná zmluva je forma rezervačnej dohody medzi zúčastnenými stranami (kupujúci-predávajúci), pričom každej strane vyplývajú nejaké náležitosti, ktorých by sa mala držať.

Ak by sme to zjednodušili - terajší majiteľ predávanej nehnuteľnosti sa dohodne s vami ako kupujúcim, o:

 Rezervačná zmluva je istou formou rezervačnej dohody medzi zúčastnených strán, pričom každej strane vyplývajú nejaké náležitosti, ktorých by sa mala držať. Ak by sme to zjednodušili - terajší majiteľ (majitelia) nehnuteľnosti sa dohodnú s potenciálnym kupujúcim o:
  • záujme nehnuteľnosť predať a kúpiť za dohodnutú cenu
  • záujme nehnuteľnosť predať a kúpiť do vopred dohodnutého termínu

Rezervačná zmluva nemusí obsahovať všetky detaily o nehnuteľnosti samotnej, či jej častiach, ale musí v nej byť jednoznačne vyšpecifikované:

  • aká nehnuteľnosť (z akého listu vlastníctva) bude predmetom prevodu,
  • za akú kúpnu cenu a
  • v akom termíne bude uhradená kúpna suma a prebehne samotný prevod
Ak osoba, ktorá vám nehnuteľnosť predáva, nemá problém podpísať Rezervačnú zmluvu, je to znak toho, že naozaj má vážny záujem nehnuteľnosť predať za dohodnutých podmienok. Majiteľ sa zároveň v tejto zmluve zaväzuje, že počas dohodnutého (rezervačného obdobia) nebude rokovať s ďalšími záujemcami o kúpu. Podpis z vašej strany, ako kupujúceho znamená, že máte vážny záujem a vôľu nehnuteľnosť kúpiť a sa dohodnúť. Hlavnou podstatou je, že si v Rezervačnej zmluve rezervujete istý čas na podržanie tejto nehnuteľnosti (jej rezerváciu) pre vás, kým dokážete vybaviť predovšetkým zafinancovanie kúpnej ceny.

Najčastejšie otázky a odpovede k problematike Rezervačnej zmluvy

Prečo je nutné a nevyhnutné z pohľadu vás ako kupujúceho zadefinovať "ochrannú" rezervačnú lehotu na kúpu vami vybranej nehnuteľnosti?

Ten dôvod je naozaj prozaický. Už sme ho spomenuli. Potrebuje na ČAS, bez ohľadu na to, či kupujete na hotovosť alebo na Hypotéku (úver). Potrebujete časový priestor, kým si vybavíte všetky možné aj nemožné potvrdenia a nevyhnutnosti na to, aby ste dokázali zafinancovať kúpnu cenu a vykonať samotný právny prevod nehnuteľnosti.

Z akého dôvodu potrebuje človek čas, ak kúpu bude financovať v hotovosti?

Ak človek nekupuje nehnuteľnosť tak, že práve inú predal, tak väčšina ľudí, ktorí dom, byt alebo pozemok kupuje v tzv. hotovosti, má peniaze istou formou viazané. Musí deffacto požiadať o ich uvoľnenie. Napríklad pri stavebnom sporení to trvá do dvoch týždňov. Ak sú peniaze viazané na termínovanom účte, znova závisí od podmienok banky, za akých si dohodnete uvoľnenie a následný výber tejto "hotovosti. Čiže jednoznačne potrebuje v tomto smere každý jeden ČAS.

Dôvod časovej rezervácie pri zaplatení kúpnej ceny hypotékou (úverom), či kombinovanou formou?

V tomto prípade je potrebná väčšia časová rezerva ako v prípade úhrady kúpnej ceny hotovosťou. Pri hypotéke potrebujete predložiť na posúdenie a schválenie znalecký posudok. Jeho vypracovanie a dodanie do banky nejaký ten čas trvá. Buď vám banka vyberie a pošle znalca sama, alebo si ho musíte nájsť vy osobne. Ale ak hľadáte a vyberáte osobne, musíte sa znalca pýtať, či nemá náhodou nejaký "prúser" v banke, v ktorej vy budete prefinancovávať kúpu vami vybranej nehnuteľnosti. Znalci sú vyťažené osoby, takže je nereálne očakávať, že vy ho zavoláte a hneď na druhý deň príde a fyzicky nehnuteľnosť zameria a nafotí. Okrem znalca banka bude od vás požadovať x-potvrdení, ktoré nesmú byť staršie ako... (závisí od vnútorných smerníc banky). Napríklad potvrdenie od zamestnávateľa o príjme. Aby doklad (potvrdenie) pre banku bolo relevantné, toto potvrdenie u väčšiny bánk nesmie byť staršie ako mesiac. Čiže platí maximálne mesiac. A kedy vám toto potvrdenie zamestnávateľ vystaví,je otázne. Stretávame sa v prípade kupujúcich aj s tým, že si podajú žiadosť o vystavenie potvrdenia a do dvoch (prípadne do troch) týždňov ho majú! A to je naozaj len jedno potvrdenie, ktoré dokumentuje váš pracovno-právny vzťah a váš príjem z neho. A keď už dodáte všetko čo banka potrebuje, tak centrála banky (kde sa všetky vami dodané podklady stále musia fyzicky posielať), má na to x-pracovných dní. Najčastejšie ide o lehotu 10 až 14 dní. A potom má centrála banky x-pracovných dní na to, aby pripravila návrh záložných zmlúv a dodala ich na vami vybranú lokálnu pobočku. Ako je to pri kombinovanej forme? Ak vchádza ako premenná do rovnice úver (hypotéka) platí všetko to, čo sme napísali v prípade úhrady kúpnej ceny hypotékou. A ešte do rovnice treba prirátať to, v akom časovom horizonte budete mať k dispozícii hotovosť (viď otázka č.2)

Akú rolu zohráva pri podpise rezervačnej zmluvy a samotnej rezervácii nehnuteľnosti realitná kancelária (maklér)?

Ak teda kúpu a predaj sprostredkováva realitná kancelária, tak maklér by mal s oboma zmluvnými stranami prejsť celý proces realitného obchodu. A nastaviť ho podľa informácií, ktoré sa dozvie z jednej a druhej strany. Maklér by mal do celého procesu čo najlepšie zapracovať podmienky a časové termíny zvládnuteľné pre obe strany. Pre osobu ktorá kupuje, ako aj pre osobu ktorá vám vami vybranú nehnuteľnosť predáva. Teda treba zapracovať do zmluvy aj oprávnené nároky a požiadavky terajšieho majiteľa nehnuteľnosti.

Skladať či neskladať rezervačný poplatok? Ako sa správa tento rezervačný poplatok, aj je prítomná realitná kancelária?

Maklér, resp. realitná kancelária, ktorá vám kúpu sprostredkováva, by mala vystupovať ako nezávislá osoba pre obe zúčastnené strany. U makléra, resp. RK, býva zložená rezervačná záloha zo strany vás ako kupujúceho, až do času, kým sa celá kúpno-predajná transakcia neuzavrie. Pod uzavretím sa vo väčšine prípadov rozumie, že vy ako kupujúci budete mať na katastrálnom úrade prepísanú nehnuteľnosť na svoje meno a predávajúci bude mať na svojom účte pripísané finančné prostriedky. Zložením rezervačnej zálohy potvrdzujete vážnosť svojho záujmu o kúpu vami vybranej nehnuteľnosti.

Aké tri situácie môžu nastať po zložení rezervačného poplatku?

Ako sa potom správa tento rezervačný poplatok?

Varianty, čo sa môže stať, sú iba tri.

K PODPISU KÚPNEJ ZMLUVY a úhrade kúpnej ceny PRÍDE, tak ako bolo dohodnuté

Ak je to tak, tak v tomto prípade, rezervačný poplatok sa stáva súčasťou dohodnutej kúpnej ceny.

Laicky povedané, vy ako kupujúci už doplatíte iba zvyšok dohodnutej kúpnej ceny.

K PODPISU KÚPNEJ ZMLUVY NEPRÍDE, a to z rôznych dôvodov na strane MAJITEĽA

Prax zvykne byť rôzna. Je to tak, ako ste sa pre tento prípad zmarenia kúpy písomne dohodli v Rezervačnej zmluve.

Keďže však problém nastal na strane majiteľa, tak malo by platiť, že o svoj rezervačný (blokovací) poplatok neprídete. Mal by vám byť vrátený.

K PODPISU KÚPNEJ ZMLUVY NEPRÍDE, a to z rôznych dôvodov NA VAŠEJ STRANE

V prípade, že "pochybíte", resp. dané slovo nedodržíte vy, ako strana kupujúceho, tak väčšinová prax hovorí o tom, že rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti.

Alebo realitnej kancelárie, ktorá predaj sprostredkováva. Znova závisí od toho, ako máte tento bod ošetrený priamo v Rezervačnej zmluve.

Aké sú podstatné náležitosti rezervačnej zmluvy?

Rezervačná zmluva by mala obsahovať všetko, na čom ste sa s protistranou dohodli. A to v písomnej forme. Jednoznačne a jasne musí byť identifikovateľný predmet predaja. Teda nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť. V zmluve je potrebné uviesť termíny, kedy najneskôr pristúpiť k podpisu riadnych kúpnych zmlúv. A aké pokuty budú v prípade, že niekto niečo dohodnuté nedodrží. Ak sú na vami vybranej nehnuteľnosti nejaké ťarchy, je nutné sa dohodnúť na ich vysporiadaní resp. vymazaní zo strany terajšieho majiteľa (ak to nie sú zákonné ťarchy). Je treba pred-dohodnúť, kto uhradí ktorý poplatok a hlavne si v zmluve ošetriť spôsob nadobudnutia vlastníctva vami vybranej nehnuteľnosti a správne nastaviť na úhradu kúpnej ceny vo vzťahu k samotnému aktu prevodu. A tak ďalej 🙂

Najčastejšie otázky a odpovede k problematike Budúcej kúpnej zmluvy

Čo je to Budúca kúpna zmluva?

Ak to odľahčíme,Budúca kúpna zmluva je akousi vyššou inštanciou oproti Rezervačnej zmluve. Tak isto ju radíme medzi písomné predzmluvné riešenia.

Podstatou Budúcej kúpnej zmluvy je ZÁVAZOK jednej aj druhej strany (záväzok ako terajšieho majiteľa, tak budúceho-potenciálneho kupujúceho) k tomu, že do určitého termínu uzavrú riadnu Kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti (ktorý bol samozrejme jednoznačne identifikovaný v Budúcej kúpnej zmluve).

Praxou ostáva, že Budúca kúpna zmluva by mala obsahovať všetky nevyhnutné ustanovenia, ktoré bude obsahovať aj samotná Kúpna zmluva. Znenie Kúpnej zmluvy zvykne byť súčasťou tejto Budúcej kúpnej zmluvy. Napríklad vo forme prílohy.

Aké sú najdôležitejšie ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy?

  • presné označenie predmetu budúceho prevodu (podľa listu vlastníctva, kde treba identifikovať nielen číslo listu vlastníctva, ale aj katastrálne územie, kde sa nehnuteľnosť nachádza)
  • výška kúpnej ceny, za ktorú ste sa dohodli nehnuteľnosť vy kúpiť a terajší majiteľ predať
  • stanovenie termínu, do ktorého najneskôr treba uzavrieť Kúpnu zmluvu
  • je vhodné rozpísať aj to, ako dôjde k úhrade kúpnej ceny z vašej strany
  • kedy a za akých podmienok dôjde k uvoľneniu a odovzdaniu nehnuteľnosti, poprípade ako to bude ohľadom hnuteľných vecí ktoré sa nachádzajú vo vami vybranej nehnuteľnosti

Často kladené otázky

Vaše otázky, naše odpovede

Dochádza podpisom Budúcej kúpnej zmluvy k prevodu vlastníckeho práva?

NIE. Kataster Budúcu kúpnu zmluvu na akt samotného právneho prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, neakceptuje. Ak však chýba podpis jednej alebo druhej strany, poškodená strana má právo sa domáhať, nahradenia chýbajúceho podpisu súdnym rozhodnutím.

Teda k samotnému prevodu nehnuteľnosti môže dôjsť, ale až vydaním právoplatného rozsudku, ktorý ako-keby nahradí podpis "štrajkujúcej" zmluvnej strany (teda buď strany kupujúceho alebo strany predávajúceho).

 Aký je rozdiel medzi Rezervačnou a Budúcou kúpnou zmluvou?

 

Pri správne naformulovanej Budúcej kúpnej zmluve, ide o akúsi vyššiu formu právnej ochrany pre všetky zúčastnené strany. Každá strana si totižto nesie svoje vlastné povinnosti a svoju zodpovednosť za ich splnenie.

A tak isto má náležitosti ktoré nesmú v tejto forme zmluvy chýbať. Budúcu kúpnu zmluvu väčšina bankových inštitúcií akceptuje ako dokument na to, aby posúdila pre vás ako stranu kupujúceho, hypotekárne prefinancovanie.

V akom prípade zložený rezervačný poplatok "ruší" právo a povinnosť pristúpiť k podpisu riadnej Kúpnej zmluvy?

 

Ak máte správne uzatvorenú Rezervačnú zmluvu, zaplatením pokuty môžete "zrušiť"svoj záväzok podpísať Kúpnu zmluvu, v prípade, že sa tento poplatok v dôsledku porušenia podmienok podpísanej zmluvy mení na zmluvnú pokutu.

Jednoducho povedané, odstúpenie od zmluvy vás bude stáť "iba" tento poplatok. Toto však treba v Rezervačnej zmluve jasne a zrozumiteľne uviesť a naformulovať.

Pri Budúcej kúpnej zmluve, ak by nastal znova tento prípad, ešte neznamená, že sa poškodená strana nemusí domáhať splnenia dohodnutých záväzkov a povinností súdnou cestou. A tak isto poškodená strana môže na súde uspieť.

V prípade záujmu Bonus pre Vás 😉

Podpisujte prosím iba to, čomu poriadne rozumiete. Podpis kúpnej zmluvy je tak závažný právny dokument, že v tomto prípade vám na 100% musí byť jasné, čo podpisujete! Viete ktoré sú zákonom stanovené ako povinné náležitosti Kúpnej zmluvy? 1) Presný a správny popis predmetu prevodu (prevádzanej nehnuteľnosti). 2) Presná identifikácia LV, katastrálneho územia, okresu, obce/mesta kde sa vami kupovaná nehnuteľnosť nachádza

K Bonusu pridávame, čo by Kúpna zmluva MALA obsahovať.

Ide predovšetkým o tieto obchodné termíny a dohody:

  • identifikácia presného spôsobu úhrady kúpnej ceny a jej výšky
  • spôsob a termín odovzdania nehnuteľnosti v dohodnutom stave po úhrade kúpnej ceny
  • spôsob a termíny podania Kúpnej zmluvy na príslušnú podateľňu Katastrálneho úradu
  • záruky a vyhlásenia ohľadom stavu nehnuteľnosti
  • zmluvné pokuty pre prípad, ak by porušila niektorá zo zmluvných strán svoje povinnosti
  • termíny pre odhlásenie sa z trvalého pobytu, odhlásenie a prihlásenie sa u dodávateľov energií (elektrina, plyn, káblovka...)
  • ak je predmetom prevodu byt, tak tam je potrebné riešiť aj súčinnosť pri prehlasovaní sa u správcu bytového domu ako aj popísať presne podiely na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu, pozemku (pozemkoch) či prislúchajúcich nebytových priestorov, vrátane všetkých povinných vyhlásení

Nami doporučený postup

Ako docieliť to, aby Katastrálny úrad povolil vkladové konanie?

Inými slovami: aby Kataster schválil vami podaný návrh Kúpnej zmluvy a kupovanú nehnuteľnosť bez problémov na vás previedol?

V záhlaví zmluvy správne identifikujte všetky zmluvné strany

Akýkoľvek preklep v tejto časti môže spôsobiť, že Kataster svoje konanie preruší. Ak sa konanie preruší, nevýhodou je časové zdržanie sa. Ak sa však zastaví, ide o vážnejší problém, ako napríklad to, že napríklad niektorá zo zmluvných strán je uvedená zle, ale nesprávne. Pozor hlavne na adresu, ktorá je uvedená na notárskom overení podpisov na kúpnej zmluve a v záhlaví Kúpnej zmluvy. Musia sa zhodovať. Rovnako sa musí zhodovať adresa terajšieho vlastníka v jeho aktuálnom občianskom preukaze s tou, ktorú pri nehnuteľnosti eviduje samotný katastrálny úrad.

Treba správne a jednoznačne identifikovať prevádzanú nehnuteľnosť

Okrem už spomínaného čísla listu vlastníctva, kde sa nehnuteľnosť ktorú máte záujem kúpiť, nachádza, musíte presne uviesť aj okres, obec či Katastrálne územie, kam táto nehnuteľnosť patrí. Okrem toho je nutné aj správne identifikovať jednotlivé parcely, súpisné a orientačné čísla, ktoré sa k prevádzanej nehnuteľnosti viažu. Pri prevode bytu treba uviesť aj poschodie/podlažie či číslo bytu. Uviesť treba správne podiely na prevádzanej nehnuteľnosti terajších vlastníkov ako aj podiely vlastníkov nových. Teda vás.

Úprava práv a povinností k pozemkom vyplýva zo zákona a je povinnou súčasťou Kúpnej zmluvy

Táto časť môže byť problematická pri prevode bytu, ak sa napríklad byt nachádza v bytovom dome, kde bytový dom stojí na nevysporiadanom pozemku. Resp. stojí na pozemku bez podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov.

Vyhlásenia o technickom stave nehnuteľnosti, o prípadných chybách a vadách nehnuteľnosti

Či vyhlásenia o existujúcich ťarchách (vecných bremenách alebo o existencii zákonného záložného práva) by malo byť súčasťou každej Kúpnej zmluvy.

Kúpna cena, dohodnutie jej výšky a správne naviazanie jej úrady na právny prevod kupovanej nehnuteľnosti

Táto časť býva asi najdiskutovanejšou súčasťou Kúpnej zmluvy. Samozrejme oprávnene. Dohodnúť detaily platby ako aj spôsob vyplatenia kúpnej ceny. Rovnako treba dohodnúť a správne uviesť aj termíny jednotlivých platieb ak sa kúpna cena nebude uhrádzať v celku a naraz. Naviazanie podmienok čerpania hypotekárneho úveru na Katastrálny proces a samotný prevod vlastníckeho práva, ktorý nastáva až rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu, je vec tak isto zaujímavá 😉 Alebo správne naviazanie hotovostného financovania (správnejšie povedané:bezhotovostného prevodu z účtu na účet) na bankovú vinkuláciu či notársky depozit či priamy prevod... To sú veci, ktorým treba rozumieť, treba ich ovládať, aby sa nestalo, že peniaze z vášho účtu odídu a nebudete mať ani peniaze a ani nebudete vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti...

Odstúpenie od zmluvy

Patrí medzi štandardnú súčasť každej Kúpnej zmluvy. Z pohľadu predávajúceho, má tento právo na odstúpenie od zmluvy v prípade, že nebola zaplatená celá kúpna cena, ktorá bola dohodnutá. U kupujúceho, teda vás, toto právo na odstúpenie nastáva, ak Kataster prevod zamietne. Napríklad z dôvodu zamlčaných a neodstrániteľných tiarch. V prípade problematiky odstúpenia od zmluvy treba mať ústretový prístup a dôkladne zvážiť dôvody druhej strany, pre ktoré nakoniec k naplneniu zmluvy nedošlo. A samozrejme podľa toho postupovať ďalej.

Odovzdanie a preberanie nehnuteľnosti, prepis jednotlivých dodávateľov energií

Aj kvôli plateniu pravidelných mesačných nákladov na prevádzku nehnuteľnosti, je súčasťou kvalitne spracovanej Kúpnej zmluvy. Štandardne sa náklady prevádzajú na nového majiteľa odovzdaním nehnuteľnosti formou preberacieho - odovzdávajúceho protokolu. Termín odovzdania môže byť naviazaný na úhradu kúpnej ceny alebo na samotný prevod vlastníckeho práva na Katastri.