Ako viesť či ako dohliadnuť na rokovania vtedy, ak sa vám z obhliadok vyprofiluje nehnuteľnosť, ktorú budete mať záujem kúpiť?

Mám vybranú nehnuteľnosť. Páči sa mi. ALE....

vadí mi tam .... bolo by fajn.... ako správne postupovať, aby ste pri jednaní  nespravili fatálnu chybu?

Už v predchádzajúcej časti nášho 5-dielného seriálu sme vám načrtli,  že ide o akýsi mix kritérií. Tie si človek,  ktorý kupuje a chce kúpiť nehnuteľnosť, jednoducho musí namiešať sám.

Ak ste si naše predchádzajúce dva e-maily otvorili a ste sa začítali, tak tieto obrázky vám budú známe.

Jednoducho ste našli víťaza, nehnuteľnosť ktorá sa vám zapáčila.

 

Ale má svoje "muchy"... A treba jednať.

Treba ísť na druhú, následnú obhliadku?

Ak sa vám nehnuteľnosť pozdávala na prvej obhliadke, mohli zapôsobiť aj emócie. A preto je nevyhnutné  zabsolvovať druhú "hĺbkovú" obhliadku vašej víťaznej nehnuteľnosti. 

Okrem prvého dojmu a pozitív je vhodné sa zamerať aj na ostatné, skôr možno technické veci, aby ste sa prípadne neskôr vyhli nepríjemným prekvapeniam. A okrem toho môžete v rámci tejto obhliadky získať aj cenné argumenty na prípadné zníženie ceny 😉

Mám záujem o kúpu... Ja budem platiť! Ten kto bude teraz diktovať podmienky som ja!

Pozor. Ten kto si myslí, že v tejto fáze už má vyhraté, sa obrovsky mýli! Tu sa to všetko len začína. Buď v tejto fáze uspejete, alebo stroskotáte na plnej čiare a v konečnom dôsledku vôbec nemusíte kúpiť.  Dôvod? Ľudský faktor.  A možno ješitnosť. Pozrime sa na to bližšie.

Kto všetko vlastne vstupuje do rokovaní? Kto môže vstupovať do rokovaní? 

Ide o dve rôzne otázky: Možno ste si to v prvom momente neuvedomili.

Do kúpno-predajného procesu vstupuje VŽDY:

  • majiteľ (majitelia - vlastníci) predávanej nehnuteľnosti (buď za všetkých rokuje iba jeden alebo rokujú všetci a môže sa medzi nimi nájsť aj osoba- možno z vášho pohľadu "menej sympatická a príjemná"
  • vy ako záujemca o kúpu tejto nehnuteľnosti - ak nie sú viacerí, ktorí majú záujem o nehnuteľnosť, je to pre vás výhodnejšia pozícia

Do kúpno-predajného procesu vstupovať môže (a často aj vstupuje):

  • financujúca inštitúcia (napríklad banka, ktorá poskytne vám kupujúcemu hypotekárny úver, ak ho na prefinancovanie potrebujete)
  • nezávislá osoba, ktorá proces koordinuje a dohliada (napríklad osoba makléra)
  • vstupovať môžu do procesu aj finanční poradcovia, ktorých si so sebou "prinesiete" Vy ako záujemcovia o kúpu
  • do procesu môžu vstupovať ešte aj znalci, ktorí vyhotovujú pre financujúce banky znalecké posudky, môžu tu vstupovať napríklad geodeti atď..

Kto všetko vstupuje do procesu kúpy a predaja nehnuteľnosti?

Schéma má ľavú a pravú stranu. Ľavá strana znázorňuje subjekty, ktoré musia byť prítomné pri kúpe a predaji nehnuteľnosti vždy. Ide o tzv. priame subjekty.

Pravá strana hovorí o subjektoch, ktoré sa v rámci procesu vyskytnúť môžu. A každý zo subjektov si bude pozerať a hájiť svoje záujmy. Nie je tam zakreslený geodet ani znalec.. Aj tí by patrili na túto stranu.

Obrázok je predelený približne v strede prerušovanou červenou stranou. To je priestor, kde by mal byť prítomný maklér. Mal by zastupovať a hájiť oprávnené záujmy priamych subjektov. Teda vás ako kupujúceho a samotného majiteľa.

Niekedy sa ale stáva, že niektorý z priamych subjektov si prizve na pomoc svoju dcéru, syna, zaťa....lebo im jednoducho dôveruje. Tieto osoby by sme tak isto zakreslili tak ako makléra. Do stredu.

V prípade, že kúpu nehnuteľnosti budete financovať hotovosťou, pravá strana sa pozmení.

Podľa spôsobu úhrady kúpnej ceny by sa tam objavila osoba notára alebo banka. Teda podľa toho, aký inštitút prevodu financií sa rozhodnete využiť.

  Kto je KUPUJÚCI?

Je to každá osoba, ktorá prejaví záujem o kúpu nehnuteľnosti?

Kupujúci je ten, ktorý má nielen záujem kúpiť nehnuteľnosť, ale

 

dokáže za ňu aj zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu!

Odpoveď: NIE!

Šokujúce? Slovo kupujúci je odvodené od slova "kúpiť". Ide o výmenu niečoho za niečo. Vo väčšine prípadov ide o výmenu peňazí za to, čo predávajúci (osoba, ktorá niečo vlastní) predáva.

V prípade, že majiteľ (majitelia) predávajú nehnuteľnosť, vy ste na strane kupujúceho. Výmena sa udeje, keď sa udeje právny prepis nehnuteľnosti do vášho vlastníctva. A to sa udeje na základe toho, že vy zaplatíte kúpnu cenu. 

Ak teda nie sú peniaze na úhradu kúpnej ceny, nemôže byť reč o kúpe a predaji.

Ak si človek nepreveril svoje finančné možnosti vopred, tak ako to bolo objasnené v prvom dieli nášho 5-dielneho seriálu, tak sa môže stať, že banka mu toľko peňazí nedá.

Alebo nedostane žiadne, lebo napríklad len prvým rokom podniká. Teda takýto človek sa nemôže v žiadnom prípade klasifikovať ako kupujúci. Možno iba ako "obhliadkujúci".

Nikdy to nie je iba o cene.

Cena je v mnohých prípadoch iba prvotné kritérium na rokovanie a jednanie.

A popravde, niekedy je aj to najjednoduchšia a najľahšia (najmenej zložitá) vec na dojednanie a dohovor. 

A o čom všetkom je možné rokovať a viesť jednania? Iba o cene?


Oveľa zložitejšími bývajú rokovania napríklad o podmienkach platby. Ako naviazať splatnosť celej kúpnej ceny do jednotlivých súm, ak ide o postupnú úhradu kúpnej ceny. Ako toto všetko naviazať a zakotviť vo finálnej verzii kúpno-predajnej zmluvy? A to tak, aby v tom nebol nejaký podvod, podraz?

A čo samotná nehnuteľnosť? Kedy ju môže uvoľniť  majiteľ? Kedy ju "debordelizuje"? Vyprace?

Kedy, kto a koľko má platiť povinné administratívne poplatky inštitúciám (napríklad overenie podpisov či katastrálne konanie), aby celý proces prebehol správne a aby vôbec prebehol? Kto má uhradiť znalecký posudok, ak ho bude treba?

Aký postup je vhodné zvoliť, ak cena za nehnuteľnosť vytýčená znalcom bude oveľa nižšia, ako ste pôvodne dohodli výšku kúpno-predajnej sumy? Čo by ste urobili vy?

Teraz bude nasledovať séria otázok a odpovedí.

 

Nastal čas zamyslieť sa.

Je cena a jej výška rovnako dôležitá a kľúčová pre obe zúčastnené strany?

Pre Vás ako kupujúceho a aj pre stranu majiteľa?

Odpoveď znie: NIE.

Pre majiteľa nehnuteľnosti je cena dôležitejšia ako pre Vás, kupujúceho. Od nej (od jej výšky) majiteľ odvíja všetko.

Pre vás je cena taktiež dôležitá. Nechceme tvrdiť opak. Ale skúste si nad tým porozmýšlať. Tá dôležitosť je akoby "len" v prvotnom štádiu, v prvotnom kritériu.

Keď bude pre Vás prijateľná a akceptovateľná, následne na ňu nadväzujete aj ostatné podmienky vašej kúpy. Vaše vlastné ciele, zámery a priority. Jednoducho človek rieši otázku bývania a snaží sa celý proces čo najviac prispôsobiť svojim vlastným predstavám a zámerom.

V koho prospech je fakt, že do procesu kúpy a predaja vstúpi banka a povie, že prefinancuje iba 80% kúpnej ceny. Nie celých 100%

Pre koho je táto situácia výhodnejšia? Pre Vás ako kupujúceho a aj pre stranu majiteľa?

Odpoveď znie: nie je to ani v prospech vás ako kupujúceho a ani v prospech predávajúceho

Vy ako kupujúci sa môžete s majiteľom dohodnúť na hocičom. Ale príde znalec, urobí znalecký posudok a už sa "veziete".

Banka – pracovníci na centrále (keď už posudzujú kompletnú dokumentáciu) usúdia, či má nehnuteľnosť ktorú chcete Vy kúpiť a chcete aby vám ju banka prefinancovala - pre nich takú hodnotu, ako ste sa na nej preddohodli s majiteľom.

Centrála banky rovnako posúdi,  či má kupovaná nehnuteľnosť takú hodnotu ako vytýčil znalec, ktorý robil u vás znalecký posudok. Jednoducho určí jej všeobecnú trhovú hodnotu.

Príklad: banka zníži hodnotu znaleckého posudku na 70%. Zrazí 30% z ceny. Napríklad rozhodne, že o 8-tisíc eur zafinancuje menej. Čo na to teraz Vy ako kupujúci? Čo ak nemáte na to, aby ste dofinancovali zvyšok z vlastných zdrojov?

A čo ak máte tých 8-tisíc eur,  ale chceli ste ich použiť na prerábku? A čo ak... neuveriteľné množstvo možností a variantov "čo ak"... Ako sa zachováte v rámci jednaní Vy ako kupujúci v takomto prípade? A ako to povedať majiteľovi, aby jednanie zostalo férové a neboli poškodené záujmy ani jednej strany?

Možno  ste už počuli takéto: OK, veď dohodnem sa so znalcom. Nech trošku nadhodnotí cenu. Nech odhadne viac. Nie. Toto sa neoplatí už v dnešnej dobe robiť pre nikoho.

Pre majiteľa, ani pre znalca a ani v konečnom dôsledku pre vás. A hlavne nie pre znalca, ktorý riskuje, že ak dodá zmanipulovaný posudok, banka ho vylúči zo zoznamu akceptovaných znalcov.

A tak znalec príde o podstatnú časť svojej roboty a zárobku. Kto by si to vzal v dnešnej dobe na triko?

Idete kupovať  nehnuteľnosť, v ktorej býva majiteľ. A na dôvažok má na jej predaj naviazanú kúpu svojej novej nehnuteľnosti?

Ako to celé nastaviť v tomto prípade?

Situácia v dnešnej dobe pomerne častá. Predaj a následná kúpa.

 Alebo je lepšie to celé urobiť naopak ???

Majiteľ predáva nehnuteľnosť. Býva v nej.  Vy sa ju rozhodnete kúpiť. No vami vybraná nehnuteľnosť má problém. Je tam nájomník, ktorého termín vysťahovania je otázny.

Ak majiteľ naozaj nemá kam ísť a kúpiť si chce za peniaze, ktoré dostane od vás, musíte byť pri podpise finálnej kúpnej zmluvy veľmi obozretný. Hlavne v bode zmluvy, ktorý hovorí kedy najneskôr pôvodný majiteľ nehnuteľnosť vypratať a pre vás uvoľniť.

Osobne by sme v takomto prípade doporučili rokovať o cene. Ak je teda pre vás prijateľný fakt, že nejaký ten mesiac po zaplatení kúpnej ceny, v kúpenej nehnuteľnosti nebudete môcť bývať.

Akú mieru rizika spojenú s takýmto prípadom ste ochotný akceptovať? Ako nastavíte všetky zmluvné dojednania tak, aby bolo po právnej aj ľudskej stránke všetko v poriadku?

Majiteľ má na nehnuteľnosti, ktorú mám záujem kúpiť, ešte zvyškový (nevysplácaný) úver.

Aký postup je vhodný v tomto prípade?

Tento jav treba riešiť inak, ak hradíte kúpnu cenu hotovosťou a inak, ak budete brať na úhradu kúpnej ceny úver z banky. V oboch prípadoch však treba do kúpnej zmluvy uviesť, akú sumu je potrebné ešte zaplatiť.

Ono banka totiž nedokáže majiteľovi povedať presnú sumu zostatkového úveru ihneď. Treba koordináciu termínov. A treba sa nastaviť na to, že medzi jednotlivými bankami budete behať hore dole. Nielen kvôli výške sumy ale hlavne kvôli potvrdeniam. Banka totižto musí sňať z vami kupovanej nehnuteľnosti záložné právo. To zaniká vyplatením zostatkového úveru.

Ale ak kúpu budete financovať prostredníctvom hypotéky, tak banka si tak isto uplatňuje záložné právo. A niekedy nastáva humorná situácia, ktorá banka z ktorej. Obe sa chránia, lebo ani jedna nechce prísť o peniaze. A tak vás môžu čakať behačky s potvrdeniami medzi bankami 😉

Ako toto vyplatenie prebieha? Zvyšný úver si terajší majiteľ prenesie buď na inú nehnuteľnosť,

alebo si jednoducho v banke vybaví tento majiteľ predčasné splatenie zostávajúceho úveru.

Komunikácia a jednania.

? výsledok?

Ako vstupovať do rokovaní? Ako správne viesť jednania a komunikovať?

Doporučený postup

V čom treba mať pred vstupom do finálnych rokovaní jasno?

Je vhodné mať za sebou aj druhú, hĺbkovú prehliadku kupovanej nehnuteľnosti. Musí vám byť zrejmé, aké je vaše maximum, ktoré ste za kúpu vybranej nehnuteľnosti ochotní zaplatiť a prečo. Musíte mať jasný postoj v tom, ako to bude s poplatkami. Kto urobí a zafinancuje tzv. predzmluvné a zmluvné riešenia? Aký typ predzmluvných riešení si zvolíte? Budúcu kúpnu zmluvu alebo stačí Rezervačnú zmluvu? Ako to bude s termínmi vysťahovania, podpísania kúpnych zmlúv,? Ako a kto bude robiť vypratanie nehnuteľnosti... ? Stačí? Jednoducho je vhodné mať premyslený dopredu celý kúpno-predajný proces. A na to vám môže veľmi dobre poslúžiť materiál, ktorý u nás nájdete. Vypracované znenia realitných zmlúv spolu s vysvetlivkami. Každá jedna realitná zmluva ako taká totiž zachytáva celý proces, ktorý budete absolvovať. A môžete sa na neho vedome pripraviť.

Ako správne tlmočiť vaše požiadavky majiteľovi?

Požiadavky majte nachystané a všetko premyslené. Ak budete chcieť znižovať cenu, spíšte si všetky argumenty prečo tak chcete. A argumentujte. S kľudom a rozvahou. Bez emócií a hlavne bez hnevu. Musíte sa dohodnúť aj na tom, či sa chcete viazať a poistiť Rezervačnou zmluvou alebo priamo Budúcou kúpnou zmluvou. A čo v prípade, ak majiteľ s vašim návrhom nebude súhlasiť. Musíte rátať s tým, že on môže mať na veci iný názor. Ponuku na nehnuteľnosť, ako aj vaše požiadavky doporučujeme dávať v písomnej forme. A rovnako majiteľa požiadať o písomné vyjadrenie s tým, že sa dohodnete dokedy tak majiteľ urobí.

Zvážte inštitút rezervačného poplatku za rezerváciu (podržanie) nehnuteľnosti vo váš prospech, kým si všetko nachystáte a vybavíte

Aké budú podmienky storna rezervácie? A to tak, aby boli akceptovateľné nielen vami, ale aj majiteľom nehnuteľnosti? Preddohodnite sa ohľadom maximálne možného počtu otázok týkajúcich sa finálneho znenia kúpnej, prípadne rezervačnej zmluvy. Dohodnite kúpnu cenu, podmienky predaja a správne sa prosím dohodnite o naviazaní úhrady kúpnej ceny na právny prevod nehnuteľnosti na vaše meno. Inak sa môže stať, že peniaze majiteľovi zaplatíte, ale vlastníkom sa nestanete....

Dohodnite najneskorší termín na podpis finálneho znenia Kúpnej zmluvy

Tak aby to vyhovovalo vám aj majiteľovi. A aby to bolo aj prakticky realizovateľné, ak do procesu bude vstupovať napríklad financujúca banka. Potom už iba samotný podpis finálneho znenia kúpno-predajných zmlúv a návšteva Katastra. Hotovo 😉

BONUS

Ako sa správne postaviť k ponechaniu hnuteľných vecí v kupovanej nehnuteľnosti?

Býva zvykom, že spolu s nehnuteľnosťou sa predáva a teda v kuchyni ostáva kuchynská linka. Rovnako, ak sú v nej spotrebiče na mieru, zabudované spotrebiče, tak ostávajú aj tie. Ostávajú v 99% prípadov aj tzv. vstavané skrine, či garniže, svetlá, dvere, zárubne...

Niekedy sa stáva, že majiteľ ako výhodu predávanej nehnuteľnosti uvádza - že súčasťou je aj komplet vybavenie (alebo tam jednoducho necháva všetko). Popravde, výhoda ako výhoda. Nie vždy sa dá trafiť do vkusu a vy jednoducho túto ponuku nemusíte oceniť a ani neoceníte.

Pre vás tieto veci môžu predstavovať iba ďalší "bordel", ktorý budete musieť skôr či neskôr upratať. Výhodou ponechania hnuteľných vecí môže byť, ak je sú v cene a nenavyšuje to cenu vami kupovanej nehnuteľnosti. Napríklad mladí ľudia, ktorí doteraz bývali u svojich rodičov nemusia mať žiaden nábytok, spotrebiče. Tí ponechanie hnuteľných vecí môžu oceniť.

Hlavne ak sú spotrebiče aj nábytok komplet nové. Ak sú hnuteľné veci používané, tak cenu ktorou môže strana predávajúceho argumentovať, treba brať skôr na úrovni symbolickej. Vo väčšine prípadov hodnota ponechaných hnuteľných vecí nevstupuje do hodnoty nehnuteľnosti oceňovanej znalcom, ak tento robí znalecký posudok.

Pri kúpe nehnuteľnosti ide a priori o kúpu "nehnuteľnosti". Teda kúpu domu, bytu, pozemku, chaty, garáže... Hnuteľné veci sú všetky veci, ktoré majiteľ v nehnuteľnosti má a chce (resp. nechce) ich tam po svojom vysťahovaní nechať

Ide napríklad o rôzne spotrebiče, kuchynské linky, stoly, stoličky, skrine...

Čo Vás čaká o pár dní?

Nabudúce  vám odhalíme, ako  správne čítať list vlastníctva. Aj ten svoj 🙂 Terajší aj budúci list vlastníctva...

Možno zistíte, že patríte medzi tých, ktorí si len mysleli, že nehnuteľnosť oficiálne vlastnia.  A vlastne tomu tak vôbec nemusí byť... Kde môže byť "zakopaný pes"?

Aj toto odhalenie na vás čaká už o pár dní.