Eliminujte vďaka nášmu know -how problémy a nedorozumenia, ktoré môžu nastať pri dohodnutí podmienok ohľadom kúpy Vami vybranej nehnuteľnosti!

Tvrdenie proti tvrdeniu (ústna) verzus písomná predzmluvná dohoda

A čo teraz?!

 

Akú formu predzmluvnej dohody urobiť? Podľa čoho sa mám rozhodovať a rozhodnúť?

Predzmluvnou dohodou v oblasti kúpy a predaja nehnuteľnosti myslíme jednoznačne rezervačnú zmluvu alebo budúcu kúpnu zmluvu. Venovali sme sa im už na našich verejných stránkach. Dneska sa však na vec pozrieme trošku z iného súdka. Poskytneme vám náš pohľad na vec, ako sa rozhodujeme my. Ak vám bude náš postup a postoje zrejmé a jasné, začnete sa aj vy rozhodovať vedome a správne. A to je našim cieľom a zámerom!

Ak ste sa s majiteľom - vlastníkom dohodli na väčšine podstatných náležitostí ústne, resp. ste dospeli k nejakému kompromisnému riešeniu, je potrebné a doslova nevyhnutné vašu ústnu dohodu spečatiť písomnou formou. Ak ste si čítali už niektorý z našich materiálov, viete že vlastne celý kúpno-predajný proces delíme na tzv.predzmluvnú fázu a fázu podpisu samotných kúpno-predajných zmlúv.

Čo je to rezervačná zmluva?

 Rezervačná zmluva je istou formou rezervačnej dohody medzi zúčastnených strán, pričom každej strane vyplývajú nejaké náležitosti, ktorých by sa mala držať. Ak by sme to zjednodušili - terajší majiteľ (majitelia) nehnuteľnosti sa dohodnú s potenciálnym kupujúcim, teda s vami o:

 Rezervačná zmluva je istou formou rezervačnej dohody medzi zúčastnených strán, pričom každej strane vyplývajú nejaké náležitosti, ktorých by sa mala držať. Ak by sme to zjednodušili - terajší majiteľ (majitelia) nehnuteľnosti sa dohodnú s potenciálnym kupujúcim o:
  • záujme nehnuteľnosť predať a kúpiť za dohodnutú cenu
  • záujme nehnuteľnosť predať a kúpiť do vopred dohodnutého termínu

Rezervačná zmluva nemusí obsahovať všetky detaily o nehnuteľnosti samotnej, či jej častiach, ale musí byť jednoznačná, aká nehnuteľnosť (aké LV) je bude predmetom prevodu, za akú cenu a v akom termíne bude uhradená kúpna suma.

Prečo sa vlastne takáto rezervačná zmluva robí? Ak terajší majiteľ nemá problém s podpísaním takéhoto dokumentu, je to znak toho, že naozaj má vážny záujem nehnuteľnosť predať za dohodnutých podmienok. Zároveň sa v tejto zmluve zaväzuje, že počas dohodnutého (rezervačného obdobia) nebude rokovať s ďalšími záujemcami o kúpu, nebude s nehnuteľnosťou tak ako on, ani  RK marketing a iné podporné aktivity v prospech jej predaja inému potenciálnemu klientovi. To že nemáte problém podpísať jasne a zrozumiteľne formulované dohody vo forme rezervačnej zmluvy, tak znamená, že aj vy preukazujete vážny záujem a vôľu nehnuteľnosť kúpiť a sa dohodnúť. Je dohodnutý istý čas na podržanie - rezerváciu. Za ten čas (v danom rezervačnom období) majú však svoje povinnosti aj ostatné zúčastnené strany. Rozoberme si teraz význam toho, prečo vôbec treba pristupovať k dohodám zo strany potenciálneho (budúceho) kupujúceho. Teda vás.

 

Prečo potrebujete Vy ako  kupujúci na istý čas vašu nehnuteľnosť držať v rezervačnej lehote?

Dôvody sú naozaj prozaické. Vy v roli kupujúceho potrebujete istý čas na to, aby ste za nehnuteľnosť zaplatili dohodnutú kúpnu cenu. Potrebuje na to ČAS, či už kupujete na hotovosť alebo úver. Potrebujete časový priestor, kým si začnete vybavovať a vybavíte všetky možné aj nemožné potvrdenia a požiadavky, ktoré potrebujete podľa toho, či financujete kúpu hotovosťou, alebo úverom. Rozoberme si ich však poporiadku.

Ak prejavíte záujem o kúpu nehnuteľnosti, ale majiteľ potrebuje (okrem záujmu aj to) aby ste mu zaplatili aj dohodnutú kúpnu cenu. Túto môžete uhradiť buď to z vlastných zdrojov (máte sumu, ktorá sa rovná dohodnutej kúpnej cene s majiteľom nehnuteľnosti na svojom účte) alebo z iných - cudzích zdrojov. Väčšinou ide o bankové zdroje a najčastejšie ide o prefinancovanie formou hypotekárneho úveru.

Možno ste si neuvedomili, ale aj keď kupujúci má svoje vlastné zdroje, väčšina kupujúcich ich má istou formou viazané. Musí požiadať o ich uvoľnenie (napríklad pri stavebnom sporení to trvá do dvoch týždňov, ak by mal kupujúci viazané financie na termínovanom účte, znova závisí od podmienok banky, za akých si dohodol výber tejto "hotovosti). Čiže jednoznačne potrebuje v tomto smere každý kupujúci ČAS.

Pri hypotekárnom alebo inom prefinancovaní z cudzích zdrojov, je situácia obdobná. Tu kupujúci potrebuje poväčšine viac času, ako pri prvej možnosti (pri hotovostnom financovaní). Ak kúpu nehnuteľnosti bude financovať vami zvolená banka, tá si bude žiadať kvôli komplexnému posúdeniu - predložiť znalecký posudok. To znamená, že si treba vybrať znalca (alebo ho banka pošle sama) a ten musí fyzicky prísť, nehnuteľnosť nafotiť a pomerať a urobiť výpočet znaleckej hodnoty pre banku. A to nejaký ten čas trvá. Znalci sú pomerne vyťažené osoby, a netreba mať nereálne očakávania, že vy, majiteľ alebo maklér zavoláte znalcovi a on pribehne hneď v ten deň alebo hneď na druhý deň... Okrem toho financujúca banka po vás bude žiadať x-potvrdení, ktoré musia mať nejaké lehoty (nemôžu byť staršie ako...). Napríklad potvrdenie od zamestnávateľa o príjme. Aby išiel o relevantný doklad pre banku, toto potvrdenie u väčšiny bánk nesmie byť staršie ako mesiac. Čiže platí maximálne mesiac. A to, v akom termíne vy ako kupujúci získate potvrdenie od zamestnávateľa- je tiež otázne. Stretávame sa u kupujúcich aj s tými prípadmi, že si podajú žiadosť o toto potvrdenie a do dvoch (prípadne do troch) týždňov ho majú! A to je naozaj len jedno potvrdenie o príjme kupujúcej strany.

A čo banka, keď už posudzuje kompletnú dokumentáciu na svojej centrála? Lehota? Cca 14 dní na vybavenie a ďalších 10 pracovných dní (14 dní) je lehota na posúdenie komplexnej dokumentácie zo strany centrály, ak sa tam už všetko odovzdá. Pozor - toto sú termíny pre ideálny prípad a najčastejší prípad!

Aby sme boli komplexní, môže ísť o kombináciu týchto zdrojov - časť hotovosť, časť úver. Z pohľadu času sa však presúvame do lehôt ktoré sme spomínali pri bankovom financovaní.

 

Akú rolu pri rezervácii zohráva realitná kancelária (prípadne maklér)?

Maklér, resp. RK by v tomto prípade, ak vám predaj sprostredkováva, tak by mal slúžiť ako nezávislá osoba, u ktorej je a bude zložená rezervačná záloha, až do času, kým sa celý obchod neuzavrie. Pod uzavretím sa v našej RK rozumie - kupujúci bude mať na katastrálnom úrade prepísanú nehnuteľnosť a predávajúci bude mať na svojom účte pripísané finančné prostriedky. Kupujúci, teda vy,  zložením rezervačnej zálohy potvrdíte vážnosť svojho záujmu o kúpu vami vybranej nehnuteľnosti.

V podstate, zistili sme, a prax a naši klienti nám potvrdili, že presne v tomto momente môžete rozpoznať profesionalitu a kvalitu realitnej kancelárie (prípadne samotného makléra), ktorý vám váš kúpno-predajný proces pomáha koordinovať, finalizovať a časovo správne nastavovať. Ak nastanú komplikácie a nepredvídané okolnosti (problémy)- ako ich zvláda (nezvláda)riešiť.

RK (maklér) by jednoducho mal s oboma zmluvnými stranami prejsť celý proces realitného obchodu a podľa informácií, ktoré sa dozvie z jednej a druhej strany (zo strany potenciálneho kupujúceho aj zo strany terajšieho majiteľa) nastaviť čo najlepšie podmienky a časové termíny zvládnuteľné pre obe strany. Následne tieto treba spracovať do rezervačnej zmluvy, ktorá sa následne ešte ponecháva prečítať a pripomienkovať obidvom zmluvným stranám.

Ako sa správa rezervačný poplatok, pri rôznych situáciách, ktoré môžu nastať?

No ono v podstate môžu nastať tieto situácie "iba" tri. Buď k podpisu kúpnych zmlúv a úhrade kúpnej ceny dôjde, alebo nedôjde. A ak nedôjde, tak to môže byť zo strany terajšieho majiteľa, alebo zo strany  vás ako potenciálneho kupujúceho. Takže poďme sa bližšie pozrieť na jednotlivé varianty:

K podpisu kúpnej zmluvy a úhrade kúpnej ceny dôjde, tak ako bolo dohodnuté

Ak je to tak, tak v tomto prípade, rezervačný poplatok sa stáva súčasťou dohodnutej kúpnej ceny. Laicky povedané, vy ako kupujúci už doplatíte iba zvyšok dohodnutej kúpnej ceny.

K podpisu kúpnej zmluvy nedojde z rôznych dôvodov na strane predávajúceho

V tomto prípade býva prax rôzna. Ak si koordinuje predávajúci predaj svojej nehnuteľnosti sám, to ako sa tento rezervačný poplatok správa, je vecou vašej predzmluvnej dohody s vami, teda kupujúcim. Ak sa do procesu zapája maklér (RK) tak sa rezervačný poplatok vracia kupujúcemu a zvykne byť, že vy aj sprostredkovateľ sa budú spoločne domáhať úrhady zmluvnej pokuty za to, že ste zmarili z vašej strany uzavretie obchodu / resp. kúpu nehnuteľnosti.

K podpisu kúpnej zmluvy nedojde z rôznych dôvodov na strane kupujúceho

V tomto prípade znova, ak si proces koordinujete vy ako sám, je to vecou vašej predzmluvnej dohody. Ak však kúpno-predajný proces koordinuje RK (maklér), zložený rezervačný poplatok sa započívava ako zmluvná pokuta.

Aké sú podstatné náležitosti rezervačnej zmluvy?

Aké sú podstatné náležitosti rezervačnej zmluvy? O nich sme vás už informovali na našich verejných stránkach. Ideálne by bolo zhrnúť to jednoducho. Rezervačná zmluva by mala obsahovať všetko, na čom ste sa dohodli, a to v písomnej forme. Vy a predávajúci. Resp. Vy, predávajúci a RK (maklér). Jednoznačne a jasne v zmluve musí byť identifikovateľný predmet predaja - teda nehnuteľnosť ktorú chcete kúpiť. A to aj s príslušnými pozemkami. Je tam potrebné uviesť termíny dokedy je potrebné podpísať riadne kúpne zmluvy. Ak sa toto nesplní, tak aké budú za to pokuty. Ak sú na nehnuteľnosti nejaké ťarchy, tak ako ste sa dohodli na ich vysporiadaní a vymazaní s terajším majiteľom. Je treba preddohodnúť úhradu poplatkov či spôsob naviazania prevodu vlastníctva na úhradu kúpnej ceny. V dnešnej dobe sa javí ako vhodné aj to, ak už priamo v rezervačnej zmluve dohodnete odovzdanie nehnuteľnosti do vášho užívania...Nie je toho málo, však..:o)?
Holding Centrum realítwww.reality.hcr.sk

Čo je to budúca kúpna zmluva?

Ako sme vás už informovali na našich verejných stránkach, budúca kúpna zmluva je akousi vyššou inštanciou oproti rezervačnej zmluve. V podstate, tak isto je ju možné zaradiť medzi písomné predzmluvné riešenia.

Podstatou Budúcej kúpnej zmluvy je, že ide o ZÁVAZOK jednej aj druhej strany (záväzok ako terajšieho majiteľa, tak budúceho-potenciálneho kupujúceho) k tomu, že do určitého termínu uzavrú riadnu kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti (ktorý bol samozrejme jednoznačne identifikovaný v budúcej kúpnej zmluve).

Praxou ostáva, že budúca kúpna zmluva by mala obsahovať všetky nevyhnutné ustanovenia, ktoré bude obsahovať aj samotná kúpna zmluva, pričom znenie kúpnej zmluvy zvykne byť súčasťou tejto budúcej kúpnej zmluvy. Napríklad vo forme prílohy.


Aké sú najdôležitejšie ustanovenia budúcej kúpnej zmluvy?

  • presné označenie predmetu budúceho prevodu (podľa listu vlastníctva, kde však treba identifikovať nielen číslo LV ale aj katastrálne územie, kde je vaša nehnuteľnosť zapísaná)
  • výška kúpnej ceny, za ktorú sa zmluvné strany dohodli nehnuteľnosť uzavrieť dohodu / obchod (vy ako kupujúci kúpiť a majiteľ predať)
  • stanovenie termínu, do ktorého sa zmluvné strany zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu
  • je vhodné uviesť aj to, ako dôjde k úhrade kúpnej ceny (rozpísať financovanie kúpnej ceny)
  • kedy a za akých podmienok dôjde k uvoľneniu a odovzdaniu nehnuteľnosti, poprípade v akom stave ohľadom hnuteľných vecí

Aký je rozdiel medzi rezervačnou a budúcou kúpnou zmluvou?

Podpisom tejto Budúcej kúpnej zmluvy nedochádza k prevodu vlastníckeho práva (toho sa obávať nemusíte - kataster takúto zmluvu neakceptuje). Podpisom a nesplnením záväzku, z jednej alebo druhej strany, poškodená strana sa má právo domáhať sa na súde vydania rozsudku, ktorý ako-keby nahradil podpis "štrajkujúcej" zmluvnej strany a teda ku kúpe a predaju môže dôjsť v podstate zásahom súdu. To však chvíľu trvá a samozrejme aj niečo stojí.

Aký je teda rozdiel rezervačná zmluva a budúca kúpna zmluva? Pri budúcej kúpnej zmluve, ak je dobre nastavená, ide o akúsi vyššiu formu právnej ochrany pre všetky zúčastnené strany. Každá strana si totižto nesie svoje vlastné povinnosti a svoju zodpovednosť za ich splnenie, ak sa na nich dohodnú. V podstate Budúcu kúpnu zmluvu väčšina bankových inštitúcií akceptuje ako dokument, na to, aby posúdili pre kupujúceho schválenie hypotekárneho prefinancovania.


Ak máte uzatvorenú rezervačnú zmluvu v správnom znení, zaplatením pokuty môže kupujúci zrušiť svoj záväzok podpísať kúpnu zmluvu /resp. ak bol vybratý rezervačný poplatok, ktorý sa v dôsledku porušenia podmienok zmení na zmluvnú pokutu) kupujúci nemusí pristúpiť ku podpisu kúpnej zmluvy. Bude ho to stáť "iba" tento poplatok. Toto však treba v rezervačnej zmluve jasne a zrozumiteľne uviesť. Pri budúcej kúpnej zmluve, ak by nastal znova ten horší prípad,ak by odstúpila ktorákoľvek zo zmluvných strán, to že napríklad rezervačný poplatok sa pretransformoval do zmluvnej pokuty, ešte neznamená, že sa poškodená strana nemusí domáhať splnenia dohodnutých záväzkov a povinností súdnou cestou..

Aký máme dneska pre vás bonus? Kúpna zmluva

Tak ako tomu je pri podpise akýchkoľvek dokumentov, ale zmlúv, pri kúpnych zmluvách jednoznačne platí a malo by platiť, aby ste podpisovali iba to, čomu naozaj aj rozumiete. V kúpnej zmluve treba sledovať predovšetkým to, čo je stanovené zákonom ako povinné údaje a povinné náležitosti kúpnej zmluvy.

Čo by to malo byť?

  • presný a správny popis predmetu prevodu (prevádzanej nehnuteľnosti)
  • presná identifikácia LV, katastrálneho územia, okresu, obce/mesta kde sa prevádzaná nehnuteľnosť nachádza

Mala by obsahovať všetky obchodné termíny a dohody. Ide predovšetkým o tieto:

  • identifikácia presného spôsobu úhrady kúpnej ceny a jej výšky
  • spôsob a termín odovzdania nehnuteľnosti v dohodnutom stave po úhrade kúpnej ceny
  • spôsob a termíny podania kúpnej zmluvy na príslušnú podateľňu katastrálneho úradu
  • záruky a vyhlásenia ohľadom stavu nehnuteľnosti
  • akékoľvek zmluvné pokuty, ak by porušila niektorá zo zmluvných strán svoje povinnosti
  • termíny pre odhlásenie sa z trvalého pobytu, odhlásenie a prihlásenie sa u dodávateľov energií (elektrina, plyn, káblovka...)
  • ak je predmetom prevodu byt, tak tam je potrebné riešiť aj súčinnosť pri prehlasovaní sa u správcu bytového domu ako aj popísať presne podiely na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu, pozemku (pozemkoch) či prislúchajúcich nebytových priestorov, vrátane všetkých povinných vyhlásení

Ako docieliť to, aby katastrálny úrad povolil vkladové konanie (aby kataster schválil vami podaný návrh kúpnej zmluvy)?

Nami doporučený postup:

  • 1
    V záhlaví zmluvy správne identifikujte všetky zmluvné strany. Tu totiž akákoľvek drobná chyba typu preklep môže spôsobiť to, ze sa konanie na ktastri preruší. Ak sa preruší, jedinou nevýhodou je časové zdržanie sa. Ak sa však zastaví, ide o vážnejší problém, ako napríklad to, že napríklad niektorá zo zmluvných strán je uvedená zle. Pozor na adresy, podľa ktorých terajší vlastník bude mať overené podpisy na kúpnej zmluve. Je možné že táto adresa v jeho aktuálnom OP nezhoduje s adresou, ktorú eviduje katastrálny úrad.
  • 2
    Správne a jednoznačne treba identifikovať prevádzanú nehnuteľnosť. Okrem už spomínaného čísla listu vlastníctva, musíte presne uviesť aj okres, obec či katastrálne územie, kam vaša nehnuteľnosť patrí. Okrem toho správne treba identifikovať aj jednotlivé parcely, súpisné, poprípade orientačné čísla a pri prevode bytu aj poschodie/podlažie či číslo bytu. Uviesť treba správne podiely na predávdzanej nehnuteľnosti terajších vlastníkov ako aj podiely nových vlastníkov. Teda vás.
  • 3
    Úprava práv a povinností k pozemkom vyplýva zo zákona a je povinnou súčasťou kúpnej zmluvy. Problematická môže byť pri prevode bytu, ak napríklad sa byt nachádza v bytovom dome, kde bytový dom stojí na nevyporiadanom pozemku, resp. stojí na pozemku bez podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Ten kto vie čo robí a prečo tomu tak je, pre profesionála tento bod však problémvi nieje a poväčšine ak ide o nedorozumenia v tomto ohľade, tak vznikajú zásadne z dôvodu nesprávnej alebo menej dôslednej komunikácie.
  • 4
    Vyhlásenia o technickom stave nehnuteľnosti, o prípadných chybách a vadách nehnuteľnosti či vyhlásenia o existujúcich ťarchách (vecných bremenách alebo zákonného záložného práva) by tak isto pre profesionála nemalo byť prekážkou pri zostavení kúpnej zmluvy.
  • 5
    Kúpna cena, dohodnutie jej výšky a naviazanie jej úrady na právny prevod samotnej nehnuteľnosti býva asi najdiskutovanejšou súčasťou kúpnej zmluvy. Samozrejme oprávnene. Dohodnúť detaily platby ako aj spôsob vyplatenia a termíny jednotlivých platieb (ak sa kúpna cena vypláca z rôznych dôvodov vo viacerých častiach) býva časovo náročné. Naviazanie podmienok čerpania hypotekárneho úveru na katastrálny proces a samotný prevod vlastníckeho práva, ktorý nastáva až rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu, je vec zaujímavá :o) Alebo rozhodnúť sa správne naviazať hotovostné financovanie (vlastne bezhotovostný prevod) financií na bankovú vinkuláciu či notársky depozit či priamy prevod... Treba naozaj zvažovať a správne zvážiť.
  • 6
    Odstúpenie od zmluvy je ppomerné samozrejmá súčasť väčšiny kúpnych zmlúv so svojimi štandardnými ustanoveniami. Z pohľadu predávajúceho, má tento právo na odstúpenie od zmluvy v prípade, že nebola zaplatená celá kúpna cena, ktorá sa dohodla. U kupujúceho, teda vás, toto právo nastáva, ak kataster prevod zamietne, napríklad z dôvodu zamlčaných a neostrániteľných tiarch. Treba v tomto bode presadzovať ústretový prístup a dôkladne zvážiť dôvody druhej strany, pre ktoré nakoniec k naplneniu zmluvy nedošlo. A samozrejme podľa toho postupovať ďalej.
  • 7
    Odovzdanie a preberanie nehnuteľnosti, prepis jednotlivých dodávateľov energií (kvôli plateniu pravidených mesačných nákladov na prevádzku nehnuteľnosti) je tak isto predmetom zmluvného riešenia a kvalitnej kúpnej zmluvy. Štandardne sa náklady prevádzajú na nového majiteľa odovzdaním nehnuteľnosti formou preberacieho - odovzdávajúceho protokolu. Termín odovzdania môže byť naviazaný na úhradu kúpnej ceny.

Aké sú odozvy na naše bezplatné vzdelávanie?

Bola som prekvapená, ako veľmi sa zlepšili moje schopnosti porozumieť jednotlivým typom zlúv. Asi som to potrebovala vidieť napísané takto jednoducho a polopatisticky. Zvažujem, že si objednám aj vzory a šablóny zmlúv, ak teda tam máte aj vysvetlivky a komentáre. Chcem si byť naozaj istá, že budem vedieť a rozumieť, čo budem podpisovať, keď si nájdem vhodnú nehnuteľnosť. Ozaj, nechystáte sa náhodou urobiť nejakú akciu na tieto vaše produkty ..? Pomohlo by mi to v rýchlejšom rozhodovaní. Držte sa, ste skvelí!
LeaBratislava

Už ovládate nové techniky predaja a správnej komunikácie?

Ak ste si náhodou minule nevšimli, alebo ste nevenovali tomuto eBooku náležitú pozornosť, vďaka odozvám vám ho dávame do pozornosti ešte raz. vedieť správne komunikovať, je základom úspechu v dnešnom svete. Je to aj základ akéhokoľvek obchodu. Nechajte si zaslať ukážku zdarma a potom sa rozhodnite, či máte záujem investovať do svojho vzdelania aj v tomto smere! Tak kliknite a čítajte ďalej:


Pripravili sme pre vás prehľadné tlačítka, cez ktoré sa pohodlne dostanete do ponuky našich produktov, ak vás niektoré z nich zaujali a chceli by ste sa začítať a dozvedieť viac. Môžete si vybrať a:

  • stiahnuť si bezplatné dokumenty, ktoré vám objasnia čo všetko musia obsahovať zmluvy o ktorých sme písali
  • pozrieť si ponuku šablón a vzorov našich zmlúv, spolu s vysvetlivkami a komentármi, ktoré vám poslúžia aj na to, aby ste porozumeli zmluvám ako takým (a nielen zmluvám, ktoré sa týkajú prevodu nehnuteľnosti)
  • pozrieť si ponuku zmlúv a riešení na mieru, podľa toho čo by ste mali záujem vypracovať jednoducho na mieru

 

PS: A čo nabudúce? Rozhodli sme sa, že pre vás pripravíme prekvapenie :o).. Želáme vám veľa príjemných a úspešných dní :o)!