Našiel som si svoju (takmer) ideálnu nehnuteľnosť!
Hurááá! ... alebo... Pomóóóc a čo teraz !?
Nechať jednania na profesionála alebo vstupovať do jednaní a rokovaní aj sám?
Ako sa rozhodnúť správne?
V ktorej fáze kúpno -predajného procesu sa práve nachádzame? Boli ste na viacerých fyzických obhliadkach. Boli ste na obhliadkach nehnuteľností, ktoré spĺňali väčšinu vašich kritérií. A teraz ste našli takú, ktorá sa vám jednoducho zapáčila. Tu by ste si vedeli predstaviť bývať. Možno ste sa nerozhodli rovno na mieste, a potrebovali ste čas na rozmyslenie. Ale - ak sa vám nehnuteľnosť pozdávala na prvej obhliadke, je potrebné a vhodné zabsolvovať druhú \"hĺbkovú\" obhliadku tejto nehnuteľnosti. Dôvod je jednoduchý. Okrem prvého dojmu a pozitív je vhodné sa zamerať aj na ostatné, skôr možno technické veci, aby ste neskôr neboli nepríjemne prekvapení. dnes sa budeme venovať komunikácii, rokovaniam a jednaniam. Je potrebné si uvedomiť, že už samotná obhliadka nehnuteľnosti, či už sa koná \"iba\" za prítomnosti majiteľa, alebo je prítomný aj maklér, jednoznačne doporučujeme - správať sa zdvorilo a slušne. Treba si uvedomiť, že komunikácia a jednania sú s ľudmi a je to celé o ľudoch. Ak chcete následne niečo vyjednať (resp. navrhnúť maklérovi na vyjednávanie vo váš prospech), je to tak isto vecou prístupu konať a postupovať tak, aby vďaka vášmu vlastnému \"pričineniu\" kúpa vami vybranej nehnuteľnosti nespadla.
V podstate text bude delený podľa toho, či kupujete svoju nehnuteľnosť sám, bez RK a pomoci maklérov, alebo či vám je pri predaji a finalizácii vášho kúpno-predajného procesu nápomocná RK. Jednoducho a jasne povedané a napísané: vchádzame do fázy jednaní a rokovaní. A ak už nie prvá, tak druhá obhliadka tejto nehnuteľnosti je istá pôda pre \"prieskum\" a postavenie sa k veci tak, aby ste aj vy správne zvolili vyjednávanie resp. argumentáciu. Pre niekoho je tento proces nočná mora a stres, iný tieto veci zvláda - ako sa hovorí: ľavou zadnou. A ako je to vo vašom prípade?
Mám záujem o kúpu... Ja budem platiť! Ja budem natvrdo diktovať teraz podmienky!
Je to tak, alebo...?
Popravde? Ten kto si myslí, že v tejto fáze už má vyhraté, sa obrovsky mýli! Tu sa to všetko len začína. Buď v tejto fáze uspejete, alebo stroskotáte na plnej čiare a v konečnom dôsledku vôbec nemusíte kúpiť. Dôvod? Môže byť prostý a volá sa: ľudský faktor. A možno ješitnosť. Aby ste presne pochopili, prečo toto tvrdíme, rozoberieme si celú situáciu, ktorá môže nastať- na drobné.
Kto všetko vlastne vstupuje do rokovaní? Kto môže vstupovať do rokovaní? Ide o dve rôzne otázky: Možno ste si to v prvom momente neuvedomili. A odpoveďou je:
Do kúpno-predajného procesu vstupuje VŽDY:
- majiteľ (majitelia - vlastníci) predávanej nehnuteľnosti (buď za všetkých rokuje iba jeden alebo rokujú všetci a môže sa medzi nimi nájsť aj osoba- možno z vášho pohľadu \"menej sympatická a príjemná\"
- potenciálny záujemca (záujemcovia) o kúpu tejto nehnuteľnosti - teda Vy sám alebo sú tam ešte ďalší
Do kúpno-predajného procesu vstupovať môže (a často aj vstupuje):
- financujúca inštitúcia (napríklad banka, ktorá poskytne vám kupujúcemu hypotekárny úver, ak ho na prefinancovanie potrebujete)
- nezávislá osoba, ktorá proces koordinuje a dohliada (napríklad osoba makléra)
- vstupovať môžu do procesu aj finanční poradcovia ktorých si so sebou \"prinesiete\" Vy ako potenciálni kupujúci
- do procesu môžu vstupovať ešte aj znalci, ktorí vyhotovujú pre financujúce banky znalecké posudky, môžu tu vstupovať napríklad geodeti atď.. Je to prípad od prípadu a preto to už ďalej rozvádzať nebudeme
Uvádzame však nasledovnú schému - obrázok, kde si uvedieme najčastejšie sa vyskytujúce prípady. A na celý proces sa pozrieme jednoducho akoby z nadhľadu.
Čiže ako vidíte. Na jednej strane je vždy (v našej schéme naľavo) vy ako potenciálny kupujúci a majiteľ (majitelia) tejto nehnuteľnosti. Ide o takzvané priame subjekty trhu, ktoré do tohto kúpno-predajného procesu vstupujú vždy. Na strane majiteľa ako aj na strane záujemcu (teda na strane vašej) môže byť jedna osoba alebo môžu byť viaceré. A potom je pravá strana oddelená od ľavej prerušovanou čiarou.
Tam je v podstate pohľad váš. Vy ako kupujúci rozhodujete, kto ďalší pristupuje do jednaní a bude do celého procesu zainteresovaný. Ak budete financovať kúpu \"hotovosťou\", hurá - minimalizujeme počet priamych účastníkov na nutné minimum. Vy ako kupujúci a predávajúci (majiteľ - majitelia). Ak nemáte vlastné zdroje, tak pristupuje financujúca inštitúcia (banka). Ak nejednáte napriamo s bankou, do \"hry\" vstupuje aj finančný poradca, ktorý by vám mal kúpno-predajný proces skoordinovať a zastrešiť po stránke financií. Jednoducho - mal by vedieť procesný postup -čo ako kedy a kde je pre vás najvýhodnejšie ak budete kupovať práve túto nehnuteľnosť a rozhodnete sa, že ju budete financovať cez vybranú banku, lebo... Samozrejme v prípade hypotekárneho financovania sa stretnete aj so znalcom, ktorý na vami vybranú nehnuteľnosť urobí znalecký posudok.
Poviete si: ok, a kde ma teda priestor maklér alebo iná nezávislá osoba, ktorá by to mala celé koordinovať?
Pozrite si prosím poriadne ešte raz náš obrázok - našu schému. Áno, presne tam. Na tej červenej, prerušovanej čiare, ktorá oddeľuje ľavú stranu od pravej strany. V momente ako vy ako záujemca o kúpu prejavíte záujem, prechádza sa z ľavej strany schémy na pravú a stáva sa z vás potenciálny kupujúci :o). A jednoducho maklér sa nachádza ako prostredník - sprostredkovateľ- medzi vami. Medzi majiteľom nehnuteľnosti, o ktorú ste prejavili záujem a vami (resp. medzi vašim finančným poradcom).
Ak nebudete mať k dispozícii makléra alebo inú osobu, ktorá vám celý kúpno-predajný proces povedie a povedie aj jednania a rokovania, tak touto osobou budete buď vy ako kupujúci alebo bude to niekto z druhej strany. Teda to bude priamo majiteľ. Stretávame sa zo situáciami (ak sú napríklad majitelia starší)-že do bližších jednaní sa prizve syn - dcéra, ktorá by mala mať prehľad o tom o čom sa hovorí a čo sa dohaduje :o).
Otázkou teraz ostáva: ste Vy ako osoba naozaj aj KUPUJÚCI? Kto to je "kupujúci"? Je to každá osoba, ktorá prejaví záujem o kúpu nehnuteľnosti?
Ako sme uviedli, v prípade predaja nehnuteľnosti meníme vlastníctvo k nehnuteľnosti. Kupujúcim je teda osoba, ktorá má záujem kúpiť, ale!!!! Má a musí vám aj zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu!
Odpoveď: NIE!
Je táto odpoveď pre vás šokujúca? Alebo už tušíte, kam budeme smerovať? Ak si to slovo \"kupujúci\" rozdelíme na drobné, slovo kupujúci je odvodené od slova \"kúpiť\". A slovo kúpiť na Slovensku znamená vymeniť. Ide o výmenu niečoho za niečo. Vo väčšine prípadov ide o výmenu peňazí za niečo čo predávajúci (osoba, ktorá niečo vlastní) predáva. V prípade že majiteľ (majitelia) predávajú nehnuteľnosť, vy ste na strane kupujúceho a chcete, aby vám on na \"výmenu\" (právny prepis tejto nehnuteľnosti do vášho vlastníctva) prenechal (predal) nehnuteľnosť. To sa deje za nejakú dohodnutú cenu, ktorá sa volá kúpno-predajná cena.
Hm, viete za našej praxe sme evidovali doslova stovky ľudí a osôb, ktorí chceli kúpiť! Bolo tam to slovíčko ale. Ale nemali na kúpu tej nehnuteľnosti, ktorú chceli dostatok finančných prostriedkov.
Nemali vlastné finančné prostriedky, tak sa spoliehali na bankové zdroje. A čo sa deje potom? Môže nastať situácia ako ste sa mohli dočítať v našom eBooku. Možno z neinformovanosti, možno z nevedomosti chodíte po obhliadkach. A konečne po nejakom čase natrafíte na nehnuteľnosť, ktorá spĺňa väčšinu vašich požiadaviek / kritérií / podmienok. Idete tam na následnú obhliadku: hĺbkovú. A rozhodnete sa definitívne. Idem do kúpy tejto nehnuteľnosti.
A až keď je nehnuteľnosť vybraná, až potom sa idú prezistiť podmienky financovania v bankách. A potom prichádza rad zistení. Zistíte napríklad, že získať bankový úver nie je až také jednoduché, ako to tvrdia reklamy v telke. A ak ho aj získate, tak nie u každého kupujúceho je to v takej výške, aby si mohol dovoliť kúpiť nehnuteľnosť, o ktorú prejavil záujem. Alebo nebude prefinancovaných celých 100%. A preto sme v prvej a druhej časti tohto nášho bezplatného vzdelávania venovali toľkú pozornosť kritériám výberu. A práve preto sme ako číslo jedna zvolili a odporučili preverenie financovania. Aby ste mali istotu. Aby potom človek nevypadal ako... Veď viete čo. Takže pamätáte si, čo sme pre vás odporučili - kvôli istote, aby ste sa jednoducho prehupli z fázy záujemcu do fázy potenciálneho kupujúceho? Aj s reálnym výsledkom? Áno. Je to úverový prísľub banky -ak financovanie nebude prebiehať z vašich vlastných zdrojov.
Takže ešte raz: kupujúci je vlastne ten, ktorý má nielen záujme kúpiť nehnuteľnosť, ale vie za ňu aj zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu!
V zmysle jednaní a rokovaní, o čom sa dneska vlastne bavíme, maklér v tomto štádiu predzmluvných jednaní v podstate \"tlmí\" nárazy a slovné vyjadrenia zúčastnených strán. Je prostredník a doslova sprostredkovateľ toho celého. Totižto, nie vždy, ale pomerne často sa stretávame v našej praxi s vyjadreniami typu ako vidíte na pravej strane tejto časti. Veď čítajte ...
Na margo makléra resp. nejakej nezávislej osoby, ktorá vám bude rokovania a jednania viesť. Načo vám je? Aká je vlastne úloha a funkcia maklérov, ktorí sa vyznajú?
Ak máte k dispozícii makléra, špecialistu, tak tento maklér by mal vedieť čo robí. A vie čo robiť, kedy nastal správny čas vykonať ďalší krok a čo robiť, ak sa vyskytnú nejaké nepredvídané okolnosti, udalosti komplikácie. Mal by vám nájsť najefektívnejšie a najkompromisnejšie riešenie, ktoré bude vyhovovať obidvom stranám. Vám ako kupujúcemu a aj majiteľovi nehnuteľnosti, o ktorú ste prejavili záujem.
... A čo by ten... akože odomňa chcel! Veď sa správal ako posledný buran! V jednomu kuse poznámky, ktoré som pretrpel a teraz po mne chce aby som znížil cenu! Ani náhodou! Ak sa mu nepáčilo, tak prečo má záujem? Prečo chce zjednávať?! Nech si zjednáva inde, ja s ním jednať nebudem! Buď kúpi za cenu ako sme sa dohodli alebo nech kupuje inde! S... nebudem a nechcem strácať čas. Veď som tu strávil celé detstvo a teraz to má dostať takýto...? Ani náhodou!
... akože, čo si tí ľudia myslia?!!!... Že som to ukradol? Alebo že som to postavil zadarmo! A to nie sú do ceny zarátané všetky náklady, ktoré išli do prerábok a rekonštrukcie! Ak mi príde ešte jeden takýto, tak naozaj končím a predávať nebudem vôbec! Radšej nech to spadne ako by som to mal následne predať za takúto cenu a ešte takejto osobe! Som znechutený! A zhnusený! Zo všetkého! A už mi sem nikoho nevoďte!
Tých príkladov je naozaj veľa. A je zbytočné uvádzať ich viac. Ale ste kupujúci a chcete kúpiť. A teraz si predstavte, že si vediete toto rokovanie (túto komunikáciu) sám. Predstavte si, že niečo takéto ste počuli na svoju adresu napriamo! A to si ešte máte na kúpu požičať od banky za \"nekresťanské\" úroky. Ako sa hovorí: všetky menej slušné vyjadrenia ste počuli od majiteľa na plnú hubu :o).
Čo bežne človek v tejto situácii urobí? Ak ho niekto takto urazí? Odignorujte urážky, lebo si poviete: chcem kúpiť? Alebo patríte medzi osoby, ktoré vedia tlmiť svoj hnev? A váš prejav bude skôr v rovine diplomacie typu: OK. Tak ty takto! Dobre, dohodnuté, ale ja takto. Lebo... ja to celé platím.
Je to v podstate jednoduché. Väčšina ľudí by zaujala obranný postoj. A práve tu je jedna z tých najzáludnejších a najbizardnejších situácií a stretov, do ktorých môžete prísť, ak si chcete kupovať sám / sama. A následne po tom, ako si už konečne nájdete po x-tých obhliadkach vhodnú nehnuteľnosť, musíte (chcete) viesť sami aj rokovania a komunikáciu. V podstate viesť \"obchodné rokovanie\" a dospieť k bližším dohodám. Predzmluvným a následne zmluvným.
Po obhliadkach a prejavení záujmu z vašej strany prichádza veľmi dôležitá časť. A to práve v tomto momente. V momente prejavenia záujmu a dohadovania bližších podmienok obchodu (kúpy nehnuteľnosti) zvykne byť pre mnohých oveľa ťažšia. Kúpa jednoducho stroskotá a spadne. V tejto fáze. Bohužiaľ, stáva sa aj to, že zbytočne.
Prečo? Pre ľudskú ješitnosť. Pre tvrdohlavosť a slovné vyjadrenia jednej alebo druhej strany. Sú požiadavky a požiadavky. To je jedno či teraz hovoríme o požiadavkach vašich (ako kupujúceho) alebo ide o požiadavku/y strany predávajúceho. Osoby, od ktorej chcete, aby vám urobila nejaký ústupok. Dohodu. A tieto požiadavky sa dajú tlmočiť a povedať naozaj rôzne.
V tomto tkvie čaro úspešnej komunikácie, úspešných rokovaní a jednaní. Aj preto sme pre vás, pripravili program - dozorovanie a vedenie kúpno -predajného procesu profesionálom (realitným guru). Asi ste už jeho obsah videli na našich stránkach. Ak nie, môžete si to pozrieť napríklad tu (ak riešite menšie problémy a otázky) alebo môžete si prečítať ako to je v prípade, že prejavíte priamo o kvalifikovaný \"dozor\" pri vašom kúpno-predajnom procese. Aby ste predali a aby všetko prebehlo správne. Pozrieť si bližšie môžete link napríklad tu >>>
Maklér profesionál pre vás robí niečo ako "airbag".
Tlmí nárazy a vedie všetko tak, aby v predzmluvnej fáze
(aj vo fáze uzatvárania kúpno-predajných zmlúv)
prebehlo všetko čo najlepšie.
Uvedomte si prosím, čo dosiahnete Vy ako kupujúci, ak chcete niečo kúpiť.. A ktorému bolo povedané niečo menej vhodné pre uši zo strany majiteľa a Vy sa ....... pekne povedané: rozhodnete sa dotyčnému ukázať: kto z koho. Ukážete mu svoju silu. Ukážete mu svoj chrbát alebo mu pošlete svoje peniaze.
Dajme si príklad. Predstavte si, že vediete svoje rokovanie sám. A jeden z majiteľov vám povie: V žiadnom prípade žiadnu cenu o 3-tisíc eur znižovať nebudem! Veď čo som sa ja tu natrápil a kto mi to zaplatí? A viete koľko som to už predával? Takých ako vy som tu už mal!
Ako sa vy ako kupujúci teraz zasprávate? Presne v tom momente, v tejto situácii? Veď ja ti ukážem! OK. Ty takto?! Tak ja budem zas na oplátku takto! A výsledok? Áno, kúpa nehnuteľnosti, ku ktorej ste si začali tvoriť vzťah a sympatie- spadne. Na takej banalite, že jednoducho sa nezvládne komunikácia a jednanie. A zbytočne sa vyhrotia emócie a lietajú \"hromy - blesky\".
Ak by tam napríklad bola nezávislá osoba, ktorá by proces dozorovala (napríklad realitný profesionál- realitný guru alebo váš maklér - maklérka ) a požiadavky by boli tlmočené \"ľudsky\", k stretu a výmene emócií vôbec nemuselo prísť. A vy ste mohli kúpiť. A na liste vlastníctva by už svietila plomba, ktorá hovorí o tom, že katastrálny úrad čoskoro začne vkladové konanie vo váš prospech.
Musíme sa vám priznať. Máme situácie, kedy niektorá zo zúčastnených strán doslova prosí o výmenu kontaktu na druhú stranu. A potom je nahnevaná, ak kontakt nedáme. Veď zmluvy sú podpísané, k obchodu dôjde, lebo kúpiť (predať) chceme. Len nechcú všetkými podrobnosťami a \"sprostosťami! zaťažovať nás (RK - maklérov).
Mrzí nás to, ale kontakt nedoporučujeme žiadnemu maklérovi pred ukončením kúpno-predajného procesu medzi kupujúcim a predávajúcim vymeniť. Môže dôjsť nevhodnou (nechcenou, neuvedomelou) poznámkou k stretu a výmene názorov a obchod sa môže zaseknúť (sťažiť a skomplikovať alebo úplne stroskotať).
Viete potom aj profesionálom sa ťažko veci naprávajú... Maklér profesionál je tu aj od toho, ak sa zúčastnené strany vyjadrujú náhodou vulgárnejšie (alebo sú menej obratné vo vyjadreniach), alebo príliš horlivo tlmočia svoje požiadavky - maklér profesionál je tu naozaj od toho, aby oprávnenú požiadavku pretlmočil druhej strane. A to tak, aby sa zachovala podstata obchodu (a tou je samotná kúpa / predaj nehnuteľnosti).
Uvedomte si prosím. Čo vy ako potenciálny kupujúci chcete? Chcete kúpiť? Ak je vaša odpoveď áno, doporučujeme vám, ak máte dobré skúsenosti s RK, ktorá vám obchod realizuje- nechajte rokovania na nich. Nechajte maklérov robiť si svoju prácu. Áno, aj za toto maklérom prináleží odmena a provízia, ktorú si RK od vás za úspešné dokončenie kúpy pýtajú.
A mimochodom, ak nemáte Vy ako strana kupujúceho vlastné zdroje, v akej ste fáze (v akom ste štádiu so svojim bankovým úverom a stavom jeho vybavenia a vybavovania)?
Ak na vás náhodou bankár alebo váš finančný poradca \"vyvalí\" nejaký odborný bankový pojem, ktorému nerozumiete a iba si domyslíte jeho význam (a náhodou si ho domyslíte zle), kto je potom na vine ak nastane problém? Vy že ste si zle domysleli a podľa toho sa zariadili a podľa toho ste konali a povedali svoje stanovisko majiteľovi nehnuteľnosti, alebo....
Veru, tu je naozaj skúsenosť profesionálov neoceniteľná. Skúsenosť tých, ktorí sa vyznajú a ktorí Vás aj upozornia, ak zistia, že vo vašich vyjadreniach sú nezrovnalosti, resp. že nie celkom správne chápete ten či onen pojem, proces, výraz.
A o čom všetkom je možné rokovať a viesť jednania? Iba o cene?
Nie. Nie je to tak. Nie je to vždy iba o cene.
Cena je v mnohých prípadoch iba prvotné kritérium na rokovanie a jednanie. A popravde, niekedy je aj to najjednoduchšia a najľahšia (najmenej zložitá) vec na dojednanie a dohovor.
Oveľa zložitejšími bývajú rokovania napríklad o podmienkach platby. Ako naviazať splatnosť celej kúpnej ceny do jednotlivých súm, ak ide o postupnú úhradu kúpnej ceny. Ako toto všetko naviazať a zakotviť vo finálnej verzii kúpno-predajnej zmluvy? A to tak, aby v tom nebol nejaký podvod, podraz?
A čo samotná nehnuteľnosť? Kedy ju môžete uvoľniť majiteľ? Kedy ju \"debordelizuje\"? Vyprace? Kedy a kto to má urobiť? Kedy, kto a koľko má platiť povinné administratívne poplatky inštitúciám (napríklad overenie podpisov či katastrálne konanie), aby celý proces prebehol správne a aby vôbec prebehol? Kto má uhradiť znalecký posudok, ak ho bude treba? A ako sa máte správať a budete správať, ak cena vytýčená znalcom bude oveľa nižšia, ako ste pôvodne dohodli výšku kúpno-predajnej sumy? Ste zorientovaní v týchto veciach? V týchto záležitostiach?
Ako ich riešiť tak, aby keď náhodou sa nedohodnete, lebo... Lebo sa niečo vyskytne a malo by dôjsť k súdnemu sporu. A popravde, viete aké sú vaše priority? A viete aké sú priority majiteľa (majiteľov) o ktorého nehnuteľnosť ste prejavili záujem a s ktorým ste v užšom alebo širšom kole rokovaní a jednaní?
A teraz bude nasledovať kolo otázok a odpovedí.
Nastal čas: zamyslieť sa.
Prvá otázka na zamyslenie: je podľa vás cena a jej výška rovnako dôležitá a kľúčová pre obe zúčastnené strany? Pre Vás ako kupujúceho a rovnako aj pre stranu majiteľa?
Odpoveď znie: NIE.
Z praxe máme odpozorované a v podstate má to aj svoju logiku, že pre majiteľa nehnuteľnosti je cena trošku dôležitejšia ako pre Vás, stranu kupujúceho. Od nej (od jej výšky) sa majiteľ odvíja. Od toho sa následne odvíja všetko.
Pre vás ako kupujúceho je cena taktiež dôležitá. Nechceme tvrdiť opak. Ale skúste si nad tým porozmýšlať. Tá dôležitosť je akoby \"len\" v prvotnom štádiu, v prvotnom kritériu. Keď bude pre Vás prijateľná a akceptovateľná, následne na ňu nadväzujete aj ostatné podmienky predaja (vaše vlastné ciele, zámery a priority). Jednoducho riešite si svoju otázku bývania a snažíte sa celý ten proces čo najviac prispôsobiť do svojej vlastnej reality. A tá je dosť podstatná v živote každého z nás.
Odpoveď je jednoznačná. Ale nie je ani v prospech kupujúceho ani v prospech predávajúceho...
Môžete sa Vy ako kupujúci s majiteľom dohodnúť na hocičom. Ale príde znalec, urobí znalecký posudok a už sa \"veziete\". Banka – pracovníci na centrále (keď už posudzujú kompletnú dokumentáciu) usúdia, či má nehnuteľnosť ktorú chcete Vy kúpiť a chcete aby vám ju banka prefinancovala - pre nich takú hodnotu, ako ste sa vy dohodli na nej s majiteľov. Centrála banky rovnako posúdi, či má kupovaná nehnuteľnosť takú hodnotu ako vytýčil znalec, ktorý robil u vás znalecký posudok. Jednoducho určí jej všeobecnú trhovú hodnotu.
Možno ste trošku viac znalý veci, alebo ste už počuli takéto: OK, veď dohodnem sa so znalcom, že veď nech trošku nadhodnotí cenu – nech odhadne viac. Nie. Toto sa neoplatí už v dnešnej dobe robiť pre nikoho. Pre majiteľa, ani pre znalca a ani v konečnom dôsledku pre vás. Banka má svoje slovo – a to je rozhodujúce. Ak sa centrála financujúcej banky rozhodne oseknúť (skresať) cenu znaleckého posudku smerom nadol (a to, či ku vám kupujúcim príde pravdivé vyjadrenie, že prečo tak centrála urobila, alebo len príde akési taktné vyjadrenie- \"bez dôvodu\" - a centrála \"bez dôvodu\" uberie 30% z hodnoty nehnuteľnosti, alebo...) V podstate to je jedno, čo povie alebo nepovie centrála financujúcej banky, Podstatou je, že zoseká cenu, ktorú dovolí prefinancovať z jej zdrojov. OK. A čo teraz vy, ktorý ste na strane kupujúceho? A ako to povedať majiteľovi nehnuteľnosti?
A Vy ako kupujúci ste si s veľkou pravdepodobnosťou platili poplatok za znalca a vyhotovenie znaleckého posudku (ak ste nevyužili práve nejakú veľkú masmediálnu akciu). Rozoberme si už spomínaný príklad: banka zníži hodnotu znaleckého posudku na 70% . Zrazí 30% z ceny. Napríklad rozhodne, že o 8-tisíc eur zafinancuje menej. Čo na to teraz Vy ako kupujúci? Čo ak nemáte na to, aby ste si dofinancovali zvyšok z vlastných zdrojov? A čo ak máte tých 8-tisíc eur, ale chceli ste ich použiť na prerábku? A čo ak... neuveriteľné množstvo možností a variantov \"čo ak\"... A ak sa pristupuje k \"osekávaniu ceny\" zo strany banky, popravde, poväčšine ide o väčšie položky ako je len 8-tisíc eur... Ako sa zachováte Vy ako kupujúci v tomto prípade? A ako to povedať majiteľovi, ak predtým aj jednanie bolo férové?
Otázka na zamyslenie č.2:
A čo s pred-dohodnutou kúpnou cenou, ak do kúpno-predajného procesu vstupuje a vstúpi banka?
A celú jej výšku neprefinancuje?
Otázka na zamyslenie č.3:
A čo ak Vy idete kupovať nehnuteľnosť, v ktorej býva majiteľ a má na predaj tej svojej naviazanú kúpu novej? Ako to celé nastaviť v tomto prípade?
Situácia v dnešnej dobe pomerne častá. Predaj a následná kúpa. Alebo naopak???
O čo ide? Kde je záludnosť tejto otázky? Majiteľ chce predať nehnuteľnosť. Býva v nej. A teraz vy ako kupujúci prejavíte záujem o kúpu. A majiteľ jednoducho chce mať istotu, že vy kúpite. Ale ak kúpite a zaplatíte, tak on nemá kde ísť, pretože svoju novú nehnuteľnosť môže kúpiť až z financií, ktoré mu prídu od Vás (príp.od banky, ktorá vašu kúpu financuje). Ako v tomto prípade z toho celého von? Veď každý musí niekde bývať a vy ste si tiež kúpili s veľkou pravdepodobnosťou jeho nehnuteľnosť za účelom bývania. A nie za účelom toho, aby ste tam mali \"nájomníka\", ktorého termín vysťahovania je otázny... či?
Boli ste už na takých obhliadkach? Stretli ste sa s takýmto prípadom? Alebo je to neboja aj Váš prípad, prípad vašej nehnuteľnosti, o ktorú ste prejavili záujem kúpiť ju...? Ak áno, už začal majiteľ tejto nehnuteľnosti tú svoju novú hľadať? Ak ak áno, ak si už tento majiteľ našiel vhodnú nehnuteľnosť, ako ochotní sú tí majitelia, ktorých kúpu nehnuteľnosti zvažuje, počkať kým Vy tú jeho kúpite? A ak teda ak tú jeho nehnuteľnosť kúpite? A ak hej, za ako dlho? A čo Vy, ktorí ste na strane kupujúceho - ako dlho ste ochotní čakať a do akej miery rizika ste ochotní v tomto prípade ísť? Ako v tomto prípade nastaviť všetky zmluvné dojednania, aby bolo všetko v poriadku?
Odpoveď: prípad od prípadu. Tu vám poradí skúsený profesionál. Zhodnotí nehnuteľnosť ktorú chcete kúpiť a zhodnotí požiadavky majiteľa na kúpu novej. Ich reálnosť a realistickosť. Ako veľmi rýchlo ju vie a môže kúpiť z pohľadu aktuálnej situácie na trhu. A dá možnosti, podľa ktorých sa Vy ako kupujúci rozhodnete, ako k tomu celému pristúpite. Alebo či sa náhodou chytíte do niektorej z pascí, ktorá na vás číha a ktorú Vy nevidíte, lebo nepoznáte celý kúpno-predajný proces? Jednoducho neuvidíte prepojenia a súvislosti. A stačí, že vám niečo unikne, alebo zle vyhodnotíte čo i len jednu z nich.
Odpoveď: realitný guru. Váš neoceniteľný pomocník.
Že však to nie je problém? Pre človeka čo sa vyzná a vie posúdiť pravdivosť odpovedí ktoré dostanete od banky kde sa informujte, to problém nie je. Naozaj to problém nie je: Zvyšný úver sa prenesie na buď na inú nehnuteľnosť alebo sa jednoducho v banke vybaví predčasné splatenie zostávajúceho úveru. A to si vybavuje majiteľ nehnuteľnosti, o ktorej kúpu máte záujem.
A koľko to je? O akú sumu ide? No ono popravde, majiteľ ako taký dá sa povedať, do posledného momentu nebude vedieť presnú sumu. Banka sa v tomto chráni. Jednoducho majiteľovi často povedia, počkajte a keď sa to už bude realizovať, tak budeme vedieť presne.Teraz mu vedia dať iba nejaký údaj a presnejšie budú vedieť povedať až vtedy, keď sa už budete vedieť termín, kedy sa bude predčasné splatenie realizovať... Poviete si ok - a kde je problém? Pre menej znalého napríklad tam, ako toto celé podchytiť a nastaviť tak, aby neplatil pokuty či už majiteľ alebo aby ste predčasné splatenie mohli urobiť vy (vaša banka) svojimi zdrojmi (financiami). A ak je v tom celom na jednej strane banka (na strane vás ako kupujúceho - lebo beriete hypoúver) aj na strane predávajúceho (lebo hypoúver ešte nemá splatený) a nie sú to rovnaké banky, tak zvykne nastať situácia, že každá z nich sa chráni. A vy spoločne s majiteľom budete \"behať\" medzi bankami :o)
A napadol nás jeden prípad. Nehnuteľnosť predávali manželia. Bol to byt. Stavali dom. Chceli predať byt, ktorý bol nezaťažený úverom, aby mohli stavať dom. Lenže medzičasom (lebo cena bytu bola privysoká a predaj dlho trval), byt zaťažili (vzali si úver) aby mohli dom dostavať. Nestačilo a tak potrebovali už naozaj predať byt. Viete čo si títo manželia predstavovali? Že peniaze, ktoré (keď predajú úverom zaťažený byt) dostanú, a budú ich mať na účte k dispozícii. Aby mohli dostavať svoj dom. A pani si nenechala vysvetliť, že to pravda nie je. Ona také čítala na diskusiách a fórach a hotovo. A tým pádom nás požiadala,a by sme ich byt už ďalej neponúkali. Lebo ich klameme a dlho sme nevedeli aj tak predať. Tento príbeh sa začal písať pred troma rokmi. Byt doteraz predaný nie je a manželia predávajú rozostavaný dom. Že vás strašíme?
Ale kdeže.. To nie je naším účelom ani zámerom. Otvárame vám oči. Kúpa a predaj nehnuteľnosť, sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti nie je jednoduchá záležitosť ktorá sa rieši \"pri pive\", ak má všetko prebehnúť dobre a hladko. Do celého procesu vstupuje rôzne veľa faktorov a premenných. A ak zarátame medzi faktory a premenné, ktoré nám do celej rovnice vstupujú, aj to, že sme ľudia a ľudia sú rôzni. Majú rôzne dobré alebo zlé situácie, v ktorých sa nachádzajú, majú svoje problémy... Áno, je to hotový galimatiáš – hodný pre silné povahy :o)
Otázka na zamyslenie č. 4:
A čo v prípade, že na nehnuteľnosti, ktorú chcem kúpiť - má majiteľ ešte zvyškový (nevysplácaný) úver?
Predtým než sa začítate, skúste prosím odhadnúť, aký postup pri rokovaniach by bol vhodný podľa vás. Predtým, než si ho prečítate....
Poďme teda už konečne na vec: Ako teda vstupovať do jednaní a rokovaní? Ako správne komunikovať?
Komunikácia a jednania.
? výsledok?
Ako vstupovať do rokovaní? Ako viesť jednania?
Doporučený postup:
- 1Rokovať nechajte profesionála, poprípade makléra (RK) ktorá vám predaj sprostredkovala.
- 2Profesionálovi dajte svoje požiadavky a potom ho nechajte robiť si svoju robotu.
- 3Profesionál bude vaše požiadavky tlmočiť druhej strane (strane predávajúceho).
- 4Druhá strana (predávajúci) si nechá (môže - nemusí si nechať) čas na rozmyslenie. Odpovie hneď alebo si nechá na rozmyslenie deň alebo dva. Druhá strana buď so všetkým súhlasí bezvýhradne (bez výhrad) alebo bude mať k niečomu (k nejakému parametru, kritériu pripomienky a požiadavky). Svoje stanovisko (bez pripomienok alebo prípadne pripomienky alebo požiadavky) táto strana pretlmočí maklérovi.
- 5Maklér (nezávislá osoba, profesionál) reálnosť a opodstatnenosť požiadavky zváži v celom kontexte dostupných informácií a pretlmočí vám požiadavku (stanovisko). Vám ako kupujúcemui. (Ak je požiadavka druhej strany neopodstatnená alebo neobvyklá, v našej RK postupujeme tak, že tieto neopodstatnené požiadavky ďalej netlmočíme. Iba vysvetlíme strane majiteľa, kde má mylný názor a požiadame ho, aby svoje stanovisko prehodnotil. A dôjde k nejakému kompromisu a riešeniu, ktoré je možné tlmočiť).
- 6Maklér (RK ktorá kúpno-predajný proces realizuje) nachystá predzmluvné a zmluvné riešenia (teda dá na papier dohody, ku ktorým ste dospeli). Predpokladáme, že viete o čom hovoríme a píšeme, pretože predpokladáme, že ste už naše verejne dostupné web stránky čítali.
- 7Dohodnutie a finalizácia kúpnej zmluvy, dohodnutie kúpnej ceny, podmienok predaja a správne naviazanie podmienok predaja na úhradu kúpnej ceny a právny prepis nehnuteľnosti na vás ako kupujúceho a nového majiteľa.
- 8Podpis kúpno-predajných zmlúv, poprípade návšteva financujúcej banky a návšteva katastra :o)
Aké sú odozvy na naše bezplatné vzdelávanie a informácie ohľadom komunikácie, rokovaní a jednaní? S maklérom alebo bez makléra?
Pre mňa momentálne predstavujete bez akýchkoľvek prikrášlení slnko.. Vaše informácie hltám, aj keď je pravda, že nevládzem všetko z jedného kurzu zmáknuť na prvý raz. Naozaj je to spústa informácií, ktoré človek musí prežiť. Ja to robím tak, že si to celé predstavujem na sebe. Ešte stále hľadám svoj vytúžený dom. A verím že to budete vy, kto mi ho nakoniec nájde. Ale už som spokojná. Totižto som sa rozhodla, že ak by mi ho našla inár ealitka, oslovím vášho profesionála. Aby som mala istotu. Máte pravdu, v mojom živote pôjde pri kúpe asi o najväčšie peniaze, o najväčší prevod aký kedy urobím. A chcem mať istotu. A tú ste mi teraz dodali vy. Ďakujem vám zatiaľ za všetko. Teším sa na ďalšiu časť vzdelávania
Asi píšem odveci, ale keď ste ma už požiadali o názor, tak ďakujem za niečo, čo som vôbec nečakala, že tu dostanem. Ako bonus pri jednom z tých kurzov či čo ste to organizovali a posielali- bol uvedený eBook. Tých pár eur hore dole, povedala som si a vďaka tomu som našla novú robotu! A samozrejme dúfam a verím, že môj domček predáte práve vy. Rada by som podporila aj cez províziu za sprostredkovanie to, čo robíte. Ste v tom fakt skvelý a ja som rada, že som na vás natrafila!
... a bonus na dnes pre vás?
... keby bol jeden... dnes budú rovno dva....
Bonusy sa týkajú problematiky vedenia rokovaní a jednaní.
Prvý z nich uvádza doporučený postup, ak ste sa rozhodli predaj aj rokovanie a finalizáciu kúpno-predajného procesu zvládnuť sám.
Druhý z nich vám prezradí to, ako sa postaviť k cene hnuteľných vecí, ktoré vám terajší majiteľ ponecháva - chce ponechať spolu s nehnuteľnosťou. Akú cenu majú tieto hnuteľné veci? Uvádzame vám väčšinový pohľad vašej strany - kupujúceho.
...a aby ste sa rozhodovali správne, viete čo sa vďaka pokračovaniu nášho bezplatného vzdelávacieho kurzu pre ľudí, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť dozviete už o pár dní?
Nabudúce sa budeme sa venovať veľmi dôležitým veciam pri kúpno predajnom procese. Viac vám objasníme terminológiu a proces prevodu nehnuteľnosti.
Odhalíme pre vás, ako máte správne čítať list vlastníctva. Aj ten svoj :o) Terajší aj budúci list vlastníctva...
Možno zistíte, že patríte medzi tých, ktorí si len mysleli, že toto a toto majú uvedené na liste vlastníctva .. A vlastne tomu tak vôbec nebolo!
Bonus č.1:
doporučený postup, ak si rokovania a jednania chcete viesť sám
- 1Vy ako kupujúci ste prejavili záujem o kúpu vami vybranej nehnuteľnosti? Nuž - musíte mať jednoducho vo veciach jasno. Musíte mať za sebou aj druhú, hĺbkovú prehliadku kupovanej nehnuteľnosti. To ale nie je všetko. Musíte mať jasno aspoň v týchto veciach: v maximálne akceptovateľnej kúpno-predajnej cene, ktorú ste ochotní zakceptovať a majiteľovi zaplatiť. Musíte mať jasno, ako to bude s poplatkami. Kto urobí a zafinancuje predzmluvné a zmluvné riešenia. Aký typ predzmluvných riešení si zvolíte. Ako to bude s poplatkami, ako to bude s termínmi vysťahovania, podpísania kúpnych zmlúv, ako a kto bude hradiť poplatky, vypratanie a odovzdanie nehnuteľnosti... Jednoducho musíte mať premyslený dopredu celý kúpno-predajný proces.
- 2Majte svoje požiadavky a nechajte si povedať (predložiť) požiadavky druhej strany. Ak požiadavky sú, nechajte si primeraný čas na rozmyslenie, nereagujte ihneď.
- 3Ak požiadavky nie sú, už treba "len" nachystať a dohodnúť predzmluvné a zmluvné riešenia. Ak požiadavky sú, odpovedajte ale doporučujeme (ak je to čo i len trošku možné) nejakou vhodnou protiponukou. Niečím čo bude mať pre stranu majiteľa hodnotu. A to je znova prípad od prípadu - podľa toho, koho máte pred vami.
- 4Ak sa dohodnete a zhodnete, nachystajte si predzmluvné a zmluvné riešenia, pomocou ktorých si tieto dohody sformalizujete (teda dáte na papier dohody, podmienky a termíny, ku ktorým ste dospeli). Zvážte rezervačný poplatok za rezerváciu (podržanie) nehnuteľnosti vo váš prospech, kým si všetko nachystáte a vybavíte. Aké budú podmienky storna rezervácie? A to tak, aby boli akceptovateľné nielen vami ale aj majiteľom nehnueľnosti?
- 5Dohodnutie a finalizácia kúpnej zmluvy, dohodnutie kúpnej ceny, podmienok predaja a správne naviazanie podmienok kúpy na úhradu kúpnej ceny. Toto všetko a samozrejme aj kopec ďalších podrobností a maličkostí, treba riešiť vo finálnom znení kúpno-predajnej zmluvy.
- 6Podpis kúpno-predajných zmlúv, poprípade návšteva financujúcej banky a návšteva katastra :o). Hotovo :o) Ani to nebolelo... Alebo.. poviete a vyjadríte sa, až keď tým celým prejdete :o)?
Už sme vám čo to načrtli. O čo ide? Pri predaji nehnuteľnosti ide a priori o predaj \"nehnuteľnosti\", teda predaj domu, bytu, pozemku, chaty, reštaurácie, hotelu, iného objektu alebo zariadenia... Hnuteľné veci sú všetky veci, ktoré majiteľ v nehnuteľnosti má a chce (resp. nechce) ich tam nechať, lebo. Ide napríklad o rôzne spotrebiče, kuchynské linky, stoly, stoličky, skrine...
Býva zvykom, že spolu s nehnuteľnosťou sa predáva a teda v kuchyni ostáva kuchynská linka. Rovnako, ak sú v nej spotrebiče na mieru, zabudované spotrebiče, tak ostávajú aj tie. Ostávajú v 99% prípadov aj tzv. vstavané skrine, či garniže, svetlá, dvere, zárubne...
Niekedy sa stáva, že majiteľ ako výhodu predávanej nehnuteľnosti uvádza - že súčasťou je aj komplet vybavenie (alebo tam jednoducho necháva všetko). Popravde, výhoda ako výhoda. Nie vždy sa musíte trafiť do vkusu vás - kupujúceho a vy jednoducho túto ponuku nemusíte oceniť a ani neoceníte. Pre vás množstvo tých vecí môže predstavovať ďalší \"bordel\", ktorý Vy budete musieť skôr či neskôr upratať. Výhoda ponechania hnuteľných vecí môže byť, ak je to v cene a nenavyšuje to cenu vami kupovanej nehnuteľnosti a ak: to kupujúci, teda vy, naozaj potrebujete. Kto by to mohol potrebovať? Napríklad mladí ľudia, ktorí sa osamostatňujú a doteraz bývali u svojich rodičov a v podstate nič kúpené nemajú. Žiaden nábytok, spotrebiče.
Výhodou ponechania hnuteľných vecí v nehnuteľnosti môže byť, ak sú spotrebiče aj nábytok komplet nové. Ak sú už používané, tak cenu ktorou môže strana predávajúceho argumentovať, tak je vhodné brať prosím skôr na úrovni symbolickej. Jednoducho ak musíte alebo chcete predávať nehnuteľnosť spolu so všetkým hnuteľným majetkom (alebo s jeho časťou, ktorá nie je obvyklá), tak je potrebné jednať podľa toho, akú hodnotu to môže predstavovať pre vás. Ale naozaj, vo väčšine prípadov, s ktorými sme sa stretli - ide skôr o hodnotu symbolickú, pričom vo väčšine prípadov táto hodnota ani nevstupuje do hodnoty nehnuteľnosti oceňovanej znalcom v odbore.
Bonus č. 2:
Ako oceniť hnuteľné veci, ktoré ponechávate kupujúcemu spolu s nehnuteľnosťou?
BONUS č.3!
PS: čakali ste Bonus č.3?
Chcete sa naučiť technikám predaja? Kúpte si eBook za zvýhodnenú cenu. Cenu ako pre vás!
Chcete sa naučiť jednať? Chcete vedieť rokovať a vedieť komunikovať? O čom komunikácia je? O počúvaní. O tom, ako vhodne reagovať a o tom kedy vhodne reagovať. Jednanie a rokovanie je v podstate o predaji. A o tom, či a ako druhá strana kúpi. Chcete vedieť predávať a predať? Chcete vedieť ako sa naučiť postupy a techniky, aby druhá strana kúpila? Máme pripravený v spolupráci s našim predajným oddelením pre vás eBook. Primárne sa netýka problematiky nehnuteľnosti ako takých, ale týka sa predaja a predajných zručností. Ak cítite, že by sa vám takéto vedomosti a zručnosti hodili, nielen pri problematike nehnuteľnosti, tak kliknite a čítajte ďalej:
POZOR! Ako vám môžeme pomôcť, ak chcete kúpiť a nemáte ešte stále vybranú nehnuteľnosť? Stále ste ju ešte nenašli?
Chcem sa informovať o nehnuteľnosti vhodnej pre mňa. Prosím a to skôr, než ju dáte na internet...
Chcem si sám vyhľadať vhodnú nehnuteľnosť v databáze, ktorú máte zverejnenú na internete...
Zvažujem kúpu nehnuteľnosti na mieru. Na mieru mojich požiadaviek, v mnou požadovanej lokalite, cenovej relácii a zodpovedajúcemu stavu...
PS: Nezabudnite. Už nabudúce sa dozviete, ako správne čítať list vlastníctva. Aký je náš doporučený postup, aby ste sa vyhli zbytočne emotívnym scenárom, rozčarovaniam a očiam pre plač, ak náhodou... A čaká vás zdarma na stiahnutie materiál,ktorý na našej verejne dostupnej web stránke nenájdete...! Teraz ani v budúcnosti! Je to materiál určený len pre tých, ktorí sú s nami na jednej "vzdelávacej" vlne...
Už o pár dní znova u vás priamo na vašej e-mailovej adrese...