Chcem kúpiť nehnuteľnosť.

Podľa ktorých kritérií (faktorov) sa pri kúpe rozhodovať?

Ako a podľa čoho sa správne rozhodnúť pre

lokalitu, dispozičné riešenie a obytnú plochu či stav rekonštrukcie kupovanej nehnuteľnosti?

babo raď...

 

A poraď správne...

Už v predchádzajúcej časti nášho 5-dielného seriálu sme vám načrtli,  že ide o akýsi mix kritérií. Tie si človek,  ktorý kupuje a chce kúpiť nehnuteľnosť, jednoducho musí namiešať sám.

Ak ste náš e-mail otvorili a ste sa začítali, tak tento obrázok vám je známy.

Ako hodnotiť a usporiadať kritériá pri kúpe nehnuteľnosti tak, aby

 

bola v maximálne možnej miere podľa vašich predstáv?

Musíte si však dávať pozor na ďalšiu vec.

Vaše očakávania a predpoklady musia vychádzať z reality trhu (lokality), na ktorom sa chystáte nehnuteľnosť kupovať.

Vaša osobná situácia

 Vždy musíme začínať z pravej strany. Treba sa pozrieť na vašu osobnú finančnú situáciu. Ak nebudú financie isté, tak obhliadky môžu byť zbytočné. Keď si najviac vyhovujúcu nehnuteľnosť už vyberiete, musíte si byť istý, akým spôsobom ju zafinancujete.

Správne vhľady pre prípad úhrady kúpnej ceny hotovosťou či na prípad, keď financie budete mať vďaka poskytnutej hypotéke, to bolo úlohou minule.

Ozaj pamätáte sa? V prípade, že vám banka poskytne hypotekárny úver, na ktorej strane bilancie banky sa nachádzate? Na strane jej príjmov alebo na strane jej výdavkov?

Čo je týmto kritériom?

Kritérium č. 1 z pohľadu trhu a ponuky nehnuteľností

LOKALITA

Pozrime sa na lokalitu z pohľadu okruhu, ktorý bežne robíme počas našej existencie. Bývam. Chodím do práce.

Deti chodia do školy / škôlky.

Aký čas bude trvať vaša cesta z novej nehnuteľnosti do práce vám a deťom do školy?

Koľko to bude denne kilometrov? Koľko km sa nazbiera za mesiac?

A koľko to bude za rok?

Človek si nie vždy celkom zreteľne uvedomí jeden zásadný fakt.

Čo je to nehnuteľnosť?

Koľko času bude trvať cesta do práce či školy? A čo zápchy?dopravná špička?

Koľko času strávite cestovaním za mesiac či rok?

Lokalita v súvislosti s nehnuteľnosťami má ešte jednu zaujímavú "vlastnosť". NEhnuteľnosť = nemôžem s ňou hnúť / pohnúť. A tým pádom nemôžem zmeniť ani lokalitu. Lokalitu – teda priestor kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Lokalitu ako priestor v podstate definujú veci ako: vybudovaná infraštruktúra (sieť ciest a dopravných spojení). Susedstvá. Prostredie samotné.

Otázkou a problémom na zamyslenie však neostáva iba terajší stav lokality. Je potrebné prihliadať aj na fakt, ktorý v konečnom dôsledku hodnotí každý certifikovaný znalec nehnuteľností (ak pre kupovanú nehnuteľnosť vyhotovuje znalecký posudok a určuje jej všeobecnú hodnotu).

 

Lokalita a budúcnosť. Z pohľadu časovej perspektívy. Dlhodobosť týchto perspektív a zámery resp. potenciál lokality z pohľadu času. Ako tento fakt môžete ovplyvniť vy

Poväčšine nijako. Je to jednoducho dané. Územným plánom obce / mesta. Voľbami? Zámermi? Počet zamestnávateľov (teda zamestnanosť) v danej lokalite. Meste - obci. Ak to chceme uviesť presným termínom – mierou nezamestnanosti v danej lokalite.

K lokalite sa viaže aj školstvo. Kvalita a dostupnosť škôl. Možnosti trávenia voľného času či samotné prostredie (životné prostredie). Resp. aj bezpečnosť (miera nebezpečnosti – kriminality) v danej lokalite – obci – meste.

Ako správne pozerať na lokalitu v kontexte kúpy vašej nehnuteľnosti?

Čo bude účelom kupovanej nehnuteľnosti?

Vo väčšine prípadov bývanie. Ako ďaleko mám školu a prácu? Ako dlho mi trvá dochádzanie autom? Je tam aj vlakové spojenie? Chodia tam pravidelné autobusové linky?

A čo ostatná infraštruktúra v okolí okruhu cca 50 km od miesta kde bývam po miesto kde chodím do práce alebo moje deti do školy?

Poďme na okruh: bývam - práca - škola /škôlka a voľný čas

Čo vás čaká a neminie, ak vás očarí nehnuteľnosť ďalej od vašej práce či školských povinností detí?

Aké budú náklady na dochádzanie autom?

  • Priame a prvotné: cena auta samotného.
  • Druhotné: auto nechodí na vzduch 😉 treba do neho tankovať a to niečo stojí.
  • V neposlednom rade: servis auta.

Je podľa vás reálne, že ak denne dochádzate cca do 30 km do práce (berieme cesta tam 15 km, cesta späť 15 km), tak mesačne vás toto dochádzanie vyjde na cca 200 eur?

A čo škola a dochádzanie do školy či mimoškolské aktivity detí?  Krúžky a každodenné taxikárčenie. Vás ako rodičov alebo starých rodičov.

Koľko to bude stáť času a energie? Ideálne je,  ak tento denno-denný okruh viete "vtesnať" do jednej lokality.

Takej, ktorá je týmto denným aktivitám čo najbližšie.

Je super ak sa to všetko dá zladiť do jednej „lokality“. Horšie však naozaj je, ak musíte robiť ústupky. Koho kritériá a pohodlie je „menej dôležité“

ak máte viacero detí a ich záujmyrôzne (čo nie je výnimka ale skôr fakt, že čo dieťa to úplne iná osobnosť). Tak ktoré dieťa je „viac dôležité“?

Alebo sa budete pozerať na seba a svoje pohodlie ako kritérium No1? Vyberte si prosím 😉

Životné prostredie a samotná miera bezpečnosti lokality

Ako a kde si zistíte bezpečnosť vami preferovanej lokality? Polícia eviduje všetky údaje o kriminalite. Skôr ako na reči, mýtusy a polopravdy, ktoré sa o niektorých lokalitách tradujú, že sú zlé, si radšej overte. Mohla to byť pravda pred x-rokmi, ale situácia sa už mohla zmeniť).

Internet má už takmer každý. Alebo navštívte priamo policajné oddelenie. Možno sa dopracujete k zaujímavým výsledkom. Môžete kúpiť nehnuteľnosť v lokalite, ktorú ste na základe toho čo sa hovorí, vylúčili. A už to nie je v dnešnej dobe pravda. Policajné štatistiky vám to potvrdia alebo vyvrátia. 

A môže sa stať, že urobíte veľmi výhodnú kúpu. Ak sa niečo traduje a vy zistíte, že to už nie je pravda, kúpite v danej lokalite oveľa lacnejšie v prepočte za m2. Aj tieto veci, ktoré totižto vplývajú na cenu za m2 kupovanej nehnuteľnosti.

Čo je týmto kritériom?

Pozrime sa na tento okruh faktorov a kritérií bližšie

Kritérium č. 2 z pohľadu trhu a ponuky nehnuteľností

Dispozičné riešenie

veľkosť izieb

a už spomínané metre štvorcové 😉

Koľko izieb v nehnuteľnosti ktorú kúpite, potrebujete?

Jednu spálňu? Môže byť obývačka spojená s kuchyňou – na moderný spôsob? Alebo preferujte skôr „oddelenú klasiku“?

Deti máte /budete mať / plánujete mať? A ak príde návšteva (rodina, starí rodičia, rodičia) budete ich mať kde uložiť, ak budú chcieť u vás prenocovať? A čo skladovacie (pivničné priestory)? Je to pomerne jednoduché. Porátať a hotovo 😉

Rozhodujete sa nie podľa počtu izieb, ale podľa m2 ?

Naozaj viete pri väčšom počte metrov štvorcových dorobiť izbu. Poprípade priestor prestavať, resp. prerobiť. Ak odhliadneme fakt,že kúpou nehnuteľnosti si kupujem aj trávenie voľného času prerábkami a dorábkami podľa svojich predstáv (pre niekoho to môže byť hobby – koníček – zábava, pre iného zase stres a neexistencia voľného času na oddych) tak m2 sú fajn kritérium.

Čo robiť so zle dispozične riešeným priestorom?

Čo vás čaká a neminie? Prerábkami a dorábkami. Takže prechodné izby, či neprechodné izby? Stalo sa vám už, že ste prišli do bytu – domu na obhliadku a boli ste prekvapení, že je tam toľko miesta hoci m2 je pomenej? Alebo ste boli prekvapení, že je tam iba tak málo miesta, hoci podľa m2 by  to malo byť fajn?

Viac m2 je fajn. Ale treba si uvedomiť aj fakt daní za m2 plochy a fakt, že väčšie priestory = viac kúrenia v zime.  Náklady na tieto položky sa môžu zvýšiť.

Ako sa rozhodnúť ohľadom orientácie na svetové strany?

Je pre vás lepšie, ak svieti ráno slniečko do izby v ktorej spíte alebo skôr do obývačky, kde je balkón? Alebo je pre vás príjemnejšie posedenie na balkóne a obývačke pri západe slnka? Ak hovoríme o dome, tak samozrejme posedenie na terase či v záhradke ;).

Ozaj, už vás napadlo, čo nejak prirodzene považujeme za "IZBU"?

Aký je váš názor? Ak to má menej ako 10 m2 – je to naozaj plnohodnotná izba alebo iba „pokus“ o zvýšenie počtu izieb na m2 plochy?

Už ste videli na obhliadke izbu bez okna? Že nereálne? V našich končinách (SR, ČR) zvykne byť izbou bez okna napríklad šatník. Priestor na ukladanie vecí a šiat, aby sme nezmenšovali skriňami v izbách priestor.

Alebo v bytoch izba bez okna  - komora / špajza.

Čo je týmto kritériom?

Pozrime sa na tento faktor a kritérium bližšie

Kritérium č. 3 z pohľadu trhu a ponuky nehnuteľností

STAV NEHNUTEĽNOSTI

Kompletná rekonštrukcia - čiastočná rekonštrukcia - alebo vyhovuje aj pôvodný stav?

Všeobecne platí - čím viac je nehnuteľnosť pripravená priamo sa nasťahovať - tým zvykne byť drahšia v prepočte na m2. Ak nemáte čas a ani dodatočné financie na rekonštrukcie a prerábky, jednoducho treba tento fakt iba zakcepovať.

Niekedy sa diskutuje o tom, či starší dom / byt alebo novostavbu. No jednoznačná odpoveď neexistuje. Sú isté roky, kedy sa stavalo „hlava- nehlava“ a trpela tým kvalita. A to platí aj pre  staršie byty/ domy ale aj pre niektoré  novostavby.

Preto treba individuálne posudzovať každú jednu nehnuteľnosť, ktorú zvažujete, že kúpite. Za veľmi zaujímavé sa považujú nehnuteľnosti, ktoré majú v rozmedzí 3-5 rokov. Prečo? Ak mali nejaké „muchy“, nedostatky, tak tie sa už prejavili a boli odstránené. Resp. sa môžete pobaviť aj na tom, ako majitelia tieto nedostatky zamaskovali a skryli ;).

Mám záujem kúpiť BYT. Ktoré kritériá sa zvyknú ešte posudzovať pri kúpe bytu?

POSCHODIE

Prízemie a horné poschodie – všeobecne menej preferované. Dôvod? Z nášho pohľadu skôr emočný ako logický. Ak zoberieme prízemie - ide o strach z ruchu a hluku z chodby či z okien/ zvonka. A z pohľadu okien ide aj o bezpečnosť nežiadaného vstupu do vašej novej nehnuteľnosti.

Horné podlažie? Strecha. Ak prešla opravou a kompletnou rekonštrukciou, obavy sú neopodstatnené. Byty uprostred paneláku sú zhora aj zdola „tepelne“ chránené a majú iba dve steny „voľné“. Ak ide o rožný byt v panelovom dome – tak zvykne mať "voľnú" aj tretiu – bočnú stenu.

Otázkou pri poschodiach v bytovkách je a výťah. To sú klasické tehlové paneláky. Výhoda - tehlová stavba - avšak pri staršie postavených bytových domoch - bez výťahu.  Vaša voľba?

Veľkosť bytového domu či počet bytov na poschodí

Ak je počet bytov v bytovom dome menej (celkovo ako aj na poschodiach) , tak to zvykne byť lepšie. Veď ak máte „len“ dva - tri byty na poschodí a máte 8 poschodí v paneláku, porátajte si, koľko rodín tu býva :).

Vaša voľba?

PARKOVANIE

Kryté garáže alebo parkovacie státie vonku? Ako je to s parkovaním večer? Budete mať kde parkovať? Sú parkovacie miesta nejak podelené a pridelené, alebo kto skôr príde, ten môže lepšie a bližšie zaparkovať :o)?

Vaša voľba?

BALKÓNY, LOGGIE, TERASY

Z našich štatistík: byty, ktoré majú aspoň nejaký ten balkónik či loggiu, sú viac žiadané ako byty úplne bez týchto „vymožeností“. V novostavbách prevláda teraz momentálne tendencia terás.

Otázkou však je ich reálna využiteľnosť a výhľad. Kedy tam chcete tráviť čas? Ráno? Poobede či navečer, keď prídete z práce? Chcete tam sušiť prádlo? Alebo niečo pestovať? Toto je reálna využiteľnosť.

A keď ste na balkóne, loggii alebo terase, na čo sa pozeráte? Aký výhľad obdivujete? Je možné, že o 5-10 rokov tam už tento výhľad nebude? Čiže niečo ako perspektíva zmeny vášho výhľadu v kontexte času.

Vaša voľba?

Mám záujem kúpiť DOM. Ktoré kritériá sa zvyknú ešte posudzovať pri kúpe domu?

Parkovanie a garáže, prípadne prístrešky

Máte v rodine jedno či dve autá? Či ešte žiadne? Ako chcete parkovať? Stačí vo dvore či preferujete samostatne stojacu garáž? Niekde mimo domu. Alebo vám nevadí, ak je garáž „pod domom“? Alebo vám stačí prístrešok? Je to vecou preferencií a úvah. Vaša voľba?

Pozemok a jeho veľkosť

Pre niekoho: čím väčší, tým lepší. Pre iného: čím väčší, tým viac roboty a potenciálneho miesta na skladovanie zbytočností a neporiadku. Takže ako veľký pozemok? A čo jeho napojenosť na vodovodnú či plynovú prípojku? Ako je riešený odpad? Žumpa alebo kanalizácia? Zvážte a zvažujte. Vaša voľba?

Mám záujem kúpiť POZEMOK. Ktoré kritériá sa zvyknú ešte posudzovať pri kúpe pozemku?

Ak kupujete pozemok, väčšina ľudí si ho kupuje a chce kúpiť za účelom stavby a výstavy rodinného domu. Ak je to tak, treba si dať pozor na napojenosť tohto pozemku na inžinierske siete. Voda. Plyn. Elektrina. Sú tieto siete v blízkosti pozemku alebo sú prípojky už priamo na pozemku?

Ak sú v blízkosti, ako ďaleko v skutočnosti sú? Viete, čo vás môže a bude stáť to, ak sa rozhodnete k svojmu domu potiahnuť elektrinu, plyn či vodu? A čo ak kúpite pozemok, lebo... a nakoniec zistíte, že podľa územného plánu mesta / obce, tam nie je možné stavať? Aký je váš zámer a plán pri kúpe pozemku?  Vaša voľba?


Zamyslenie na záver

Dnes toho bolo veľa, však? Po týchto dvoch častiach nášho seriálu by vám malo byť

 

jasnejšie, aký typ nehnuteľnosti si kúpite a podľa ktorých kritérií sa budete rozhodovať Vy osobne.

Možno Vám začína byť jasné, že pri kúpe nehnuteľnosti naozaj do istej miery treba robiť kompromisy. Ale v ktorých faktoroch a kritériách?

Ako sa správne rozhodnúť?

12 faktorov, ktoré treba pri fyzickej obhliadke interiéru a exteriéru vziať do úvahy

+ Bonusový návod: Ako sa správne rozhodovať, ak kupujem nehnuteľnosť

Čo Vás čaká o pár dní?

Už nabudúce si môžete prečítať, ako treba postupovať, ak chcete dohodnúť čo najlepšie podmienky vášho "pokladu". Domu, bytu alebo pozemku, ktorý ste si vybrali a zvažujete jeho kúpu.

Je vám asi jasné, že dojednávanie sa netýka iba výšky ceny... Alebo.. to jasné celkom nie je ;)?