Podľa ktorých kritérií (faktorov) sa pri kúpe rozhodovať? Ktoré sú tie správne a najlepšie?

Pomooooc! Kúpiť dom? Alebo radšej byt?

... alebo radšej pozemok a postaviť si svoje vlastné?

Ako sa hovorí: babo raď...

 

A poraď hlavne správne...

Predpokladajme, že každý jeden z nás niekde a nejakým spôsobom býva.

 

Tak prečo chceme a potrebujeme kupovať novú nehnuteľnosť?

Zamyslime sa nad jednoduchou otázkou:

Čo je dôvodom toho, že chcem kúpiť novú nehnuteľnosť?

Pozrime sa na problematiku podľa jednoduchého kritéria.

Podľa toho, v akom období života sa nachádzame.

Ste mladí - ste ľudia, ktorí sa chcú osamostatniť? 

Bývate s rodičmi a chcete sa osamostatniť? Našli ste si partnera - partnerku a chcete sa znova osamostatniť? Ste mladí a čakáte prírastok do rodiny - teda dieťa? A máte malý resp. menej vhodný priestor na to, aby tam dieťa prišlo?

Alebo sa sťahujte bližšie za prácou? Či bližšie za rodinou - k rodičom. Bližšie k tomu, aby vám mal kto helpnúť s deťmi 😉 Tých dôvodov je veľa, toto sú snáď tie najčastejšie.

Alebo ste práve v tých najlepších rokoch ;)?

Kto povedal, že aj tieto roky nemožno považovať za tie najlepšie :o)?
Kto povedal, že aj tieto roky nie sú tie najlepšie :o)?

Najčastejšie dôvody na zmenu bývania pre akýkoľvek produktívny vek.  Práca. Rozchod. Rozvod a hľadanie si bývania separé. Sťahovanie sa bližšie k deťom - ak sa im rozrastá rodina a chcete im s deťmi pomôcť.

Zmeníte partnera či prácu. Alebo jednoducho chcete zmenu. Lokality (obec - mesto - časť obce/mesta). Alebo chcete zmeniť typ bývania.  Z bytu do domu. Tak je to vo väčšine prípadov na Slovensku.

Najprv začínam bytom a potom idem do domu :o).  Alebo jednoducho hľadám nejakú chatu, chalupu na relax, kľud a oddych.

Aj vás pri čítaní napadla otázka:

Prečo z domu do bytu? A prečo z bytu do domu?

Prečo z domu do bytu

Kvôli záhrade, oddychu, súkromiu a relaxu je často ideálom dom. Ideálne kompletne zrekonštruovaný. Ak nie, tak aspoň čiastočne. Ak sú deti a každodenné dochádzanie do práce, tak bývať v dome znamená aj oveľa viac roboty ako na byte. Byt nie je tak náročný na údržbu. Minimálne starostlivosť o záhradu. Aj keď je fakt, že náklady na bývanie v byte sú vyššie ako náklady na bývanie v dome.

Prečo z bytu do domu?

Dom = poväčšine "výbeh", záhrada, súkromie, relax. Možnosť si dopestovať. Priestor pre zvieratá a domácich maznáčikov. Ľudia volia dom často z dôvodu, že chcú mať súkromie. Kľud. Chcú ísť z rušnejšieho do pokojnejšieho – odľahlejšieho miesta (a sme pri lokalite). Alebo naopak. Z odľahlejšieho do rušnejšieho miesta. Do centra diania. A aj mesta. Vždy ide to, čo potrebujeme ZMENIŤ.

Obec? Dedina? Väčšie alebo menšie mesto?

Kedy je dôležité sa rozhodovať na základe tohto kritéria?

Práca a deti. To sú asi najdôležitejšie a snáď aj prvotné kritériá, podľa čoho sa rozhodovať v tomto prípade.

Ak máte DETI, jednoznačne musíme prihliadať na ne. Kde budú chodiť do škôlky? A kde do školy? A čo krúžky a voľnočasové aktivity? A čo ich záujmy, záľuby? Budú mať vaše deti priestor v danej lokalite sa realizovať?

 

PRÁCA. Mnoho ľudí sa rozhoduje: ak mám deti, tak deti a ich pohodlie je No1. Ak nemám deti, tak blízkosť do práce v kombinácii s mojim životným štýlom. Chcete a potrebujete „hýriť“ a žiť? Mať rušný život alebo sa momentálne utiekate skôr do pokojnejšieho a možno pomalšieho štýlu života a bývania?

Zamysleli ste sa niekedy nad dôvodom, prečo sa niektoré fabriky "ťahajú" mimo väčších miest?

Obce a dediny sú v rámci Slovenska dosť odlišné. Vo všeobecnosti panuje trend, že bývanie v meste je lepšie a výhodnejšie. Nie je to vždy tak. Ale prečo potom mnoho fabrík a závodov vzniká v prímestských častiach alebo mnohokrát v obciach? Vstupné náklady, ktoré sa radia medzi náklady fixné. Nemenné. 

Aj vedenie fabriky / závodu sa pozerá na lokalitu z pohľadu ceny. A robí voľbu, tak ako vy. Ceny pozemkov (ceny za m2) vs. lokalita. Akonáhle niekde vyrastie fabrika, cena za m2 v lokalite nahor. Dôvod? Zvyšuje sa zamestnanosť. A to sa odráža aj na kúpno-predajnej cene nehnuteľností.

Hmm. Tak ono to vypadá, že pôjde o nejaký mix kritérií, a nie iba o kritérium jedno...

Ktorý mix kritérií je pri výbere nehnuteľnosti pre vás ten pravý a najlepší?

Pozrite sa prosím na obrázok a zamyslite sa. Postupujete pri výbere vhodnej nehnuteľnosti aj vy takto?

Čo tento obrázok znamená?

Čo znamená, že pre Vás ten pravý a najlepší mix kritérií je mix týkajúci sa nehnuteľnosti samej a vašej osobnej situácie?

Vždy pôjde o to, v akej situácii ste vy osobne a aká je aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami. Ľavá a pravá strana obrázku. Všimnite si. A tu sa presne skrýva zradnosť rozhodovania, ak nesprávne volíte a posudzujete celý mix kritérií, ktoré posudzovať treba. Ak chcete kúpiť, čo je podľa vás dôležitejšie? Ľavá strana obrázku (vaše osobné kritériá - ako za nehnuteľnosť zaplatíte) alebo pravá strana obrázku (ponuka nehnuteľnosti na súčasnom realitnom trhu a vaša voľba : aké nehnuteľnosti chodíte obhliadkovať.

Ako si správne vysvetliť pravú stranu obrázku (aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami)?

Jednoznačne tak, že do celej "hry" počas vášho hľadania vhodnej nehnuteľnosti vstupuje jav, ktorý vy sami určite neovplyvníte. A tým je súčasná a aktuálna ponuka domov, bytov a pozemkov na predaj. Tú vy sami neovplyvníte. Ovplyvniť ale môžete svojim vlastným výberom to, v akej lokalite sa bude nehnuteľnosť nachádzať, aký bude jej stav rekonštrukcie resp. dispozičné riešenie. Jednoducho na koľkých m2 plochy chcete bývať? A následne podľa Vašej osobnej voľby týchto kritérií (parametrov) chodíte na fyzické obhliadky zvolených nehnuteľností.

Ako si správne vysvetliť ľavú stranu obrázku (vaša osobná situácia)?

Ak chcete niečo kúpiť, to znamená že treba za to zaplatiť. A teda z tohto pohľadu vstupuje ako istý nemenný faktor a kritérium do celej hry, vaša osobná finančná situácia. Aký maximálny limit máte vyčlenený na kúpu nehnuteľnosti? A hlavne. Budete platiť hotovosťou (teda máte peniaze na účte) alebo si budete brať na úhradu kúpnej ceny hypotéku? Resp. bude to kombinovaná forma (menšiu časť zaplatíte v hotovosti a na zvyšok si zoberiete úver). Na základe toho, akým spôsobom budete kúpu financovať, totižto vyplýva a sa nabaľuje ďalší rad vecí a následných rozhodnutí o kúpe.

Rozhodovanie o bývaní je do veľkej miery rozhodnutie a rozhodovanie emotívne a emocionálne. Súhlasíte?

Treba to brať ako fakt. Výber nehnuteľnosti je vysoko emocionálna záležitosť. Logické odôvodnenie prečo som si vybral/a tento byt, dom, pozemok v tejto lokalite...  často nastávajú až potom. Ale v prvom rade rozhoduje váš pocit, dojem, vnem.

Ako to v praxi funguje? Chcete dôkaz?

  • čím väčšia plocha (viac m2) tým lepšie. OK. Emocionálne hľadisko.
  • Praktické (logické) hľadisko: Čím viac m2 – tým vyššie dane 😉

Pozrime sa teraz postupne na jednotlivé kritériá z obrázku

Váš osobný maximálny rozpočet a spôsob úhrady kúpnej ceny

Ak máte hotovosť:

V tomto prípade je rozhodovanie pomerne "jednoduché". Ak nemáte vedomý zámer túto hotovosť kombinovať s hypotékou. Hypotéka je úver na požičanie peňazí na kúpu nehnuteľnosti a ako zábezpeku dávate do zálohy kupovanú nehnuteľnosť.

Hypotéka má z celého spektra bankových produktov najnižší úrok. A z toho dôvodu ide o pomerne"lacné peniaze". V prípade, že o takúto kombináciu nemáte záujem, bude váš výber vhodnej nehnuteľnosti limitovaný výlučne výškou hotovosti, ktorú máte k dispozícii.

 

Ak chcete kúpu financovať úverom:

V tomto prípade ide o to, aby ste natrafili na správnych ľudí, ktorí vám poskytnú všetky podstatné informácie. Nie iba tie, ktoré znejú "ľúbivo". Aký vysoký úver vám banky poskytnú?

A aký vysoký úver vám poskytnú banky, ak kúpite byt v tejto lokalite? A ak kúpite dom? A poskytnú vám vôbec úver, ak sa nakoniec rozhodnete kúpiť pozemok a stavať?

Banky sa totižto na vašu voľbu typu nehnuteľnosti (dom, byt, pozemok) pozerajú iným uhlom pohľadu. A to je okrem samotnej lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza a jej typ, aj hodnota nehnuteľnosti určená znalcom.

A aj podľa toho sa banka rozhoduje, či dostanete 100% sumy na úhradu kúpnej ceny, alebo "len" 70% až 90% z hodnoty nehnuteľnosti. No a na zvyšok musíte mať sami.

Ako postupovať v prípade, že financovanie potrebujem riešiť z cudzích (bankových) zdrojov? A teda hypotékou (úverom)?

Pozrite sa prosím pozorne na obrázok na ľavej strane. Ide o schématicky znázornený prehľad príjmov, ktorý má každý jeden z nás. Bez výnimky.

Vaša osobná situácia na strane príjmov

Už len z tohto jednoduchého vizuálneho zobrazenia môžete vidieť, čo u ľudí prevláda. Pozrite sa prosím na schémy pozorne.

Ktorých položiek majú ľudia zaručene viacej? Príjmových či výdavkových?

Ktoré osobné informácie o vás sa bude pýtať banka?

Základné informácie o vás. Jednoducho budete posudzovaný ako osoba. Či ste schopný splácať úver, ktorý vám poskytnú. Aj z toho dôvodu vás budú čakať otázky typu: vaša rodinná situácia – rodinný stav, počet detí. Zamestnanie. Ak zamestnanie máte, na aký typ zmluvy pracujete. Najlepšie pre banku je, ak pracujete na trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú. Za iné varianty pracovného pomeru budete mať nižšie skóre...

Ako banka bude posudzovať informácie o vás, v kontexte vašej práce a osobných príjmov a výdavkov?

Vo svojej podstate banku bude zaujímať vaša bilancia. Účtovne povedané: súvaha. Vaše príjmy a výdavky, ktoré máte. Ako to najčastejšie vypadá? Pozrite sa na schému pod týmto textom.

prehľad najbežnejších výdavkov, ktoré posudzuje a odrátava z vášho príjmu banka

Na základe posúdenia podľa kritérií banky by ste mali vedieť, o akú výšku úveru (hypotéky) môžete s ohľadom na Váš príjem a osobnú situáciu požiadať. Pozor na to. Nebude to informácia typu toto si myslím, že toľko to mi vyjde. Bude to jednoducho fakt. Toľkoto vám banka pustí z jej pohľadu a toľkoto budete nasledovných 25-30 rokov banke mesačne splácať.A dozviete sa nielen predpokladanú mesačnú výšku splátky, ale výšku aktuálnej úrokovej miery.

Pozor ale. Banka sa bude pýtať aj to, čo budete kupovať. Aký typ nehnuteľnosti? Dom, byt či pozemok? Ak to bude dom, na jeho kúpu je momentálne problémové dostať 100% prefinancovanie. Vždy musíte mať pri kúpe tohto typu nehnuteľnosti aj svoje vlastné zdroje. Na prefinancovanie kúpy bytu sa môžeme baviť o 100% prefinancovaní tak v 80-90% prípadov.

 

Samozrejme výška prefinacovania je určovaná percentom z hodnoty nehnuteľnosti a nie z kúpnej ceny. A to všetko v kontexte vašich príjmov a výdavkov. A hodnota nehnuteľnosti sa dá určiť iba keď si ju vyberiete a odhad urobí certifikovaný znalec, ktorý je bankou akceptovaný.

Máme pre vás hádanku

Pozrite sa na obrázky a zamyslite sa prosím,

 

na ktorú stranu pribudne po úspešnom schválení hypotéky (úveru),

jej pravidelná mesačná splátka?

 

A podotýkame, že pravidelne každý mesiac po obdobie 25 až 30 rokov ;)?

Čo znamená úverový certifikát?

Ide o tzv. úverový prísľub banky, ktorý potvrdzuje výšku financií, ktorú vám banka požičia na kúpu nehnuteľnosti. Výšku úveru a podmienky získania úveru. Nevýhodou je však vo väčšine prípadov časové obmedzenie platnosti tohto certifikátu. A hlavne to, že sa to volá certifikát, resp. prísľub. Nie je to záväzok banky, že vám tieto financie aj na 100% poskytne.

Čo je výhodou úverového certifikátu, resp. prísľubu banky?

Vďaka celému procesu, ktorý ste si doposiaľ prešli a vďaka vystavenému certifikátu sú vám jasné vaše osobné cenové mantinely. Cenové rozpätie, v ktorom treba hľadať a nájsť vhodnú a vyhovujúcu nehnuteľnosť.

A vo svojej podstate, sa viete sa zodpovedne postaviť k otázke typu nehnuteľnosti (dom, byt, pozemok), k stavu jej rekonštrukcie (čiastočná, celková, pôvodný stav) či k veľkosti ( k ploche a metrom štvorcovým).

Ak si nie ste istý, či byt alebo dom, tak váš osobný screening v banke, vám k rozhodnutiu sa type nehnuteľnosti a jej ďalších kritériách, môže dopomôcť.

Hádanka

V prípade že banka vám schváli úver (hypotéku), kde sa nachádzate v súvahe (bilancii) banky?

Na strane jej príjmov alebo na strane jej výdavkov?

Vždy ste na strane príjmov banky. Z vášho pohľadu však ide o váš výdavok.

 

Je to dobrá správa? Určite 😉 Ak splníte stanovené kritéria banky, banka bude mať snahu veci riešiť tak, aby vám úver, hypotéku poskytla.

 

Veď ste na strane jej príjmov ;)....


Zamyslenie na záver

Tak čo vy na to? Čas venovaný čítaniu, pomohol? Je vám jasnejšie, aký typ nehnuteľnosti máte kúpiť? Podľa akých kritérií sa treba rozhodovať?

 

A hlavne, ako sa zorientovať a správne posudzovať prvú a možno najdôležitejšiu otázku celého procesu kúpy. Akým spôsobom pozerať na úhradu kúpnej ceny kupovanej nehnuteľnosti.

Možno Vám začína byť jasné, že pri kúpe nehnuteľnosti do istej miery treba robiť kompromisy. Ale v ktorých faktoroch a kritériách?

V otázke toho, koľko dokážete a ste schopní zafinancovať, to určite nemôže byť.

Čo Vás čaká o pár dní?

Pozrieme sa na pravú stranu schémy. Ako správne posudzovať tak dôležité kritériá, ako je aktuálna situácia a ponuka na trhu nehnuteľnosti? Ako správne analyzovať kritériá ako sú m2, lokalita, stav nehnuteľnosti či jej dispozičné riešenie?