Podľa ktorých kritérií (faktorov) sa pri kúpe rozhodovať? Ktoré sú tie správne a najlepšie?

Pomooooc! Kúpiť dom? Alebo radšej byt?

... alebo radšej pozemok a postaviť si svoje vlastné?

Ako sa hovorí: babo raď...!

A poraď správne!

Informácie, ktoré vám teraz poskytneme v rámci nášho bezplatného vzdelávacieho kurzu, nás "stáli" veľa rokov a veľa praxe. A bohužiaľ, realita je taká, že keď jeden maklér profesionál v dobrej viere ľudom pomôcť na vás toto všetko vyblafne, tak veľa ľudí ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť sa odmlčí. Dôvod. V podstate u mnohých je to hnev. Lebo niekto im povie, že musia robiť kompromisy. A my ľudia - kompromisy robiť veľmi nechceme :o).  Bohužiaľ, hoci aj za cenu toho, že sa potenciálny kupujúci na nás nahnevá, ak mu ukážeme celý rozsah informácií - býva pravda taká, že tento kupujúci musí svoj ideál hľadať. A hľadá dlho. Tak dlho, ako veľmi sa tento jeho ideál približuje realite a obrazu trhu s nehnuteľnosťami.

Ako veľmi sa približuje váš ideál realite lokality, kde chcete svoju nehnuteľnosť kúpiť (mesto? obec? ktorá časť mesta / obce)? Ako veľmi sa váš ideál približuje stavu, v ktorom chcete svoju nehnuteľnosť kúpiť (chcete kúpiť po kompletnej rekonštrukcii, či stačí čiastočná, resp. pôvodný stav)?A ako veľmi viete, čo chcete kúpiť (dom či byt? alebo lepšie pozemok kde si postavím vlastné)? Ak je váš ideál príliš od reálneho obrazu trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite, tak často bohužiaľ takýto človek príde do stavu, že buď nekúpi vôbec a nahnevá sa na celý svet alebo kúpi, ale naozaj až časom, keď ho to prestane baviť a zistí, že naozaj sa nevyhne tomu, že musí spustiť a upustiť od niektorého zo svojich kritérií. Hm, ale od ktorého? Ako sa hovorí. Babo raď! A poraď správne :o)

Predpokladajme, že každý jeden z nás už niekde a nejako býva.

 

Tak prečo chcem a potrebujem kupovať novú nehnuteľnosť?

Skúsme sa teraz zamyslieť nad jednoduchou otázkou: prečo vlastne chcem kupovať novú nehnuteľnosť?

Skúsme sa na problematiku pozrieť "typovo". V akých ste rokoch a v akom štádiu svojho života?

Ste mladí - ste ľudia, ktorí sa chcú osamostatniť? 

Bývate s rodičmi a chcete sa osamostatniť? Našli ste si partnera - partnerku a chcete sa znova osamostatniť? Ste mladí a čakáte prírastok do rodiny - teda dieťa? A máte malý resp. menej vhodný priestor na to, aby tam dieťa prišlo? Alebo sa sťahujte? Bližšie za prácou? Či bližšie za rodinou - k rodičom. Bližšie k tomu, aby vám mal kto helpnúť s deťmi :o) Tých dôvodov je veľa, toto sú asi najčastejšie.

Alebo ste práve v tých najlepších rokoch :o)?

Kto povedal, že aj tieto roky nie sú tie najlepšie :o)?

Dôvody na zmenu bývania? Práca. Rozchod. Rozvod a hľadanie si bývania separé. Sťahovanie sa bližšie k deťom - ak sa im rozrastá rodina a chcete im pomôcť. Zmeníte partnera či prácu. Alebo jednoducho chcete zmenu. Lokality (obec - mesto - časť obce/mesta). Alebo chcete zmeniť typ bývania.  Z bytu do domu. Tak je to vo väčšine prípadov na slovensku. Najprv začínam bytom a potom idem do domu :o).  Alebo jednoducho hľadám nejakú chatu, chalupu na relax, kľud a oddych. Opätovne sme uviedli hádam iba tie najčastejšie dôvody - prečo.

A možno Vás napadla otázka. Prečo z domu do bytu? A prečo z bytu do domu?

Prečo z domu do bytu

Prečo dom- mnohí volia tak kvôli: záhrade, oddychu a relaxu – dom. Otázka či staršieho typu, kde vzniká nutnosť rekonštruovať ho alebo radšej hľadať kompletne rekonštruovaný a rovno nasťahovať. Rozhodujúce ( a v mnohých smeroch obmedzujúce) kritérium – cena. A potom deti a práca a zistíte, že okolo domu je stále veľa roboty. Byt nie je tak náročný na údržbu. Pokosiť záhradu, aby nejak vyzerala atď. Aj keď náklady na bývanie v byte sú vyššie ako na bývanie v dome.

Prečo z bytu do domu?

Dom = "výbeh", záhrada, relax. Možnosť si niečo dopestovať. Priestor pre domácich maznáčikov. Priestor pre chov zvierat. Už chcem mať súkromie. Už chcem mať kľud. Z rušnejšieho do pokojnejšieho – odhľahlejšieho miesta (a sme opäť v lokalite). Z odľahlejšieho do rušnejšieho miesta – centra diania. A aj mesta. Ide opätovne o vaše osobné preferencie a vašu situáciu, ktorý týmto chcete a musíte riešiť.

Obec? Dedina? Či "väčšie alebo menšie" mesto?

 

Ktoré kritériá a faktory sú rozhodujúce z tohto pohľadu?

 

Práca a deti. To sú asi najdôležitejšie a snáď aj prvotné kritériá, podľa čoho sa rozhodovať v tomto prípade.

 

Ak máte deti, jednoznačne musíme prihliadať na ne. Kde budú chodiť do škôlky? A kde do školy? A čo krúžky a voľnočasové aktivity? A čo ich záujmy, záľuby? Budú mať vaše deti priestor v danej lokalite sa realizovať?

A prečo práca? Mnoho ľudí sa rozhoduje: ak mám deti, tak deti a ich pohodlie je No1. Ak nemám deti, tak blízkosť do práce v kombinácii s mojim životným štýlom. Chcete a potrebujete „hýriť“ a žiť? Mať rušný život alebo sa momentálne utiekate skôr do pokojnejšieho a možno pomalšieho štýlu života a bývania? Aj to pokojnejšie a pomalšie bývanie, ktoré myslíme bývanie na dedine a v obci – pozor na dve veci.

Obce a dediny sú v rámci Slovenska dosť odlišné. Ak to odľahčíme, viete si vybrať bývanie v obciach, ktoré sú na tom pomaly ešte lepšie ako veľké mestá (lebo sú v podstate akoby „prímeské“ časti väčšieho mesta – sú k nimi blízko, pretože nejaký veľký závod si tam postavil svoju fabriku). Ozaj - zamysleli ste sa niekedy nad dôvodom, prečo sa niektoré fabriky "ťahajú" mimo väčších miest? Vstupné náklady (fixné náklady) Aj fabrika / závod sa pozerá na lokalitu z pohľadu ceny a robí voľbu, tak ako vy. Ceny pozemkov (ceny za m2) vs. lokalita

Takže, ktorý mix kritérií pri výbere vašej ideálnej nehnuteľnosti je ten pravý a najlepší?

Pozrite sa prosím na náš obrázok a zamyslite sa:


Hoci teraz naozaj netušíme, koľkí z vás budú s týmto s nami súhlasiť, naše stanovisko uvedieme. Rozhodovanie o bývaní je do veľkej miery rozhodnutie a rozhodovanie emotívne a emocionálne. Logické odôvodnenia nastávajú výberu, podľa nás, nastávajú až potom. Ale v prvom rade rozhoduje váš pocit. Váš dojem. Váš vnem.

Vo všeobecnosti vidíme v našej praxi: čím väčšia plocha (viac m2) tým lepšie. OK. Emocionálne hľadisko. Praktické (logické) hľadisko? Čím viac m2 – tým vyššie dane :o). Takže skúste si odpovedať Vy sami podľa seba: ktoré kritériá rozhodovania u vás prevládajú? Emócie či logika? Ak ste vo fáze výberu toho vášho ideálu– otestujte sa  dajte si odpoveď teraz. A potom si prosím na túto časť spomeňte. A to v momente, keď padne vaše rozhodnutie a si vyberiete tú vašu nehnuteľnosť. Čo rozhodlo? Metre štvorcové či následná daň za meter štvorcový? :o)? Takže, čo rozhodlo u Vás? Emócie alebo logika :o)?

A ako si vysvetľujete obrázok uvedený vyššie?

Uvedieme náš pohľad. Pohľad, ktorý korešponduje s príbehom z eBooku či z príbehmi mnohých kupujúcich. Podľa čoho sa rozhodovať a rozhodnúť? Ktoré kritériá sú tie najdôležitejšie? A akú im prisúdiť váhu? Z nášho analytického pohľadu ide o zmes dvoch typov kritérií, ktoré sa týkajú:

  • nehnuteľnosti samotnej (tie sú uvedené na pravej strane obrázku - je to aktuálna situácia - ponuka na trhu s nehnuteľnosťami, z ktorých si následne vyberáte. Chodíte po obhliadkach a robíte svoju voľbu. Je ich celý mix a musia do seba zapadnúť. Na obrázku sú uvedené kritéria ktoré je naozaj potrebné zvážiť.
  • kritériá týkajúce sa situácie vašej. Vás osobne. Áno. Musíte nehnuteľnosť zafinancovať. Musíte ju kúpiť. Kúpiť = za ňu zaplatiť a preto vám bude prevedená do vlastníctva. A budete platiť hotovosťou (máte našetrené) alebo vlastné zdroje nemáte a teda musíte využiť ponuku financovania cez úvery? Alebo ako sa hovorí - čiastočné financovanie - časť hotovosť a zvyšok úver?

Ak sa nad týmto obrázkom naozaj zamyslíte, tak presne tu uvidíte tú "zradnosť" voľby, ak nevolíte a neposudzujete celý mix kritérií, ktoré posudzovať treba. Ak chcete naozaj kúpiť. Čo je podľa vás dôležitejšie? Ľavá strana obrázku (vaše osobné kritériá - ako za nehnuteľnosť zaplatíte) alebo pravá strana obrázku (ponuka nehnuteľnosti a vaša voľba - čo chodíte obhliadkovať)?  Ako je to u vás? Aký máte na to názor? Ako sa rozhodujete vy?

Kritérium č.1 - váš rozpočet.

Ak máte hotovosť:

v podstate v tomto prípade je rozhodovanie pomerne "jednoduché". Ak nechcete túto hotovosť kombinovať s úverom. Som limitovaný výškou hotovosti.

Ak chcete kúpu financovať úverom:

v tomto prípade ide o to, aby ste natrafili na správnych ľudí, ktorí vám poskytnú všetky podstatné informácie. Nie iba tie, ktoré znejú "ľúbivo". Aký vysoký úver vám banky poskytnú? A aký vysoký úver mi poskytnú ak kúpim byt v tejto lokalite? A ak kúpim dom? A poskytnú mi úver ak sa nakoniec rozhodnem kúpiť pozemok a stavať? Banky totižto sa na vašu voľbu pozerajú trochu iným uhlom pohľadu. A to je hodnota nehnuteľnosti určená znalcom. A podľa toho sa rozhodnú (aj podľa lokality a typu nehnuteľnosti samozrejme) či vám prefinancujú 100% alebo "len" 70% až 90% z hodnoty nehnuteľnosti.

Rozhodnutie č. 1 musí v tomto prípade byť, či si vyberiem finančného poradcu alebo idem priamo do banky. A v banke ri prezistím svoje možnosti. Čo sa vás budú pýtať? Základné info o vás. Jednoducho budete posudzovaný ako osoba. Či ste ako osoba schopná splácať úver, ktorý vám poskytnú. Aj zato sa tu vyskytnú otázky typu: vaša rodinná situácia – rodinný stav, počet detí. Zamestnanie. Ak zamestnanie máte, na aký typ zmluvy pracujete (bohužiaľ preferencia a posudzovanie zo strany banky je zatiaľ najmenej komplikovaný spôsob: trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú). A ruku na srdce? Ako ste na tom vy? A koľkých ľudí zo svojho okolia poznáte, že majú TPP, resp. pracovnú zmluvu na dobu neurčitú?

Následne nasledujú základné informácie o vašej práci a o vašich príjmoch a výdavkoch. Je možné, že niekedy sa ľudia až pri tomto pohľade (banky, bankára či finančného poradcu) zamyslia nad jednou vecou. Nad ich vlastnou - osobnou bilanciou. Čo tvorí môj príjem? A čo tvoria výdavky? 

prehľad najbežnejších výdavkov, ktoré posudzuje a odrátava z vášho príjmu banka

Už len z tohto jednoduchého vizuálneho zobrazenia v podstate môžete usúdiť, čo u väčšiny ľudí prevláda. Či príjmy alebo výdavky. Ktorých položiek majú ľudia zaručene viac :o)?

Ako postupovať v prípade, že financovanie potrebujem riešiť z cudzích (bankových) zdrojov? A teda úverom?

 

Najčastejšie pri nehnuteľnostiach hovoríme o hypotekárnom úvere (úvere s nízkym úrokom, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou ktorú kupujete).

prehľad vašej situácie na strane príjmov

Vo väčšine prípadov by ste sa mali v banke od bankára alebo od finančného poradcu dozvedieť, o akú výšku úveru môžete žiadať . Aby ste mali reálnu predstavu, čo vám banka "pustí" z pohľadu toho, že posúdi vás ako osobu a váš príjem. Jednoducho povedané - čo si môžete dovoliť z jej pohľadu ďalších napr. 30 rokov splácať. Čiže robí sa niečo, čo by sme mohli nazvať ako predskóring, kde by ste mohli a mali získať či už výšku úrokovej sadzby, výšku mesačnej splátky či  (zjednodušene povedané) celkovú výšku nákladov na získanie úveru na prefinancovanie vašej nehnuteľnosti.  Ak túto hodnotu- položku doplníme do tabuľky – tak prosím hádajte: na ktorú stranu nám pribudne táto položka... :o)?  Vľavo či vpravo? A doba splácania tejto položky? Ak hovoríme o hypoúvere – cca 30 rokov.

Dôležitý je to ešte jeden fakt. A na ten by sa vás mal opýtať vždy – či už banka alebo finančný poradca. A čo chcete kupovať? A teda ak poviete dom – na jeho kúpu je momentálne problémové dostať 100% prefinancovanie. Vždy musíte mať pri kúpe aj svoje vlastné zdroje. Na prefinancovanie kúpy bytu sa môžeme baviť o 100% prefinancovaní tak v 90% prípadov. Samozrejme výška prefinacovania je určovaná percentom z hodnoty nehnuteľnosti a nie z kúpnej ceny. Opätovne opakujeme že výška prefinancovania je určovaná z hodnoty nehnuteľnosti. Určenej a určovanej certifikovaným znalcom.

Pozor na prvotné informácie ktoré získate z banky a ako ich interpretujete... Ako si ich vysvetlíte. Stretávame sa s tým, že ľudia si povedia –áno, bol som tam a tam mi povedali toto. OK. Ale banka a pracovník v nej vás nechce ako potenciálneho klienta stratiť. Pre banku kde čerpáte úver ste na ktorej strane? Ste vy ako osoba, keď načerpáte úver a kúpite si nehnuteľnosť - banka vás má na strane príjmov alebo výdavkov? 

Pracovníci v lokálnej pobočke majú tiež obmedzené možnosti, čo sa týka množstva informácií v tejto fáze. Je naozaj lepšie, resp. istejšie, ak sa rozhodnete získať úverový certifikát. To však či ho získate a v akej výške a za akých podmienok - však už posudzuje centrála banky. Nie pracovník na pobočke. Ide o tzv. úverový prísľub banky, ktorý potvrdzuje výšku financií, ktorú vám banka požičia na kúpu nehnuteľnosti. Výšku úveru a podmienky získania úveru. Nevýhodou je však časové obmedzenie platnosti tohto certifikátu.

Ak sa na to pozriete z pohľadu banky - v podstate je to logické. Aj banka sa chráni. Chce a musí sa chrániť tým, že situácia sa môže zmeniť. Na trhu s nehnuteľnosťami. Či situácia u vás. Vaša osobná (kľudne sa vrátťe k našej prvej schéme, ktorú sme dneska pre vás uviedli). A preto – keď už prísľub získate, je v jej záujme aby ste tieto financie čerpali. Do nejakého termínu. A by sa nezmenili či už podmienky vaše (osobné) alebo situácia na trhu v danej lokalite. Čo je ale podstatné pre vás, ako kupujúcich, vďaka tejto informácii však máte už jasné stanovisko o svojich cenových mantineloch. O svojom cenovom rozpätí, v ktorom treba hľadať a nájsť. A v podstate viete sa odraziť či už k typu nehnuteľnosti (dom, byt, pozemok), k stavu  rekonštrukcie (čiastočná, celková, pôvodný stav) či k veľkosti ( k ploche a metrom štvorcovým).

Čiže teraz sme sa ako kupujúci posunuli do fázy, kedv vieme "naisto" koľko vieme za nehnuteľnosť zaplatiť. Či už z vlastných zdrojov (našetrených) alebo z požičaných zdrojov ( z bankového úveru a hypotekárneho certifikátu - prísľubu banky)

A teraz možno pre mnohých príde prvá pomyselná facka z reality... A to čo vidím na internete, všetky tie ponuky, v mojej cenovej relácii toho čo si môžem dovoliť...tak mi vôbec nevyhovuje.! Mám prestať hľadať? Upustiť od kúpy alebo od niektorého z mojich kritérií?

Ak upustiť z kritérií, tak od ktorého? Pravda? Presne tu vám pomôže zoznam, ktorý ste si mali robiť "za úlohu", ak ste si prečítali náš eBook celý a dokonca. Ak tento zoznam máte, prosím vráťte sa k nemu a pozriete sa na neho. Z čoho určite neupustím a radšej si počkám. Radšej budem hľadať dlhšie. A z čoho upustiť môžem, lebo.... jednoducho,je vhodné vedieť čo sú vaše priority a ešte lepšie, prečo. A ak tento zoznam ešte nemáte, zvážte to, že si naozaj sadnete a si ho urobíte. Ak chcete naozaj kúpiť a to bez toho, aby ste po kúpe cítili ( použijeme teraz odborný výraz) ponákupnú dizonanciu. Rozčarovanie vytriezvenie.  Čo som to vôbec kúpil. 

 

Iný pohľad uvádzame tak isto z našej praxe. Množstvo nehnuteľností je bohužiaľ umiestnených na webe s cenami typu – skúsim predať za toľkoto. Majiteľa musíme rešpektovať. A vždy. A mnoho z nich bohužiaľ predáva (aspoň zatiaľ) veď skúsim a uvidím. Ak to tak je, tak jednoznačne tu vidíme priestor na jednanie a dohodu. Či už o cene alebo iných veciach. Pozor ale: či chcete a trúfate si robiť jednania a rokovania sám alebo vám v tom pomôže maklér, ktorý nehnuteľnosť ponúka.... To je otázka. Maklér profesionál poväčšine vie čo kde prečo. A má odhad. Vie resp. by mal vedieť o majiteľovi informácie prečo predáva a mal by mať odhad ohľadom realistickej kúpnej finálnej cene pre vás ako kupujúceho.

 

Ak toto všetko poznáte a ste si toho vedomý, môžete veľa ušetriť. A popravde - možno aj financií. Ale píšeme a hovoríme tu skôr o  šetrení času. O šetrení nervov. A primeranom cenovom optimizme. Ak teda sa pozrieme na rozpočet (vlastné zdroje alebo cudzie zdroje) - podľa vás, je tu možnosť robiť kompromisy? Je to kritérium, ktoré si zaslúži byť posudzované ako číslo jedna? Ak sa vrátime k odpovediam - tak čo sa týka kompromisov - teoreticky je tu možnosť robiť kompromisy. Ale prakticky? Nie. Buď na kúpu dostatočné financie mám alebo nemám. Ak nemám, tak banka mi požičia. Ak mi požičia, tak ona si povie, že koľko. Bezkompromisne.

Aké sú odozvy a referencie na naše bezplatné vzdelávanie a informácie ohľadom prvého limitujúceho faktora na kúpu vašej ideálnej nehnuteľnosti?

Dlho som hľadala a dlho som pobehovala medzi domami a bytmi. Doslova keď som čítala eBook tak som videla v mnohých situáciách seba a svoju rodinu. stačilo mi teraz prečítať túto prvú lekciu. Vyslovujem vám hlboké ďakujem. Dostala som facku na to aby som otvorila oči. Išla som do banky a naozaj nás uviedli do obrazu. Už máme certifikát a teraz už čakáme na to, aby sme našli tú našu vhodnú nehnuteľnosť. Rozhodli sme sa pre istotu a istota v našej lokalite sú byty. Tam nám dajú 100%. Pri domoch je to 70% a to si nemôžeme dovoliť. Takže ešte raz dakujem!!!! A teším sa na novú lekciu alebo ako to voláte.
KarlaS.
Ušetrite si prosím aj vy kopec stresu, v podstate zbytočných nervov a zbytočných obhliadok, ktoré spolu s majieľni nehnuteľností či maklérmi absolvujete. A nikam bohužiaľ nepovedú. Môžete sa vyhnúť scenáru, aký mala naša rodinka kupujúcich z eBooku.
Holding Centrum realítreality profesionálne

... a bonus na dnes pre vás?

Ak máte záujem, pomôžeme Vám oceniť si vašu "predstavu" Čo chcete kúpiť? Kde - v akej lokalite? Koľko izieb? Koľko metrov štvorcových? Stav rekonštrukcie? Ako veľmi v reále sa pohybujete vo svojich cenových predstavách v rámci okruhu svojho hľadania? Dajte si šancu kúpiť za reálnu cenu teraz! Nebude vás to stáť naozaj nič. Túto službu ponúkame zdarma a je na vás, ako sa rozhodnete naložiť s informáciou, ktorú vám poskytneme. Želáme vám, aby vaše rozhodnutie bolo vedomé a správne. 

...a viete čo sa dozviete vďaka nášmu bezplatnému vzdelávaciemu kurzu určenému pre kupujúcich a záujemcov k kúpu nehnuteľnosti už o pár dní?

Dokončíme pre vás kritériá výberu. A pohľady na tieto kritériá z rôznych uhlov. Lokalita. Metre štvorcové či stav rekonštrukcie preferovanej nehnuteľnosti. Tešíte sa :o)? Lebo my áno... Už o pár dní...

Oceňte si s nami predstavu o vašej ideálnej nehnuteľnosti ZDARMA!

Máte už svoj cenový limit? Cenový strop? Kupujte na hotovosť alebo na úver. Ak na úver, je úverový prísľub na ceste? Ak chcete istotu, či hľadáte správne, aj z pohľadu profesionálneho, zistite vďaka nám cenu vašej ideálnej nehnuteľnosti. Budete patriť medzi to minimum ľudí, ktorí si dokážu za svoj rozpočet kúpiť svoj ideál, alebo budete musieť opravovať vaše kritériá? Ak áno, naša analýza vám môže napomôcť, že ktorým smerom sa máte pohnúť. A môže vám napomôcť aj k tomu, aby ste vedeli, či sa hýbete - tým správnym smerom.

PS: nezabudnite. Už nabudúce sa dozviete o ďalších kritériách výberu nehnuteľnosti podľa vašich predstáv. Ktoré treba ešte určite premyslieť a zhodnotiť. Pamätáte si, ktoré to boli :o)? Ak nie, pripomenieme vám ich: lokalita, dispozičné riešenia a veľkosť izieb či stav rekonštrukcie ponúkanej nehnuteľnosti. V ktorom z nich by ste už teraz urobili ústupok, ak by vás k tomuto kroku "pritlačili" okolnosti?