Viete, aké dane budete platiť, ak sa stanete vlastníkom novej nehnuteľnosti?

Minule sme vám prezradili, ako postupovať, ak ste zvažovali alebo zvažujete kúpu bez realitiek a maklérov.

Ak ste si celý postup prečítali, viete že ide vo svojej podstate "iba" o 3 etapy, pričom každá etapa má niekoľko krokov.

Vďaka tomuto postupu by ste mali mať reálnu predstavu o celom procese kúpy a predaja a aj o tom, ako ho zvládnuť aj bez realitky a maklérov.

Viete, aké druhy daní existujú vo vzťahu k vlastníctvu nehnuteľnosti?

Sú to iba dva druhy daní - pozrite si pozorne obrázok

Vás ako stranu kupujúceho určite bude zaujímať daň, ktorú vyberá miestne príslušný správca dane (teda obec alebo mesto, kde nehnuteľnosť budete vlastniť). Platí sa každý rok.

Ak kúpite nehnuteľnosť tohto roku, teda v roku 2018, daňová povinnosť pre vás na podanie daňového priznania na daň z nehnuteľností vám vzniká k 1. januáru nasledujúceho roka, v ktorom ste sa stali vlastníkom. Teda v našom prípade, povinnosť podať daňové priznanie na platenie dane z titulu vlastnenia nehnuteľnosti - vám vzniká v januári 2019.

Správcom tejto dane je obec resp. mesto, kde sa nehnuteľnosť, ktorú vlastníte – nachádza. Daňové priznanie treba podať najneskôr do 31.januára. Daňový úrad vám na základe neho stanoví – vyrúbi daň za nehnuteľnosť a tento výmer vám aj s termínom úhrady príde domov.

Ďalšie roky tento úkon (podávať daňové priznanie na daň z nehnuteľností) už robiť nemusíte. Daňový úrad vás bude kontaktovať automaticky. Každý nasledujúci rok. Až kým opätovne nehnuteľnosť nepredáte alebo napríklad darujete.

Chcete si dopredu vyrátať, akú daň budete každý rok platiť?

Túto sadzu určuje obec, resp. mesto, kde sa vaša nehnuteľnosť bude nachádzať. Výšku dane určuje mesto, resp. obec každý rok a to všeobecným nariadením mesta alebo obce. Mali by ste si ju vedieť nájsť na oficiálnej internetovej stránke obce/mesta.

Daň sa vyrátava ako podlahová plocha (bytu, nebytového priestoru – do podlahovej plochy sa nezapočítava balkón ani loggia, ráta sa tu však pivnica) krát príslušná sadzba dane. Čiže logika je, čím máte viac metrov štvorcových, tým vyššiu daň z nehnuteľnosti budete platiť 😉

Daň z nehnuteľnosti, ktorú vám vyrubí váš správca dane -býva splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti tohto platobného výmeru.

Aj vám sa už stalo?

Predávajúci (majiteľ) chcel navýšiť kúpno-predajnú cenu kvôli tomu, že bude platiť dane...

Ako postupovať v tomto prípade, aby ste sa nestali obeťou machinácií a podľa našich skúseností aj častokrát zbytočných? Ono je jedno pravidlo: daň sa platí iba z rozdielu ceny:

  • predajná cena ktorú zaplatíte vy ako strana kupujúceho (teda za akú cenu predá nehnuteľnosť majiteľ vám) mínus
  • cena, za ktorú túto nehnuteľnosť nadobudol majiteľ.

Teda cena uvedená na Kúpnej zmluve terajšieho predávajúceho (keď ju kupoval terajší majiteľ).

Základná otázka, či majiteľ bude platiť dane alebo nie - znie:

Kedy sa terajší majiteľ stal jej vlastníkom?

Rozhodujúci je jeden jediný dátum: právny stav k 1.1.2011. Aj to iba v prípade, že predávajúci nehnuteľnosť nadobudol kúpou. Darovanie a dedenie nehnuteľnosti má pozmenené pravidlá. Ak tento údaj predávajúci nevie, stačí si pozrieť list vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorú budete mať záujem kúpiť. V časti B - vlastníci nájdete oba požadované údaje.

Kedy môže byť majiteľ od platenia dane oslobodený?

A teda s akýmkoľvek navyšovaním kúpno-predajnej sumy netreba vôbec špekulovať? Stačí, ak sa predávajúci, od ktorého vašu nehnuteľnosť kúpite stal vlastníkom titulom kúpy (teda nie darovaním, dedením) a kupoval ju pred 1.1.2011.

Na oslobodenie od platenia dane stačilo splniť tieto dve podmienky:

  • Trvalý pobyt najmenej dva roky pred predajom v tejto nehnuteľnosti

(trvalý pobyt musí byť na predávanej nehnuteľnosti. Ako ho majiteľ zistí? Stačí ak si pozrie svoj občiansky preukaz ;).  Resp. od platenia dane je majiteľ oslobodený aj v prípade, ak

  • predávanú nehnuteľnosť vlastnil aspoň 5 rokov

Kedy bude majiteľ predávanej nehnuteľnosti daň platiť? Aká bude jej výška?

Daň bude majiteľ predávanej nehnuteľnosti platiť iba v prípade, že kúpil túto nehnuteľnosť po 1.1.2011 A je vlastníkom kratšie ako 5 rokov. Iba vtedy sa platí tzv. daň z príjmu a to vo výške 19 % alebo 25%.

Výška tejto dane je závislá od výšky základu dane pri fyzických osobách- nepodnikateľoch.

Z čoho sa vyrátava a platí daň?

Pozor! A tu panuje asi najväčší mýtus pri kúpe a predaji nehnuteľnosti. Daň sa platí iba!!! z kladného rozdielu medzi nákupnou cenou vtedy pred časom a predajnou cenou teraz.

Čo to znamená?

Teda po vyrátaní rozdielu medzi nákupnou a predajnou cenou musí vyjsť kladný výsledok. Teda zisk. Majiteľ potom platí daň (19 alebo 25%) iba z tohto kladného rozdielu!

Nie z celej kúpno predajnej sumy, za ktorú nehnuteľnosť predá vám!

Aké teoretické možnosti ešte môžu vzniknúť? Výsledok bude pre majiteľa nulový (teda za akú sumu pred časom kúpil, za takú predal vám).

Alebo výsledok bude pre majiteľa záporný, teda bude predstavovať stratu. Za viacej kúpil, vám za menej predal, lebo sa zmenili podmienky na realitnom trhu. Vo váš prospech.

Ako je to v prípade, že majiteľ sa stal vlastníkom pred 1.1.2011?

Viac menej pre vás ako stranu kupujúceho ideálny stav.  Ak idete kupovať takúto nehnuteľnosť, kde majiteľ ju kúpil pred 1.1.2011 a skôr - žiadnu daň z príjmu (z predaja nehnuteľnosti) platiť nemusí. Dôvod?

Je rok 2018 a teda majiteľ určite splnil aspoň jednu z podmienok platných pre oslobodenie od platenia tejto dane: Buď tam mal trvalý pobyt a ak nie, tak je rok 2018 a kupoval ju pred 2011 rokom.

To znamená že splnil a prekročil podmienku 5 ročného vlastníctva - daň platiť nemusí.

Ako je to v prípade, že majiteľ získal nehnuteľnosť dedením?

Podstatný je tu jeden jediný fakt: a to 5 rokov od nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (teda nebohého).

Teda 5 ročné obdobie sa nevzťahuje na terajšieho majiteľa ako vlastníka, ale zarátava sa do tohto obdobia aj celé obdobie vlastníctva nebohej osoby.

Druhým faktom na to, aby predávajúci neplatil daň z dedenia ( a vám zbytočne nenavyšoval cenu ) je ten, že predávajúci dedil od dediča, s ktorým ste bol v priamom príbuzenskom rade.

Priamy príbuzenský rad je otec, matka, stará matka, syn, vnuk. Alebo dedenie od manžela – manželky.

Ako je to v prípade, že majiteľ získal nehnuteľnosť darovaním?

V prípade darovania zákon už nie je taký „benevolentný“ ako v prípade napríklad dedenia. Ako to myslíme? V podstate oslobodenie od dane z príjmov z predaja takto získanej a nadobudnutej nehnuteľnosti - akoby ani nie je.

Daň platí predávajúci iba vtedy, ak predajná cena mínus nadobúdacia cena (znížená o vynaložené výdavky) je kladná. A z toho rozdielu sa platí daň. V prípade darovania ide práve o tieto preukázateľne vynaložené výdavky.

A nimi je nadobúdacia cena terajšieho majiteľa - z vášho pohľadu ide o predávajúceho.

A tu číha asi najväčšie úskalie. Obdarovaný si musí v momente darovania nechať urobiť znalecký posudok a tento musí byť spomenutý aj v darovacej zmluve. Toto je potom jeho nadobúdacia cena.

 

Je prispôsobená na dnešné pomery, na dnešnú dobu a tým pádom rozdiel medzi nadobúdacou a predajnou cenou sa v prospech kladného výsledku, minimalizuje.

Ak si tento posudok majiteľ urobiť nedal (napríklad chcel sa vyhnúť plateniu dane alebo jednoducho to nepokladal za potrebné), tak jeho nadobúdacou cenou je cena, za ktorú ju nadobudla osoba, ktorá mu nehnuteľnosť darovala.

Príklad: Matka nadobudla kúpou dom a potom ho darovala synovi. Syn neurobil v čase darovania aktuálny posudok - tým pádom sa môže stať, že matka nadobudla dom za 100.000 KČS alebo za 100.000 SK.

Syn vám túto nehnuteľnosť predá za 50.000 eur. Potom je rozdiel v cenách je obrovský. A z neho musí syn ako terajší majiteľ zaplatiť 19% alebo 25% daň z príjmu.  

Čo Vás čaká o pár dní?

Už nabudúce si môžete prečítať, čo všetko si musíte všímať v Kúpno-predajnej zmluve, ak ju nerobíte vy sami. Viete na čo slúži Návrh na vklad, či ako sa správne postaviť k prevzatiu kúpenej nehnuteľnosti či ako postupovať pri prepise energií?

Určite ste už počuli o Rezervačnej zmluve. Ako sa postaviť k jej podpisu, aké problémy rieši či kedy vám Rezervačnú zmluvu kvôli riskovaniu zmluvnej pokuty určite nedoporučujeme podpisovať?

... sa dozviete nabudúce