Aj na toto si musíte dávať pozor pri skladaní rezervačnej zálohy

Viete ako sa správa rezervačný poplatok, ak nastane chyba na strane kupujúceho?

Kedy sa mení tento poplatok na zmluvnú pokutu a …

Ako a kedy môžete o svoje peniaze prísť?

Tieto dva kroky vás čakajú, ak sa rozhodnete podpísať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu podpisujete v prípade, že vám kúpu sprostredkováva realitka. V rámci podpisu tejto zmluvy vás čakajú tieto dva kroky:

  1. Samotný podpis rezervačnej zmluvy
  2. Zloženie rezervačného (blokovacieho) poplatku

Ak sa na rezervačnú zmluvu pozeráme z pohľadu vás ako kupujúceho, zmyslom rezervačnej zmluvy by mala byť bezpečnosť.

Ochrana vás ako kupujúceho počas obdobia, kým si vybavíte hypotéku a/alebo kým sa pripravia a prejdú procesom pripomienkovania a zapracovania pripomienok samotné kúpno-predajné zmluvy. A na to je potrebný čas.

Rezervačné zmluvy sa však stali pomerne nebezpečnou zbraňou niektorých „podnikavých“ firiem a jednotlivcov pri vyberaní rezervačných záloh a neférovom definovaní podmienok (ne)vracania späť.

Na čo si dať pozor pri skladaní rezervačného poplatku v hotovosti?

Veľmi často prebieha skladanie rezervačného poplatku v realitnej kancelárii.  Po prečítaní a vysvetlení rezervačnej zmluvy ju na znak súhlasu podpíšete a maklér od vás prevezme peniaze v dohodnutej výške. Napríklad 2.000 eur.

Na čo si dať pozor v tomto prípade? Maximum ktoré môžete dať v hotovosti, je 5-tisíc eur. Nie viac.

Nikdy prosím svoje peniaze nedávajte len tak, bez dokladu. Minimálne si nechajte podpísať doklad o tom,

  • aká realitka (jej obchodné meno)
  • prostredníctvom ktorého makléra a
  • na základe akej zmluvy

od vás prijal peniaze.  To čo sa následne deje s vašou rezervačnou zálohou, to musíte mať zrozumiteľne popísané v rezervačnej zmluve.

Je lepšie poslať rezervačný poplatok na účet?

Určite áno. Prevodný príkaz z vášho účtu s popisom transakcie „rezervačná záloha, rezervačná zmluva zo dňa…“ je viac menej nespochybniteľný dôkaz o tom, komu a prečo ste peniaze poslali.

Ak by realitka tvrdila, že takýmto spôsobom nie je možné skladať rezervačný poplatok, neverte tomu. A predtým než sa k čomukoľvek svojim podpisom a zložením rezervačnej zálohy zaviažete, skočte na internet a poriadne si realitku a makléra preklepnite. Zistite si referencie.

Ako sa správa rezervačný poplatok, ak všetko vyjde tak ako má

Ak ste si dohodli kúpnu cenu 50-tisíc eur a dopredu ste ako rezervačný poplatok zložili 2-tisíc eur, musíte doplatiť už iba zvyšných 48-tisíc eur.

To znamená, že v rezervačnej zmluve musíte mať uvedenú formuláciu v tomto zmysle:

Váš rezervačný poplatok sa plne započítava do kúpnej ceny.

Tzn. dopredu ste zaplatili 2-tisíc eur a doplatíte už len zvyšných 48-tisíc eur, aby ste celkovo zaplatili dohodnutých 50-tisíc eur.

Čo sa deje s vašimi peniazmi, ak pochybí realitka alebo predávajúci

Aj v tomto prípade nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy a teda kúpa a predaj neprebehne.

Najčastejším dôvodom býva fakt, že majiteľ sa nakoniec rozhodne že si dom, byt, pozemok alebo garáž ponechá. Nepredá ho. Alebo nerešpektuje dohodu a navýši kúpnu cenu.

V tomto prípade ide o pochybenie predávajúceho a v konečnom dôsledku aj samotnej realitky. Pre tento prípad sa v rezervačnej zmluve zvykne uvádzať formulácia približne v tomto znení:

Ak kúpna zmluva nebude uzavretá z dôvodov na strane budúceho predávajúceho alebo sprostredkovateľa, rezervačný poplatok sa vracia v plnej výške späť, najneskôr do…

Ideálne je, ak pre tento prípad máte v rezervačnej zmluve jasne napísané, že

  • realitka sa zaväzuje vrátiť rezervačný poplatok (slovo zaväzuje je veľmi dôležité slovo)
  • že vám ho vráti v plnej výške (a nie iba jeho časť)
  • máte uvedený termín, do kedy najneskôr dostanete peniaze späť
  • akým spôsobom (v hotovosti alebo prevodom na váš účet)

Menej jasné formulácie ponechávajú priestor na špekulácie.

Ako sa správa rezervačný poplatok, ak banka neschváli hypotéku alebo si kúpu rozmyslíte

V realitnej praxi sa tomuto faktu zvykne hovoriť, že k podpisu Kúpnych zmlúv nedošlo z dôvodov na strane kupujúceho. Toto je prípad, kedy sa rezervačný poplatok mení na zmluvnú pokutu.

Viac menej to znamená, že peniaze ktoré ste zložili ako rezervačnú zálohu sa vám nevrátia a rozdelí si ich predávajúci a realitná kancelária.

Pre tento prípad sa v rezervačnej zmluve zvykne uvádzať formulácia približne v tomto znení:

V prípade, že nastane pochybenie na strane kupujúceho a k podpisu Kúpnej zmluvy nedôjde, zložená rezervačná záloha sa automaticky a v plnej výške mení na zmluvnú pokutu.

Podpisom rezervačnej zmluvy súhlasíte s takto určenou výškou pokuty ako aj so spôsobom jej úhrady.

Čo to znamená? Ak vám banka nechváli hypotéku alebo úver, alebo si kúpu zarezervovaného domu, bytu či pozemku počas rezervačného obdobia rozmyslíte, o zloženú rezervačnú zálohu prichádzate. A to v plnej výške.

Ako sa tomuto scenáru vyhnúť?

Keď vás tlačia okolnosti alebo maklér

Ani jedna situácia nie je dobrá. Primeraný tlak je fajn, pretože my ľudia zvykneme rozhodnutia odkladať na neskôr. Ale je fakt, že pod tlakom sa robia aj zlé rozhodnutia. Ako teda kúpiť nehnuteľnosť a neprísť o zloženú rezervačnú zálohu?

Ak nie ste si istí kúpou a cítite že tomuto domu (bytu) niečo chýba, nie je to pre vás to pravé, nenechajte sa dotlačiť do ničoho. Reči typu:

  • máme ďalšieho záujemcu a
  • radšej podpíšte hneď lebo majiteľ si to môže rozmyslieť

sa ako argumentácia, ktorá má podporiť zloženie rezervačnej zálohy (zne)užívajú naozaj až príliš často.

Ako a akým problémom sa vyhnúť, ak si potrebujete na kúpu nehnuteľnosti vybaviť hypotéku

Tak potom nikdy nepodpisujte rezervačnú zmluvu skôr, ako si v čo i len minimálnej miere preveríte, či vám banka naozaj požičia.

No a musíte vedieť aj akú maximálnu sumu, vzhľadom k vášmu príjmu ( k vašim zárobkom).

Podpíšete rezervačnú zmluvu a zložíte 2-tisíc eur rezervačnú zálohu.

V rezervačnej zmluve si dohodnete 30 dní rezervačnú lehotu na vybavenie hypotéky a všetkých vecí okolo toho, aby ste mohli pristúpiť k podpisu kúpnej zmluvy.

Problém nastáva, ak chcete kupovať nehnuteľnosť za 70-tisíc a banka vám na základe výšky vášho príjmu požičia iba 47-tisíc a na zvyšok nemáte. Ak zvyšné peniaze nezoženiete a rezervačku ste podpísali, o zloženú zálohu prídete.

Iný problém môže nastať, že prostredníctvom rezervačky si nehnuteľnosť zerezervujete za príliš vysokú kúpnu cenu. Rozbehnete celý proces okolo hypotéky. Banka potrebuje na schválenie vašej hypotéky aj znalecký posudok.

Znalec vám povie, že maximálna hodnota ktorú môže uviesť vo svojom posudku je 59-tisíc eur.

Ak ste zložili 2-tisíc rezervačku a banka vám na základe vášho príjmu požičia do 100% hodnoty nehnuteľnosti (= 59-tisíc eur, čo je výška znaleckého posudku),

potrebujete ešte 70-tisíc mínus 2-tisíc rezervačka mínus 59-tisíc od banky = 9-tisíc eur. Kde ich zohnať?

 Známi? Rodina? Hypotéka a spotrebák?

Aby vás rezervačka nepoložila na lopatky

TRÉNING a VIDEONÁVOD

Pre všetkých, ktorí idú a chcú kúpiť dom, byt, garáž alebo pozemok cez realitku.

Máte obavu, čo sa stane

  • ak nestihnete vybaviť úver do termínu stanoveného v rezervačnej zmluve?
  • v prípade, že nechcete riskovať zmluvnú pokutu ani v prípade, že si kúpu nehnuteľnosti rozmyslíte?
  • keď podpíšete nevýhodne formulovanú Rezervačnú zmluvu, alebo Rezervačnú zmluvu v ktorej sa budú nachádzať nevinne vyzerajúce formulácie, avšak "právničtine" do dôsledkov nerozumiete?

Ako nepodpísať hoc-čo, čo vám realitka na podpis v rezervačnej zmluve predloží.

Ako sa vyhnúť zmluvnej pokute a nepredvídateľným komplikáciám, ktoré môžu znemožniť podpis kúpnej zmluvy a hlavne, vy prídete o celú rezervačnú zálohu.

Druhá vec je, že znalecký posudok vlastne odhalil, že aktuálna trhová cena vami zarezervovaného domu či bytu je 59-tisíc a nie 70-tisíc. A to je cena podstatne nižšia, ako ste odsúhlasili v rezervačnej zmluve.

Kto je ochotný v dnešnej dobe preplatiť 11-tisíc eur naviac?

Aj preto, moje odporúčanie záverom:

Nepodpisujete rezervačku skôr, ako

  • si preveríte, koľko vám naozaj banka požičia a to na základe výšky vášho príjmu/zárobku
  • si preveríte do akej hodnoty nehnuteľnosti vám banka požičia

(ak znalec určí hodnotu 59-tisíc, či vám preplatí celých 59-tisíc alebo či vám zaplatí iba 80% zo sumy 59-tisíc eur prípadne ešte menej)

  • ako si nebudete 100% istý, že kúpiť daný dom, byt, pozemok alebo garáž naozaj chcete

Nepodpisujte žiadnu rezervačnú zmluvu bez tohto praktického PDF ...

~ CHECKLIST KU STIAHNUTIU ~

Kliknite na tlačítko STIAHNÚŤ ZDARMA a okamžite získate pdf checklist a k nemu aj toto BONUSOVÉ VIDEO: 

Ako sa  vyhnúť podpisu špekulačne naformulovanej rezervačky.

~ PDF checklist Vám odhalí ~

3 body, ktorých sa musíte vyvarovať

  • aby ste neriskovali zloženú rezervačnú zálohu
  • a úspešne vylúčili až 90% problémov a nedorozumení,

ktoré môžu nastať ak vás čaká podpis rezervačnej zmluvy.

Stlačením tlačítka vyjadrujete súhlas s týmto spracovávaním potrebným pre zaslanie checklistu a ďalších emailových noviniek, tipov a rád od nás ktoré sa budú týkať kúpy nehnuteľnosti. Svoj súhlas môžete kedykoľvek odvolať kliknutím na odkaz Odhlásiť v každej zaslanej správe. Zásady ochrany osobných údajov

♥ 2020 Števka Jankechová

Hľadáte a neviete nájsť odpoveď na vašu otázku?

Radšej by ste videobsah alebo takéto klasické články?

Chystám nové návody a zvažujem aj videá (nielen klasické blogové články) či pôsobenie na FB a chcem, aby energia do tvorby mala naozaj zmysel a pomáhala vám všetkým, ktorí prechádzate kúpou nehnuteľnosti .

Preto Vás chcem poprosiť o váš názor, zdieľanie vášho postoja, tj. o pomoc.

Stačí odpovedať anonymne na 2 otázky, ktoré sú vytvorené v prostredí google formuláre.

Komentáre