Na toto si musíte dávať pozor pri skladaní rezervačnej zálohy

Viete,

  • ako sa správa rezervačný poplatok, ak nastane chyba na strane kupujúceho?
  • kedy sa mení tento poplatok na zmluvnú pokutu a …
  • akokedy môžete o svoje peniaze prísť?

Tieto dva kroky vás čakajú, ak budete musieť podpísať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu podpisujete v prípade, že vám kúpu sprostredkováva realitka. Vtedy vás čakajú tieto dva kroky:

  1. Samotný podpis rezervačnej zmluvy
  2. Zloženie rezervačného (blokovacieho) poplatku

Nie som právnik ale keď tak sledujem aktuálne dianie a situáciu ako bývalá dlhoročná bývalá realitná maklérka, zdá sa mi jedna vec.

Hoci zmyslom rezervačnej zmluvy z pohľadu kupujúceho by mala byť bezpečnosť, v rukách niektorých maklérov a menej serióznych realitných kancelárií sa tieto zmluvy stali nebezpečnou zbraňou.

Ak by som parafrázovala slovník nášho aktuálneho pána premiéra, stali sa „atómovou zbraňou“ pri vyberaní rezervačných záloh a neférovom definovaní podmienok (ne)vracania späť…

Verím že priemer 😉 má inú robotu a túto malú parafrázu na jeho obľúbený slovník predýcha a ja pokročím ďalej. V ďalšom texte použijem slová jedného môjho bývalého úprimného klienta:

SAKRA! Chodil som po obhliadkach ako blázon…. Chcel som kúpiť bez realitky. No nakoniec musím ísť cez realitku. A to znamená len jednu jedinú vec, ktorej som sa chcel vyhnúť!

Musím podpísať rezervačku a skladať rezervačnú zálohu….

… A mám vcelku strach a obavy, pretože nie som právnik. Právničtine nie veľmi rozumiem a nerád by som o peniaze prišiel, ak by udialo niečo, kvôli čomu by som kúpiť nemohol… „

Tak poďme teda k veci…

Na toto si musíte dať pozor pri skladaní rezervačného poplatku…

Ako najčastejšie prebieha podpis Rezervačnej zmluvy a samotné skladanie rezervačného poplatku?

Najčastejšie sa to deje priamo v realitnej kancelárii. Predtým by ste mali dostať rezervačnú zmluvu minimálne na váš email, aby ste si ju v kľude mohli prečítať doma. Prípadne aby ste ju mohli dať preveriť niekomu kompetentnému.

Keď si prípadné nejasnosti vyjasníte a vaše pripomienky realitná kancelária zapracuje do zmluvy, dohodnete si termín na stretnutie s realitným maklérom.

Stretnutie by sa malo týkať jedného jediného. Na na znak súhlasu Rezervačnú zmluvu podpíšete a zložíte rezervačný poplatok, ktorého výška je presne určená v Rezervačnej zmluve.

Bežnou praxou je, že výška rezervačného poplatku sa rovná výške provízie realitnej kancelárie za sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti, ktorú ste si vybrali. Mal by byť určený percentuálne a v primeranej výške. 1-3% z dohodnutej kúpnej ceny.

Toto je maximálna suma, ktorú môžete zložiť v hotovosti…

Podľa aktuálnych zákonov, maximálna suma ktorú môže ktokoľvek od vás prijať v hotovosti, nesmie presiahnuť 5-tisíc eur. Ak by to už bolo 5.001 eura, to 1 euro musí ísť podľa zákona už prevodom cez účet.

Nikdy prosím svoje peniaze nedávajte realitke, maklérovi či hockomu bez dokladu. Ak dávate peniaze maklérovi alebo realitke v hotovosti, nechajte si vypísať a podpísať príjmový pokladničný doklad, v ktorom musia byť minimálne tieto údaje:

  • aká realitka (jej obchodné meno a IČO, DIČ)
  • prostredníctvom ktorého makléra (meno, priezvisko)
  • na základe akej zmluvy (Rezervačná zmluva zo dňa…)
  • v akej výške (suma, ktorú ste im dali)

To čo sa následne deje s vašou rezervačnou zálohou, to musíte mať zrozumiteľne popísané v rezervačnej zmluve. Ďalšou častou otázkou býva:

Je lepšie poslať rezervačný poplatok na účet?

Určite áno. Prevodný príkaz z vášho účtu s popisom transakcie „Rezervačná záloha – Rezervačná zmluva zo dňa…“ je viac menej nespochybniteľný dôkaz o tom, komu a prečo ste peniaze poslali.

Ak by realitka tvrdila, že takýmto spôsobom nie je možné skladať rezervačný poplatok, neverte tomu.

A predtým než sa k čomukoľvek svojim podpisom a zložením rezervačnej zálohy zaviažete, skočte na internet a poriadne si realitku a makléra preklepnite. Zistite si referencie. 

Ako sa správa rezervačný poplatok, ak všetko vyjde tak ako má

Ak ste si dohodli kúpnu cenu 50-tisíc eur a dopredu ste ako rezervačný poplatok zložili 2-tisíc eur, musíte doplatiť už iba zvyšných 48-tisíc eur.

To znamená, že v rezervačnej zmluve musíte mať uvedenú formuláciu v tomto zmysle:

Váš rezervačný poplatok sa plne započítava do kúpnej ceny.

Tzn. dopredu ste zaplatili 2-tisíc eur a doplatíte už len zvyšných 48-tisíc eur, aby ste celkovo zaplatili dohodnutú kúpnu cenu vo výške 50-tisíc eur.

Čo sa deje s vašimi peniazmi, ak pochybí realitka alebo predávajúci

Aj v tomto prípade nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy a teda kúpa a predaj neprebehne.

Najčastejším dôvodom býva fakt, že majiteľ sa nakoniec rozhodne že si dom, byt, pozemok alebo garáž ponechá. Nepredá ho. Alebo majiteľ nerešpektuje dohodu a navýši kúpnu cenu.

V tomto prípade ide o pochybenie predávajúceho a v konečnom dôsledku aj samotnej realitky. Pre tento prípad sa v rezervačnej zmluve zvykne uvádzať formulácia približne v tomto znení:

Ak kúpna zmluva nebude uzavretá z dôvodov na strane budúceho predávajúceho alebo sprostredkovateľa, rezervačný poplatok sa vracia v plnej výške späť, najneskôr do…

Ideálne je, ak pre tento prípad máte v Rezervačnej zmluve jasne napísané, že:

  • realitka sa zaväzuje vrátiť rezervačný poplatok (slovo zaväzuje je veľmi dôležité slovo)
  • že vám ho vráti v plnej výške (a nie iba jeho časť)
  • máte uvedený termín, do kedy najneskôr dostanete peniaze späť
  • akým spôsobom (v hotovosti alebo prevodom na váš účet)

Menej jasné formulácie ponechávajú priestor na špekulácie.

Ako sa správa rezervačný poplatok, ak banka neschváli hypotéku alebo si kúpu rozmyslíte

V realitnej hantýrke sa tomuto zvykne hovoriť, že k podpisu Kúpnych zmlúv nedošlo z dôvodov na strane kupujúceho. Toto je prípad, kedy sa rezervačný poplatok mení na zmluvnú pokutu.

Viac menej to znamená, že peniaze ktoré ste zložili ako rezervačnú zálohu sa vám nevrátia. Peniaze si rozdelí predávajúci a realitná kancelária.

Pre tento prípad sa v rezervačnej zmluve zvykne uvádzať formulácia približne v tomto znení:

V prípade, že nastane pochybenie na strane kupujúceho a k podpisu Kúpnej zmluvy nedôjde, zložená rezervačná záloha sa automaticky a v plnej výške mení na zmluvnú pokutu.

Podpisom rezervačnej zmluvy súhlasíte s takto určenou výškou pokuty ako aj so spôsobom jej úhrady.

Čo to znamená? Ak vám banka nechváli hypotéku alebo úver, alebo si kúpu zarezervovaného domu, bytu či pozemku počas rezervačného obdobia rozmyslíte, o zloženú rezervačnú zálohu prichádzate. A to v plnej výške.

V týchto prípadoch môže nastať problém ak kupujete na hypotéku….

  • kupujete na hypotéku a poriadne ste si nepreverili či a koľko vám banka naozaj požičia
  • problém pri kúpe na hypotéku môže nastať aj v prípade, že si nehnuteľnosť zarezervujete za príliš vysokú cenu

(banky totižto požičiavajú percentuálne z hodnoty ktorú určí znalec v znaleckom posudku a nie z toho, čo vy podpíšete v rezervačnej zmluve akú kúpnu cenu ste ochotný zaplatiť za kúpu nehnuteľnosti…)

V týchto prípadoch môže nastať problém ak kupujete v hotovosti

V prípade kúpy na hotovosť by som kupujúcim tiež odporučila, zvážili nechať si urobiť znalecký posudok, aj keď v prípade kúpy na hotovosť to nikto nevyžaduje (maklér ani predávajúci).

„Stovečka“ za znalecký posudok sa môže vyplatiť v tom prípade, aby ste kúpnu cenu nepreplácali príliš vysoko.

Môže sa totiž stať, že síce znalcovi dáte stovku ale ušetríte pár tisíc eur na kúpnej cene. Tieto peniaze ušetríte, ak sa síce Rezervačnú zmluvu podpíšete a kúpnu cenu odsúhlasíte, no dáte si jednu podmienku.

A tou podmienkou bude, že ste ochotný akceptovať kúpnu cenu ktorá sa rovná trhovej. A aktuálnu trhovú cenu by vám mal určiť priamo znalec.

Mimochodom…

… toto už na vás skúšali?

  • máme ďalšieho záujemcu a
  • radšej podpíšte hneď lebo majiteľ si to môže rozmyslieť

Tieto výroky sa ako argumentácia, ktorá má podporiť zloženie rezervačnej zálohy (zne)užívajú naozaj až príliš často. Či už to na vás skúšali alebo nie, vždy je lepšie takýmto situáciám predchádzať ako potom riešiť.

Možno si poviete, že máte iné starosti a inú prácu, ako riešiť to čo môže vzniknúť ale nemusí. A  máte pravdu. Môžete natrafiť na makléra a realitku serióznu a všetko vyjde tak ako má.

Ale rovnako môžete natrafiť na realitku a makléra ktorý využíva tzv. nekalé praktiky a zostanete napospas týmto neserióznym ľuďom a stanú sa z vás „rukejmníci“.

Tak ako sa rukojemníci sporu vlády stali deti a rodičia. Ak chcú dať deti do školy a rodičia nemajú na výber, tak neostáva nič iné, iba skloniť hlavu a pristúpiť na doslova vydieranie.

Ak nebudete mať na výber a budete musieť kúpiť práve od toho „deb..a“ (prepáčte mi ten výraz), tak je lepšie vedieť hneď od začiatku, čo si môže a čo si už nemôže druhá strana (teda maklér a realitka) dovoliť.

Ako sa nenechať od realitky napáliť….

Možno vám je jedno, že vám kúpu bude sprostredkovávať realitka a možno ste si to vyslovene nepriali. Chceli ste ísť bez realitky.

V prípade že vám kúpu vami vybraného domu, bytu či pozemku bude sprostredkovávať realitka (či už vám to bolo jedno alebo ste sa tomu chceli vyhnúť), budete MUSIEŤ pristúpiť k podpisu Rezervačnej zmluvy a skladaniu pár tisícovej rezervačnej zálohy.

Na základe chatu, ktorý máme na webe

  • kde dostávam bohužiaľ až príliš často otázky a prosby sem tam plné zúfalstva z neseriózneho správania

a predovšetkým na základe toho, čoho som zvykla bývať aj ja sama svedkom

  • keď som ešte pôsobila ako aktívna realitná maklérka (teraz som už iba bývalá realitná maklérka s praxou a mnohoročnými skúsenosťami, ktoré človeka ovplyvnia a ostanú, či sa mu to páči alebo nie)

som sa rozhodla pre jednu vec.

Rozhodla som sa vytvoriť špeciálny pdf checklist, ktorý si môžete stiahnuť zdarma a nenecháte sa napáliť (v prípade že natrafíte na menej serióznu realitku či makléra)….

Nepodpisujte žiadnu Rezervačnú zmluvu bez tohto praktického PDF ...

~ PDF checklist Vám odhalí ~

3 body, ktoré NESMIE obsahovať žiadna Rezervačná zmluva

  • iba tak NEbudete zbytočne riskovať zloženú rezervačnú zálohu a
  • vylúčite až 95% problémov a nedorozumení, ktoré môžu nastať,
  • ak vám kúpu bude sprostredkovávať realitka = čaká vás podpis Rezervačnej zmluvy = skladanie rezervačnej zálohy (ktorá sa môže zmeniť na zmluvnú pokutu a svoje peniaze prídete)

Stlačením tlačítka vyjadrujete súhlas so spracovávaním potrebným pre zaslanie pdf checklistu a ďalších neverejných informácií, ponúk a obsahu zdarma, ktoré uľahčia proces hľadania a kúpy nehnuteľnosti Vaše osobné údaje sú u nás v bezpečí, spracovávame ich podľa zásad ochrany osobných údajov.

U nás ste v bezpečí. Ideme podľa GDPR.

Kliknite na červené tlačítko "STIAHNÚŤ ZDARMA" a okamžite získate pdf checklist "3 body, ktoré NESMIE obsahovať žiadna Rezervačná zmluva"

a dnes vám k nemu zdarma pridám aj  BONUSOVÝ PDF checklist "Ktoré údaje MUSÍ obsahovať Rezervačná zmluva"

♥ 2021 Števka Jankech

Tento článok je vhodný pre všetkých, ktorý cez google hľadajú: rezervačná zmluva, rezervačný poplatok, rezervačné zmluvy, rezervačná zmluva s realitnou kanceláriou, rezervačná zmluva na byt, rezervačná zmluva na dom,

rezervačná zmluva na pozemok, bez hypotéky, s hypotékou, blokovací poplatok, chcem kúpiť nehnuteľnosť, vzor rezervačnej zmluvy, zmluvná pokuta, rezervačná zmluva vzor, rezervačná zmluva na nehnuteľnosť,

rezervačná zmluva na pozemok, rezervačná zmluva na kúpu nehnuteľnosti, rezervačná zmluva na dom vzor, rezervačná zmluva na pozemok vzor, rezervačná zmluva pri kúpe bytu, rezervačná zmluva na rodinný dom,

na čo si dať pozor pri kúpe bytu, na čo si dať pozor pri kúpe pozemku, na čo si dať pozor pri kúpe novostavby, na čo si dať pozor pri kúpe novostavby domu, na čo si dať pozor pri kúpe staršieho domu,

na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti, na čo si dať pozor pri kúpe rodinného domu, rezervačná zmluva skúsenosti, bez realitky, byt bez realitky, byty bez realitky, dom bez realitky, pozemky bez realitky, bez realitky pozemok a ďalšie….