Platba v hotovosti. Tipnite si! Je bezpečnejší notársky depozit či vinkulácia na účte v banke?

Viete, čo je pre vás výhodnejšie v prípade, že si na kúpu nehnuteľnosti nepotrebujete požičať peniaze v banke? Je to:

  • zablokovanie kúpnej ceny na účte v banke (tzv. vinkulácia)
  • alebo notárska úschova?

Platba kúpnej ceny v hotovosti má svoje výhody, nevýhody, pozitíva aj negatíva. Musíte sa rozhodnúť,  či svoje peniaze zveríte do úschovy

  •  notárovi (notárska úschova, notársky depozit)
  • banke (banková vinkulácia, vinkulovaný účet v banke)

A keďže kúpa nehnuteľnosti býva často označovaná za najvyšší peňažný prevod v živote človeka, bezpečnosť vašich peňazí musí byť na prvom mieste.

Akou formou previesť peniaze na účet predávajúceho (terajšieho majiteľa nehnuteľnosti) tak, aby bol tento prevod pre vás maximálne bezpečný?

Toto je jediný moment, kedy môže prebehnúť prevod peňazí z vášho účtu na účet majiteľa

  • Kataster návrh na vklad povolí (= na liste vlastníctva domu, bytu alebo pozemku, ktorý ste kúpili za základe kúpnej zmluvy, sa objavilo vaše meno)

a zároveň

  • na liste vlastníctva budú po prevode na vaše meno zapísané iba tie ťarchy, o ktorých ste vedeli (= boli uvedené priamo v kúpnej zmluve)

Ak peniaze odídu na účet majiteľa skôr, riskujete. Prečo je to tak? Dôvodom je fakt, kedy sa stávate reálnym vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú kupujete.

Mám pre vás tipovačku 😉 Kedy sa podľa vás stáva kupujúci novým vlastníkom nehnuteľnosti?

  • podpisom Kúpnej zmluvy?
  • prevodom peňazí na účet majiteľa?
  • podaním zmlúv na Kataster?
  • ….?

Skôr než Vám to prezradím, tak vám prezradím dôležitú vec:

Vlastníkom nehnuteľnosti sa človek nestáva podpisom Kúpnej zmluvy…

Kúpna zmluva upravuje vzťah dvoch zmluvných strán. Kupujúceho a predávajúceho. Na Kúpnej zmluve týkajúcej sa prevodu nehnuteľnosti dokonca musí byť iba jeden overený popis.

U notára alebo na matrike svoj podpis musí overiť iba strana predávajúceho = terajšieho majiteľa. Váš podpis, ako podpis kupujúceho overený nemusí byť.

Na to aby zmluva prešla Katastrom (ak nebude mať iné nedostatky) postačuje, aby ste Vy z pozície kupujúceho Kúpnu zmluvu iba podpísali…

Vlastníkom nehnuteľnosti sa kupujúci nestáva tým, že kúpnu zmluvu podpíše.

Vlastníkom nehnuteľnosti sa človek nestáva ani odovzdaním (podaním) Kúpnej zmluvy na Kataster….

Kupujúci sa nestáva vlastníkom ani v momente odovzdania Kúpnej zmluvy, príslušných kolkov a Návrhov na vklad na Kataster.

Kataster v momente podania všetkých potrebných listín a kolkov (prípadne povinných príloh) iba vykoná záznam o tom, že s konkrétnym listom vlastníctva sa bude pracovať…

Overiť si to môžete tak, že pôjdete na web katasterportal.sk, nájdete si zodpovedajúci list vlastníctva a ihneď po zaznačení pracovníčkou na podateľni sa na tomto liste vlastníctva sa objaví plomba s písmenkom V (V ako vkladové konanie) a číslo konania.

Ďalší, pomerne veľmi rozšírený mýtus je aj fakt, že mnoho kupujúcich si myslí, že vlastníkom sa stávajú po tom, ako prevedú peniaze na účet majiteľa. NIE.

Ak prosím patríte medzi ľudí, ktorí sa s touto myšlienkou stotožňujú, je potrebné si uvedomiť: je to mýtus….

Kupujúci sa novým vlastníkom nestáva v žiadnom prípade prevodom peňazí na účet terajšieho majiteľa….

Ako realitná maklérka (bývalá realitná maklérka… aktuálne už kúpu a predaj nehnuteľnosti nesprostredkovávam) Vám môžem potvrdiť, že do najväčšieho rizika pri kúpe na „hotovosť“ vchádza kupujúci práve v prípade, že chce napríklad ušetriť a ….

…. peniaze peniaze prevedie zo svojho bankového účtu na účet terajšieho majiteľa (= predávajúceho)

  • buď pri podpise Kúpnej zmluvy
  • alebo „až“ pri odovzdaní Kúpnej zmluvy na Katastri
  • lebo viem aj o prípadoch, kedy sa peniaze prevádzali „odovzdaním“ kľúča od nehnuteľnosti (bez ohľadu na to, či už zmluva bola podaná na Katastri alebo nie…)

Okrem notárskej úschovy a bankovej vinkulácie (za ktoré sa platia poplatky – percentuálne z uschovanej sumy), bola aj teoretická možnosť peniaze uschovať v realitke, ktorá kúpu sprostredkovávala.

Pýtate sa, aké najčastejšie argumenty používajú makléri a realitky, ktoré tieto úschovy praktizovali?

  • v prípade „úschovy“ na účte v realitke to budete mať v rámci provízie za sprostredkovanie = ušetríte

Argument „ušetríte“ sa veľmi často zneužíval aj v prípade priamej platby = prevodu peňazí z účtu kupujúceho na účet majiteľa nehnuteľnosti. Nemusíte platiť poplatky a odmenu notárovi či banke za depozit či vinkuláciu…

A preto je na mieste zodpovedať túto otázku:

Môže realitná kancelária fungovať pri vinkulácii ako „notár či banka“?

Realitka nemá žiadne oprávnenie vykonávať úschovu peňazí.

Možno ste zachytili medializovaný prípad, kedy si kupujúci uschoval peniaze v realitke v dobrej viere, že ušetrí na poplatkoch (za notársku úschovu alebo bankovú vinkuláciu).

Ako tvrdila realitka, túto úschovu má kupujúci ako službu v rámci sprostredkovania kúpy nehnuteľnosti v cene. Kupujúci podpísal spolu s majiteľom kúpnu zmluvu.

Kupujúci urobil prevod zo svojho účtu na účet realitky 65-tisíc eur za prítomnosti majiteľa. Všetci spolu (majiteľ, realiták aj kupujúci) odniesli kúpnu zmluvu na Kataster.

Klasický prevod vlastníctva na Katastri trvá 30 dní. Kupujúci ani majiteľ sa však do realitky po uplynutí mesiaca nedovolali. Pobočka už neexistovala a ako neskôr zistili, sídlo firmy podľa obchodného registra bolo iba formálne.

Žiadna poštová schránka. Nikto o realitke na adrese sídla nevedel. Najhoršie v tomto prípade dopadol majiteľ. Nemal ani nehnuteľnosť a ani peniaze.

Aj z toho dôvodu sa v dnešnej dobe odporúča využívať pri hotovostnej úhrade kúpnej ceny buď inštitút notárskej úschovy alebo inštitút bankovej vinkulácie, hoci… sa budú musieť zaplatiť nejaké poplatky a teda sa kúpa nehnuteľnosti do istej miery „predraží“.

Vy ako kupujúci sa však vyhnete riziku, že nebudete mať ani peniaze ani nehnuteľnosť. Prečo? Pretože, …..

Toto je jediný moment, kedy sa stávate vlastníkom nehnuteľnosti….

Vlastníkom sa stávate až vtedy, keď Kataster návrh na vklad povolí (= Kúpnu zmluvu odovzdanú na Katastri právnik katastra skontroluje a usúdi, že je po právnej stránke v poriadku).

Čo sa stane po povolení návrhu na vklad? Vaše meno sa objaví na liste vlastníctva, na ktorej je vedená nehnuteľnosť ktorú miestne príslušný Katastrálny úrad na vaše meno previedol.

Jediná inštitúcia, ktorá môže o návrhu na vklad rozhodnúť a ho schváliť, je miestny katastrálny odbor. Skrátene sa používa označenie „Kataster“.

Vlastníkom sa stávate naozaj až v prípade, keď právnik ktorý pracuje na Katastri, podanú Kúpnu zmluvu skontroluje. Ak usúdi, že je všetko v poriadku, tak Návrh na vklad povolí.

Z listu vlastníctva zmizne plomba a z vás ako kupujúceho sa stal nový vlastník (zapísaný v Liste vlastníctva v časti B, kde sú uvedení vlastníci).

Aké sú poplatky za bankovú vinkuláciu či notársku úschovu

Každá banka si stanovuje poplatky sama, podľa svojho cenníka. Dá sa zovšeobecniť, že vo väčšine prípadov poplatok za bankovú vinkuláciu je lacnejšia záležitosť ako poplatok za notársku úschovu.

Poplatky za notársku úschovu stanovuje zákon a môžete sa o nich viac dozvedieť napríklad tu >>>

Notárska úschova aj banková vinkulácia sú peniaze, ktoré za kúpu nehnuteľnosti zaplatíte navyše. Ide o poplatok za službu, ktorý zaplatíte buď banke alebo notárovi, okrem toho že zaplatíte majiteľovi nehnuteľnosti dohodnutú kúpnu cenu.

Mohlo by sa vám hodiť, ak budete kupovať cez realitku….

Toto je spôsob, ako NEbudete riskovať zmluvnú pokutu, ak vám kúpu bude sprostredkovávať realitka, pretože...

... je náročné odhaliť akýkoľvek špekulačný úmysel len vďaka všeobecnému prehľadu, ktorý o kúpe nehnuteľnosti človek má....

Prišla som o 3-tisíc eur rezervačku, pretože som sa nechala dotlačiť do rozhodnutia, že táto nehnuteľnosť je pre mňa tá pravá.

 

Nevedela som, čo sa pýtať. Nevedela som, na čo si mám dávať pozor pri podpise zmluvy. A tak to aj dopadlo...

Túžila som bývať v dome a tak som chodila po obhliadkach domov. To, že kúpa domu v mojom prípade nebola reálna, to som si uvedomila až neskôr. S mojim rozpočtom som si nemohla dovoliť dom typu "hneď sa nasťahovať". A už vonkoncom nebolo mysliteľné kúpiť dom na prerábku. Mala som malé dieťa.

Zaplatila som realitke 3-tisíc eur zmluvnú pokutu za rezerváciu domu, ktorého kúpu som si v priebehu rezervačnej doby rozmyslela. Vôbec som nevedela, na čo si mám dávať pri podpise zmluvy pozor.

Dnes už viem, v čom som urobila „školácku“ chybu...
Števka Jankech

Ľudia sa ma často pýtajú:

  • Ako nepodpísať hoc-čo, čo mi realitka na podpis v rezervačnej zmluve predloží?
  • Ako sa vyhnúť zmluvnej pokute a nepredvídateľným komplikáciám, ktoré môžu znemožniť podpis kúpnej zmluvy (kedy ja môžem prísť o celú rezervačnú zálohu, pretože tá sa po uplynutí rezervačnej lehoty zmení na zmluvnú pokutu?)

Existuje riešenie? Sadla som si za google a hľadala. Riešenie som nenašla. Potom som si uvedomila prečo je to tak. Žiaden maklér vám svoje know-how, vďaka ktorému by prišiel o svoje živobytie - neprezradí. 

Právnik či advokát si tiež sleduje svoje. Ten vám pripraví zmluvu. Alebo vám poskytne konzultáciu. Teda niečo, kde je možné vykázať výkon, za ktorý je možné účtovať poplatok.

A tak som sa rozhodla riešenie vytvoriť ja. Nazvala som ho...

Váš podpis pod rezervačkou má pre každého jedného makléra hodnotu 2% až 5% z kúpnej ceny, za ktorú si dom, byt alebo pozemok budete kupovať.

Zo skúsenosti viem, že...

  • pre mnohých maklérov je 3% odmena (=2.400 eur) z kúpy 80.000 eur bytu či domu už slušný dôvod na to, aby na človeka "zatlačil" a...
  • ...argumentom"máme ďalších záujemcov, musíte si nehnuteľnosť zarezervovať" vás dotlačil v časovom strese k podpisu zmluvy, ktorú by ste inak nepodpísali...

Jednoducho váš podpis pod rezervačnou zmluvou má pre každého jedného makléra hodnotu niekoľkotisíc eur.

Čo všetko sa môže po podpise rezervačnej zmluvy ešte pokaziť...

  • Podpíšete rezervačnú zmluvu, ale kúpu si následne rozmyslíte. Jednoducho zmení sa vám situácia alebo banka neschváli potrebnú výšku hypotéky...
  • Podpíšete Rezervačnú zmluvu a vzniknú nepredvídané problémy.  No a výklad právnych dôsledkov vášho podpisu právnikom protistrany bude úplne iný, ako ste chápali znenie a formulácie tejto Zmluvy pri jej podpise vy...
  • alebo jednoducho podpíšete pre vás nevýhodne formulovanú Rezervačnú zmluvu, resp. Rezervačnú zmluvu ktorej obsahu poriadne nerozumiete, pretože...

...ruku na srdce, nie každý "právničtine" v zmluvách rozumie. No porozumenie právnych dôsledkov "v celej svojej kráse" väčšinou prichádza vtedy, ak sa niečo nepredvídané udeje.

Kde je jadro problému, som si uvedomila až po rokoch. Ak totiž...

...človek zameriava pozornosť na nepodstatné detaily, tak v konečnom dôsledku ho môže na lopatky položiť to, že mu chýba nadhľad nad celou vecou.  Zastrešenie, či tzv. big picture. Alebo naopak.

Rámcový obraz a predstavu človek má, ale neovláda tie podstatné detaily.  Ako to viem?

Pretože keď sa ohliadam spätne, nestačili by mi prsty jednej ruky aby som spočítala chyby, ktoré som pri kúpe nehnuteľnosti (a to hneď pri podpise rezervačnej zmluvy) začala robiť. A tie chyby sa potom začali kopiť.

  • Nechala som sa postrkovať okolnosťami.
  • Neovládala som podstatné detaily.
  • A chýbal mi nadhľad nad celou vecou.

Neustále ma prenasledovali tieto otázky...

Vážne si tým musí každý prejsť? Robiť rovnaké chyby, ktoré už urobil  niekto predtým? Ísť metódou pokus - omyl a nechať si hádzať polená pod nohy?

Konečne sme s manželom našli vhodný byt. Myslela som, že to najhoršie už máme za sebou. A teraz ma prepadol taký strach, že nedokážem v noci poriadne spávať.

Realiťák tlačí do podpisu, ja neviem, či nám to s peniazmi naozaj vyjde..Najhoršie na tom je to, že sa to celé naťahuje a ja neviem, kedy bude koniec...
Gabriela K., Košice

Možno aj vy ste už vo fáze ako pani Gabriela. A možno Vás to ešte len čaká. Čo keby som vám ukázala svoju osobnú skúsenosť, ako môžete robiť veci inak?

Možno si teraz hovoríte: „Vedel som, že to musí ísť inak...“

Áno, ide to inak. A vôbec sa nemusíte nechávať postrkovať okolnosťami. Získať nadľad nad celou vecou a ovládať podstatné detaily je možné aj v prípade, že skúsenosti s kúpou máte zatiaľ minimálne a zatiaľ sa "iba" rozhliadate...

Jednoducho...

...zobrala 5+rokov skúseností s kúpou a predajom nehnuteľností (domov, bytov, pozemkov, novostavieb) a...

...tie som prepojila dohromady a vytvorila UCELENÝ SYSTÉM.

Vytvorila som tréning, vďaka ktorému sa stanete rovnocenným partnerom voči realitkám. Budete vedieť...

  • čo môžete požadovať a budete vedieť, čo si môže realitka naozaj dovoliť...

Jednoducho sa nenecháte dotlačiť do podpisu rezervačnej zmluvy len na základe argumentu "máme ďalších záujemcov", ktorý si mimochodom málokto dokáže overiť....

Svoje znalosti a know-how som rozpísala a dala som ho do podoby, vďaka ktorej dokážete veľmi jednoducho a rýchlo všetky poznatky vstrebať a využiť vo svoj prospech.

Predstavujem vám online tréning

Takto vás rezervačka nepoloží na lopatky!

V tomto tréningu zdieľam svoj osobný overený postup, ako porozumieť rezervačnej zmluve lepšie než rozumie vlastná matka dieťaťu.

Tento tréning je praktický návod obsahujúci 4 logicky usporiadané bloky a sériu 6 video-lekcií, ktoré dokážete využiť k odhaleniu nepoctivých rezervačných zmlúv. Špekulačných rezervačných zmlúv.

Ale hlavne preniknete do podstaty rezervačnej zmluvy, vďaka čomu dokážete odhaliť špekulačné úmysly právnických formuliek v rezervačkách, ktoré sú tvorené s cieľom ako obrať kupujúceho o rezervačnú zálohu.

Po vzhliadnutí tréningu sami dokážete:

  • Na základe praktických tipov a rád sami dokážete z úvodných formulácii rezervačnej zmluvy dešifrovať do akej miery táto zmluva zaväzuje iba vás ako stranu kupujúceho a opomína stranu majiteľa a jeho povinnosti...

Prezradím vám, akým spôsobom žiadať nápravu tohto stavu, hoci s odstupom času sa mi javí, že rezervačná zmluva vznikla primárne ako nástroj na zaviazanie vás - strany kupujúceho...

 

  • Aj keď nie ste právnik, vďaka návodu v tréningu dokážete odkontrolovať a zároveň žiadať nápravu záhlavia zmluvy vrátane jej samotného názvu...

Záhlavie zmluvy aj jej názov vám odhalí fakt, do akej miery je zmluva postavená na "prepadávanie zloženej rezervačnej zálohy" v prospech realitky a majiteľa predávanej nehnuteľnosti.

Zároveň vám prezradím, na aké formulácie v zmluve si musíte dať pozor, ak kupujete nehnuteľnosť ako súkromná osoba od vlastníka nepodnikateľa (= od súkromnej osoby)..

 

  • Dokážete sa jednoduchým krokom vyhnúť pozastaveniu schvaľovacieho procesu v banke = časové zdržanie, ktoré môže v konečnom dôsledku znamenať prepadnutie vami zloženej rezervačnej zálohy resp. jej zmeny na zmluvnú pokutu...
  • Získate odporúčania, ako si čo najlepšie a najvýhodnejšie vo váš prospech dohodnúť dobu rezervácie a odhalím vám aj najčastejšie scenáre a spôsoby ako sa máte postaviť k najzradnejším častiam rezervačnej zmluvy a to:
  • kedy sa rezervačná zmluva stáva neplatnou a kedy sa ruší so všetkými jej negatívnymi dôsledkami pre vás (stranu kupujúceho)...
  • akým spôsobom je možné ošetriť premenu rezervačného poplatku na zmluvnú pokutu s ohľadom na nepredvídateľnosť schvaľovacieho procesu banke...
  • že ste v rezervačnej zmluve dohodli vyššiu kúpnu cenu oproti hodnote nehnuteľnosti (ktorú určil následne znalec banky, je nižšia ako tá čo ste dohodli a vy a nemáte peniaze, ktorými môžete vzniknutý rozdiel doplatiť z vlastného vrecka)....
  • Budete ovládať návod, ako predísť prepadnutiu rezervačnej zálohy, ak vám banka vám neschváli potrebnú výšku hypotéky (a vy ste už rezervačnú zmluvu podpísali, ale nebudete si môcť kúpu zarezervovanej nehnuteľnosti dovoliť, pretože vám budú chýbať peniaze)....
  • Získate postup ako si v priebehu pár minút zvládnete overiť právny stav nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli kúpiť v duchu princípu "dôveruj ale preveruj"
  • a mnoho, mnoho ďalšieho....

Možno vás zaujíma cena... Alebo garancia? Všetko vám prezradím už o chvíľu.

Predtým sa poďme spolu pozrieť na to, čo všetko sa dozviete v jednotlivých blokoch tohto online tréningu...

 

Blok #1: Na toto si musíte dať pozor hneď v úvodných ustanoveniach Rezervačnej zmluvy...

Dobre viem, že nie je možné pochopiť hneď všetko a naraz. V človeku to musí nejak "dozrieť.  Je však potrebné niekde začať. Poznám to z vlastných začiatkov, keď som sama prišla o 3-tisíc eur.

Je naozaj ťažké odhaliť akýkoľvek špekulačný úmysel len vďaka všeobecnému prehľadu, ktorý o kúpe nehnuteľnosti človek má....

Problémové formulácie a vety sa môžu začať nabaľovať hneď v úplnom úvode, kde to možno vôbec nečakáte. A hneď od úvodu štartuje princíp snehovej gule.

Tá sa pohybom vpred iba zväčšuje. Ako sa gúľa vpred, zväčšuje sa a problémy sa môžu nabaliť do obrovských rozmerov.

Ako to nedopustiť? Ako to zaraziť hneď v začiatkoch? Ako tomu predísť?

Čo konkrétne musíte vedieť, aby ste boli plnohodnotným partnerom voči realitke a hájili si svoje oprávnené záujmy? Ak toto sú otázky, ktoré si kladiete, kliknite na červené tlačítko a čítajte ďalej...

 

♥ 2021 Števka Jankech

článok pomôže všetkým, ktorý cez google hľadajú: notárska úschova, vinkulácia, depozit, prevod z účtu na účet, postup pri predaji nehnuteľnosti, postup pri predaji bytu bez realitky, ako postupovať pri kúpe bytu, banková vinkulácia, notársky depozit, prevod peňazí z účtu na účet, vinkulácia v banke, Platba v hotovosti za byt, Kupa bytu platba, Kupa bytu platba v hotovosti, Platba v hotovosti za dom, Kupa domu platba, Kupa domu platba v hotovosti, Platba v hotovosti za pozemok, kúpa pozemku v hotovosti, kupa pozemku platba v hotovosti, Kupa bytu v hotovosti a ďalšie….