Platba v hotovosti. Tipnite si! Je bezpečnejší notársky depozit či vinkulácia na účte v banke?

Kúpu nehnuteľnosti chcete platiť v hotovosti. Nepotrebujete si požičať v banke.

Viete, čo je pre vás výhodnejšie?

  • zablokovanie kúpnej ceny na účte v banke (tzv.vinkulácia)
  • alebo notárska úschova?

Platba kúpnej ceny v hotovosti má svoje výhody, nevýhody, pozitíva aj negatíva. Musíte sa rozhodnúť,  či svoje peniaze zveríte do úschovy

  •  notárovi (notárska úschova, notársky depozit)
  • banke (banková vinkulácia, vinkulovaný účet v banke)

A keďže kúpa nehnuteľnosti býva často označovaná za najvyšší peňažný prevod v živote človeka, bezpečnosť vašich peňazí musí byť na prvom mieste.

Akou formou previesť peniaze na účet predávajúceho (terajšieho majiteľa nehnuteľnosti) tak, aby bol tento prevod pre vás maximálne bezpečný?

Toto je jediný moment, kedy môže prebehnúť prevod peňazí z vášho účtu na účet majiteľa

  • Kataster návrh na vklad povolí (= na liste vlastníctva domu, bytu alebo pozemku, ktorý ste kúpili za základe kúpnej zmluvy, sa objavilo vaše meno)

a zároveň

  • na liste vlastníctva budú po prevode na vaše meno zapísané iba tie ťarchy, o ktorých ste vedeli (= boli uvedené priamo v kúpnej zmluve)

Ak peniaze odídu na účet majiteľa skôr, riskujete. Prečo je to tak? Musíte si uvedomiť, kedy sa stávate reálnym vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú ste kúpili. Podpisom kúpnej zmluvy? Prevodom peňazí? Alebo je tomu inak?

Viete, kedy sa stávate vlastníkom nehnuteľnosti?

Ak ste zastávali názor, že vlastníkom sa stávate zaplatením kúpnej ceny alebo podpisom kúpnej zmluvy, tak ste sa mýlili.

Vlastníkom sa stávate až vtedy, keď Kataster návrh na vklad povolí (= kúpnu zmluvu odovzdanú na Katastri právnik katastra skontroluje a usúdi, že je po právnej stránke v poriadku).

Čo sa stane po povolení návrhu na vklad? Vaše meno sa objaví na liste vlastníctva, na ktorej je vedená nehnuteľnosť ktorú ste kúpili.

Jediná inštitúcia, ktorá môže o návrhu na vklad rozhodnúť a ho schváliť, je miestny katastrálny odbor. Skrátene sa používa označenie „Kataster“.

Kedy sa vlastníkom nestávate?

  • Vlastníkom sa nestávate podpisom kúpnej zmluvy.
  • Vlastníkom sa nestávate ani odovzdaním (podaním) kúpnej zmluvy na Kataster.

To že kúpnu zmluvu podpíšete, to z vás vlastníka nerobí.

Nerobí z vás vlastníka ani to, že kúpnu zmluvu podáte na podateľni Katastra a na liste vlastníctva sa objaví plomba s písmenkom V (V ako vklad).

Vlastníkom sa stávate naozaj až v prípade, keď právnik ktorý pracuje na Katastri podanú kúpnu zmluvu skontroluje. Ak usúdi, že je všetko v poriadku, tak návrh na vklad povolí.

Z listu vlastníctva zmizne plomba a z vás ako kupujúceho sa stal nový vlastník (zapísaný v Liste vlastníctva v časti B, kde sú uvedení vlastníci).

Toto je najväčšie riziko pri prevode peňazí na účet

V minulosti ľudia ktorí mali hotovosť postupovali dosť nerozumne. Okrem notárskej úschovy a bankovej vinkulácie (za ktoré sa platia poplatky – percentuálne z uschovanej sumy), bola aj teoretická možnosť peniaze uschovať

  • v realitke, ktorá kúpu sprostredkovávala
  • priamo previesť peniaze z vášho bankového účtu na účet terajšieho majiteľa (=predávajúceho)
    • buď pri podpise kúpnej zmluvy
    • alebo „až“ pri odovzdaní kúpnej zmluvy na Katastri
    • alebo viem aj o prípadoch, kedy sa peniaze prevádzali „odovzdaním“ kľúča od nehnuteľnosti

Najčastejšou argumentáciou a odôvodnením bolo, že v prípade úschovy u realitky to budete mať v rámci provízie za sprostredkovanie. Čiže ušetríte.

No a v prípade priamej platby z účtu na účet, tak isto ušetríte (nemusíte platiť poplatky a odmenu notárovi či banke za depozit či vinkuláciu. A preto je na mieste zodpovedať túto otázku:

Môže realitná kancelária fungovať pri vinkulácii ako „notár či banka“?

Realitka nemá žiadne oprávnenie vykonávať úschovu peňazí.

Boli medializované prípady, kedy si kupujúci uschoval peniaze v realitke v dobrej viere, že ušetrí na poplatkoch za notársku úschovu alebo bankovú vinkuláciu. Ako tvrdila realitka, túto úschovu má kupujúci ako službu v rámci sprostredkovania kúpy nehnuteľnosti v cene.

Aby vás rezervačka nepoložila na lopatky

TRÉNING a VIDEONÁVOD

Pre všetkých, ktorí idú a chcú kúpiť dom, byt, garáž alebo pozemok cez realitku.

Máte obavu, čo sa stane

  • ak nestihnete vybaviť úver do termínu stanoveného v rezervačnej zmluve?
  • v prípade, že nechcete riskovať zmluvnú pokutu ani v prípade, že si kúpu nehnuteľnosti rozmyslíte?
  • keď podpíšete nevýhodne formulovanú Rezervačnú zmluvu, alebo Rezervačnú zmluvu v ktorej sa budú nachádzať nevinne vyzerajúce formulácie, avšak "právničtine" do dôsledkov nerozumiete?

Ako nepodpísať hoc-čo, čo vám realitka na podpis v rezervačnej zmluve predloží.

Ako sa vyhnúť zmluvnej pokute a nepredvídateľným komplikáciám, ktoré môžu znemožniť podpis kúpnej zmluvy a hlavne, vy prídete o celú rezervačnú zálohu.

Kupujúci podpísal spolu s majiteľom kúpnu zmluvu. Kupujúci urobil prevod zo svojho účtu na účet realitky 65-tisíc eur za prítomnosti majiteľa. Všetci spolu (majiteľ, realiták aj kupujúci) odniesli kúpnu zmluvu na Kataster.

Klasický prevod vlastníctva na Katastri trvá 30 dní. Kupujúci ani majiteľ sa však do realitky po uplynutí mesiaca nedovolali. Pobočka už neexistovala a ako neskôr zistili, sídlo firmy podľa obchodného registra bolo iba formálne. Žiadna poštová schránka. Nikto o realitke na adrese sídla nevedel.

Najhoršie v tomto prípade dopadol majiteľ. Nemal ani nehnuteľnosť a ani peniaze. Aj z toho dôvodu sa v dnešnej dobe odporúča využívať pri hotovostnej úhrade kúpnej ceny buď inštitút notárskej úschovy alebo inštitút bankovej vinkulácie. Hoci sa tam platia poplatky a teda kúpa vašej nehnuteľnosti sa o niečo „predraží“.

Aké sú poplatky za bankovú vinkuláciu či notársku úschovu?

Každá banka si stanovuje poplatky sama, podľa svojho cenníka. Dá sa zovšeobecniť, že vo väčšine prípadov poplatok za bankovú vinkuláciu je lacnejšia záležitosť ako poplatok za notársku úschovu.

Poplatky za notársku úschovu stanovuje zákon a môžete sa o nich viac dozvedieť napríklad tu >>>

Notárska úschova aj banková vinkulácia sú peniaze, ktoré za kúpu nehnuteľnosti zaplatíte navyše. Ide o poplatok za službu, ktorý zaplatíte buď banke alebo notárovi, okrem toho že zaplatíte majiteľovi nehnuteľnosti dohodnutú kúpnu cenu.

Takto prebieha notársky depozit

Peniaze na úhradu kúpnej ceny uschovávate u notára. Počas tohto úkonu sa spisuje zápisnica, kde sú uvedené presné podmienky

  • kedy a za akých podmienok sa prevádzajú peniaze od notára smerom k majiteľovi
  • kedy a za akých podmienok sa peniaze od notára vracajú k vám ako kupujúcemu späť

Okrem notárskej zápisnice podpíšete aj kúpnu zmluvu, ktorú odovzdáte v potrebnom počte spolu s prílohami na Katastri. Kataster môže váš návrh na vklad povoliť, môže ale toto konanie o návrhu prerušiť, zastaviť alebo dokonca zamietnuť.

Ovládate, ako sa v jednotlivých situáciách budú správať vaše peniaze?

Čo sa deje s vašimi peniazmi, ak Kataster návrh na vklad povolí?

Povolenie návrhu na vklad znamená, že na liste vlastníctva ste vy ako kupujúci už  uvedený ako nový vlastník. Ak sa tak stane, je potrebné Kataster požiadať o nový list vlastníctva, na ktorom je uvedené vaše meno a ten treba odniesť notárovi.

Pokiaľ budú splnené všetky podmienky ktoré boli pri jej podpise zadefinované v  notárskej zápisnici, notár po predložení tohto listu vlastníctva posiela peniaze na účet bývalého majiteľa. Na účet predávajúceho.

Čo sa deje s vašimi peniazmi, ak Kataster návrh na vklad preruší, zastaví alebo zamietne?

Zjednodušene. Ak Kataster konanie preruší, znamená to, že  v kúpnej zmluve nebolo niečo v poriadku alebo chýbala nejaká príloha. Takéto pochybenie je však možné doplniť, prípadne opraviť. Ak opravu urobíte, kataster svoje rozhodnutie prehodnotí a návrh na vklad schváli.

Ak však v lehote, ktorú určil Kataster vec nedoriešite (chybu neodstránite, prílohu nedoplníte), Kataster konanie zastaví.

Kataster návrh na vklad zamietne, ak podmienky na vklad neboli splnené.

Čo sa udeje s vašimi peniazmi, ak Kataster návrh na vklad zamietne alebo zastaví? Kataster Vám domov doručí rozhodnutie. Vy toto právoplatné rozhodnutie zoberiete a zanesiete ho notárovi. Notár vám na základe neho posiela peniaze späť na váš účet.

Takto prebieha banková vinkulácia

Je to obdobný proces ako pri notárskej úschove, lenže tu uschováva (blokuje, drží) vaše peniaze banka.

V ktorých znakoch sa vinkulácia a depozit líšia?

  • peniaze uschováva banka
  • peniaze sú blokované na vašom účte (na účte kupujúceho a nie na účte notára)
  • vy ako majiteľ účtu (= kupujúci) môžete s týmto peniazmi „hýbať“ ale iba ak s tým súhlasí predávajúci (osoba, ktorého nehnuteľnosť kupujete)

V ktorých znakoch sú vinkulácia a depozit rovnaké?

  • Peniaze má v držbe nezávislý subjekt, ktorý má oprávnenie s peniazmi nakladať (banka alebo notár).
  • volíte si podmienky, za ktorých predávajúci dostane vaše peniaze

Najčastejšie ide o  podmienku, že peniaze budú uvoľnené (=vyplatené) vtedy, ak vy ako terajší kupujúci budete na liste vlastníctva v časti B uvedený ako majiteľ (= kataster návrh na vklad schválil).

No a na základe predloženia tohto nového listu vlastníctva banka alebo notár tieto finančné prostriedky uvoľní a pošle ich na účet predávajúceho (predošlého vlastníka nehnuteľnosti).

Čo si musíte zapamätať, ak kúpnu cenu chcete platiť v hotovosti?

Ak máte hotovosť na účte,  nikdy nedávajte predávajúcemu peniaze skôr, ako budete právoplatným vlastníkom podľa rozhodnutia Katastra!

Kedy a aký problém môže nastať na strane kupujúceho?

Ak Kataster konanie zastaví alebo zamietne a vy prevediete peniaze predávajúcemu (terajšiemu majiteľovi) pri podpise kúpnej zmluvy alebo pri jej podaní na Kataster.

V prípade zamietnutia alebo zastavenia na liste vlastníctva bude stále figurovať pôvodný vlastník, teda predávajúci. Vy ste mu však previedli peniaze skôr ako ste sa stali vlastníkom po právnej stránke. Problémom je to, že:

  • nebudete mať ani peniaze (lebo ste ich previedli vopred) a 
  • nebudete ani z právneho hľadiska vlastníkom nehnuteľnosti

(hoci Kúpna zmluva na nehnuteľnosť s overenými podpismi bude ležať u Vás doma v šuflíku a neschválená bude „ležať“ aj v úrade Katastra nehnuteľností).

Toto sa môže stať v prípade, že prevediete peniaze z účtu na účet a nevyužijete inštitút notárskej úschovy alebo bankovej vinkulácie. Iba pri nich je ošetrený fakt, že vaše peniaze odchádzajú až po tom, čo ste sa stali právoplatným vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti.

Kedy a aký problém môže nastať na strane predávajúceho?

Je to opačný extrém. Ak kúpnu zmluvu spolu podpíšete, odovzdáte na Katastri, kataster prevod na vaše meno urobí, ale vy peniaze majiteľovi neprevediete. Toto sa nemôže stať v prípade notárskej úschovy a ani v prípade bankovej vinkulácie.

Ktorý spôsob úschovy peňazí je bezpečnejší? Kde je háčik?

Ideálne je postupovať prípad od prípadu. Aj banková vinkulácia aj notársky depozit má svoje za aj proti. Zvážiť výšku rizika musíte iba vy.

Ak sa rozhodnete pre notárky depozit,

uschovávate svoju hotovosť u notára (fyzickej alebo právnickej osoby) na X dní. Počas doby kým rozhodne Katastrálny úrad o povolení alebo zamietnutí návrhu na vklad.

Bohužiaľ, jeden klient nám rozprával, kedy notár (ktorého si klient zvolil lebo v danom meste pôsobil), sa jednoducho s hotovosťou „vyparil“. Nič nenasvedčovalo tomu, že táto osoba, tento notár má existenčné problémy.

S trochou humoru a odľahčenia: svoje problémy si táto osoba (tento notár) vyriešil „dočasným zapožičaním financií klienta z depozitu“.

 

Ak sa rozhodnete pre bankovú vinkuláciu,

v banke vám do potvrdenia o vinkulácii dajú poznámku, že v prípade, ak by bol tento účet zablokovaný (napríklad exekútorom), banka nenesie za tieto financie žiadnu zodpovednosť.

Čo to znamená v praxi? Účet bude zablokovaný a s peniazmi nemožno nakladať.

Tu je evidentné riziko pre aktuálneho majiteľa.

Aj keď Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu a celý proces prebehol prostredníctvom vinkulácie kúpnej ceny v banke,

ak zaúraduje a na peniaze siahne exekútor, tak majiteľ peniaze za predaj svojej nehnuteľnosti dostať nemusí.

To znamená, že ak by exekútor siahol na peniaze na vinkulovanom účte a kataster by bez problémov nehnuteľnosť previedol, majiteľ by zaplatené nedostal.

Toto môže stať pri bankovej vinkulácii, ale nemôže sa to stať pri notárskej úschove. Naproti tomu je zase notárska úschova drahšia ako vinkulácia kúpnej ceny v banke. Ktorý spôsob by ste radšej zvolili vy?

Nepodpisujte žiadnu rezervačnú zmluvu bez tohto praktického PDF ...

~ CHECKLIST KU STIAHNUTIU ~

Získať checklist zdarma

Kliknite na tlačítko STIAHNÚŤ ZDARMA a okamžite získate pdf checklist a k nemu aj toto BONUSOVÉ VIDEO: 

Ako sa  vyhnúť podpisu špekulačne naformulovanej rezervačky.

~ PDF checklist Vám odhalí ~

3 body, ktorých sa musíte vyvarovať

  • aby ste neriskovali zloženú rezervačnú zálohu
  • a úspešne vylúčili až 90% problémov a nedorozumení,

ktoré môžu nastať ak vás čaká podpis rezervačnej zmluvy.

Stiahnuť zdarma

♥ 2018 Števka Jankechová

 

Komentáre