~ PDF CHECKLIST+ VIDEO ODHAĽUJÚ ~

 a to bez ohľadu na to, či kupujete na hotovosť alebo hypotéku

Keď som si chcela kúpiť svoje prvé nové bývanie, navštívila desiatky domov  a bytov. Najprv som chodila po obhliadkach domov. Bola som vytrvalá a možno práve preto som si približne až po 25 obhliadke uvedomila pre mňa krutú realitu: na dom podľa mojich predstáv nemám a na prerábku staršieho domu na vyhovujúci som nemala. A to ako peniaze tak ani čas nazvyš. 

A tak som začala chodiť po obhliadkach bytov. Bolo to trochu lepšie ale znova som natrafila na problém: byty ktoré by mi vyhovovali a zmestili sa do môjho rozpočtu (teda do toho, čo by mi požičala banka na základe výšky môjho príjmu) boli v nevyhovujúcej lokalite. Boli príliš ďaleko od miesta mojej práce a rovnako ako aj od štátnej škôlky.

Byty ktoré mi vyhovovali lokalitou, tak boli úplne mimo môj rozpočet. Nasťahovať sa s malým dieťaťom niekam, kde bolo treba viac menej všetko prerobiť, nepripadalo vôbec v úvahu. Pozitívom bolo, že poučená predošlou skúsenosťou, som došla k tomuto poznaniu oveľa skorej ako pri domoch.

Nakoniec mi jeden maklér predstavil byt, ktorý bol v mnohých ohľadoch kompromisné riešenie, ale bolo to to najlepšie, čo som videla a mohla som si zároveň aj dovoliť. Rada by som napísala, že tu sa moja nočná mora s hľadaním vyhovujúceho nového bývania skončila. Ale nebolo tomu tak.

Nechala som sa totiž dotlačiť do podpisu rezervačnej zmluvy a zloženia 3-tisícovej rezervačnej zálohy na tento byt, na ktorú som si musela požičať.

Keďže som mala preverenú hypotéku iba od pracovníka na pobočke a nemala som vystavený hypotekárny certifikát, ako zamestnanej slobodnej matke mi hypotéku takmer schválili, ale chýbalo mi takmer 20-tisíc eur na to, aby som byt mohla kúpiť. Pre mňa bolo nereálne v tom čase toľkú hotovosť zohnať.

Rezervačná záloha prepadla v prospech realitky, zmenila sa na zmluvnú pokutu kvôli pretože chyba nastala na mojej strane. Od kúpy som musela ustúpiť.  No a ja som bola na tom ešte horšie ako predtým, keď som začala pred 9 mesiacmi riešiť kúpu svojho nového bývania.

Prišla som o požičané peniaze a  9 mesiacov som trávila skoro všetok voľný čas poobedia, večery aj víkendy na obhliadkach. Teraz už viem, že nezmyselných. Urobila som úplne všetkých 7 najčastejších chýb, ktoré sa dejú ak má človek príliš veľa mätúcich informácií, útržkovito ich lepí a nedokáže dať do správneho poradia za sebou.

Až po rokoch praxe som si uvedomila, že pri kúpe vášho nového bývania je jedno nekompromisné kritérium, kde sa nedajú robiť žiadne ústupky a určuje všetko ostatné.

Ak hľadáte, vyberáte si, rozmýšľate, staviate si vzdušné zámky a chodíte v konečnom dôsledku po zbytočných a nezmyselných obhliadkach, bez toho aby ste mali preverené, koľko vám banka na hypotéku skutočne požičia.

Váš ROZPOČET je  veľmi nekompromisné kritérium. Definuje všetko ostatné. Je to jediná vec, kde kompromisy robiť nemôžete a ani sa robiť nedajú. Vo všetkých ďalších kritériách pri výbere a kúpe svojho nového vlastného bývania sa kompromis robiť dá.

Ak budete kupovať na hypotéku, musíte mať preverené, či vôbec úver dostanete. Ak ho nedostanete alebo ho dostanete, ale oveľa nižší ako ste čakali, tak mám pre vás zlú správu. Môže sa stať, že ste úplne zbytočne chodili po obhliadkach nehnuteľností, ktoré si nakoniec vôbec nebudete môcť dovoliť.

Mám s tým nielen osobnú skúsenosť, ale v tomto omyle hľadali svoje nové bývanie stovky ľudí, s ktorými som sa vo svojej realitnej praxi stretla. Situácia je iná, a to podľa toho či chcete kúpiť dom alebo byt.

Pri kúpe domov budete musieť rátať s potrebou väčšej hotovosti na dofinancovanie vlastnými zdrojmi (vlastné úspory, pôžička od rodiny, medziúver... ). Pri kúpe bytov je výška prefinancovania kúpy vášho nového bývania bankou väčšinou vyššia. Mám pre vás jeden tip: spýtajte sa priamo v banke, ako by sa zmenila vaša situácia ohľadom výšky prefinancovania kúpnej ceny, ak by ste chceli kúpiť byt a nie dom.

Pozor si musíte dať na jednu vec. Na online skóringy na internete ako aj na "prvé" úverové ponuky od pracovníka na pobočke banky, či finančného poradcu. Často poskytujú príliš optimistický pohľad na vaše úverové možnosti.

Ak sa spoliehate napríklad na predbežné výpočty online úverových kalkulačiek, ktoré majú na svojich stránkach v dnešnej dobe už viaceré banky, finanční poradcovia alebo developeri, môžete automaticky očakávať, že vám zostane dostatok financií na život.

Pramení to z toho, že tieto online kalkulačky majú pôsobiť "motivačne" a často pracujú iba s tým, že z vášho príjmu odpočítajú iba predpokladanú mesačnú splátku. Banka však spočítava náklady na život všetkých osôb, ktoré žiadateľ o hypotéku vyživuje, pripočítava aj životné minimumu, splátky iných úverov či tzv. stress test. Navyšovanie úroku úveru.

Okrem toho je od 1.7.2018 v účinnosti aj nové nariadenie Národnej banky Slovenska, na základe ktorého bolo zrušené poskytovanie 100% hypoték. Aktuálne je možné hypotékou financovať maximálne 90 % kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ďalším sprísnením podmienok bolo zavedenie úverového stropu, čo znamená, že výška všetkých vašich úverov nemôže presahovať 8-násobok vášho ročného príjmu. Z úverového stropu je však možné poskytnúť určité % výnimiek.

Partneri, z ktorých je jeden zo žiadateľov študent bez príjmu z trvalého pracovného pomeru, majú pri žiadaní o úver sťažené podmienky. Do celkových výdavkov na domácnosť sa totiž zarátava nielen životné minimum na žiadateľa, ktorý má príjem, ale aj na partnera, čím sa tieto výdavky navyšujú. 

Verím, že mi odpustíte, ale použila som slová môjho bývalého klienta, ktorý chcel kúpiť byt, potreboval uhradiť kúpnu cenu z hypotéky a myslím, že celú vec pomenoval veľmi výstižne:

"Hľadám na internete ako ko.., urobím si online screaning a teraz ma všade iba otravujú, aby som si hypotéku vybavil cez nich.  Idem do mojej banky, aby som si veci preveril. Som tam hodinu a mám taký výsledok ako na pár klikov na internete.

Opýtam sa v druhej banke, tam to isté. Ale hovoria mi, aby som si vzal u nich, lebo mi preplatia aj znalecký a nebudem platiť poplatok za vybavenie.

A rozčuluje ma, že v každej banke sa ma pýtajú, či už mám nehnuteľnosť vybranú a či som sa už aj dohodol na cene... Čo mám sakra robiť, keď si len potrebujem preveriť, či na to budem mať?"

Je treba pochopiť bankára aj finančného poradcu. Je to ich práca a keď nevedia tieto údaje, tie informácie ktoré vám poskytnú sú naozaj iba viac presné ODHADY. Tak isto ani bankár ani finančný poradca nemá rád, keď si informácie "iba" preverujete.  Faktom naozaj je, že o mesiac, dva, tri, kedy si vhodné nové bývanie nájdete, podmienky už môžu byť zmenené.

Ale môžem vás ukľudniť, ak sa nič dramatické neudeje, tak tie podmienky ostávajú viac menej rovnaké a menia sa "iba" bonusy, ktoré môžete pri vybavení hypotéky získať. Napríklad to, či banka bude mať alebo nebude mať akciu na preplatenie znaleckého posudku alebo 100% zľavu z poplatku za získanie úveru. 

Jednoznačne najprv preveriť a potom hľadať. Vždy je lepšie zájsť do banky, ako si urobiť screaning online na internete, hoci to máte rýchlejšie, na pár klikov v pohodlí domova. V banke predsa len dostanete presnejší odhad. V tomto prípade si musíte byť naozaj vedomí toho, že ide o ODHAD.

Rovnako si musíte uvedomiť, že prístup bánk a finančných poradcov jez procesného pohľadu správny. Racionálny aj efektívny.  Z ich pohľadu je riešenie preplatenia kúpnej ceny hypotékou najefektívnejšie vtedy, keď už máte konkrétnu nehnuteľnosť vybranú a aj ste sa dohodli na cene.

Banka a aj finančný sprostredkovanteľ na spresnenie svojho odhadu potrebujú na posúdenie dve skupiny informácií:

• informácie o vás ako súkromnej osobe (budete v pozícii žiadateľa o hypotéku = úver)
• informácie o nehnuteľnosti, ktorú budete kupovať

Toto je ideálny stav ako pre bankára, tak pre finančného poradcu. Že viete nielen

• typ nehnuteľnosti, ktorú chcete kupovať (teda či chcete kupovať dom, byt alebo pozemok... už som spomínala, že pre byty sa získava vyššie percento prefinancovania ako pri domoch...),
• kde to chcete kupovať (lokalita, pretože v prípade zaujímavej a perspektívnej lokality aj banka môže pristúpiť na vyššie percento prefinancovania ) a
• za koľko (už dohoda o kúpnej cene s majiteľom nehnuteľnosti, ktorú ste si vybrali)

Poďme si to rozobrať trochu bližšie. Kde je v tomto prípade hlavný kameň úrazu. Prečo vy sa musíte správať inak ako to od vás očakáva bankár alebo finančný poradca (najprv získať odhad o výške hypotéky podľa vašej osobnej situácie a až potom chodiť po obhliadkach a hľadať vhodnú nehnuteľnosť).

Banka porovnáva príjem a výdaj. Aká je situácia na strane vašich príjmov a na strane vašich výdavkov. Aká je situácia u väčšiny ľudí?

A teraz sa pozrime spolu na prehľad najbežnejších výdavkov, ktoré posudzuje a odrátava z vášho príjmu banka.

Už len z tohto jednoduchého zobrazenia je zrejmé, čo u väčšiny ľudí prevláda. Či príjmy alebo výdavky. Ktorých položiek má človek zaručene viac... Aj preto musíte očakávať pri vašej osobnej rodinnej situácie otázky o vašej rodinnej situácii. Váš rodinný stav. Počet detí. Zamestnanie. Ak zamestnanie máte, tak na aký typ zmluvy pracujete. Bohužiaľ u bánk stále vyhráva trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú.

Banka totiž vás ako osobu musí dokázať zaradiť ako "vhodného kandidáta na stranu jej príjmov". Áno. Čerpaním hypotéky sa jednoducho zaradíte medzi pravidelné mesačné zdroje príjmov banky, v ktorej si hypotéku budete brať.

Banka však nechce mať u seba osobu, žiadateľa, u ktorej je malý prepoklad, že dokáže pravidelné mesačné splátky splácať dlhých 30 rokov. Práve zato si vlastne týmto spôsobom robí banka "predskóring" , pretože na základe toho dokáže vyhodnotiť či ste pre ňu "bonitný" klient.

Ak totiž vám hypotéku banka schváli, vy ako osoba sa dostenete vo finančom výkaze banky (výsledovke, rozvahe, súvahe...) na stranu jej príjmov. Ale mesačná splátka hypotéky, pravidelná mesačná splátka počas 30 rokov (čo je štandarné obdobie, na ktoré sa hypotéka poskytuje) sa dostáva vo vašom "finančom výkaze" na stranu výdavkov.

A teda ak sa vrátite ku schéme vyššie, musíte potom, ako si hypotéku zoberiete (banka vám ju schváli), do nej prirátať aj pravidelnú mesačnú splátku hypotéky po dobu 30 rokov...

Viem, že ma teraz asi nebudete mať vôbec radi, ale pozrime sa spolu ešte na jednu vec. Na položku, ktorá tak často zaznieva v reklamách a láka vás na nízky úrok a nízke preplatenie. No a ukážu vám nízku 1,5% úrokovú sadzbu.  Mám pre vás teraz jednu otázku: Viete prečo je pri položke úrok 19,5%, hoci banky tvrdia, že si požičiavate len za 1,5% úrokovú sadzbu? Pozrime sa spoločne na ďalší obrázok.

O čo tu ide? Zjednodušene a bez akejkoľvek odbornej terminológie povedané: ide o celkové preplatenie za to, že vám banka peniaze na kúpu bytu, domu či pozemku požičia. Hoci si požičiate od banky 50-tisíc eur, na úrokoch banke zaplatíte 12 122 eur. Celkovo vás kúpa 50-tisícového bytu či domu bude stáť 62 122 eur.

Mám však dojem, že toto by sa uvádzalo v reklame iba veľmi ťažko a skôr by nás to desilo ako motivovalo brať si akúkoľvek hypotéku, keď sa na to pozrieme takto. A preto banky "vymysleli a zaviedli" 2 označenia. Úrok a úroková sadzba.

Kto sa v tejto oblasti príliš neorientuje, môžu znieť tieto dva výrazy takmer identicky. Rovnako. To však nie jej pravda.

Zjednodušene bez akejkoľvek terminológie napísané: ide o celkové preplatenie za to, že vám banka peniaze na kúpu nehnuteľnosti požičia. Možno aj Vy v reklame spozorniete na  1,5% úrokovú sadzbu (= nízke číslo ale s čarovnou formulkou OD 1,5%  = toto číslo neplatí pre každého).

V reále to však znamená, že ak si požičiate 50.000 eur formou hypotéky na zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, v celkovej miere preplatíte 19,5% v pomere k istine = k požičanej sume peňazí.  Teda preplácate takmer 20%.

Chcem tým povedať, aby ste si hypotéku nebrali? Chcem vás vystrašiť? V žiadnom prípade nie! V mnohých prípadoch je hypotéka jediné možné riešenie, ako sa počas svojho života dostať ku svojmu vlastnému bývaniu.

Môžem vám povedať, že toto všetko som sa nenaučila za mesiac. A ani za rok. Sú za tým roky driny, analýz, pozorovania a štúdia všetkého čo bolo potrebné k mojej práci, kým som pôsobila ako realitná maklérka.

Preto mi dovoľte teraz sa vás spýtať:

• Čo keby ste už nikdy viac neriešili otázku: "Ako mám postupovať, keď potrebujem zaplatiť kúpnu cenu HYPOTÉKOU?"
• "Budem kupovať BYT na hypotéku. Aký je postup"? Ja chcem hypotéku na kúpu DOMU. Čo mám robiť"? A čo hypotéka na POZEMOK a dom?"
  
• Ako mám postupovať a na čo si dať pozor, aby som to jednoducho neoľutoval?"

• "Čo je to záložné právo? Prečo ho môže uzatvárať iba majiteľa a ako to celé v banke prebieha?" alebo "
• "Čo je ten hlavný TOP parameter, podľa ktorého sa mám rozhodovať o tom, kde a akú hypotéku budem čerpať?"

Trvalo mi naozaj roky, kým som na základe vlastných skúseností s kúpou a predajom nehnuteľnosti a následne aktívnej realitnej praxe, dokázala vytvoriť sumár otázok a odpovedí a k tomu vybrať a odporučiť iba tie veci, čo fungujú. A fungujú efektívne a hlavne sú z praxe.

Všetko som prepojila dohromady a vytvorila UCELENÝ SYSTÉM, súbor otázok a odpovedí, efektívnych návodov a postupov, tipov a rád z praxe, ktorý zaisťuje maximálnu pohodu a 100% ochranu v momente, kedy sa potrebujete rozhodnúť a následne urobiť tie správne kroky. A čo najefektívnejšie, hlavne v tej fáze, keď už človek začína byť vážne pod tlakom.

Vidím rovnaké chyby, nesprávne postupy, spôsob uvažovania, pričom pár kľúčových chýb sa tu opakuje stále znova dokola..

A preto sa pýtam: Vážne si tým musí každý prejsť? Robiť rovnaké chyby, ktoré už urobil niekto predtým? Ísť metódou pokus - omyl a nechať si hádzať polená pod nohy?

Ak človek zameriava pozornosť na nepodstatné detaily, tak v konečnom dôsledku ho môže na lopatky položiť to, že mu chýba nadhľad nad celou vecou.  Zastrešenie, či tzv. big picture. Alebo naopak.

Rámcový obraz a predstavu človek má, ale neovláda tie podstatné detaily.  Ako to viem? Pretože keď sa ohliadam spätne, nestačili by mi prsty jednej ruky na chyby, ktoré som pri kúpe nehnuteľnosti robila ja samotná. Keď som si chcela kúpiť svoju prvú nehnuteľnosť v živote. No a následne som rovnaké chyby videla opakovať aj ďalšie stovky ľudí, ktorí chceli IBA bez problémov vybaviť a získať čo najlepšiu hypotéku s nízkym úrokovm a čo najnižším preplatením a kúpiť si tak svoje nové vlastné bývanie.

Možno si teraz hovoríte: „Vedel som, že to musí ísť inak...“

Áno, ide to inak. A vôbec nemusíte získavať skúsenosti a vedomosti tak pracne a ani toľko rokov ako to bolo u mňa. No a v žiadnom prípade sa nemusíte stať realiťákom, ako to bolo u mňa 😉 Uvedomila som si totiž, že všade, kde nie sú skúsenosti, je priestor na chyby.

A robiť chybné rozhodnutia pri kúpe nehnuteľnosti, konať v neistote a strachu či obhliadky nerobím zbytočne, akú veľkú hypotéku naozaj dostanem, či budem naozaj schopný zaplatiť kúpnu cenu a dovoliť si tak bývať konečne vo svojom novom bývaní...Neistota a nesprávne kroky môžu vyjsť v tomto prípade človeka naozaj draho. Aj to je dôvod, prečo som sa rozhodla vytvoriť unikátnu členskú sekciu a jedinečný  program HYPOTÉKA POD LUPOU...

Ak sa nehnuteľnosť, vaše nové bývanie kupovať chystáte, alebo ste už v tom ponorený celý "až po uši", vhodnú nehnuteľnosť ste si už našli a chcete získať 100% istotu a bezpečnosť pri úhrade kúpnej ceny formou hypotéky stavím sa, že  videotréning "HYPOTÉKA POD LUPOU" predčí všetky vaše očakávania!

Všetko, čo sa tu dozviete a naučíte som zostavila tak, aby to bolo maximálne praktické  a dalo vám to naozajstný prínos. Potrebný nadhľad nad vecou a hlavne na mieru šité know-how vo forme cenných otázok a odpovedí, rád, cenných tipov, efektívnych návodov a postupov overených v praxi k jednotlivým spôsobom úhrady kúpnej ceny formou HYPOTÉKY.

Toto všetko si viete pozrieť kedykoľvke to budete potrebovať, pretože prístup do videotréningu so všetkými prípadnými aktualizáciami do budúcnosti budete mať doživotne k dispozícii.

Števka pri kúpe svojho prvého nového vlastného bývania prišla o 3-tisíc eur, ktoré sa z rezervačnej zálohy zmenili na zmluvnú pokutu. Nemala správne informácie, chýbal je nadhľad a tak peniaze prepadli v prospech realitky. Vo svojich 33 rokoch sa však stala realitnou maklérkou a vo veku 34 rokov už konečne bývala vo svojom vysnívanom bývaní.

Počas aktívnej maklérčiny sa denne stretávala s desiatkami ľudí. K nájdeniu svojho vlastného nového bývania pomohla takmer stovke spokojných kupujúcich. Aktuálne sa aktívnemu sprostredkovaniu kúpy a predaja nehnuteľností nevenuje.

Je zástancom jednoduchosti, produktivity a prioritizácie, ako pri kúpe a predaji nehnuteľností, tak vo svojom osobnom živote. Skúsenosti s prácou s ľuďmi, ktorí chceli svoju nehnuteľnosť kúpiť či predať jej však zostali a preto sa rozhodla vytvoriť aj videotréning "HYPOTÉKA POD LUPOU" kde dáva svoje skúsenosti, každému kto potrebuje o tejto problematike vedieť viac.

Najvhodnejší variant pre vás si môžete vybrať podľa typu nehnuteľnosti, ktorý si chcete kúpiť (DOM, BYT, POZEMOK) a potom si vyberte spôsob, akým budete platiť kúpnu cenu (hotovosť, hypotéka, kombinovaná forma). No a tento variant si stiahnite ku sebe do počítača, obozmámte sa s ním a získate tak veľmi potrebný NADHĽAD.