Viete, ktorými 3 spôsobmi môžete uhradiť kúpnu cenu?
Počuli ste už aj o tzv.kombinovanej forme, ktorou dokážete zaplatiť kúpnu cenu? V prípade že túto kombinovanú formu využijete, musíte zakladať celú nehnuteľnosť? Viete akým spôsobom kontroluje banka doklad o úhrade hotovostnej časti kúpnej ceny? Čítajte, všetky otázky zodpovieme 😉
Môže ísť o dva základné spôsoby, akými môžete zaplatiť kúpu Vašej novej nehnuteľnosti
Buď máte všetky peniaze na kúpu k dispozícii (máte ich v „hotovosti“ resp. viazané na nejakom termínovanom účte či napríklad v stavebnom sporení) alebo
druhou možnosťou je úhrada kúpnej ceny z bankových zdrojov (najčastejšie formou hypotéky).
Teda banka vám kúpu vami vybranej nehnuteľnosti zaplatí a vy ako kupujúci, túto kupovanú nehnuteľnosť banke založíte. Následne počas dohodnutého obdobia (spravidla cca 25-30 rokov) budete vyčíslené a dohodnuté mesačné čiastky banke splácať.
Ak to zhrnieme, ide o tieto základné možnosti zaplatenia kúpnej ceny:
- Peniaze máte (hotovosť), alebo
- Peniaze si požičiate (úver)
plus k tomu možno doplniť aj možnosť
- kombinovaná forma (hotovosť+úver)
Čo znamená čiastočné (kombinované) financovanie?
Ide akoby o tretiu možnosť akou možno zaplatiť kúpnu cenu. Ide o kombináciu z prvých dvoch spôsobov (hotovosť+úver). Časť sumy máte našetrenú na účte a zvyšok čo vám chýba, tak na to si zoberiete úver (resp. hypotéku).
Môžete sa stretnúť s termínmi ako financovanie „pol na pol“ , kombinované alebo čiastočné financovanie.
Príklad: Dohodli ste si kúpno predajnú cenu za kúpu domu vo výške 60-tisíc eur. 10-tisíc máte našetrených a zvyšných 50-tisícVám prefinancuje banka.
Termín financovanie „pol na pol“ netreba brať doslovne, nemusí to byť vždy pravda. Väčšina prípadov v prípade kombinovaného financovania má schému, že
- nižšia suma (dajme tomu 1/3 z kúpno-predajnej ceny) je zaplatená v hotovosti,
z vlastných (nasporených, ušetrených) zdrojov / peňazí a
- zvyšok (teda cca 2/3 z kúpno-predajnej ceny) vám požičia banka.
Avšak variant, resp. kombinácií, ktoré môžu nastať v prípade kombinovaného financovania, je nespočetné množstvo.
Ako kontroluje banka doklad o úhrade „hotovostnej“ časti kúpnej ceny?
V prípade, že predávajúceho budete vyplácať touto kombinovanou formou, banka bude vyžadovať doklad o tom, že ste túto hotovostnú časť peňazí už naozaj previedli. A to predtým než banka „pustí“ / uhradí (zafinancuje) majiteľovi zvyšnú časť dohodnutej kúpnej ceny.
Banke musíte preukázať, že predávajúci hotovostnú časť už má (napr. spomínaných 10-tisíc eur z príkladu). V tomto ohľade je banka naozaj opatrná a môže vás „preháňať“ aj niekoľkokrát, aby ste doklad o úhrade doniesli.
Znova a ešte raz, no v inej forme, lebo tomu čo ste predložili – banka zatiaľ neverí…
Akonáhle vydokladovanie banka akceptuje, zvyšnú časť peňazí prevedie predávajúcemu práve vďaka poskytnutej hypotéke alebo úveru na bývanie.
To však znamená kompletne celý proces, od znaleckého posudku, cez návrh zmluvy až po podpis úverových a záložných zmlúv.
PS: väčšinu nehnuteľností majú stále v ponuke realitky. Keď si vyberiete dom, byt alebo pozemok a sprostredkováva ho realitka, rátajte s tým, že budete musieť podpisovať Rezervačnú zmluvu = skladať rezervačnú zálohu.
Toto je spôsob, ako NEbudete riskovať zmluvnú pokutu, ak vám kúpu bude sprostredkovávať realitka, pretože...
... je náročné odhaliť akýkoľvek špekulačný úmysel len vďaka všeobecnému prehľadu, ktorý o kúpe nehnuteľnosti človek má....
Prišla som o 3-tisíc eur rezervačku, pretože som sa nechala dotlačiť do rozhodnutia, že táto nehnuteľnosť je pre mňa tá pravá.
Nevedela som, čo sa pýtať. Nevedela som, na čo si mám dávať pozor pri podpise zmluvy. A tak to aj dopadlo...
Túžila som bývať v dome a tak som chodila po obhliadkach domov. To, že kúpa domu v mojom prípade nebola reálna, to som si uvedomila až neskôr. S mojim rozpočtom som si nemohla dovoliť dom typu "hneď sa nasťahovať". A už vonkoncom nebolo mysliteľné kúpiť dom na prerábku. Mala som malé dieťa.
Zaplatila som realitke 3-tisíc eur zmluvnú pokutu za rezerváciu domu, ktorého kúpu som si v priebehu rezervačnej doby rozmyslela. Vôbec som nevedela, na čo si mám dávať pri podpise zmluvy pozor.
Dnes už viem, v čom som urobila „školácku“ chybu...
Ľudia sa ma často pýtajú:
- Ako nepodpísať hoc-čo, čo mi realitka na podpis v rezervačnej zmluve predloží?
- Ako sa vyhnúť zmluvnej pokute a nepredvídateľným komplikáciám, ktoré môžu znemožniť podpis kúpnej zmluvy (kedy ja môžem prísť o celú rezervačnú zálohu, pretože tá sa po uplynutí rezervačnej lehoty zmení na zmluvnú pokutu?)
Existuje riešenie? Sadla som si za google a hľadala. Riešenie som nenašla. Potom som si uvedomila prečo je to tak. Žiaden maklér vám svoje know-how, vďaka ktorému by prišiel o svoje živobytie - neprezradí.
Právnik či advokát si tiež sleduje svoje. Ten vám pripraví zmluvu. Alebo vám poskytne konzultáciu. Teda niečo, kde je možné vykázať výkon, za ktorý je možné účtovať poplatok.
A tak som sa rozhodla riešenie vytvoriť ja. Nazvala som ho...
Váš podpis pod rezervačkou má pre každého jedného makléra hodnotu 2% až 5% z kúpnej ceny, za ktorú si dom, byt alebo pozemok budete kupovať.
Zo skúsenosti viem, že...
- pre mnohých maklérov je 3% odmena (=2.400 eur) z kúpy 80.000 eur bytu či domu už slušný dôvod na to, aby na človeka "zatlačil" a...
- ...argumentom"máme ďalších záujemcov, musíte si nehnuteľnosť zarezervovať" vás dotlačil v časovom strese k podpisu zmluvy, ktorú by ste inak nepodpísali...
Jednoducho váš podpis pod rezervačnou zmluvou má pre každého jedného makléra hodnotu niekoľkotisíc eur.
Čo všetko sa môže po podpise rezervačnej zmluvy ešte pokaziť...
- Podpíšete rezervačnú zmluvu, ale kúpu si následne rozmyslíte. Jednoducho zmení sa vám situácia alebo banka neschváli potrebnú výšku hypotéky...
- Podpíšete Rezervačnú zmluvu a vzniknú nepredvídané problémy. No a výklad právnych dôsledkov vášho podpisu právnikom protistrany bude úplne iný, ako ste chápali znenie a formulácie tejto Zmluvy pri jej podpise vy...
- alebo jednoducho podpíšete pre vás nevýhodne formulovanú Rezervačnú zmluvu, resp. Rezervačnú zmluvu ktorej obsahu poriadne nerozumiete, pretože...
...ruku na srdce, nie každý "právničtine" v zmluvách rozumie. No porozumenie právnych dôsledkov "v celej svojej kráse" väčšinou prichádza vtedy, ak sa niečo nepredvídané udeje.
Kde je jadro problému, som si uvedomila až po rokoch. Ak totiž...
...človek zameriava pozornosť na nepodstatné detaily, tak v konečnom dôsledku ho môže na lopatky položiť to, že mu chýba nadhľad nad celou vecou. Zastrešenie, či tzv. big picture. Alebo naopak.
Rámcový obraz a predstavu človek má, ale neovláda tie podstatné detaily. Ako to viem?
Pretože keď sa ohliadam spätne, nestačili by mi prsty jednej ruky aby som spočítala chyby, ktoré som pri kúpe nehnuteľnosti (a to hneď pri podpise rezervačnej zmluvy) začala robiť. A tie chyby sa potom začali kopiť.
- Nechala som sa postrkovať okolnosťami.
- Neovládala som podstatné detaily.
- A chýbal mi nadhľad nad celou vecou.
Neustále ma prenasledovali tieto otázky...
Vážne si tým musí každý prejsť? Robiť rovnaké chyby, ktoré už urobil niekto predtým? Ísť metódou pokus - omyl a nechať si hádzať polená pod nohy?
Konečne sme s manželom našli vhodný byt. Myslela som, že to najhoršie už máme za sebou. A teraz ma prepadol taký strach, že nedokážem v noci poriadne spávať. Realiťák tlačí do podpisu, ja neviem, či nám to s peniazmi naozaj vyjde..Najhoršie na tom je to, že sa to celé naťahuje a ja neviem, kedy bude koniec...
Možno aj vy ste už vo fáze ako pani Gabriela. A možno Vás to ešte len čaká. Čo keby som vám ukázala svoju osobnú skúsenosť, ako môžete robiť veci inak?
Možno si teraz hovoríte: „Vedel som, že to musí ísť inak...“
Áno, ide to inak. A vôbec sa nemusíte nechávať postrkovať okolnosťami. Získať nadľad nad celou vecou a ovládať podstatné detaily je možné aj v prípade, že skúsenosti s kúpou máte zatiaľ minimálne a zatiaľ sa "iba" rozhliadate...
Jednoducho...
...zobrala 5+rokov skúseností s kúpou a predajom nehnuteľností (domov, bytov, pozemkov, novostavieb) a...
...tie som prepojila dohromady a vytvorila UCELENÝ SYSTÉM.
Vytvorila som tréning, vďaka ktorému sa stanete rovnocenným partnerom voči realitkám. Budete vedieť...
- čo môžete požadovať a budete vedieť, čo si môže realitka naozaj dovoliť...
Jednoducho sa nenecháte dotlačiť do podpisu rezervačnej zmluvy len na základe argumentu "máme ďalších záujemcov", ktorý si mimochodom málokto dokáže overiť....
Svoje znalosti a know-how som rozpísala a dala som ho do podoby, vďaka ktorej dokážete veľmi jednoducho a rýchlo všetky poznatky vstrebať a využiť vo svoj prospech.
Predstavujem vám online tréning
Takto vás rezervačka nepoloží na lopatky!
V tomto tréningu zdieľam svoj osobný overený postup, ako porozumieť rezervačnej zmluve lepšie než rozumie vlastná matka dieťaťu.
Tento tréning je praktický návod obsahujúci 4 logicky usporiadané bloky a sériu 6 video-lekcií, ktoré dokážete využiť k odhaleniu nepoctivých rezervačných zmlúv. Špekulačných rezervačných zmlúv.
Ale hlavne preniknete do podstaty rezervačnej zmluvy, vďaka čomu dokážete odhaliť špekulačné úmysly právnických formuliek v rezervačkách, ktoré sú tvorené s cieľom ako obrať kupujúceho o rezervačnú zálohu.
Po vzhliadnutí tréningu sami dokážete:
-
Na základe praktických tipov a rád sami dokážete z úvodných formulácii rezervačnej zmluvy dešifrovať do akej miery táto zmluva zaväzuje iba vás ako stranu kupujúceho a opomína stranu majiteľa a jeho povinnosti...
Prezradím vám, akým spôsobom žiadať nápravu tohto stavu, hoci s odstupom času sa mi javí, že rezervačná zmluva vznikla primárne ako nástroj na zaviazanie vás - strany kupujúceho...
- Aj keď nie ste právnik, vďaka návodu v tréningu dokážete odkontrolovať a zároveň žiadať nápravu záhlavia zmluvy vrátane jej samotného názvu...
Záhlavie zmluvy aj jej názov vám odhalí fakt, do akej miery je zmluva postavená na "prepadávanie zloženej rezervačnej zálohy" v prospech realitky a majiteľa predávanej nehnuteľnosti.
Zároveň vám prezradím, na aké formulácie v zmluve si musíte dať pozor, ak kupujete nehnuteľnosť ako súkromná osoba od vlastníka nepodnikateľa (= od súkromnej osoby)..
- Dokážete sa jednoduchým krokom vyhnúť pozastaveniu schvaľovacieho procesu v banke = časové zdržanie, ktoré môže v konečnom dôsledku znamenať prepadnutie vami zloženej rezervačnej zálohy resp. jej zmeny na zmluvnú pokutu...
- Získate odporúčania, ako si čo najlepšie a najvýhodnejšie vo váš prospech dohodnúť dobu rezervácie a odhalím vám aj najčastejšie scenáre a spôsoby ako sa máte postaviť k najzradnejším častiam rezervačnej zmluvy a to:
- kedy sa rezervačná zmluva stáva neplatnou a kedy sa ruší so všetkými jej negatívnymi dôsledkami pre vás (stranu kupujúceho)...
- akým spôsobom je možné ošetriť premenu rezervačného poplatku na zmluvnú pokutu s ohľadom na nepredvídateľnosť schvaľovacieho procesu banke...
- že ste v rezervačnej zmluve dohodli vyššiu kúpnu cenu oproti hodnote nehnuteľnosti (ktorú určil následne znalec banky, je nižšia ako tá čo ste dohodli a vy a nemáte peniaze, ktorými môžete vzniknutý rozdiel doplatiť z vlastného vrecka)....
- Budete ovládať návod, ako predísť prepadnutiu rezervačnej zálohy, ak vám banka vám neschváli potrebnú výšku hypotéky (a vy ste už rezervačnú zmluvu podpísali, ale nebudete si môcť kúpu zarezervovanej nehnuteľnosti dovoliť, pretože vám budú chýbať peniaze)....
- Získate postup ako si v priebehu pár minút zvládnete overiť právny stav nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli kúpiť v duchu princípu "dôveruj ale preveruj"
- a mnoho, mnoho ďalšieho....
Možno vás zaujíma cena... Alebo garancia? Všetko vám prezradím už o chvíľu.
Predtým sa poďme spolu pozrieť na to, čo všetko sa dozviete v jednotlivých blokoch tohto online tréningu...
Blok #1: Na toto si musíte dať pozor hneď v úvodných ustanoveniach Rezervačnej zmluvy...
Dobre viem, že nie je možné pochopiť hneď všetko a naraz. V človeku to musí nejak "dozrieť. Je však potrebné niekde začať. Poznám to z vlastných začiatkov, keď som sama prišla o 3-tisíc eur.
Je naozaj ťažké odhaliť akýkoľvek špekulačný úmysel len vďaka všeobecnému prehľadu, ktorý o kúpe nehnuteľnosti človek má....
Problémové formulácie a vety sa môžu začať nabaľovať hneď v úplnom úvode, kde to možno vôbec nečakáte. A hneď od úvodu štartuje princíp snehovej gule.
Tá sa pohybom vpred iba zväčšuje. Ako sa gúľa vpred, zväčšuje sa a problémy sa môžu nabaliť do obrovských rozmerov.
Ako to nedopustiť? Ako to zaraziť hneď v začiatkoch? Ako tomu predísť?
Čo konkrétne musíte vedieť, aby ste boli plnohodnotným partnerom voči realitke a hájili si svoje oprávnené záujmy? Ak toto sú otázky, ktoré si kladiete, kliknite na červené tlačítko a čítajte ďalej...
♥ 2022 Števka Jankech