Ako postupovať na Katastri, ak kupujete nehnuteľnosť na hypotéku. Ako je to v prípade kúpy v hotovosti?
Ak banka peniaze niekomu požičia, chce mať istotu, že ich dostane späť. V prípade kúpy nehnuteľnosti je cena za požičanie peňazí výška úroku, ktorú si dohodnete s bankou v tzv. úverovej zmluve.
V prípade, ak človek bude mať v budúcnosti problém splácať, banka práve vďaka záložnému právu (ktoré na kupovanú nehnuteľnosť uvaľuje), vie cez predaj nehnuteľnosti získať peniaze naspäť. Je to jej poistka pre každý prípad.
Vy ako kupujúci podpisujete v banke Úverové zmluvy. Založiť nehnuteľnosť môže vlastník. Vlastníkom je v okamihu predaja terajší majiteľ.
Ten v banke podpisuje Záložné zmluvy. Vzťah medzi vami ako kupujúcim na jednej strane a predávajúcim na strane druhej, upravujú Kúpno-predajné zmluvy.
Aký je postup na Katastri v prípade kúpy nehnuteľnosti cez hypotéku?
- Do banky, ktorá vám poskytuje na prefinancovanie kúpy hypotéku musíte prísť vy ako kupujúci a aj strana predávajúceho. Terajší majiteľ = predávajúci podpisuje v banke Záložné zmluvy. Vy podpisujete okrem iného Úverové zmluvy.
- Záložné zmluvy spolu s Návrhom na vklad záložného práva je potrebné podať na Katastri ako prvé v poradí. Ako druhé v poradí sa podávajú Kúpno predajné zmluvy spolu s Návrhom na vklad.
Prečo sa nemôže podanie urobiť naopak?
Prečo je nutné dodržať toto poradie? Ak by ste zmluvy podali v opačnom poradí, najprv Kúpne a potom záložné, Kataster by konanie zastavil resp. prerušil.
Musia byť vaše podpisy na zmluve overené?
V prípade terajšieho majiteľa (predávajúceho) – jeho podpis na Kúpnej zmluve musí byť overený. Ak by tak nebolo, je to právny nedostatok a Kataster konanie prerušuje.
V prípade Vás, strany kupujúceho stačí, ak Kúpno-predajné zmluvy len podpíšete. Váš podpis netreba overovať.
Ako je to s povinnými prílohami ku Kúpnej zmluve?
V prípade že kupujete byt, povinnou prílohou ktorú musíte spolu s Kúpno-predajnými zmluvami dodať je tzv. Potvrdenie o nulových nedoplatkoch.
V prípade kúpy domu či pozemku, ak sa kupuje a predáva tak ako stojí a leží (teda nerobia sa nejaké zmeny napríklad v tvare a výmere parciel), tak povinné prílohy prikladať na Katastrálny úrad netreba.
Viete, kedy vás do nechceného problému môže dostať banka?
Banka za vás zaplatí znalca aj poplatok na Katastri…. Áno, je to jeden z bonusov, ktoré zvykne ponúkať banka, aby ste sa rozhodli čerpať hypotéku práve u nej…
Tak ako v mnohých reklamách, reklama vám prezradí A, ale už nepovie B… Keď sa totižto informujte v banke bližšie, môžete zistiť, že poplatok ktorý za vás banka zaplatí sa týka Záložných zmlúv (a nie Kúpno-predajných).
Ako to prebieha v praxi? Banka od banky, ale najčastejšie vám povedia, že potom ako aktuálny majiteľ podpíše Záložnú zmluvu a Návrh na vklad záložného práva, tak tieto dokumenty na Kataster nosiť nemusíte.
Do banky príde kuriér a ten Zmluvy na Kataster fyzicky odnesie. To však znamená poväčšine niekoľkodňové zdržanie, kým sa na liste vlastníctva objaví V-čková plomba, ktorá hovorí o tom, že s listom vlastníctva sa pracuje = dejú sa na ňom zmeny.
Už v úvode som vám prezradila, že na podateľňu Katastra je nutné ako prvé podať Záložné zmluvy a až potom Kúpno-predajné (v žiadnom prípade to nerobiť naopak).
Ak teda budete príliš „rýchly“ (lebo napríklad budete to chcieť mať konečne z krku a zanesiete Kúpne zmluvy na Kataster čo najskôr), do prerušenia katastrálneho konania sa tak dostanete práve kvôli tomu banke.
Doručenie záložných zmlúv prostredníctvom kuriéra banke trvá niekoľko pracovných dní. A ak sa vy popomáhľate a tento fakt si neuvedomíte, tak vám banka môže skomplikovať bezproblémový prevod nehnuteľnosti.
Ako postupovať na Katastri v prípade kúpy nehnuteľnosť na hotovosť?
V tomto prípade je postup menej „komplikovaný“, pretože na Kataster sa nesie iba jedna sada zmlúv. A to Kúpno-predajné zmluvy a Návrh na vklad plus povinné prílohy, ak ich treba.
Ako postupovať?
Prídete na podateľňu Katastrálneho úradu. Tam pracovníčke úradu podáte:
- 2x Kúpno-predajnú zmluvu s overenými podpismi terajších majiteľov,
- 1x Návrh na vklad,
- 1x e-kolok v príslušnej hodnote (teda podľa toho či máte záujem o zrýchlený vklad alebo štandardné vkladové konanie za 66 eur)
- a plus prílohy, ak ich pri kúpe vášho typu nehnuteľnosti treba.
Pri kúpe bytu ide o už spomínané potvrdenie od správcu bytového domu o tom, že terajší vlastník má k príslušnému dátumu nulové nedoplatky. To že Kataster túto povinnú prílohu zaviedol, je ochrana predovšetkým pre vás. Stranu kupujúceho.
Pracovníčka katastrálneho úradu na mieste prepíše potrebné údaje do počítačového systému Katastrálneho úradu a na liste vlastníctva sa objavuje plomba. V prípade kúpy a predaja nehnuteľnosti je to už spomínaná V-plomba.
Je možné kúpiť kolok priamo v budove Katastrálneho úradu?
V dnešnej dobe sa vo väčšine budov, kde sídlia Katastrálne úrady nachádzajú tzv. kolkomaty. Kolkomat je prístroj, v ktorom priamo na mieste môžete kúpiť tzv. e-kolok a nemusíte už preň bežať na poštu..
Správny poplatok za zrýchlené alebo štandardné konanie môžete zaplatiť v kolkomate hotovosťou alebo platobnou kartou.
Záverom – tip pre vás
Či už kupujete nehnuteľnosť na hypotéku alebo na hotovosť, budete potrebovať originál listu vlastníctva na ktorom bude vyznačená V-plomba.
Pri kúpe na hypotéku tento list vlastníctva budete potrebovať pre banku, aby mohla pustiť resp. uvoľniť tzv. „plnenie“ = poslať peniaze na účet predávajúceho.
Pri kúpe na hotovosť tento originál listu vlastníctva môže byť jednou z podmienok, ktorú si môžete dohodnúť u notára (v prípade notárskej úschovy) alebo v banke (v prípade bankovej vinkulácie).
Ako ušetriť čas?
Ihneď potom, ako podáte príslušné zmluvy na podateľni Katastra a pracovníčka Katastra ich zaeviduje, môžete ísť o „dvere“ ďalej. Stačí si v kolkomate kúpiť 8e-eur e-kolok a požiadate o vystavenie výpisu listu vlastníctva, na ktorom už bude „svietiť“ V-plomba.
No a ten si odložíte alebo zanesiete, tam kam bude potrebné (do banky alebo k notárovi).
PS: väčšinu nehnuteľností majú stále v ponuke realitky. Keď si vyberiete dom, byt alebo pozemok a sprostredkováva ho realitka, rátajte s tým, že budete musieť podpisovať Rezervačnú zmluvu = skladať rezervačnú zálohu.
Toto je spôsob, ako NEbudete riskovať zmluvnú pokutu, ak vám kúpu bude sprostredkovávať realitka, pretože...
... je náročné odhaliť akýkoľvek špekulačný úmysel len vďaka všeobecnému prehľadu, ktorý o kúpe nehnuteľnosti človek má....
Prišla som o 3-tisíc eur rezervačku, pretože som sa nechala dotlačiť do rozhodnutia, že táto nehnuteľnosť je pre mňa tá pravá.
Nevedela som, čo sa pýtať. Nevedela som, na čo si mám dávať pozor pri podpise zmluvy. A tak to aj dopadlo...
Túžila som bývať v dome a tak som chodila po obhliadkach domov. To, že kúpa domu v mojom prípade nebola reálna, to som si uvedomila až neskôr. S mojim rozpočtom som si nemohla dovoliť dom typu "hneď sa nasťahovať". A už vonkoncom nebolo mysliteľné kúpiť dom na prerábku. Mala som malé dieťa.
Zaplatila som realitke 3-tisíc eur zmluvnú pokutu za rezerváciu domu, ktorého kúpu som si v priebehu rezervačnej doby rozmyslela. Vôbec som nevedela, na čo si mám dávať pri podpise zmluvy pozor.
Dnes už viem, v čom som urobila „školácku“ chybu...
Ľudia sa ma často pýtajú:
- Ako nepodpísať hoc-čo, čo mi realitka na podpis v rezervačnej zmluve predloží?
- Ako sa vyhnúť zmluvnej pokute a nepredvídateľným komplikáciám, ktoré môžu znemožniť podpis kúpnej zmluvy (kedy ja môžem prísť o celú rezervačnú zálohu, pretože tá sa po uplynutí rezervačnej lehoty zmení na zmluvnú pokutu?)
Existuje riešenie? Sadla som si za google a hľadala. Riešenie som nenašla. Potom som si uvedomila prečo je to tak. Žiaden maklér vám svoje know-how, vďaka ktorému by prišiel o svoje živobytie - neprezradí.
Právnik či advokát si tiež sleduje svoje. Ten vám pripraví zmluvu. Alebo vám poskytne konzultáciu. Teda niečo, kde je možné vykázať výkon, za ktorý je možné účtovať poplatok.
A tak som sa rozhodla riešenie vytvoriť ja. Nazvala som ho...
Váš podpis pod rezervačkou má pre každého jedného makléra hodnotu 2% až 5% z kúpnej ceny, za ktorú si dom, byt alebo pozemok budete kupovať.
Zo skúsenosti viem, že...
- pre mnohých maklérov je 3% odmena (=2.400 eur) z kúpy 80.000 eur bytu či domu už slušný dôvod na to, aby na človeka "zatlačil" a...
- ...argumentom"máme ďalších záujemcov, musíte si nehnuteľnosť zarezervovať" vás dotlačil v časovom strese k podpisu zmluvy, ktorú by ste inak nepodpísali...
Jednoducho váš podpis pod rezervačnou zmluvou má pre každého jedného makléra hodnotu niekoľkotisíc eur.
Čo všetko sa môže po podpise rezervačnej zmluvy ešte pokaziť...
- Podpíšete rezervačnú zmluvu, ale kúpu si následne rozmyslíte. Jednoducho zmení sa vám situácia alebo banka neschváli potrebnú výšku hypotéky...
- Podpíšete Rezervačnú zmluvu a vzniknú nepredvídané problémy. No a výklad právnych dôsledkov vášho podpisu právnikom protistrany bude úplne iný, ako ste chápali znenie a formulácie tejto Zmluvy pri jej podpise vy...
- alebo jednoducho podpíšete pre vás nevýhodne formulovanú Rezervačnú zmluvu, resp. Rezervačnú zmluvu ktorej obsahu poriadne nerozumiete, pretože...
...ruku na srdce, nie každý "právničtine" v zmluvách rozumie. No porozumenie právnych dôsledkov "v celej svojej kráse" väčšinou prichádza vtedy, ak sa niečo nepredvídané udeje.
Kde je jadro problému, som si uvedomila až po rokoch. Ak totiž...
...človek zameriava pozornosť na nepodstatné detaily, tak v konečnom dôsledku ho môže na lopatky položiť to, že mu chýba nadhľad nad celou vecou. Zastrešenie, či tzv. big picture. Alebo naopak.
Rámcový obraz a predstavu človek má, ale neovláda tie podstatné detaily. Ako to viem?
Pretože keď sa ohliadam spätne, nestačili by mi prsty jednej ruky aby som spočítala chyby, ktoré som pri kúpe nehnuteľnosti (a to hneď pri podpise rezervačnej zmluvy) začala robiť. A tie chyby sa potom začali kopiť.
- Nechala som sa postrkovať okolnosťami.
- Neovládala som podstatné detaily.
- A chýbal mi nadhľad nad celou vecou.
Neustále ma prenasledovali tieto otázky...
Vážne si tým musí každý prejsť? Robiť rovnaké chyby, ktoré už urobil niekto predtým? Ísť metódou pokus - omyl a nechať si hádzať polená pod nohy?
Konečne sme s manželom našli vhodný byt. Myslela som, že to najhoršie už máme za sebou. A teraz ma prepadol taký strach, že nedokážem v noci poriadne spávať. Realiťák tlačí do podpisu, ja neviem, či nám to s peniazmi naozaj vyjde..Najhoršie na tom je to, že sa to celé naťahuje a ja neviem, kedy bude koniec...
Možno aj vy ste už vo fáze ako pani Gabriela. A možno Vás to ešte len čaká. Čo keby som vám ukázala svoju osobnú skúsenosť, ako môžete robiť veci inak?
Možno si teraz hovoríte: „Vedel som, že to musí ísť inak...“
Áno, ide to inak. A vôbec sa nemusíte nechávať postrkovať okolnosťami. Získať nadľad nad celou vecou a ovládať podstatné detaily je možné aj v prípade, že skúsenosti s kúpou máte zatiaľ minimálne a zatiaľ sa "iba" rozhliadate...
Jednoducho...
...zobrala 5+rokov skúseností s kúpou a predajom nehnuteľností (domov, bytov, pozemkov, novostavieb) a...
...tie som prepojila dohromady a vytvorila UCELENÝ SYSTÉM.
Vytvorila som tréning, vďaka ktorému sa stanete rovnocenným partnerom voči realitkám. Budete vedieť...
- čo môžete požadovať a budete vedieť, čo si môže realitka naozaj dovoliť...
Jednoducho sa nenecháte dotlačiť do podpisu rezervačnej zmluvy len na základe argumentu "máme ďalších záujemcov", ktorý si mimochodom málokto dokáže overiť....
Svoje znalosti a know-how som rozpísala a dala som ho do podoby, vďaka ktorej dokážete veľmi jednoducho a rýchlo všetky poznatky vstrebať a využiť vo svoj prospech.
Predstavujem vám online tréning
Takto vás rezervačka nepoloží na lopatky!
V tomto tréningu zdieľam svoj osobný overený postup, ako porozumieť rezervačnej zmluve lepšie než rozumie vlastná matka dieťaťu.
Tento tréning je praktický návod obsahujúci 4 logicky usporiadané bloky a sériu 6 video-lekcií, ktoré dokážete využiť k odhaleniu nepoctivých rezervačných zmlúv. Špekulačných rezervačných zmlúv.
Ale hlavne preniknete do podstaty rezervačnej zmluvy, vďaka čomu dokážete odhaliť špekulačné úmysly právnických formuliek v rezervačkách, ktoré sú tvorené s cieľom ako obrať kupujúceho o rezervačnú zálohu.
Po vzhliadnutí tréningu sami dokážete:
-
Na základe praktických tipov a rád sami dokážete z úvodných formulácii rezervačnej zmluvy dešifrovať do akej miery táto zmluva zaväzuje iba vás ako stranu kupujúceho a opomína stranu majiteľa a jeho povinnosti...
Prezradím vám, akým spôsobom žiadať nápravu tohto stavu, hoci s odstupom času sa mi javí, že rezervačná zmluva vznikla primárne ako nástroj na zaviazanie vás - strany kupujúceho...
- Aj keď nie ste právnik, vďaka návodu v tréningu dokážete odkontrolovať a zároveň žiadať nápravu záhlavia zmluvy vrátane jej samotného názvu...
Záhlavie zmluvy aj jej názov vám odhalí fakt, do akej miery je zmluva postavená na "prepadávanie zloženej rezervačnej zálohy" v prospech realitky a majiteľa predávanej nehnuteľnosti.
Zároveň vám prezradím, na aké formulácie v zmluve si musíte dať pozor, ak kupujete nehnuteľnosť ako súkromná osoba od vlastníka nepodnikateľa (= od súkromnej osoby)..
- Dokážete sa jednoduchým krokom vyhnúť pozastaveniu schvaľovacieho procesu v banke = časové zdržanie, ktoré môže v konečnom dôsledku znamenať prepadnutie vami zloženej rezervačnej zálohy resp. jej zmeny na zmluvnú pokutu...
- Získate odporúčania, ako si čo najlepšie a najvýhodnejšie vo váš prospech dohodnúť dobu rezervácie a odhalím vám aj najčastejšie scenáre a spôsoby ako sa máte postaviť k najzradnejším častiam rezervačnej zmluvy a to:
- kedy sa rezervačná zmluva stáva neplatnou a kedy sa ruší so všetkými jej negatívnymi dôsledkami pre vás (stranu kupujúceho)...
- akým spôsobom je možné ošetriť premenu rezervačného poplatku na zmluvnú pokutu s ohľadom na nepredvídateľnosť schvaľovacieho procesu banke...
- že ste v rezervačnej zmluve dohodli vyššiu kúpnu cenu oproti hodnote nehnuteľnosti (ktorú určil následne znalec banky, je nižšia ako tá čo ste dohodli a vy a nemáte peniaze, ktorými môžete vzniknutý rozdiel doplatiť z vlastného vrecka)....
- Budete ovládať návod, ako predísť prepadnutiu rezervačnej zálohy, ak vám banka vám neschváli potrebnú výšku hypotéky (a vy ste už rezervačnú zmluvu podpísali, ale nebudete si môcť kúpu zarezervovanej nehnuteľnosti dovoliť, pretože vám budú chýbať peniaze)....
- Získate postup ako si v priebehu pár minút zvládnete overiť právny stav nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli kúpiť v duchu princípu "dôveruj ale preveruj"
- a mnoho, mnoho ďalšieho....
Možno vás zaujíma cena... Alebo garancia? Všetko vám prezradím už o chvíľu.
Predtým sa poďme spolu pozrieť na to, čo všetko sa dozviete v jednotlivých blokoch tohto online tréningu...
Blok #1: Na toto si musíte dať pozor hneď v úvodných ustanoveniach Rezervačnej zmluvy...
Dobre viem, že nie je možné pochopiť hneď všetko a naraz. V človeku to musí nejak "dozrieť. Je však potrebné niekde začať. Poznám to z vlastných začiatkov, keď som sama prišla o 3-tisíc eur.
Je naozaj ťažké odhaliť akýkoľvek špekulačný úmysel len vďaka všeobecnému prehľadu, ktorý o kúpe nehnuteľnosti človek má....
Problémové formulácie a vety sa môžu začať nabaľovať hneď v úplnom úvode, kde to možno vôbec nečakáte. A hneď od úvodu štartuje princíp snehovej gule.
Tá sa pohybom vpred iba zväčšuje. Ako sa gúľa vpred, zväčšuje sa a problémy sa môžu nabaliť do obrovských rozmerov.
Ako to nedopustiť? Ako to zaraziť hneď v začiatkoch? Ako tomu predísť?
Čo konkrétne musíte vedieť, aby ste boli plnohodnotným partnerom voči realitke a hájili si svoje oprávnené záujmy? Ak toto sú otázky, ktoré si kladiete, kliknite na červené tlačítko a čítajte ďalej...
♥ 2022 Števka Jankech
Tento článok pomôže všetkým, ktorý cez google hľadajú: Prevod nehnuteľnosti, poplatky za prevod nehnuteľnosti, návrh na vklad, vklad do katastra, návrh na vklad do katastra overenie podpisov, vklad na kataster, kúpa nehnuteľnosti, Vklad do katastra poplatok 2020, Vklad do katastra poplatok 2021, byt a kataster, byt kataster, vklad do katastra pri kúpe bytu, kataster pri kúpe bytu, kataster dom, dom kataster, dom a kataster, prevod pozemku kataster, kolok na kataster a ďalšie….