Ľudia sa ma často pýtajú:

• ako mám postupovať, ak chcem kúpiť DOM (..byt) cez hypotéku? alebo
• chcem kúpiť BYT (..dom) a mám hotovosť. Zvoliť si radšej vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu? Ako mám postupovať?
• Aké riziká pri týchto spôsoboch úhrady kúpnej ceny? alebo

• chcem kúpiť POZEMOK - chcem ho kúpiť cez hypotéku (..na hotovosť, kombinovanou formou) ale neviem presne aký je postup. Poradíte mi?
• na čo si mám dať pozor (čo si mám v zmluve kontrolovať), keď budem podpisovať Rezervačnú zmluvu?
• zložili sme zálohu na dom (byt..) ale je vzhľadom na aktuálnu koronakrízu je veľmi reálne, že manžel (manželka)  príde o prácu a bude o jeden príjem v domácnosti menej. Poradíte nám prosím, ako máme konať?

Tých otázok je naozaj kvantum, ale podstata tých otázok ostáva rovnaká:

Doba vôbec nie je jednoduchá.  Kríza- nekríza, bývať však musíme. V prípade, že vám kúpu vašej nehnuteľnosti bude sprostredkovávať realitná kancelária (maklér), je veľmi reálne, že budete musieť podpisovať Rezervačnú zmluvu. Súčasťou toho je však aj skladanie rezervačnej zálohy. A tá vôbec nebýva malá. Hlavne, ak by ste o ňu mali prísť...

Mám pre vás otázku na zamyslenie: Je vôbec možné pri kúpe vášho domu, bytu či pozemku mať veci pod kontrolou a nič neriskovať?

Človek je tvor, ktorý sa prirodzene obáva vecí a situácií, ktoré sú pre neho nové a nepoznané. Obavy vznikajú vtedy, keď chýba prax a skúsenosti.

A toto sa týka aj celého procesu kúpy nehnuteľnosti. V záverečnej fáze procesu kúpy nehnuteľnosti je odrazu človek odkázaný na serióznosť cudzích ľudí, ktorých videl možno 2-3x v živote. Ocitneme sa v rukách makléra, banky a majiteľa-predávajúceho. 

A treba si uvedomiť, že je úplne prirodzené, že ako banka, tak majiteľ nehnuteľnosti ktorú budete kupovať a rovnako aj maklér bude mať svoj vlastný cieľ. A ten je a bude diametrálne odlišný od toho vášho.

Banka potrebuje predať hypotéku, aby splnila mesačnú kvótu. Maklér potrebuje dotlačiť predaj, pretože z toho má províziu. Je v záujme makléra aj majiteľa udržať cenu čo najvyššie.

Ak je maklér odmeňovaný percentuálne z predajnej ceny, môžeme predpokladať, že skôr bude mať snahu cenu udržať ako "kopať" v prospech vás - ako kupujúcich. Ľudí netreba za tento postoj odsudzovať, pretože je úplne prirodzený. Ak chcete mať pri kúpe nehnuteľnosti istotu, tak zmenu vo váš prospech musí urobiť jedna jediná osoba. A tou ste vy.

Myslím, že očakávať akýkoľvek iný postoj od makléra, majiteľa či banky by bolo naivné. Hoci môžu vyzerať seriózne, každý z nich má svoje vlastné ciele. Cieľ Vás ako kupujúceho bude s najväčšou pravdepodobnosťou kúpiť nehnuteľnosť čo najskôr, s minimálnou námahou a za čo najlepšiu (najnižšiu) cenu. A to je diametrálne odlišné od majiteľa - vlastníka.

Aký cieľ má majiteľ (vlastník)
Vy chcete kúpiť za čo najmenej, majiteľ chce za čo najviac predať.

Človek si musí kúpiť dom alebo byt od človeka-majiteľa, ktorého sme videli možno 2x v živote (prvá a následná obhliadka). A problém sa zhorší, ak nám majiteľ nehnuteľnosti ktorú zvažujeme kúpiť, nie je vôbec sympatický. A na dôvažok vôbec z neho nemáme dobrý pocit. A to je pre organizmus stres.

Aký cieľ má maklér, realitka, developer
Zaplatené za svoju prácu dostanú, iba ak človeku predajú. A z toho dôvodu je na človeka častokrát vyvíjaný nátlak.

Nehnuteľnosť vám ukázal maklér. Koľkokrát v živote ste videli toho makléra? Ihneď po prejavení záujmu o kúpu vás čaká prvá oficialita: podpis rezervačky.

Niekoľko strán textu v právničtine, kde pod hrozbou prepadnutia 2-, 3- až 5-tisícovej rezervačnej zálohy si máte odsúhlasiť obdobie (čas) počas ktorého nehnuteľnosť pre vás maklér s majiteľom zarezervujú. Podržia. Maklér začína do podpisu tlačiť s odôvodnením, že sú aj iní záujemci o kúpu.

Ak ste sa s tým nestretli, minimálne ste o týchto praktikách počuli. Bežná prax.

Aký cieľ má banka
Ak nezískate od nej peniaze, nekúpite. Nebudete mať na zaplatenie kúpnej ceny.

Jednoducho peniaze potrebujete získať cez hypotéku od banky a všetko to musíte stihnúť v dohodnutej rezervačnej lehote... K tomu vás však môže začať napadať aj takéto otázky:

• Nesúhlasil(a) som s príliš vysokou cenou?
• Čo keď znalecký posudok bude nižší ako cena, ktorú som v rezervačke odsúhlasil(a)?
• A naozaj mi banka požičia toľko, koľko potrebujem? 

Dovoľte mi spýtať sa Vás: poznáte tri nepísané pravidlá, ktoré musíte ovládať, ak vám kúpu sprostredkováva realitka?

Základom je ovládať nepísané pravidlá a nimi sa pri kúpe nehnuteľnosti riadiť.

NEPÍSANÉ PRAVIDLO č.1:

Ak nemáte na kúpu 100% hotovosť a nie ste si istý v akej výške dostanete úver (hypotéku), nič nepodpisujte. Najprv riešte peniaze. Iba tak dokážete ošetriť fakt, že sa vám rezervačná záloha nezmení na zmluvnú pokutu, pretože vy nie svojou vinou nedokážete splniť podmienky štandardne postavenej rezervačnej zmluvy.  Kedy sa tak môže stať?

• ak si kúpu rozmyslíte a stane sa tak až po podpise rezervačnej zmluvy
• banka vám neschváli toľko peňazí, koľko potrebujete na zaplatenie dohodnutej kúpnej ceny
• ak sa situácia zmení a v dôsledku koronakrízy prídete o prácu a budete mať o jeden príjem v domácnosti menej, jednoducho to v takomto prípade finančne neutiahnete

NEPÍSANÉ PRAVIDLO č.2:

Musíte mať 100% istotu, či danú nehnuteľnosť naozaj chcete alebo nie. Či ste s ňou stotožnený. Čo to znamená? Nepodľahnúť bežnej praxi realitných maklérov, ktorí tlačia do podpisu rezervačky preto, aby zarobili.

Čo pomáha? Kúpa nehnuteľnosti a splácanie hypotéky je častokrát záväzok (pravidelné mesačné splácanie) až do doby vášho odchodu do dôchodku. Ak nie ste si nehnuteľnosťou (jej cenou, lokalitou) istí, vyspite sa na to aspoň 2x. Prečo tak treba urobiť?

Z jednoduchého dôvodu. Aktivujete tak tzv.pomalé rozmýšľanie (opak rýchleho - intuitívneho rozmýšľania a rozhodovania). Rýchle rozmýšľanie je výsledkom vašich aktuálnych emócií a doterajších skúseností. A to môže byť problém a môžete sa rozhodnúť chybne, a to aj z dôvodu, že vám chýba predchádzajúca prax (skúsenosť) s kúpou nehnuteľnosti.

NEPÍSANÉ PRAVIDLO č.3:

Majte aspoň základný prehľad, aby ste sa vedeli pýtať a argumentovať.  Úprimne? Ak nebudete mať aspoň základný prehľad, nebudete sa vedieť pýtať.

Ak vám majiteľ, banka alebo maklér povie nejaký argument, bez základného prehľadu a potrebných znalostí sa môžete nechať presvedčiť iba na základe faktu, že daný človek pôsobí seriózne. Ako sme si už povedali, banka, maklér aj majiteľ má úplne iný cieľ ako vy...

Preto mi dovoľte spýtať sa vás:

• čo robiť v prípade, že rezervačnú zmluvu podpíšete, ale kúpu si následne rozmyslíte? jednoducho sa vám zmení situácia (napríklad vám hrozí prepustenie zo zamestnania) alebo vám banka neschváli potrebnú výšku hypotéky...
• kde hľadať odpovede na všetky otázky, ktoré sa spájajú s kúpou nehnuteľnosti?
• kde máte hľadať informácie, koľkokrát zmluvy podpisovať, čo všetko treba zaniesť na Kataster a v akom poradí?

Realitný trh a kúpa domu, bytu či pozemku nie ideálne miesto na získavanie skúseností na vlastnej koži. Formou pokus - omyl. Dôsledky nesprávnych či zavádzajúcich informácií a následných zlých rozhodnutí môžu mať pre poškodenú osobu veľmi negatívne dopady. A to na mnoho ďalších rokov.

Poznám to z vlastných začiatkov, keď som sama prišla o 3-tisíc eur, pretože som nepoznala ani postupy a ani finty a praktiky realitných maklérov.

Kde je jadro problému, som si uvedomila až po rokoch. Ak človek zameriava pozornosť na nepodstatné detaily, tak v konečnom dôsledku ho môže na lopatky položiť to, že mu chýba nadhľad nad celou vecou.  Zastrešenie, či tzv. big picture. Alebo naopak.

Rámcový obraz a predstavu človek má, ale neovláda tie podstatné detaily.  Ako to viem? Pretože keď sa ohliadam spätne, nestačili by mi prsty jednej ruky na chyby, ktoré som pri kúpe nehnuteľnosti hneď od začiatku celého procesu kúpy urobila...

Stále vidím rovnaké chyby, ktoré som aj ja sama pred rokmi robila. Pár kľúčových chýb sa opakuje stále znova dokola... A to už hneď v začiatkoch, kedy ešte len začínate chodiť po obhliadkach a nové bývanie si ešte len začínate hľadať.

No a chyby, ktoré sa stále dokola opakujú.. A preto sa pýtam: Vážne si tým musí každý prejsť? Robiť rovnaké chyby, ktoré už urobil  niekto predtým? Ísť metódou pokus - omyl a nechať si hádzať polená pod nohy?

Mojou víziou je dať vám v klube všetko čo som si ja sama priala vedieť, keď som kupovala svoju prvú nehnuteľnosť. Ako postupovať, a to krok za krokom tak, aby som došla do cieľa. Aby som mala kam siahnuť, keď budem potrebovať odpoveď. Aby som vedela, čomu sa vyhnúť a na čo si dať pozor, keď mi niekto predloží podpísať rezervačnú zmluvu...

A práve preto som si dala v tomto období dala námahu, našla čas a rozpísala som svoje znalosti a know-how do podoby, vďaka ktorej dokážete veľmi jednoducho a rýchlo všetky poznatky vstrebať a využiť vo svoj prospech. Ja som sa už poučila a je mi jasné, že je lepšie veciam predchádzať ako následne riešiť dôsledky svojich rozhodnutí.

Práve preto je súčasťou klubu

• videotrénig Aby vás rezervačka nepoložila na lopatky 

pretože ruku na srdce, nie každý "právničtine" rozumie a právne dôsledky nesprávnych postupov a rozhodnutí si človek uvedomí až vtedy, keď sa niečo nepredvídateľné udeje

• komplexný Postup pri kúpe a predaji nehnuteľnosti (domu, bytu a pozemku)

v pdf formáte na stiahnutie priamo do vášhop počítača pre všetky tri spôsoby úhrady kúpnej ceny (hypotéka, hotovosť, kombinovaná forma).

V členskej sekcii klubu zdieľam svoj osobný overený postup, ako porozumieť procesu kúpy vášho nového bývania lepšie než rozumie vlastná matka dieťaťu. Teraz Vám predstavím jednotlivé časti pekne po poriadku.