Ak ste sa s majiteľom - vlastníkom dohodli na väčšine podstatných náležitostí ústne, resp. ste dospeli k nejakému kompromisnému riešeniu, je potrebné a doslova nevyhnutné vašu ústnu dohodu spečatiť písomnou formou. Ak ste si čítali už niektorý z našich materiálov, viete že vlastne celý kúpno-predajný proces delíme na tzv.predzmluvnú fázu a fázu podpisu samotných kúpno-predajných zmlúv.

Prečo sa vlastne takáto rezervačná zmluva robí? Ak terajší majiteľ nemá problém s podpísaním takéhoto dokumentu, je to znak toho, že naozaj má vážny záujem nehnuteľnosť predať za dohodnutých podmienok. Zároveň sa v tejto zmluve zaväzuje, že počas dohodnutého (rezervačného obdobia) nebude rokovať s ďalšími záujemcami o kúpu, nebude s nehnuteľnosťou tak ako on, ani  RK marketing a iné podporné aktivity v prospech jej predaja inému potenciálnemu klientovi. To že nemáte problém podpísať jasne a zrozumiteľne formulované dohody vo forme rezervačnej zmluvy, tak znamená, že aj vy preukazujete vážny záujem a vôľu nehnuteľnosť kúpiť a sa dohodnúť. Je dohodnutý istý čas na podržanie - rezerváciu. Za ten čas (v danom rezervačnom období) majú však svoje povinnosti aj ostatné zúčastnené strany. Rozoberme si teraz význam toho, prečo vôbec treba pristupovať k dohodám zo strany potenciálneho (budúceho) kupujúceho. Teda vás.

Možno ste si neuvedomili, ale aj keď kupujúci má svoje vlastné zdroje, väčšina kupujúcich ich má istou formou viazané. Musí požiadať o ich uvoľnenie (napríklad pri stavebnom sporení to trvá do dvoch týždňov, ak by mal kupujúci viazané financie na termínovanom účte, znova závisí od podmienok banky, za akých si dohodol výber tejto \"hotovosti). Čiže jednoznačne potrebuje v tomto smere každý kupujúci ČAS.

Pri hypotekárnom alebo inom prefinancovaní z cudzích zdrojov, je situácia obdobná. Tu kupujúci potrebuje poväčšine viac času, ako pri prvej možnosti (pri hotovostnom financovaní). Ak kúpu nehnuteľnosti bude financovať vami zvolená banka, tá si bude žiadať kvôli komplexnému posúdeniu - predložiť znalecký posudok. To znamená, že si treba vybrať znalca (alebo ho banka pošle sama) a ten musí fyzicky prísť, nehnuteľnosť nafotiť a pomerať a urobiť výpočet znaleckej hodnoty pre banku. A to nejaký ten čas trvá. Znalci sú pomerne vyťažené osoby, a netreba mať nereálne očakávania, že vy, majiteľ alebo maklér zavoláte znalcovi a on pribehne hneď v ten deň alebo hneď na druhý deň... Okrem toho financujúca banka po vás bude žiadať x-potvrdení, ktoré musia mať nejaké lehoty (nemôžu byť staršie ako...). Napríklad potvrdenie od zamestnávateľa o príjme. Aby išiel o relevantný doklad pre banku, toto potvrdenie u väčšiny bánk nesmie byť staršie ako mesiac. Čiže platí maximálne mesiac. A to, v akom termíne vy ako kupujúci získate potvrdenie od zamestnávateľa- je tiež otázne. Stretávame sa u kupujúcich aj s tými prípadmi, že si podajú žiadosť o toto potvrdenie a do dvoch (prípadne do troch) týždňov ho majú! A to je naozaj len jedno potvrdenie o príjme kupujúcej strany.

A čo banka, keď už posudzuje kompletnú dokumentáciu na svojej centrála? Lehota? Cca 14 dní na vybavenie a ďalších 10 pracovných dní (14 dní) je lehota na posúdenie komplexnej dokumentácie zo strany centrály, ak sa tam už všetko odovzdá. Pozor - toto sú termíny pre ideálny prípad a najčastejší prípad!

Aby sme boli komplexní, môže ísť o kombináciu týchto zdrojov - časť hotovosť, časť úver. Z pohľadu času sa však presúvame do lehôt ktoré sme spomínali pri bankovom financovaní.

Ako sme vás už informovali na našich verejných stránkach, budúca kúpna zmluva je akousi vyššou inštanciou oproti rezervačnej zmluve. V podstate, tak isto je ju možné zaradiť medzi písomné predzmluvné riešenia.

Podstatou Budúcej kúpnej zmluvy je, že ide o ZÁVAZOK jednej aj druhej strany (záväzok ako terajšieho majiteľa, tak budúceho-potenciálneho kupujúceho) k tomu, že do určitého termínu uzavrú riadnu kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti (ktorý bol samozrejme jednoznačne identifikovaný v budúcej kúpnej zmluve).

Praxou ostáva, že budúca kúpna zmluva by mala obsahovať všetky nevyhnutné ustanovenia, ktoré bude obsahovať aj samotná kúpna zmluva, pričom znenie kúpnej zmluvy zvykne byť súčasťou tejto budúcej kúpnej zmluvy. Napríklad vo forme prílohy.

• presné označenie predmetu budúceho prevodu (podľa listu vlastníctva, kde však treba identifikovať nielen číslo LV ale aj katastrálne územie, kde je vaša nehnuteľnosť zapísaná)
• výška kúpnej ceny, za ktorú sa zmluvné strany dohodli nehnuteľnosť uzavrieť dohodu / obchod (vy ako kupujúci kúpiť a majiteľ predať)
• stanovenie termínu, do ktorého sa zmluvné strany zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu
• je vhodné uviesť aj to, ako dôjde k úhrade kúpnej ceny (rozpísať financovanie kúpnej ceny)
• kedy a za akých podmienok dôjde k uvoľneniu a odovzdaniu nehnuteľnosti, poprípade v akom stave ohľadom hnuteľných vecí

Aký je teda rozdiel rezervačná zmluva a budúca kúpna zmluva? Pri budúcej kúpnej zmluve, ak je dobre nastavená, ide o akúsi vyššiu formu právnej ochrany pre všetky zúčastnené strany. Každá strana si totižto nesie svoje vlastné povinnosti a svoju zodpovednosť za ich splnenie, ak sa na nich dohodnú. V podstate Budúcu kúpnu zmluvu väčšina bankových inštitúcií akceptuje ako dokument, na to, aby posúdili pre kupujúceho schválenie hypotekárneho prefinancovania.

Ak máte uzatvorenú rezervačnú zmluvu v správnom znení, zaplatením pokuty môže kupujúci zrušiť svoj záväzok podpísať kúpnu zmluvu /resp. ak bol vybratý rezervačný poplatok, ktorý sa v dôsledku porušenia podmienok zmení na zmluvnú pokutu) kupujúci nemusí pristúpiť ku podpisu kúpnej zmluvy. Bude ho to stáť \"iba\" tento poplatok. Toto však treba v rezervačnej zmluve jasne a zrozumiteľne uviesť. Pri budúcej kúpnej zmluve, ak by nastal znova ten horší prípad,ak by odstúpila ktorákoľvek zo zmluvných strán, to že napríklad rezervačný poplatok sa pretransformoval do zmluvnej pokuty, ešte neznamená, že sa poškodená strana nemusí domáhať splnenia dohodnutých záväzkov a povinností súdnou cestou..

Tak ako tomu je pri podpise akýchkoľvek dokumentov, ale zmlúv, pri kúpnych zmluvách jednoznačne platí a malo by platiť, aby ste podpisovali iba to, čomu naozaj aj rozumiete. V kúpnej zmluve treba sledovať predovšetkým to, čo je stanovené zákonom ako povinné údaje a povinné náležitosti kúpnej zmluvy.